被討論已久、在“兩會(huì)”上熱議的物業(yè)稅、國(guó)資委對(duì)央企拿地的管制無(wú)疑是兩大爭(zhēng)論焦點(diǎn),未來(lái)的加息策略以及地方政府的政策配合,考驗(yàn)著從中央到地方各級(jí)政府的執(zhí)政智慧。人們更為關(guān)注,在多種不確定性的調(diào)控組合拳下,中國(guó)樓市將何去何從?
　　
　　3月22日,國(guó)土資源部(下稱(chēng)“國(guó)土部”)召開(kāi)全系統(tǒng)的視頻會(huì)議,部署加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作。而這距國(guó)土部最近一次圍繞“房地產(chǎn)用地”展開(kāi)行動(dòng),即3月10日國(guó)土資源部發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱(chēng)“國(guó)十九條”),還不足半月。
　　這一在樓市2005年首輪調(diào)控之時(shí)未有太大聲音的政府部門(mén),短短幾個(gè)月來(lái)在“房地產(chǎn)用地”領(lǐng)域?qū)页雎曇襞c動(dòng)作。
　　然而,這只是近來(lái)樓市調(diào)控的冰山一角。
　　繼去年年底,中央政府在短短一周時(shí)間里連續(xù)三次提及房地產(chǎn)問(wèn)題,并且第一次公開(kāi)表示要“遏制”房?jī)r(jià),“國(guó)四條”和“國(guó)十一條”亮劍之后。圍繞樓市調(diào)控,涉及部門(mén)的名單越來(lái)越多,“兩會(huì)”前后亮相頻度也史無(wú)前例,這其中不僅包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)、央行、國(guó)稅總局、民政部、發(fā)改委等部門(mén),還包括諸如國(guó)土部、證監(jiān)會(huì)、國(guó)資委等以往在調(diào)控風(fēng)暴中不甚活躍的部門(mén)。
　　“從2005年開(kāi)始,樓價(jià)屢打?qū)覞q,樓市痼疾難除,最近一輪部分地區(qū)城市房?jī)r(jià)暴漲已經(jīng)成為本屆政府不得逃避的難題。多部委聯(lián)動(dòng),組合拳頻出,不難理解。”一位資深業(yè)內(nèi)人士表示。因此,在未來(lái),圍繞樓市這既關(guān)乎經(jīng)濟(jì)大局、還關(guān)乎社會(huì)民生、甚至關(guān)注政局穩(wěn)定的領(lǐng)域,不排除相關(guān)部委會(huì)有更多監(jiān)管的細(xì)化措施出臺(tái)。
　　這其中,被討論已久、在“兩會(huì)”上熱議的物業(yè)稅、國(guó)資委對(duì)央企拿地的管制無(wú)疑是兩大爭(zhēng)論焦點(diǎn),未來(lái)的加息策略以及地方政府的政策配合,則無(wú)疑考驗(yàn)著從中央到地方各級(jí)政府的執(zhí)政智慧。人們更為關(guān)注,在多種不確定性的調(diào)控組合拳下,中國(guó)樓市將何去何從?
　　
　　物業(yè)稅知易行難
　　
　　“兩會(huì)”期間,歷經(jīng)春節(jié)過(guò)后被媒體追蹤的“物業(yè)稅”問(wèn)題再度被各代表委員提及。由于在眾多人眼中物業(yè)稅與“房?jī)r(jià)”有著不可逃離的關(guān)系,作為輿情的集中曝光平臺(tái),“兩會(huì)”讓各界人士在春節(jié)過(guò)后再度集中熱議物業(yè)稅。
　　然而,“熱”的過(guò)后卻總是眾人狂歡之后的寂靜,“兩會(huì)”結(jié)束半月有余,物業(yè)稅的討論再次退潮。而細(xì)心者會(huì)發(fā)現(xiàn),與從2009年到2010年物業(yè)稅被熱議類(lèi)似,在2007年,是時(shí)房?jī)r(jià)正處上行階段,物業(yè)稅也常常會(huì)占據(jù)在各大網(wǎng)站、報(bào)紙上的顯要位置。
　　在歷史的輪回中,媒體的報(bào)道多圍繞三類(lèi)人群,一是政府相關(guān)部門(mén);二是開(kāi)發(fā)商;三是學(xué)者專(zhuān)家。有趣的是,三方觀點(diǎn)總體上卻多為抵觸。
　　一邊,是以專(zhuān)家、學(xué)者、研究員為主的政協(xié)委員多數(shù)表達(dá)了抓緊研究、開(kāi)征物業(yè)稅的想法。在此次“兩會(huì)”上,尤以提交了《關(guān)于抓緊研究、準(zhǔn)備出臺(tái)物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)的提案》的政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康為代表。他表示,物業(yè)稅能抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為,應(yīng)將“流轉(zhuǎn)領(lǐng)域”的收費(fèi)變?yōu)椤氨Ｓ蓄I(lǐng)域”的稅收,擴(kuò)大原有的房產(chǎn)稅范圍�！安磺笠徊降轿�。我建議在方案出臺(tái)初期,一般消費(fèi)住房不施征,只是對(duì)特別好認(rèn)定的獨(dú)立別墅、豪華公寓考慮先行征收,甚至居民第一套自住房可以考慮永不施征�！�
　　另外一邊,房地產(chǎn)商幾乎都是反對(duì)派,甚至不乏“不可能派”。在“兩會(huì)”過(guò)后北京舉辦的“匯豐財(cái)富管理論壇”上,華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)一如既往地表示,按現(xiàn)有的制度來(lái)看,中國(guó)根本不可能出臺(tái)物業(yè)稅。
　　“中國(guó)的法律上有房產(chǎn)稅,如果要想實(shí)行的話,完全可以用房產(chǎn)稅的辦法解決相關(guān)的問(wèn)題。依照賈康先生的說(shuō)法,在1956年土地制度改革之后,這些稅我們一直在交著�？砂凑宅F(xiàn)有的規(guī)定,對(duì)于住宅是免征的。”任志強(qiáng)對(duì)記者表示。
　　事實(shí)上,若仔細(xì)分析有關(guān)物業(yè)稅征收與否的討論,人們會(huì)發(fā)現(xiàn),話題無(wú)非圍繞以下兩個(gè)層面:第一,征收是否會(huì)將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,而與此相應(yīng)的就是,征收能否有利于縮小貧富差距,抑制投機(jī);第二,土地出讓金與物業(yè)稅關(guān)系如何處理。這兩者背后,無(wú)非就是多種利益格局再分配問(wèn)題。開(kāi)征之前,如果沒(méi)有將涉及房地產(chǎn)的各項(xiàng)出自多門(mén)的稅費(fèi)需要合并、梳理、成型為一個(gè)體系,有關(guān)物業(yè)稅的話題一定會(huì)爭(zhēng)論不休。
　　物業(yè)稅成為老生常談,卻只是“只聞樓梯響,不見(jiàn)有人來(lái)”,不能將原因歸結(jié)于時(shí)機(jī)是否得當(dāng)。目前需要加大關(guān)注度的理由,它似乎正處于孵化的加速器上:房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷金融海嘯后已經(jīng)到了一個(gè)新的時(shí)期,稅制改革的緊迫性和必要性越發(fā)強(qiáng)烈。部分城市地價(jià)房?jī)r(jià)過(guò)高、市場(chǎng)過(guò)熱等,是否與房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)復(fù)雜、項(xiàng)目繁多、尚未理順有關(guān)?同時(shí),在上述力度空前的樓市調(diào)控階段,物業(yè)稅是否有了前所未有的開(kāi)征契機(jī)?
　　而回答這些問(wèn)題,卻不能僅僅依靠時(shí)間來(lái)解決。
　　
　　央企“脫疆”躁動(dòng)
　　
　　與“物業(yè)稅”同處風(fēng)口浪尖的,還有誰(shuí)也按不住的央企的“地王”。
　　從去年6月中化方興一舉奪下北京廣渠路15號(hào)地,到6月28日中國(guó)電子下屬子公司成都中澤置業(yè)奪下北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)“地王”,甚至在“兩會(huì)”以后,央企一次又一次地與“地王”字眼聯(lián)系到一起。
　　在此情景下,其監(jiān)管部門(mén)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)(下稱(chēng)“國(guó)資委”)的壓力不言而喻,最近國(guó)資委成為監(jiān)管政策頻出的媒體聚焦點(diǎn)。
　　事實(shí)上,從去年開(kāi)始,國(guó)資委的態(tài)度早就有跡可循。據(jù)本刊了解,就在中國(guó)海外拿長(zhǎng)風(fēng)地塊(2009年9月10日)之后,去年最后一個(gè)季度, 3個(gè)月內(nèi),國(guó)資委就曾3次召開(kāi)秘密座談會(huì),“指導(dǎo)”的嚴(yán)厲程度更隨著會(huì)議次數(shù)“遞增”,最后發(fā)出“不要拿地王”的口頭警示。從委婉規(guī)勸到強(qiáng)硬禁止,足見(jiàn)國(guó)資委對(duì)于央企激進(jìn)拿地行為的憂慮。
　　進(jìn)入2010年,這些憂慮則更多的公之于眾。
　　1月7日,國(guó)資委副主任黃淑和在中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核工作會(huì)議上將房地產(chǎn)與股市、期貨并列為三大高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域,并要求央企慎重進(jìn)入上述3個(gè)領(lǐng)域; 1月10日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,其中“國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”的表述,更是引發(fā)市場(chǎng)各方浮想聯(lián)翩。
　　從口頭不要拿“地王”,到明確表態(tài),再到要求部分央企列出退出方案和時(shí)間表,這一系列舉措,在國(guó)有資產(chǎn)管理上史無(wú)前例。監(jiān)管的邏輯尚難準(zhǔn)確獲悉,但是,至少,國(guó)資委正在以高調(diào)的姿態(tài)意圖平撫公眾的憤慨。
　　“這種表態(tài)背后,無(wú)疑是不想讓央企成為眾矢之的。說(shuō)在‘保護(hù)’言不為過(guò)�！币晃唤咏鼑�(guó)資委內(nèi)部的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。
　　國(guó)資委管理的難處始終在于“不好管”和“管不住”。雖然醞釀已久的EVA(經(jīng)濟(jì)增加值)考核在今年初正式出臺(tái),原本寄望于考核機(jī)制的改善能緩解央企大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)狀,但國(guó)資委版本的EVA考核機(jī)制本身就有值得商榷之處,其效應(yīng)也可能低于預(yù)期:企業(yè)資本成本不反映金融市場(chǎng)狀況,而是行政指定的,標(biāo)準(zhǔn)取值5.5%,通過(guò)一個(gè)靜態(tài)的資本成本計(jì)算出來(lái)的EVA,離真正執(zhí)行EVA指標(biāo)的本意相差很遠(yuǎn)。其次,采用前三個(gè)年度基準(zhǔn)值上的相對(duì)考核,在一定程度上也背離了EVA的本意。
　　“現(xiàn)在對(duì)準(zhǔn)另外78家非主營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企效果有限�！� 一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)論。更有人放出“風(fēng)涼話”:“天價(jià)地還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn),剩下這些家,更有可能形成寡頭壟斷。” 　　而這一切“管不住”的預(yù)期背后隱藏央企“脫韁”的市場(chǎng)原因。
　　“在北京,我們現(xiàn)在拿地根本不是考慮能否符合自身的運(yùn)營(yíng)成本,而是先拿下來(lái)再說(shuō),然后再去重新算。否則我們這些人,就要在北京失業(yè)�！币晃恢鳡I(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的某央企員工告訴本刊記者。而這也與國(guó)資委副主任邵寧“招拍掛制度必然產(chǎn)生‘地王’”的表述一致。
　　在國(guó)資委面前,擺著這樣一條難以跨越的坎兒:如果土地供應(yīng)不改善,如果市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制沒(méi)有公平地建立起來(lái),央企依然有可能“脫韁”。
　　
　　地方政府的邏輯
　　
　　難以跨越各道限制的,還有各級(jí)地方政府。
　　很多人還記得2008年,中央政府還在調(diào)控,地方政府已經(jīng)開(kāi)始了各種救市活動(dòng)。石家莊市從2008年5月份開(kāi)始就打響了救市的第一槍;南京市長(zhǎng)剛剛感慨自己的工資也買(mǎi)不起大房子,不久以后,南京市卻一口氣出臺(tái)了20項(xiàng)救房地產(chǎn)的政策。
　　到2010年,上述看似“不聽(tīng)話”的做法背后依然有著強(qiáng)大的動(dòng)力:在GDP膜拜氣息始終不改的當(dāng)下,依靠土地財(cái)政的地方政府能否在“兩會(huì)”后推出打壓樓市的政策成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn);由于樓市已經(jīng)出現(xiàn)微調(diào),他們是否會(huì)“會(huì)上聽(tīng)聽(tīng),會(huì)下照舊”?
　　雖然緊隨北京版的“十一條”調(diào)控政策之后,廣東省政府也出臺(tái)了“粵四條”調(diào)控樓市,不僅加大市場(chǎng)有效供應(yīng),同時(shí)加強(qiáng)抑制投資性購(gòu)房,且房企在取得預(yù)售許可證后,要求公開(kāi)銷(xiāo)售的24小時(shí)前,需“一房一標(biāo)價(jià)”來(lái)明碼標(biāo)價(jià)。但是,在其他地方政府尚未出臺(tái)地方版的調(diào)控政策之時(shí),人們的擔(dān)憂不無(wú)道理;雖然此輪調(diào)控中中央首次提出,省級(jí)政府要對(duì)穩(wěn)定樓市、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題負(fù)總責(zé)。但是,這種責(zé)任到人的新提法的實(shí)行效果如何尚待觀望。
　　“如果地方政府在根本上不是向地方的公眾負(fù)責(zé),而只需向上級(jí)負(fù)責(zé),再多再嚴(yán)厲的樓市新政,地方政府都不會(huì)有真正的動(dòng)力去施行,只會(huì)是做做樣子應(yīng)付一下,效果也只能像“開(kāi)發(fā)商總理”任志強(qiáng)所不屑的那樣:‘不當(dāng)回事兒’。”有媒體評(píng)論道。
　　然而,在既有邏輯之下,也有可以期待的新轉(zhuǎn)變。比如,有媒體就在春節(jié)前爆料,在中央樓市調(diào)控新政出臺(tái)不久后,由九部委組成的聯(lián)合督查組已經(jīng)開(kāi)始奔赴地方,督查中央政策在地方的具體落實(shí)情況。
　　“由住建部負(fù)責(zé)的樓市調(diào)控督察報(bào)告已經(jīng)完成,并按規(guī)定時(shí)間上報(bào)相關(guān)部門(mén)。”一位接近該部的業(yè)內(nèi)人士表示,在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái),督察結(jié)果的反饋將有可能對(duì)各地樓市形成一定的效應(yīng)。
　　而且,在 “國(guó)十一條”提出“擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍”的要求下,一些房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先的一線城市已經(jīng)開(kāi)始承諾對(duì)保障房的供應(yīng)比例做出重大調(diào)整,比如北京和廣州等地。
　　而在一些不是領(lǐng)漲的城市中,保障房的供應(yīng)力度也在加大。比如重慶已明確表示,已形成廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、危舊房和棚戶區(qū)改造安置房、城中村改造安置房、農(nóng)民工公寓等五種保障房并存的格局;昆明則提出了住房保障“全覆蓋”的目標(biāo)。
　　可以肯定的是,雖然各地政府對(duì)于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)仍存有重重顧慮,但其變了量的保障房供應(yīng)策略仍然可以給樓市帶來(lái)一定新鮮之氣。
　　
　　加息未來(lái)迷霧
　　
　　在人們尚對(duì)地方政府政策落地謹(jǐn)慎觀望之時(shí),對(duì)于中央層面的調(diào)控期待似乎已經(jīng)全部實(shí)現(xiàn)。
　　“在尚未觸及深層制度的前提下,中央能用的調(diào)控手段基本上都用了。如果說(shuō)還有什么可以期待的話,就是經(jīng)濟(jì)刺激政策的退出�！鄙鲜鲑Y深業(yè)內(nèi)人士表示,“加息已經(jīng)成為必然,可何時(shí)加息則尚存懸念,對(duì)于樓市的影響也是如此�！�
　　目前可以看到的是,貨幣政策的調(diào)整只是出現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率這一層面,而不是加息,其最主要的原因在于央行已經(jīng)意識(shí)到,調(diào)整存款準(zhǔn)備金率可以使銀行的可貸資金減少,致使其在貸款的過(guò)程中更加關(guān)注貸款的投向以及貸款的質(zhì)量,而在這一過(guò)程中,不至于加大尚在恢復(fù)中的企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān),也不會(huì)提升買(mǎi)房消費(fèi)者貸款的利息負(fù)擔(dān)。而這都是處于維持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮。
　　“相對(duì)于加息,存款準(zhǔn)備金率和信貸額度控制等,對(duì)于收緊流動(dòng)性效果更為明顯,同樣可以起到管理通脹預(yù)期的作用。”因此,在眾多不確定性的背景下,加息對(duì)于樓市的影響也格外迷霧重重;在多種因素糾結(jié)下,而以往樓市的對(duì)于加息的判斷也不能成為未來(lái)樓市判斷依據(jù)。

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