中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)歷了多年的密集調(diào)控周期，近年住房制度頂層設(shè)計的指導(dǎo)思想逐漸清晰，即黨的十九大強調(diào)的“房子是用來住的，不是用來炒的”。
　　所謂“房住不炒”，實際上就是在政策上告別過去多年支撐樓市虛假繁榮的投資、投機性需求。對于以傳統(tǒng)住宅開發(fā)、銷售為主的房地產(chǎn)企業(yè)而言，這無異于“當(dāng)頭棒喝”。
　　與此同時，十八大以來，首都北京的城市功能定位重新調(diào)整，在疏解北京非首都功能、建設(shè)城市副中心和推動京津冀協(xié)同發(fā)展等戰(zhàn)略大背景下，京城房地產(chǎn)生存業(yè)態(tài)正被逐步改寫，住宅用地供應(yīng)減半，城市更新加速，土地出讓方式亦由過去的“價高者得”變?yōu)橄薹績r、競地價、競保障房配建。
　　行業(yè)指導(dǎo)思想變了，市場游戲規(guī)則變了，對身居北京的眾多房地產(chǎn)企業(yè)提出了嚴(yán)峻的轉(zhuǎn)型考驗。被業(yè)內(nèi)稱為“京城地產(chǎn)行業(yè)真正龍頭”，“一部首開史、半座北京城”的北京市屬國有房企首開集團，此時也正面臨一場大考。
　　首開集團董事長潘利群近日接受《財經(jīng)國家周刊》專訪時坦言，過去幾年，首開集團“最直觀變化就是指導(dǎo)思想的變化”，“工作部署基本上都是圍繞十九大精神和疏解北京非首都功能”。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位上，首開明確將“城市復(fù)興官”作為驅(qū)動未來發(fā)展的核心指導(dǎo)思想。
　　所謂“城市復(fù)興官”，用首開集團的標(biāo)準(zhǔn)詮釋，就是以國企的擔(dān)當(dāng)、首都的情懷、城市的視角，觀照城市人居、行業(yè)發(fā)展與企業(yè)未來；潘利群則將其精髓歸納為兩句話：一句是“復(fù)其所有”，即保護城市文化、找回城市記憶、重塑城市榮耀、再現(xiàn)城市美景；另一句是“興其所無”，即在城市現(xiàn)有格局里，植入前瞻的項目、現(xiàn)代的生活、先進的服務(wù)，解決政府的難題、市場的問題。戰(zhàn)略定位的重新調(diào)整，意味著首開集團將持續(xù)加大對北京城市更新改造的資金和資源投入，例如將大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工程作為城市復(fù)興的抓手。在潘利群看來，借助棚改既可以解決民生問題，又能解決疏解北京非首都功能、拆除違章建筑、改善城市人居環(huán)境和補城市功能短板等一系列問題。
　　然而作為一家旗下?lián)碛猩鲜衅髽I(yè)（首開股份，600376）的集團公司，首開不單要承擔(dān)北京市城市更新改造和保障房建設(shè)職責(zé)，同時還要關(guān)注業(yè)務(wù)的盈利水平和資產(chǎn)質(zhì)量，對投資者和股東負(fù)責(zé)。這種講究平衡的戰(zhàn)略貫穿著首開的發(fā)展歷程，也是現(xiàn)任董事長潘利群著重思考與解決的發(fā)展問題。

重新定位應(yīng)對變局

　　《財經(jīng)國家周刊》：你如何評價這一輪房地產(chǎn)調(diào)控？十九大“房子是用來住的，不是用來炒的”制度理念的提出，將對房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀態(tài)產(chǎn)生哪些深遠影響？
　　潘利群：過去的調(diào)控側(cè)重于價格管理，以短期政策為主。新一輪調(diào)控側(cè)重于數(shù)量管理，以長效機制為主。我認(rèn)為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，加快房地產(chǎn)稅立法，以及房住不炒的指導(dǎo)思想，都是具有全局意義的制度安排。
　　我相信隨著各項改革的推進，房地產(chǎn)的金融屬性將逐步讓位于居住屬性，房地產(chǎn)業(yè)將從投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動，從投資開發(fā)的短周期轉(zhuǎn)向居住生活的長周期。過去兩年的深刻變局，將是未來很多年的行業(yè)格局，這也將是房地產(chǎn)行業(yè)的“新常態(tài)”。市場安定、有序，才會讓購房者心定不亂，促進脫虛向?qū)嵉暮暧^經(jīng)濟轉(zhuǎn)型盡快達成。
　　《財經(jīng)國家周刊》：對于這幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的深刻變局，首開集團是怎樣通過戰(zhàn)略調(diào)整予以應(yīng)對的？
　　潘利群：我們在“十三五”規(guī)劃中將集團主業(yè)確定為“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理”，同時確立了“土地一級開發(fā)，投資與資產(chǎn)管理”兩個培育業(yè)務(wù)。規(guī)劃明確了集團“爭做國有經(jīng)濟推進京津冀協(xié)同發(fā)展的先導(dǎo)力量，打造全國房地產(chǎn)綜合實力一流企業(yè)”的定位，提出了“把握兩個大局，做強三大主業(yè)，著力兩個驅(qū)動，實現(xiàn)整體上市”的發(fā)展思路。但這個“十三五”規(guī)劃制定的時間是在本輪樓市調(diào)控之前。如今，行業(yè)的大背景和深邏輯已經(jīng)改變了，企業(yè)的業(yè)務(wù)模式越早改變，就越能快速適應(yīng)時代變化。行業(yè)的變遷是全局性的，首開集團的轉(zhuǎn)型思考也是全面的，貫穿于全產(chǎn)業(yè)鏈和全產(chǎn)品類型。
　　首先，在企業(yè)定位上，我們提出了“城市復(fù)興官”的發(fā)展思想，深刻而準(zhǔn)確地認(rèn)知企業(yè)自身優(yōu)勢，抓住北京城市總體規(guī)劃實施和京津冀協(xié)同發(fā)展的機遇，加強京內(nèi)市場優(yōu)勢，高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)推進副中心和冬奧會項目建設(shè)，同時積極關(guān)注長江經(jīng)濟帶和粵港澳大灣區(qū)等國家戰(zhàn)略的機遇，深耕京外重點城市。
　　其次，在投資發(fā)展上，首開集團近年來不斷踐行“深度合作”的發(fā)展策略，與行業(yè)高度相關(guān)的優(yōu)秀企業(yè)攜手同行。這兩年我們從市場上獲取的絕大部分項目都是資源合作類項目，至2017年末，集團合作開發(fā)項目86個，規(guī)劃地上建筑面積規(guī)模達到1529.2萬平方米以上。其中，股權(quán)比例占50%（含）以上的項目48個，規(guī)劃地上建筑面積882.1萬平方米。項目范圍已從北京根據(jù)地拓展到全國10多個核心深耕城市。
　　同時首開近年來不斷加深銀企互信，與金融機構(gòu)提高合作深度。截至2018年5月，首開合并口徑總計獲得銀行授信3415億元，其中已使用授信近700億元，剩余授信2715億元，首開在各家銀行信譽度良好。
　　另外，在產(chǎn)品選擇上，我們選擇了“全面創(chuàng)新”的發(fā)展路徑，把著力點放在為人民群眾創(chuàng)造美好生活上，聚焦于高質(zhì)量發(fā)展，提升核心業(yè)務(wù)能力。從北京城區(qū)大宅璞瑅公館，到法式典雅的首開瑯樾，到中式美學(xué)的棠頌別墅，再到智能化高端豪宅國風(fēng)尚樾，首開一貫強調(diào)工匠精神，致力于傳承、保護和融合優(yōu)秀的城市文化。
　　再有就是我們貫徹實施綠色發(fā)展理念，正在建設(shè)的通州新城共有產(chǎn)權(quán)房項目，正按照“超低能耗、綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化、全裝修”的要求，高標(biāo)準(zhǔn)推進項目建設(shè)。
　　這種高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的發(fā)展模式，也貫穿在“城市復(fù)興官”的五大城市工程里面，即：以棚戶區(qū)、老舊小區(qū)改造和社區(qū)養(yǎng)老為主體的城市民生工程，與多家市屬國企聯(lián)合發(fā)起北京靜態(tài)交通投資運營的城市管理工程，落實“疏解整治促提升”的城市更新工程，建設(shè)2020年冬奧會主場館為代表的城市形象工程，以及建設(shè)創(chuàng)客空間、智慧社區(qū)為內(nèi)容的城市創(chuàng)新工程。

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