在房屋供給過剩、居民收入增長有限和經(jīng)濟(jì)長期看空的大背景下，房地產(chǎn)價格上升的趨勢，注定是不能持續(xù)的，大漲之后必有暴跌，這是不以任何人的意志為轉(zhuǎn)移的。 　　經(jīng)歷了“小陽春”之后，在寬松信貸政策催生的投機(jī)活動驅(qū)動下，中國樓市再次步入大幅度上漲的狂飆時期。統(tǒng)計顯示，北京6月在售樓盤，近50個樓盤目前售價為其歷史最高，多數(shù)樓盤從2009年一季度到6月份的漲幅超過20％。與此同時，土地市場正在迅速升溫，“招拍掛”面臨較為激烈的競爭，開發(fā)商拼命去拿地，出現(xiàn)了比2007年更瘋狂的泡沫。
　　
　　誰在買樓?
　　
　　眼下中央政府竭力救市、銀行放松審批大規(guī)模房貸、房地產(chǎn)開發(fā)商搖唇鼓舌節(jié)節(jié)漲價、消費者惶恐不安持幣搶購，這樣一個千載難逢的機(jī)會，嗜血的房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)客豈容錯過!
　　在目前政策條件下，在北京市，一個擁有了購買第一套住房資格的購房者，只要能拿出20％的首付，就可以想買多少套有首付和利率優(yōu)惠的住房，就能買多少套。在深圳，“零首付”、“一成首付”這些曾經(jīng)在2007年慣用的炒作伎倆，再次在樓市出現(xiàn)。由于銀行對于貸款的審查非常寬松，商業(yè)銀行房貸任務(wù)加重，陰陽合同大量出現(xiàn)，致使降低首付的情況再次泛濫。在“零首付”和低首付條件下，與其說是投機(jī)客在買樓，不如說是銀行通過住房信貸方式買樓，這才是推動本輪房價快速上漲的根本原因。對于投機(jī)客而言，所謂“買房”不過是一個欺瞞的“文件工程”運作而已，至于房屋裝修、家電家居、水暖電、商業(yè)服務(wù)等方面的消費，根本不在其考慮范圍之內(nèi)。如果考慮到開發(fā)商的“擁樓自重”而不去考慮新項目開工，買樓的投機(jī)客只是通過囤積數(shù)量眾多的空房轉(zhuǎn)售，則本輪樓市熱潮給國民經(jīng)濟(jì)增長帶來的推動作用不僅絲毫不能體現(xiàn)，唯一能帶來的是社會恐慌、經(jīng)濟(jì)混亂，以及被開發(fā)商、投機(jī)客拖下水而深套其中的國內(nèi)銀行――老百姓再成為真正的受害者。
　　如果房價能夠保持上漲局面，投機(jī)客有機(jī)會將住房賣給真正的消費者，則投機(jī)客和銀行有機(jī)會避免損失；但是一旦房價下降，投機(jī)客會選擇“斷供”甚至出逃，留給銀行大量的、逐日貶值的房屋資產(chǎn)，則大范圍的銀行信貸危機(jī)，自然會不可避免。由于房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了城鄉(xiāng)居民家庭收入和支付水平，如果聽任這種局面發(fā)展下去，全國范圍的房市崩盤必將發(fā)生�？梢哉f，目前的中國已經(jīng)步入了“中國式次債危機(jī)”的高速通道，唯一正確的選擇，是嚴(yán)厲打擊來自銀行內(nèi)部人員、開發(fā)商、炒樓客的各種違規(guī)違法騙貸行為，收縮高房價條件下的房貸規(guī)模，嚴(yán)防死守由于高房價引發(fā)的信貸風(fēng)險爆發(fā)。
　　
　　銀行違規(guī)貸款與房價迅速回升
　　
　　根據(jù)國家審計署6月24日發(fā)布的報告，在對中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國中信集團(tuán)公司、中國銀行、交通銀行和招商銀行的審計過程中發(fā)現(xiàn)，這6家銀行2008年一些基層分支機(jī)構(gòu)違規(guī)發(fā)放土地儲備貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款215億元。上述情況體現(xiàn)了在信貸緊縮條件下被發(fā)現(xiàn)的，銀行工作人員、政府官員、開發(fā)商之間相互勾結(jié)、違規(guī)獲取銀行信貸的情況。如果考慮到他們之間由于長期合作而形成的默契關(guān)系，上述發(fā)現(xiàn)不過屬于冰山一角，而更大規(guī)模的違規(guī)貸款則被深深掩藏了。
　　信貸緊縮下尚且如此，那么在寬松信貸政策和國家大力鼓勵銀行加大住房消費貸款情況下，原有的諸多違規(guī)不僅合法，而且催生了更多的“打擦邊球”和突破更大邊界的新違規(guī)行為。為了搶占市場份額，各家商業(yè)銀行各顯神通、只爭朝夕。例如，某省行營業(yè)部通過加強品牌宣傳(與其他銀行爭奪客戶資源)、成立住房貸款中心(專業(yè)化作業(yè))、整合審批流程(限時審批，提高審批效率)、完善獎懲機(jī)制(誰搶到客戶資源重獎?wù)l)、嚴(yán)格規(guī)章制度(做樣子很重要)五措并舉，力促個人住房按揭貸款快速健康發(fā)展(“健康發(fā)展”不過是數(shù)量擴(kuò)張的另一種說法)。這就自然給了房地產(chǎn)開發(fā)商、房屋中介機(jī)構(gòu)、投機(jī)客等巨大的可乘之機(jī)，信貸審批把關(guān)不嚴(yán)、虛假按揭事件頻發(fā)也就見怪不怪了。
　　
　　商業(yè)銀行大規(guī)模貸款的底氣何在呢?在筆者看來，銀行之所以敢在房價極高價位“做莊”。根本的底氣來自兩個方面：第一，中央再次強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)前階段的支柱產(chǎn)業(yè)地位，并最大限度地進(jìn)行房地產(chǎn)救市，強化了銀行決策者對于“房價只漲不跌”的信心。就是說不管是否會出現(xiàn)斷供，只要銀行有機(jī)會拿回房產(chǎn)抵押物，銀行就不會出現(xiàn)蝕本的情況――這與美國“次債危機(jī)”爆發(fā)前的金融公司何其相似!第二，由于中央把“保增長”提高到前所未有的政治高度，給了主要由國家控股的商業(yè)銀行高管人員們，這些“廉價代理人”豪賭的機(jī)會：如果有幸不會出現(xiàn)“次債式危機(jī)”，則寬松貨幣政策下的大規(guī)模放貸，可以鞏固中國國有商業(yè)銀行在全球銀行業(yè)中“最賺錢公司”地位，而且可以借此給自己制定更高年薪、享有更多分紅；而一旦出現(xiàn)不可控制的信貸危機(jī)，則可以以完成政治任務(wù)為自己開脫，并尋找財政注資以彌補信貸損失。
　　國內(nèi)商業(yè)銀行高管這種“廉價代理人”身份注定了國內(nèi)銀行的“預(yù)算軟約束”即“負(fù)贏不負(fù)虧”性質(zhì)，這決定了銀行業(yè)在房地產(chǎn)信貸中的豪賭趨向，必然為未來的金融危機(jī)埋下深重的隱患。
　　
　　通脹預(yù)期下購房能保值嗎?
　　
　　房價上漲的一個重要原因在于通貨膨脹預(yù)期。今年以來我國的貨幣投放相比去年，至少增加了25％。由于多數(shù)資金并沒有進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域，貨幣投放推動了股市、房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場的大幅度上漲；與此相對應(yīng)的是，由于實體經(jīng)濟(jì)不振，包括生產(chǎn)者價格指數(shù)(PPI)和消費者價格指數(shù)(CPI)的實物產(chǎn)品價格水平。仍呈下跌走勢，與資產(chǎn)市場的價格形成了鮮明的對比。
　　考慮到官方對通貨膨脹的定義，主要限于實物產(chǎn)品價格水平的上漲，而將當(dāng)前的狀況定義為存在通貨膨脹預(yù)期。所以，官方密切觀察的，就是看貨幣流動性何時傳導(dǎo)到消費品價格領(lǐng)域，才可以認(rèn)定通貨膨脹確實發(fā)生了。
　　那么，在強烈的通貨膨脹預(yù)期下，房地產(chǎn)是不是居民理財投資、規(guī)避風(fēng)險的首選呢?筆者認(rèn)為不是!原因在于，不僅現(xiàn)有大中城市房價超過真實造價近10倍而透支未來上漲空間，投資住房已沒有任何價值。以貨幣供給增長來衡量，2009年我國廣義貨幣供給M2預(yù)計為55.2萬億元，約為2003年的M2為22.1萬億元的2.5倍，而目前大中城市商品房價格約為2003年水平的3～5倍。即使在房屋總供給量6年不變的情況，房價上漲速度已遠(yuǎn)超過了貨幣投放增長速度，已經(jīng)失去了上漲空間；從人均住房面積看，2003年我國城鎮(zhèn)人均23.7平方米，2009年將超過30平方米，這是在快速城市化過程中的人均房屋增加。如果考慮到2億左右的暫居在城市的農(nóng)民工無力參與現(xiàn)有的住房市場，則現(xiàn)有龐大的住房存量，仍然控制在原有收入較高的城市居民手中；從供求關(guān)系看，由于房價過高，我國城鎮(zhèn)住房過剩已經(jīng)非常嚴(yán)重，初步估計全國至少有10％的城鎮(zhèn)房屋處于空置狀態(tài)，這種局面決定了未來時期房價將長期在實際物價水平之下運行，根本不具有保值功能。
　　
　　暴漲下的暴跌已勢成必然
　　
　　多種事實表明，2009年3月以來的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)重復(fù)了2007年的上漲走勢，由于歷史難得重現(xiàn)，投機(jī)客更為瘋狂，樓市火爆的勢頭正在超越2007年。那么，歷史還會重演嗎?筆者認(rèn)為會的，而且在劫難逃。歷史是相似的，但歷史很難完全重復(fù)。所以，暴漲后的房價將在什么時候出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，重回2008年以來的下降通道呢?筆者認(rèn)為很可能在今年9月份左右實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。原因在于，目前決定房地產(chǎn)供求的所有因素均不支持房價上漲，唯一的變數(shù)就是貨幣政策。中國目前的寬松貨幣政策，除了造就資產(chǎn)市場的過度投機(jī)之外，對實體經(jīng)濟(jì)不僅無益，反而加深了危害，阻礙了經(jīng)濟(jì)回暖的步伐，這種政策將在下半年調(diào)整；另外，中國今年年初確定廣義貨幣供給M2增長17％即8萬億左右，新增貸款5萬～8萬億，這些目標(biāo)的上限將在9月份之前完成。為了控制節(jié)奏，中國政府必然實行“慢剎車”政策，大規(guī)模信貸特別是違規(guī)信貸將會受到較大限制，資產(chǎn)市場上漲的局面將會得到控制。
　　反過來，如果中央政府認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長沒有實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，在2009年年初制定的貨幣政策目標(biāo)上限基礎(chǔ)上進(jìn)一步放松投放，則今年房價的上漲難以遏制，房價將在2010年3～4月掉頭向下。因為沒有實體經(jīng)濟(jì)增長的貨幣投放必然釀成惡性通脹，在惡性通脹的“覆巢”之下，經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步停滯，失業(yè)會大幅度增加，中央政府也會被迫實施嚴(yán)格的緊縮貨幣政策，那時炙手可熱的房市，勢必成為銀行、開發(fā)商、投機(jī)客手中的燙手山芋，房價暴跌勢不可免。
　　至于商業(yè)銀行能不能保護(hù)好其資產(chǎn)的安全性，而一些由于房屋信貸陷入危機(jī)的銀行會不會向中央財政伸手要求救援，中央財政救援商業(yè)銀行是否征詢民意，讓人們拭目以待吧!

相關(guān)熱詞搜索：吞噬 金融 地產(chǎn) 地產(chǎn)金融，吞噬金改 地產(chǎn)金融 吞噬金改