去年“國(guó)八條”等調(diào)控房?jī)r(jià)“組合拳”出臺(tái)后，我就指出這不過(guò)是“揚(yáng)湯止沸”，根本無(wú)濟(jì)于事，并提出“釜底抽薪”之策：住宅限量消費(fèi)，“每家限購(gòu)2套房”。當(dāng)時(shí)，我的建議，正式的媒體不刊載，網(wǎng)上也招致了一片否定。但是，今年房?jī)r(jià)的大漲，起碼證明了我去年的判斷是對(duì)的：中央政府的所謂調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)根本無(wú)能為力。

　　面對(duì)房?jī)r(jià)的瘋漲，最近中央政府和地方政府終于坐不住了，新一輪的調(diào)控手段相繼出臺(tái)，讓人眼花繚亂：貸款升息啦，控制地價(jià)啦，打擊吹牛房地產(chǎn)廣告啦，網(wǎng)上售房啦，劃定普通房?jī)r(jià)上限啦，打擊房地產(chǎn)商虛假售房啦……相信還會(huì)有新的措施出臺(tái)。不過(guò)這次老百姓學(xué)乖了，不敢再相信政府的調(diào)控會(huì)有效。連政府也承認(rèn)自己失敗了：與前年底建設(shè)部研究中心主任陳淮“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有泡沫，發(fā)展基本健康”的豪言壯語(yǔ)不同，最近建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師謝家瑾坦率地說(shuō)：中國(guó)目前尚未建立成熟的住宅供給和房?jī)r(jià)控制的機(jī)制。

　　說(shuō)實(shí)話(huà)總比說(shuō)假話(huà)要好。建設(shè)部?jī)晌还賳T的表現(xiàn)可以被納入當(dāng)前正在轟轟烈烈進(jìn)行的“榮辱觀(guān)”教育活動(dòng)，并找到各自合適的位置。但對(duì)大多數(shù)人更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，政府指望不上，買(mǎi)不起房的老百姓怎么辦？于是深圳的鄒濤先生發(fā)起了“三年不買(mǎi)房”運(yùn)動(dòng)。這場(chǎng)運(yùn)動(dòng)，表達(dá)了普通住房消費(fèi)者以一種“房奴”和“囚徒”的憤怒、失望，向不合理的住房?jī)r(jià)格和那些造成高房?jī)r(jià)的利益集團(tuán)，發(fā)起最后的悲壯一搏。雖然眾多媒體和專(zhuān)家大聲為其叫好，不過(guò)我以為，這個(gè)運(yùn)動(dòng)的結(jié)果不容樂(lè)觀(guān)。

　　但是，這種行動(dòng)，卻應(yīng)當(dāng)?shù)玫秸�府最高層的高度重視。這是一個(gè)重要的信號(hào)：如果人民以“三年不買(mǎi)房”的行動(dòng)來(lái)表達(dá)他們對(duì)房?jī)r(jià)的不滿(mǎn)和政府的失望，那么，中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)駛?cè)胍粋�(gè)危險(xiǎn)的水域。不但對(duì)消費(fèi)者、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商危險(xiǎn)，而且中國(guó)的社會(huì)和諧，將會(huì)面臨極大的打擊。

　　我希望政府盡快以明快的手段，來(lái)有效地抑制房?jī)r(jià)。

　　我認(rèn)為，我一直主張的控制房?jī)r(jià)的建議，是一個(gè)適合中國(guó)國(guó)情、多方共贏(yíng)、可行性很強(qiáng)的思路。

　　下面將這個(gè)思路再簡(jiǎn)述一遍：

　　一、住宅在中國(guó)不能簡(jiǎn)單地定性為一般意義上的商品，不能以市場(chǎng)化的途徑去解決供給與價(jià)格問(wèn)題。

　　現(xiàn)在大部分人的思路，都是把住宅定性為商品，都是要用市場(chǎng)化的方法來(lái)解決其供給與價(jià)格問(wèn)題。我不這樣認(rèn)為。起碼在當(dāng)前的中國(guó)（我想在10年內(nèi)也是這樣），住宅不是完全意義上的商品，就像高等教育不是完全意義上的商品一樣，住宅也是一種準(zhǔn)公共物品。既然高等教育的產(chǎn)業(yè)化遭到了社會(huì)上眾口一詞的聲討，那么住宅的市場(chǎng)化、商品化取向也應(yīng)當(dāng)受到否定。

　　人最基本的生活需求，不外“衣食住行”。其中，“食”與“住”在當(dāng)下更具有特殊性。糧食生產(chǎn)與供給從來(lái)不能實(shí)現(xiàn)完全的商品化，這不僅在中國(guó)是這樣，在世界大多數(shù)國(guó)家都是這樣。國(guó)家必須給糧食生產(chǎn)者以大量補(bǔ)貼，許多國(guó)家堅(jiān)決不放開(kāi)糧食自由貿(mào)易。住宅的特點(diǎn)在非商品化方面，其實(shí)在某些方面要超過(guò)糧食。因?yàn)�，住宅的價(jià)格要比糧食貴得多，住宅的需求彈性也比糧食要小得多（糧食的消費(fèi)量可以因食物結(jié)構(gòu)中肉蛋奶果的上升而下降）。這對(duì)大多數(shù)社會(huì)公眾造成了壓力。因此發(fā)達(dá)國(guó)家雖然有成熟的住宅市場(chǎng)，但必須對(duì)窮人通過(guò)各種形式進(jìn)行補(bǔ)貼，如廉租房，或住房補(bǔ)貼。

　　兩會(huì)期間，人民日?qǐng)?bào)記者霍英龍發(fā)表一篇文章介紹：“經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期在住房問(wèn)題上的思想交鋒，西方國(guó)家的社會(huì)各界終于開(kāi)始取得共識(shí)，市場(chǎng)化不能解決住房問(wèn)題。沒(méi)有政府的支持，單純地憑借市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)，很難解決好廣大中低收入者的住房保障難題。20世紀(jì)后，西方許多國(guó)家相繼決定政府要介入房地產(chǎn)市場(chǎng)。如1931年，第31任美國(guó)總統(tǒng)胡佛在住宅問(wèn)題上就曾說(shuō)過(guò)：‘沒(méi)有什么東西比住宅更能為謀求人們幸福和社會(huì)安定作出貢獻(xiàn)�！�這句名言，說(shuō)明了美國(guó)政府對(duì)住宅問(wèn)題重要性的認(rèn)識(shí)。1949年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)的《全國(guó)可承受住宅法》，明確提出‘讓每一個(gè)美國(guó)家庭應(yīng)該能夠承受得起一套環(huán)境適宜的體面住宅’。此后，在各個(gè)不同的歷史時(shí)期，針對(duì)低收入者，美國(guó)政府又相應(yīng)出臺(tái)了一系列的住宅傾斜政策。為了保持社會(huì)穩(wěn)定，使低收入階層有基本的生活保障，同時(shí)減少貧富差距，使低收入人群在住房問(wèn)題上，不至于與中高收入階層的差距拉得過(guò)大。美國(guó)1965年修訂的《國(guó)家住宅法》中有一項(xiàng)重要內(nèi)容，就是政府對(duì)低收入家庭給予一定的住宅補(bǔ)助。此后，住宅補(bǔ)助在許多法案或計(jì)劃中涉及，其中至今影響最大的，也是最有名的是1974年8月《住宅與社區(qū)發(fā)展》法案第8條款租金資助計(jì)劃，其核心內(nèi)容是任何家庭用于住宅的支出不應(yīng)超過(guò)家庭總收入的30%。這就是為什么美國(guó)房?jī)r(jià)收入比，一般總不會(huì)遠(yuǎn)超3:1的一個(gè)關(guān)鍵原因�！�

　　與美國(guó)相比，中國(guó)的國(guó)情更有極大的特殊性。我在去年的文章中說(shuō)：“人多，地少，城市化進(jìn)程，這三條決定了中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)必須走出自己的路子�！敝袊�(guó)的現(xiàn)代化階段特點(diǎn)以及社會(huì)收入分配的差距，使得絕大多數(shù)普通勞動(dòng)者（即包括城市中的中低收入家庭，也包括轉(zhuǎn)移到城市的農(nóng)民）不能通過(guò)完全意義上的市場(chǎng)得到住宅這種特殊的商品。而住房，又是人的最基本的需求，是在滿(mǎn)足了吃飯問(wèn)題后的第二個(gè)生存的需求。這種情況，在中國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程中，將長(zhǎng)期存在。

　　二、中國(guó)的特殊國(guó)情決定了它在解決居民住房問(wèn)題時(shí)，必須采取類(lèi)似“計(jì)劃生育”這樣的特殊國(guó)策。即以行政手段，并結(jié)合市場(chǎng)的一定手段，來(lái)保證對(duì)社會(huì)中下階層居民的住房供給，也就是保證社會(huì)的整體福利。如果不改變目前住宅的供給方式，中國(guó)不但不能保證居民的住房需求，而且會(huì)帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　當(dāng)然，以行政與市場(chǎng)結(jié)合的手段向中低家庭提供住房，也有兩種思路：一種是類(lèi)似某些國(guó)家的廉租房供給，另一種就是我提出的國(guó)家對(duì)住宅供給與消費(fèi)實(shí)行強(qiáng)制性的限定。

　　廉租房是大家都熟悉的路數(shù)。我這里重點(diǎn)介紹一下我的第二種思路。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是“三限”：限購(gòu)買(mǎi)、限面積、限價(jià)格。我去年的文章中是這樣說(shuō)的：“中國(guó)應(yīng)當(dāng)實(shí)行住宅的限量消費(fèi)。具體說(shuō)：一、數(shù)量限制，中國(guó)的公民，每人只能在國(guó)內(nèi)擁有最多一套住房，或者一個(gè)家庭，最多只能擁有兩套住房；
二、面積和價(jià)格的限制，比如每套住宅最大不能超過(guò)200平方米，價(jià)格不能超過(guò)100萬(wàn)元。對(duì)于外籍人士，要嚴(yán)格住宅的購(gòu)買(mǎi)。也就是說(shuō)，要控制住宅的投資性需求，徹底取消住宅的投機(jī)性需求�！边@個(gè)建議，從技術(shù)上講，由于信息化的普及，也是可行的�！缎氯A每日電訊》4月14日介紹，河北省已經(jīng)準(zhǔn)備在本省實(shí)行商品房購(gòu)買(mǎi)實(shí)名制。

　　我認(rèn)為這兩種思路各有利弊，但總體來(lái)講，第二種辦法比第一種辦法要好。好處在：

　　第一，廉租房要政府花巨額的錢(qián)，住宅“三限”消費(fèi)不用政府花一分錢(qián)。廉租房的分配極其復(fù)雜，住宅“三限”消費(fèi)的執(zhí)行相對(duì)簡(jiǎn)單。

　　第二，不但不用政府花一分錢(qián)，而且房地產(chǎn)業(yè)根本不會(huì)萎縮，政府用房地產(chǎn)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)的目標(biāo)仍然可以達(dá)到，政府從房地產(chǎn)業(yè)得到的稅收不會(huì)減少，銀行放給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金也不會(huì)有多大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)�，現(xiàn)在70%買(mǎi)不起房的人買(mǎi)得起房了，這部分人的潛在的住宅消費(fèi)需求變成了可以用貨幣支付的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)需求。這實(shí)際上是一筆帳的另外一種算法。

　　第三，中國(guó)的住宅土地供應(yīng)量將會(huì)下降，大大緩和土地危機(jī)，為我們的后代和將來(lái)的政府提供了發(fā)展的空間。

　　第四，在住宅價(jià)格下來(lái)后，商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格自然也會(huì)下降。這對(duì)于中國(guó)整體及中國(guó)各個(gè)城市來(lái)講，都會(huì)改善投資環(huán)境和商業(yè)環(huán)境，增強(qiáng)國(guó)家與城市競(jìng)爭(zhēng)力。

　　第五，可以阻擋國(guó)外熱錢(qián)的大規(guī)模進(jìn)入。由于對(duì)人民幣的升值預(yù)期，國(guó)外資金大量進(jìn)入中國(guó)炒買(mǎi)樓市，抬高了房子的價(jià)格。以前的房產(chǎn)價(jià)格虛高就有外國(guó)投機(jī)者的影子，此次房?jī)r(jià)飆升或反彈，仍然有他們的影子。外國(guó)熱錢(qián)對(duì)中國(guó)房市推波助瀾，造成了許多泡沫，加大了房?jī)r(jià)崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　第六，特別是，政府切實(shí)履行了維護(hù)社會(huì)公平、扶助弱勢(shì)群體的職責(zé)，體現(xiàn)了執(zhí)政為民的宗旨，不但能得到廣大人民的衷心擁戴，而且穩(wěn)定了社會(huì)。“有恒產(chǎn)者有恒心”，安居才能樂(lè)業(yè)。

　　當(dāng)然，如果實(shí)行第二條，政府從土地收入中得到的好處可能會(huì)有減少。但是我們要問(wèn)，中國(guó)目前這種地方政府靠土地收入維持財(cái)政收入的模式，究竟是利大還是弊大？它又能維持多少時(shí)日？

　　三、中國(guó)政府在房地產(chǎn)發(fā)展方面的一個(gè)誤區(qū)：住宅可以是一個(gè)良好的居民的市場(chǎng)化的投資品種。

　　在中國(guó)，住宅當(dāng)然也可以作為投資，但應(yīng)當(dāng)是一種有限的投資對(duì)象。原因是它是一種不完全的商品，帶有準(zhǔn)公共物品的屬性。已有專(zhuān)家指出，住宅的特點(diǎn)決定了它更多的是一種基本消費(fèi)品，而不是適當(dāng)?shù)耐顿Y品。與其鼓勵(lì)中國(guó)有錢(qián)人向房產(chǎn)投資，不如改造好股市，讓他們?nèi)ス墒幸辉嚿硎�。另外，我也注意到，中�?guó)政府已經(jīng)開(kāi)辟了更多的個(gè)人投資渠道，如中國(guó)公民可以進(jìn)行外國(guó)的股市投資。過(guò)去投資渠道確實(shí)狹窄，但是要從別的投資產(chǎn)品和渠道上的拓展上下功夫，依賴(lài)房市，是十分危險(xiǎn)的。

　　即使實(shí)行“三限”，對(duì)于中國(guó)一般中高等收入群體來(lái)說(shuō)，第二套住房仍然是一個(gè)有利可圖的投資方式，并沒(méi)有消除房地產(chǎn)的投資屬性。它只是阻塞了過(guò)度投機(jī)，阻塞了房?jī)r(jià)的瘋漲。同時(shí)，由于限量，反而會(huì)使這種有限的投資具有穩(wěn)定的投資效益。

　　當(dāng)然，我的建議可能會(huì)引起極大的社會(huì)反響，特別是遭到某些富人和某些官員的反對(duì)。同時(shí)，這種思路可能對(duì)舊有的觀(guān)念和體制是一個(gè)巨大的沖擊。但是，請(qǐng)回憶一下當(dāng)初計(jì)劃生育政策出臺(tái)時(shí)的反對(duì)之聲吧！起碼，這個(gè)特殊的國(guó)策，還不像計(jì)劃生育那樣“違反人權(quán)”和讓基層官員“野蠻行政”吧！

　　在住宅問(wèn)題上表現(xiàn)出的“政府失靈”，不完全是一種管制失靈，在它背后，隱藏著政府的價(jià)值取向。如果這個(gè)判斷不錯(cuò)的話(huà)，那么，與其說(shuō)政府被房地產(chǎn)商綁架或挾持，不如說(shuō)政府是在利益取舍上出現(xiàn)了失誤。如果不是這樣，政府真的要抑制房?jī)r(jià)的話(huà)，其手段是很多的。用不著那么多“花拳繡腿”，只要對(duì)癥下藥，自然藥到病除。也許，需要全國(guó)人大出面對(duì)政府的執(zhí)政方向進(jìn)行質(zhì)詢(xún)和法律規(guī)范。當(dāng)然，全國(guó)人大自己是否也有價(jià)值取向和代表性的問(wèn)題呢？

　　或許，我們不用把問(wèn)題提到這樣的高度，還是姑且認(rèn)為在房?jī)r(jià)問(wèn)題上表現(xiàn)的政府失靈還只是一種能力的失靈吧。那么，它就應(yīng)當(dāng)深刻檢討既有思路和管制的錯(cuò)誤。

　　美國(guó)著名的政策分析學(xué)者德羅爾在談到宏觀(guān)決策時(shí)說(shuō)：“宏觀(guān)政策分析的重要特點(diǎn)就是它具有沖破傳統(tǒng)觀(guān)念、推翻偶像的需求，包括突破舊有的政策范例、有明文規(guī)定的或隱含的正統(tǒng)教條和政策公理。宏觀(guān)政策分析應(yīng)該去思考那些似乎是不可想象的事情，將它們付諸討論、予以闡述，甚至有時(shí)還可以舉薦方案加以處理�！�

　　我們要跳出住宅價(jià)格的困局，就要注重創(chuàng)新，用全新的眼光考慮住房政策，而不是在原來(lái)的思路上進(jìn)行所謂“優(yōu)化”。

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