摘要：直管公房是是中國(guó)特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，長(zhǎng)期以來肩負(fù)著福利分房和住房保障的社會(huì)職能，是國(guó)有資產(chǎn)的重要組成部分。對(duì)社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民安居樂業(yè)提供了重要的住房保障。文章分析了直管公房的經(jīng)濟(jì)效益現(xiàn)狀，通過對(duì)直管公房租金收入、成本費(fèi)用等收支分析說明目前“以租不能養(yǎng)房”，指出保障直管公房管理的經(jīng)濟(jì)效益至關(guān)重要，有了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，才能做到以租養(yǎng)房，才能保證國(guó)有資產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)管理、保值增值、修繕改造、物業(yè)服務(wù)等方面得到進(jìn)一步的提升，充分發(fā)揮其功效。并對(duì)提高直管公房管理的經(jīng)濟(jì)效益提出了建議。
　　關(guān)鍵詞：直管公房；經(jīng)濟(jì)效益；保值增值；建議
　　直管公房是中國(guó)特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物。長(zhǎng)期以來肩負(fù)著福利分房和住房保障的社會(huì)職能，是國(guó)有資產(chǎn)的重要組成部分。為社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民安居樂業(yè)提供了重要的住房保障。日前，政府對(duì)公房情況開展了一系列的調(diào)研統(tǒng)計(jì)，以期通過直管公房合理整治、精細(xì)化管理，進(jìn)一步加強(qiáng)公房管理，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。要經(jīng)營(yíng)管理好直管公房，最大限度的發(fā)揮直管公房的效用，保障直管公房管理的經(jīng)濟(jì)效益至關(guān)重要。

一、直管公房管理的經(jīng)濟(jì)效益的概述

　�。ㄒ唬┲惫芄�房及其經(jīng)濟(jì)效益
　　直管公房是指由國(guó)家各級(jí)房地產(chǎn)管理部門直接經(jīng)營(yíng)管理的國(guó)有房產(chǎn)，其所有權(quán)屬于國(guó)家，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下公共積累的一種產(chǎn)物，以低租金福利制為基本特征。是政府既有的寶貴房產(chǎn)資源，在保障中低收入水平家庭住房、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)等方面發(fā)揮著不可忽視的重要作用。作為住房保障體系的重要組成部分，加強(qiáng)直管公房的整治與管理，盤活存量，既能實(shí)現(xiàn)公房資產(chǎn)的保值增值，又能有效增加保障性住房房源，極大緩解保障性住房建設(shè)壓力。二十世紀(jì)九十年代，各地政府陸續(xù)出臺(tái)文件將直管公房授權(quán)給房地集團(tuán)公司，授權(quán)的目的就是為了管好這筆國(guó)有資產(chǎn)，突出功能性和公益性。
　　由此可見，對(duì)于直管公房管理企業(yè)來說，管理好直管公房產(chǎn)生的主要是社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益并非首位。房租是其收入，支出包括：日常小修養(yǎng)護(hù)、修繕、整治、改造、稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。
　�。ǘ�）保障直管公房管理經(jīng)濟(jì)效益的重要性
　　經(jīng)營(yíng)管理好直管公房，是直管公房管理企業(yè)的社會(huì)政治責(zé)任，企業(yè)必須履行好政府賦予的這項(xiàng)職責(zé)。管理直管公房雖不以追求經(jīng)濟(jì)效益為首要目的，但企業(yè)畢竟不是政府職能部門，不享受財(cái)政補(bǔ)貼，需要自負(fù)盈虧，經(jīng)濟(jì)效益決定了企業(yè)的生存與發(fā)展。所以，讓直管公房產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益至關(guān)重要，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，才能做到以租養(yǎng)房，保值增值，有利更好的進(jìn)行房屋修繕、改造，提升房屋管理水平、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，獲得租客的滿意度，進(jìn)一步為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。

二、直管公房經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)狀

　　（一）直管公房面積萎縮，管理成本高
　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的不斷進(jìn)行，市政動(dòng)遷，舊區(qū)改造、公房房改出售等因素，大量直管公房被拆被售，直管公房實(shí)存面積已大幅度減少。分布呈現(xiàn)分散狀態(tài)，無衛(wèi)生設(shè)備面積較大，獨(dú)居老人和外來出租人口比率較高，給日常管理帶來了一定的難度，同時(shí)隨著物價(jià)上漲，人工等管理成本逐年增高。
　�。ǘ�）建造年代久遠(yuǎn)老舊破，維修成本高
　　直管公房的建設(shè)年代都比較早，房屋大多老舊，配套設(shè)施也不完善，各類設(shè)施老化嚴(yán)重，本身存在較大的安全隱患。而沿街居住類住房被破墻開店，結(jié)構(gòu)被損壞，又人為增加了安全隱患。房屋安全是首位，要保證居住與使用安全，必須加大維修整治力度，維修成本居高。
　�。ㄈ�）低租金福利制，以租不能養(yǎng)房
　　直管公房的基本特征是：低租金福利制。一直沿用“以租養(yǎng)房”的資金管理政策。直管公房租金實(shí)行政府定價(jià)，租金標(biāo)準(zhǔn)多年未調(diào)整，目前，上海居住公房租金仍為2000年標(biāo)準(zhǔn)，非居住公房租金為1997年標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)重低于市場(chǎng)租金。隨著水電氣暖、人工成本、維修成本等整體物價(jià)的上漲，低水平的租金收入讓“以租養(yǎng)房”難以為繼。
　�。ㄋ模┺D(zhuǎn)租現(xiàn)象嚴(yán)重，收益旁落
　　轉(zhuǎn)租現(xiàn)象嚴(yán)重，二房東、三房東現(xiàn)象普遍，原承租者坐收高額轉(zhuǎn)租收益。部分轉(zhuǎn)租不及時(shí)到物業(yè)公司備案，導(dǎo)致聯(lián)系方式缺失，租金難收繳。

三、直管公房管理的經(jīng)濟(jì)效益

　　參照某區(qū)的直管公房情況，全區(qū)的直管公房由市房地局授權(quán)當(dāng)?shù)氐囊患曳康禺a(chǎn)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，集團(tuán)作為直管公房的管理企業(yè)，多年來一直認(rèn)真對(duì)區(qū)內(nèi)直管公房進(jìn)行統(tǒng)一管理，做好經(jīng)營(yíng)租賃、物業(yè)服務(wù)、安全管理、養(yǎng)護(hù)修繕、應(yīng)急維修及加固綜合整治等工作。經(jīng)多年來的資產(chǎn)變動(dòng)，授權(quán)房產(chǎn)由剛開始的74萬平方米至目前實(shí)存約43萬平方米，其中：居住類直管公房27萬平方米，非居住類直管公房16萬平方米；包括歷史保護(hù)建筑1.37萬平方米。公房資產(chǎn)委托集團(tuán)原下屬企業(yè)，后改制的4家物業(yè)管理公司（前身為房管所）進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。
　�。ㄒ唬┲惫芄�房租金及稅費(fèi)
　　直管公房年標(biāo)準(zhǔn)租金850萬元，其中：居住類直管公房租金250萬元，非居住類直管公房租金600萬元。
　　租金收入原繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，不動(dòng)產(chǎn)租賃稅率為11%，按相關(guān)政策選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。租住類的直管公房，免征增值稅。從營(yíng)業(yè)稅價(jià)內(nèi)稅調(diào)整到增值稅價(jià)外稅，600萬非居住租金繳納增值稅及附加31.72萬，比繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)下降了1.58萬，營(yíng)改增前后變化不大。
　　非居住類房屋轉(zhuǎn)租增加租金部分，按相關(guān)協(xié)定承租人與出租人（這里即是公房管理企業(yè)）分成，一般分成比例為承租人得70%，管理企業(yè)得30%。管理企業(yè)將應(yīng)得分成部分再和委托的物業(yè)公司4：6分成，管理企業(yè)實(shí)得增額部分的40%，如轉(zhuǎn)租增加租金1000萬，以30%計(jì)管理企業(yè)應(yīng)得300萬，分成物業(yè)公司60%即180萬后，管理企業(yè)實(shí)得120萬，繳納增值稅及附加6.34萬。
　　房產(chǎn)稅：租住類直管公房，免征房產(chǎn)稅。非居住類按房產(chǎn)租金收入計(jì)征，稅率為12%，非居住標(biāo)準(zhǔn)租金收入繳納68.57萬房產(chǎn)稅，非居住轉(zhuǎn)租分成租金收入繳納13.71萬房產(chǎn)稅，總計(jì)繳納房產(chǎn)稅82.28萬。增值稅及附加、房產(chǎn)稅合計(jì)120.34萬。

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