2000年開(kāi)始，房?jī)r(jià)上漲成了中國(guó)人無(wú)法回避的事情。 　　中國(guó)人經(jīng)歷過(guò)物價(jià)的上漲、股市的上漲，也經(jīng)歷過(guò)物價(jià)的下跌、股市的大跌。但還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)全國(guó)性的房地產(chǎn)大跌(海南島局部事件除外)，沒(méi)有親眼見(jiàn)過(guò)上百萬(wàn)元的房子可以跌到五十萬(wàn)以下!
　　
　　業(yè)界人士的看法
　　
　　我見(jiàn)到的國(guó)內(nèi)各界人士，談起房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題時(shí)，幾乎沒(méi)有一個(gè)人會(huì)同意我關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)大跌的看法。見(jiàn)到的記者也都異口同聲地說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲，他們認(rèn)為房產(chǎn)不像股票，不只是一張憑證，而是真實(shí)的磚瓦水泥堆積起來(lái)的有價(jià)形體，實(shí)實(shí)在在立在那兒的。物價(jià)都會(huì)上漲。房地產(chǎn)價(jià)格怎么會(huì)下跌呢?
　　我的一個(gè)學(xué)妹是北京一家頗具規(guī)模的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)，看到我那么“執(zhí)迷不悟”。就特意幫我分析了一下國(guó)內(nèi)各個(gè)利益階層的立場(chǎng)，結(jié)論是，沒(méi)有一個(gè)利益階層愿意國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)下跌，所有人都期待房地產(chǎn)價(jià)格上漲：
　　中央政府官員期望房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上漲，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上升會(huì)帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)：地方政府期望房地產(chǎn)價(jià)格上漲，以便從中獲取稅收；房地產(chǎn)管理者希望房地產(chǎn)價(jià)格上漲，因?yàn)槟且馕吨�交易量的增加，市�?chǎng)的活躍，也意味著手續(xù)費(fèi)的增加和其他各種收入的增加；房地產(chǎn)商更希望房?jī)r(jià)上漲，那是他們利潤(rùn)增長(zhǎng)的有效保障；購(gòu)房者也希望房產(chǎn)價(jià)格上漲，那意味著他們財(cái)富的增值，至少?gòu)募埫嫔鲜沁@樣；甚至持幣待購(gòu)準(zhǔn)備買房的人也希望房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)槿藗兌加匈I漲不買跌的心理，即使買貴了，只要房?jī)r(jià)還在走高，也不會(huì)有什么損失。
　　說(shuō)來(lái)說(shuō)去，只有那些買不起房子的人不希望房?jī)r(jià)上漲。既然這些人買不起房子，那對(duì)他們談房?jī)r(jià)又有什么意義呢?
　　
　　“魔猛吞”的力量
　　
　　學(xué)妹的一席話讓我有茅塞頓開(kāi)的感覺(jué)。作為業(yè)內(nèi)人士。她分析得有道理，基本符合事實(shí)。也反應(yīng)了這樣一種現(xiàn)狀：在中國(guó)，和房地產(chǎn)有關(guān)的各階層，已經(jīng)形成了一種股市中才能出現(xiàn)的沖天牛氣。這種可意會(huì)但卻難以言傳的趨勢(shì)或者牛氣在英文中叫momentun。這個(gè)詞在上世紀(jì)90年代后期長(zhǎng)期出現(xiàn)在美國(guó)股評(píng)詞匯中。1999年我去美國(guó)工作時(shí)，才接觸到這個(gè)既不屬于基本面分析、也和技術(shù)分析不同、而且難以解釋的描述投資者心理與行為的怪異詞。
　　對(duì)這個(gè)詞，至今我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)完全令人滿意的譯法，所以就參照港臺(tái)人采取音譯的翻法。叫它“魔猛吞”。這么翻譯也是有原因的――這種一致看好的趨勢(shì)。就像有一張看不見(jiàn)的魔鬼的大嘴，趨勢(shì)越強(qiáng)，向上的推力越大，吞食也就越厲害。
　　1999年正是美國(guó)股票炒作的黃金時(shí)期，也是互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域“魔猛吞”最瘋狂的時(shí)期�；ヂ�(lián)網(wǎng)的熱潮帶動(dòng)了美國(guó)整個(gè)股市的上漲，道瓊斯指數(shù)達(dá)到歷史最高的一萬(wàn)三千多點(diǎn)。市場(chǎng)瘋狂到相信道指能達(dá)到三萬(wàn)點(diǎn)的大有人在。當(dāng)時(shí)美國(guó)東海岸一家賣魚(yú)網(wǎng)的公司突然宣布不賣魚(yú)網(wǎng)而改做互聯(lián)網(wǎng)，都造成了搶購(gòu)，使其股價(jià)大漲。
　　“魔猛吞”的魔力給我的印象極為深刻。當(dāng)時(shí)所有在紐約工作的各路朋友都和我談起股票。他們都吃驚為什么我連一只股票都沒(méi)買。我只好解釋說(shuō)自己已經(jīng)錯(cuò)過(guò)股票大漲的好機(jī)會(huì)。所以就老老實(shí)實(shí)地等下一波。一位在庫(kù)根斯坦利工作的朋友挖苦我說(shuō)，即便是我說(shuō)對(duì)了，他在股市大跌之前仍然能進(jìn)出好幾個(gè)來(lái)回，掙到足夠的錢。
　　幾個(gè)月后，互聯(lián)網(wǎng)股票在納斯達(dá)克交易所出現(xiàn)前所未有的全面大跌，投資人損失慘重。報(bào)上登的因?yàn)楣墒猩蠐p失慘重而自殺的事件就有好多起。打那以后好長(zhǎng)時(shí)間，都沒(méi)有人提起“魔猛吞”來(lái)。
　　
　　房地產(chǎn)的“魔猛吞”
　　
　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)正處于“魔猛吞”的階段，以至于國(guó)人投資房地產(chǎn)的時(shí)候幾乎不計(jì)后果。也不認(rèn)真考慮自己的支付能力。我認(rèn)識(shí)的朋友里，有的已買了三套房子，但還在看房，三套房子中至少有兩套要長(zhǎng)年承受抵押貸款的還款壓力。同時(shí)，由于交房時(shí)間推后，還要裝修，裝修好了又得空房放幾個(gè)月的味道，長(zhǎng)期住不進(jìn)去，還得白白負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)。但是他卻告訴我不僅不想早入住，而且還期待房地產(chǎn)商替他辦理的抵押貸款合同越晚批下來(lái)越好。因?yàn)樵酵�，他還款的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)就會(huì)越往后推移，預(yù)期中房產(chǎn)價(jià)格的上升就越可能發(fā)生。也就是說(shuō)，他基本上是賭房?jī)r(jià)上揚(yáng)才買房的。
　　記得2002年底剛回國(guó)時(shí)，有人推薦我去建國(guó)門附近的貢院六號(hào)、那家號(hào)稱北京最貴的豪宅參觀。那里裝修好、帶家具的房子一平米房?jī)r(jià)是三萬(wàn)。這個(gè)價(jià)格已經(jīng)讓我咂舌，因?yàn)樗�周圍沒(méi)有大面積的綠地。沒(méi)有氣派的庭院，還夾在北京最繁忙的兩條公路中間，空氣質(zhì)量可想而知�？涩F(xiàn)在想想看，每平米超過(guò)三萬(wàn)的房子在北京比比皆是。
　　房產(chǎn)價(jià)格非理性上漲。背后反映的是人們貪婪的本性，同時(shí)還摻雜著房地產(chǎn)商違反常規(guī)的做法。他們不僅捂盤惜售，還派人深夜排隊(duì)等號(hào)，點(diǎn)燃人們搶購(gòu)的心理，確實(shí)是在制造一種房子供不應(yīng)求的假象。排隊(duì)等號(hào)這種事情以前我也干過(guò)，那時(shí)是因?yàn)槲镔Y匱乏，現(xiàn)在則是出于投機(jī)心理。
　　在法國(guó)，我經(jīng)常見(jiàn)到長(zhǎng)期租房的中產(chǎn)家庭，他們不會(huì)一窩蜂地只做一種投資。而是把閑錢用作去飯店、旅游和一些奢侈性的消費(fèi)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)埃德蒙?菲爾普斯先生年逾古稀，一生研究經(jīng)濟(jì)，至今仍住在三居室的公寓里。沒(méi)有買房子，甚至沒(méi)有車子，而是把錢用來(lái)去世界各地旅游。
　　
　　爛尾樓的警示
　　
　　通常，測(cè)量房地產(chǎn)泡沫有五個(gè)指標(biāo)――房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房?jī)r(jià)收入比、購(gòu)房資金成本和租金成本比率、房屋空置率。從一些研究來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫運(yùn)行通常經(jīng)過(guò)五個(gè)階級(jí)――市場(chǎng)正常發(fā)展、偏快發(fā)展、過(guò)熱和泡沫形成、泡沫膨脹和惡化、泡沫破滅。
　　目前在五個(gè)指標(biāo)中，除了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和GDP增長(zhǎng)率之比還算正常以外，中國(guó)其他四個(gè)指標(biāo)都預(yù)示著危險(xiǎn)。其中房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率過(guò)快、房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重不合理已經(jīng)成為共識(shí)，但房屋售價(jià)和房屋租價(jià)之比、房屋空置率這兩個(gè)指標(biāo)則通常被忽視。
　　房屋售價(jià)和租價(jià)之比是衡量一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康的指標(biāo)。在一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速、實(shí)際租房需求旺盛的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，售價(jià)和租價(jià)之比是正相關(guān)的。租價(jià)應(yīng)該和售價(jià)成同比例上漲；如果不是，那意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不是真實(shí)的。而在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，這兩者的價(jià)格沒(méi)有呈現(xiàn)同比例增長(zhǎng)，房產(chǎn)售價(jià)倍增而租價(jià)沒(méi)有倍增，別墅的租價(jià)增長(zhǎng)緩慢，有的還下跌了，甚至低過(guò)十年前的水平。
　　中國(guó)房地產(chǎn)大幅度下跌的危機(jī)各地都存在。爛尾樓和閑置樓過(guò)多就是明證，這在全國(guó)各地都可以發(fā)現(xiàn)。我在國(guó)內(nèi)出差旅行時(shí)就經(jīng)�？吹礁鞯氐臓�尾樓。
　　我一年內(nèi)到過(guò)南昌兩次，看到了南昌最著名的爛尾樓。就位于贛江邊，與滕王閣相隔僅幾百米。它本應(yīng)是南昌最高的建筑。本來(lái)，滕王閣周圍應(yīng)該是南昌最美麗的地方，但這座爛尾樓 的出現(xiàn)卻大煞風(fēng)景。當(dāng)?shù)厝烁嬖V我。這座樓已“爛”好幾年了。
　　前些日子去西安出差，在西安市中心鐘鼓樓前，也看到一幢規(guī)模不小的爛尾樓，與匯豐銀行大樓隔街相對(duì)。 在北京，爛尾樓也不難見(jiàn)。三里屯南面那座爛尾樓位于寸土寸金的CBD中心，封頂后被擱置了至少五年，無(wú)門無(wú)窗，在周圍林立的高樓中十分顯眼，去年才重新開(kāi)工，剛做完戶外裝修。而在朝陽(yáng)公園北側(cè)，那個(gè)爛尾廣場(chǎng)守著朝陽(yáng)公園大片綠地，爛在那里有七八年了。
　　
　　閑置樓盤的思考
　　
　　在中國(guó)。除了那些一眼就能看出來(lái)的爛尾樓外，還有很多閑置的樓盤，這種樓房已經(jīng)封頂，外裝修也已經(jīng)完成，從外表看完全可以居住和工作然而卻無(wú)人居住和工作。這樣的新樓房在北京還很多。這種風(fēng)險(xiǎn)和西方國(guó)家有所不同。
　　這些樓盤可能已經(jīng)售出，而購(gòu)買者或無(wú)力裝修或準(zhǔn)備再度售出，因而沒(méi)有形成真正的使用價(jià)值，也沒(méi)有被國(guó)家統(tǒng)計(jì)在空置率之中。
　　我們集團(tuán)(中信)總部京城大廈北側(cè)被稱為城堡的豪宅大樓項(xiàng)目。十年前因商業(yè)糾紛建設(shè)進(jìn)程中斷。當(dāng)時(shí)已經(jīng)開(kāi)工，地上挖了一個(gè)大坑，一放就是五六年。后來(lái)糾紛得到解決，樓也建了起來(lái)。我從辦公室里看著這樓一天天升高，不到一年就封了頂。然后就是外裝修，外裝修搞好后又?jǐn)R置了兩年，至今一個(gè)住戶也看不見(jiàn)。外面是花團(tuán)錦簇，里面卻雜草叢生，它的大門始終是緊閉的，連護(hù)樓的人員都不易看到。
　　如果房地產(chǎn)在北京的發(fā)展勢(shì)頭真是那么好的話。那這座黃金地段的大樓能那么久沒(méi)人入住嗎?如果人們購(gòu)房不是為了居住，而是用來(lái)囤積和投機(jī)，那這個(gè)市場(chǎng)能沒(méi)有走到底的時(shí)候嗎?這個(gè)具有代表性的樓盤從土地閑置到建好了后閑置。到2007年底，已前后經(jīng)歷了十年時(shí)間。這可是中國(guó)房地產(chǎn)的黃金時(shí)段。
　　房地產(chǎn)危機(jī)發(fā)生前，會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲停滯、交易量減小、貸款變得困難的前兆，也通常會(huì)出現(xiàn)一兩條導(dǎo)火線，就像這次美國(guó)發(fā)生的次貸危機(jī)一樣。1997年泰國(guó)曼谷房地產(chǎn)泡沫破滅前，就出現(xiàn)過(guò)1／3的住宅雖然已經(jīng)出售但卻無(wú)人常住的局面。在中國(guó)，這種苗頭不是已經(jīng)出現(xiàn)了嗎?
　　
　　究竟能跌到什么程度
　　
　　我在紐約見(jiàn)到過(guò)成片的廢棄房屋，那是在曼哈頓北部哈林區(qū)，一棟棟磚樓被廢棄在那里長(zhǎng)達(dá)十幾年，窗戶早就沒(méi)了，成了一個(gè)長(zhǎng)方形的大洞，用木板釘著，觸目驚心。而它的南側(cè)不到十公里就是寸土寸金的曼哈頓中城。這些廢棄的樓曾被紐約市政府以一美元的價(jià)格像征性地賣出過(guò)。
　　一棟小樓價(jià)格只有一美元!可想而知房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌到什么程度，這些樓南移十公里至少可賣50萬(wàn)美金!
　　多年前，我在美國(guó)東部的費(fèi)城就見(jiàn)過(guò)成片的廢棄樓房，大白天都人跡罕見(jiàn)。而在美國(guó)東北的底特律，市中心的百貨大樓被廢棄十多年了，當(dāng)初陳列的商品還放在那里，有些人甚至把去這個(gè)沒(méi)水沒(méi)電的百貨大樓地下室里探險(xiǎn)當(dāng)作挑戰(zhàn)自我的方式。
　　香港1997年前后房地產(chǎn)大跌，可以說(shuō)明“魔猛吞”如果走勢(shì)相反會(huì)出現(xiàn)什么樣的結(jié)果。海南島也是個(gè)例子。1993年以后，那里的房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)云霄車般的上升后，又經(jīng)歷了云霄車般的下降。市場(chǎng)走向牛市時(shí)，人們出于“貪婪心理”不顧一切搶購(gòu)：而形勢(shì)逆轉(zhuǎn)房產(chǎn)價(jià)格全面下跌的時(shí)候，人們的“恐懼心理”又會(huì)引起一波又一波的拋售狂潮。這和股市是一樣的道理。
　　售價(jià)和租價(jià)的背離，廢棄的爛尾樓以及閑置的樓盤，都預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)的危機(jī)可能比西方的還要深重。我們?cè)诟母镩_(kāi)放的二十幾年中，步入西方人走過(guò)的歧途很多，但這一次更甚，因?yàn)樵谖鞣�，這種現(xiàn)象很少出現(xiàn)。
　　我在巴黎和紐約的居住地附近，都出現(xiàn)過(guò)因房地產(chǎn)項(xiàng)目被擱置而造成的大坑。但那僅僅是大坑而已，沒(méi)有見(jiàn)過(guò)樓建一半而建不下去的，更沒(méi)見(jiàn)過(guò)北京這樣外表裝修得像標(biāo)志性建筑一樣但卻長(zhǎng)年閑置的大樓。巴黎的大坑是因?yàn)榕_(tái)同簽訂的時(shí)候正處于房地產(chǎn)價(jià)格的高點(diǎn)，而在挖地基時(shí)卻碰上了房地產(chǎn)價(jià)格大跌。而在紐約，世貿(mào)大樓廢墟挖掘和改造形成的大坑持續(xù)六年多，那是9?11造成的，是百年不遇的人禍。
　　
　　那就是個(gè)水泥坨子
　　
　　美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘說(shuō)，反映在消費(fèi)者腦海中的財(cái)富效應(yīng)，房地產(chǎn)最大。然后才是股票，股票增值的效應(yīng)可能還不及房地產(chǎn)一半大。他的意思從另一個(gè)角度解釋就是，如果“魔猛吞”反向，市場(chǎng)下跌，那么房產(chǎn)下跌所帶來(lái)的心理?yè)p失將遠(yuǎn)大于股市下跌所帶來(lái)的心理?yè)p失。進(jìn)一步說(shuō)，股市下跌不過(guò)是讓大部分人節(jié)衣縮食而已，而房地產(chǎn)大跌卻會(huì)讓人無(wú)家可歸，將使一些人陷入真正的困境。格老對(duì)股市和房市一向持含糊態(tài)度，但在前不久的一次講話中則堅(jiān)信美國(guó)房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。
　　現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的締造者、美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、哥倫比亞大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授埃德蒙?菲爾普斯先生曾說(shuō)。中國(guó)的住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)可能比美國(guó)的次按風(fēng)險(xiǎn)還要大。因?yàn)閺淖》堪唇业膶?duì)象來(lái)看，美國(guó)的次級(jí)按揭人(就是還款信譽(yù)不好的人)的信用還有等級(jí)之分，而中國(guó)的住房按揭貸款者中很大部分，可能連美國(guó)人的次級(jí)信用都沒(méi)有。一旦中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，其潛在的風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)暴露出來(lái)，那時(shí)候中國(guó)銀行業(yè)將面臨類似美國(guó)次按危機(jī)那樣的風(fēng)險(xiǎn)。
　　他還說(shuō)，次按危機(jī)的導(dǎo)火線是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱和崩潰，而中國(guó)房地產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)熱，再加上股市泡沫，面臨的風(fēng)險(xiǎn)不見(jiàn)得小于其他國(guó)家。
　　房地產(chǎn)和股票都是一種可以揮發(fā)的權(quán)益，中國(guó)人買股票，與其說(shuō)是投資不如說(shuō)是投機(jī)。房產(chǎn)看上去不一樣，它的需求彈性大大小于普通商品，和股票比起來(lái)，它可以說(shuō)是一種長(zhǎng)期投資。至少?gòu)臅r(shí)間上來(lái)說(shuō)，它的購(gòu)買期限長(zhǎng)，與股票一天就可以走一個(gè)來(lái)回相比，房地產(chǎn)的買賣沒(méi)有幾個(gè)星期甚至幾個(gè)月的時(shí)間是不容易完成的。以真材實(shí)料堆砌的房產(chǎn)可以是貨真價(jià)實(shí)的資產(chǎn)。也可能不是。不久前國(guó)土資源部的許部長(zhǎng)在中央黨校給我們講課時(shí)說(shuō)：“那就是個(gè)水泥坨子!”
　　中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌的，北京的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌的。經(jīng)濟(jì)日益全球化的今天，沒(méi)有哪個(gè)大國(guó)可以獨(dú)善其身。就像月有陰晴圓缺是自然規(guī)律一樣，經(jīng)濟(jì)速度的快慢、房產(chǎn)價(jià)格的漲跌也是十分自然的。金子的價(jià)格還會(huì)下跌呢，何況房?jī)r(jià)!我在巴黎住的房子一個(gè)漲跌周期差不多七八年的時(shí)間，有一套房子曾經(jīng)跌過(guò)一半，我等了將近十年才熬過(guò)低谷，以略高于原價(jià)的價(jià)格將其賣出。
　　沒(méi)有親眼見(jiàn)過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格大跌的國(guó)人將會(huì)親身經(jīng)歷這一幕。所以，我要恭喜那些剛賣出房子的人賺了錢：勸那些尚未買房子的人不要急于購(gòu)買，2008年奧運(yùn)會(huì)以后我們會(huì)有更多的選擇!
　　
　　敬請(qǐng)關(guān)注下期系列之十三：西方人眼中的“領(lǐng)導(dǎo)”

相關(guān)熱詞搜索：也會(huì) 大跌 中國(guó) 中國(guó)的房?jī)r(jià)也會(huì)大跌 2019中國(guó)房?jī)r(jià)即將暴跌 中國(guó)房?jī)r(jià)真的會(huì)大跌嗎