樓市調(diào)控房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎_黨報(bào)分析樓市調(diào)控:房?jī)r(jià)真的會(huì)降嗎?
發(fā)布時(shí)間:2020-03-01 來(lái)源: 幽默笑話 點(diǎn)擊:
堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖,同時(shí)加強(qiáng)住房制度建設(shè)。如果制度改革不能跟上,不能從體制機(jī)制上改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行模式,一旦限購(gòu)令等調(diào)控政策放松,需求爆發(fā),房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。
房?jī)r(jià)下降了嗎?
■統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)下降,老百姓卻感受不明顯
房?jī)r(jià)真的降了嗎?――許多人都在問(wèn)這個(gè)問(wèn)題。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看,調(diào)控最嚴(yán)厲的一線城市房?jī)r(jià)的確有所回落。3月份,北京、深圳新房成交均價(jià)跌破2萬(wàn)元/平方米,上海新房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅最大達(dá)7.6%,廣州均價(jià)跌破12000元/平方米。
從市場(chǎng)實(shí)際情況看,傳統(tǒng)上成交活躍的“小陽(yáng)春”今年被冷清的觀望所取代,各地成交量仍然維持在近幾年來(lái)的低位。大多數(shù)新項(xiàng)目以較為合理的價(jià)格入市,或給出更大的優(yōu)惠幅度,一些新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目推出九折、直減10萬(wàn)元等優(yōu)惠,新的打折形式“團(tuán)購(gòu)”也出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。
二手房市場(chǎng)上,據(jù)中介機(jī)構(gòu)介紹,大多數(shù)房源的掛牌價(jià)格仍然維持在高位,但時(shí)常會(huì)有一些業(yè)主因?yàn)榧庇诔鍪,主?dòng)調(diào)低價(jià)格,部分房源一次性下調(diào)20%甚至更多。
3月底,北京市提出了房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”的調(diào)控目標(biāo),“穩(wěn)定”也是各地房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的關(guān)鍵詞。據(jù)了解,為了維持房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的“穩(wěn)定”,部分一線城市對(duì)高價(jià)房暫停發(fā)放預(yù)售許可證,使高價(jià)房無(wú)法入市銷(xiāo)售,低價(jià)房源則加大入市,從而拉低了新房的平均成交價(jià)格。有的城市把限價(jià)房等保障性住房?jī)r(jià)格也納入商品房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)范疇,近期大量限價(jià)房入市,也在統(tǒng)計(jì)層面降低了房?jī)r(jià)。
也正因如此,“下降”了的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)和老百姓的感受差別較大。
房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎?
■“限購(gòu)令”下成交量難反彈,下半年房?jī)r(jià)或下降
“總體而言,市場(chǎng)現(xiàn)在十分膠著,房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)真的迎來(lái)下降的拐點(diǎn),二季度一定會(huì)見(jiàn)分曉。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示。
“五一”小長(zhǎng)假期間,各地樓市成交出現(xiàn)了小幅反彈,但緊接著,成交量再次大幅下滑。以北京為例,5月2日―5月8日,北京樓市成交量再次下滑,總成交3197套,環(huán)比前一周下降39%。
根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)看,正常年份2月份樓市成交量最少,3月份會(huì)比2月份翻倍,4月份則會(huì)在此基礎(chǔ)上再增加四成左右。但今年2月至今,一線城市樓市成交量始終低迷,同比去年下滑50%以上。
朱中一認(rèn)為,連續(xù)的樓市調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)形成了量變到質(zhì)變的影響。與前幾次不同,新一輪的樓市調(diào)控?cái)U(kuò)大了限購(gòu)的范圍,在限購(gòu)令的作用下,成交量很難反彈,房?jī)r(jià)也缺乏反彈的基礎(chǔ)。
“一般來(lái)說(shuō),成交量大幅萎縮一段時(shí)間后,就會(huì)傳導(dǎo)到價(jià)格上。”萬(wàn)科集團(tuán)董秘譚華杰表示,“今年肯定是調(diào)整年,市場(chǎng)會(huì)持續(xù)蕭條,下半年一線城市房?jī)r(jià)如果下跌,很正常!
從企業(yè)角度看,房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況進(jìn)一步趨緊,存量卻仍在不斷上升。從已經(jīng)公布的上市房企2010年報(bào)來(lái)看,資產(chǎn)負(fù)債率普遍走高,多數(shù)達(dá)到行業(yè)70%警戒線。有84家公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-705.9億元,同比減少1150億元。同時(shí),129家房企2010年末存貨總量達(dá)9098億元,同比增長(zhǎng)40.4%,創(chuàng)近幾年來(lái)新高。
業(yè)內(nèi)人士表示,經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的膠著后,更大范圍、更明顯的降價(jià),更可能成為市場(chǎng)的選擇。
調(diào)控會(huì)繼續(xù)從緊嗎?
■調(diào)控不會(huì)放松,企業(yè)不要倒逼政府加強(qiáng)調(diào)控力度
國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前在視察北京市保障性住房建設(shè)時(shí)表示,中央提出要保持房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的決心是堅(jiān)定不移的;要把一些地區(qū)過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)、使房?jī)r(jià)回歸到合理水平的決心是堅(jiān)定不移的;要特別關(guān)注困難群體和中低收入家庭,使他們住得起房子、租得起房子的決心也是堅(jiān)定不移的。
很顯然,在當(dāng)前的形勢(shì)下,房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松,也不能放松。
4月中旬,國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組,赴16個(gè)省市督查房地產(chǎn)調(diào)控的政策落實(shí)情況和成效。從督查組反饋的情況看,各項(xiàng)調(diào)控措施得到了較好的執(zhí)行,但也有少數(shù)地方政府出現(xiàn)了盲目樂(lè)觀的情緒,認(rèn)為當(dāng)?shù)亍胺績(jī)r(jià)不高”,調(diào)控效果已經(jīng)明顯,甚至應(yīng)該放松調(diào)控。對(duì)此,參與調(diào)查的幾個(gè)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人均公開(kāi)表態(tài),房地產(chǎn)調(diào)控必須堅(jiān)持不放松。
“應(yīng)當(dāng)看到,調(diào)控還只是剛剛看到一點(diǎn)成效,還面臨許多困難。從某種程度上講,如果不是限購(gòu)令強(qiáng)壓著需求,樓市很有可能已經(jīng)開(kāi)始反彈了!敝熘幸槐硎荆捎谕涱A(yù)期仍然強(qiáng)烈,境外熱錢(qián)還在繼續(xù)流入,住房剛性需求依舊旺盛……在這些因素的推動(dòng)下,房?jī)r(jià)仍然有強(qiáng)烈的上漲沖動(dòng)。這時(shí)候如果放松房地產(chǎn)調(diào)控,房?jī)r(jià)難免再次出現(xiàn)快速上漲,有限的調(diào)控效果恐將前功盡棄。
繼續(xù)堅(jiān)持的同時(shí),調(diào)控隨時(shí)有可能加強(qiáng)。
5月1日起,各地按照國(guó)家發(fā)改委要求,開(kāi)始對(duì)商品房執(zhí)行“一房一價(jià)”明碼標(biāo)價(jià)制度。在新制度下,開(kāi)發(fā)商可自行降價(jià),但不得擅自漲價(jià)。此舉被看作是樓市調(diào)控進(jìn)一步細(xì)化、并且直接針對(duì)房?jī)r(jià)的新手段。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部主要負(fù)責(zé)人近幾個(gè)月來(lái)也頻繁表示,有關(guān)部門(mén)一直在密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,積極進(jìn)行政策儲(chǔ)備,一旦市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng),新的調(diào)控政策隨時(shí)可能出臺(tái)。
“現(xiàn)在和2008年的情況大不相同,當(dāng)時(shí)調(diào)控之所以轉(zhuǎn)向,主要是遇到了國(guó)際金融危機(jī)!敝熘幸粡(qiáng)調(diào),在當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)平穩(wěn)好轉(zhuǎn)的情況下,房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松,只會(huì)強(qiáng)化!盁o(wú)論是企業(yè)還是地方政府,都不要幻想調(diào)控會(huì)在短期內(nèi)放松甚至轉(zhuǎn)向。房地產(chǎn)協(xié)會(huì)也一直引導(dǎo)企業(yè),順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)合理定價(jià),積極促銷(xiāo),不要倒逼政府出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策!
制度改革跟上了嗎?
■堅(jiān)持樓市調(diào)控的同時(shí),應(yīng)加快住房制度改革,保障房投資必須到位
在房地產(chǎn)短期調(diào)控堅(jiān)定不移、不斷加強(qiáng)的同時(shí),被寄予厚望的、與房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展息息相關(guān)的體制機(jī)制改革,卻不盡如人意。
從中央層面看,當(dāng)前之所以使用限購(gòu)等行政手段進(jìn)行調(diào)控,甚至不惜犧牲一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度,除了希望在短期內(nèi)穩(wěn)住市場(chǎng),也希望能利用市場(chǎng)穩(wěn)住的這段時(shí)間,加強(qiáng)相關(guān)制度改革。
然而,調(diào)控的這一手硬了,制度改革的這一手卻還有點(diǎn)軟。除了北京等城市改革了土地招拍掛制度,上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅以外,其他地方的改革步伐還比較慢。
“房?jī)r(jià)短期下降不應(yīng)該是調(diào)控的唯一目標(biāo)!弊T華杰表示,如果調(diào)控不能解決樓市的深層次問(wèn)題,無(wú)異于治標(biāo)不治本。
而另一方面,制度改革從來(lái)沒(méi)有顯得如此迫切。在調(diào)控從嚴(yán)的背景下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍看淡后市。今年以來(lái),多地商品房投資增幅出現(xiàn)明顯下滑,土地市場(chǎng)冷清,商品房竣工面積連續(xù)數(shù)月大于新開(kāi)工面積。這意味著,兩三年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)有可能出現(xiàn)下滑。
這種情況下,如果制度改革不能跟上,不能從體制機(jī)制上改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行模式,一旦限購(gòu)令等調(diào)控政策放松,需求爆發(fā),房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。
朱中一建議,應(yīng)當(dāng)抓住當(dāng)前市場(chǎng)較為穩(wěn)定的有利時(shí)機(jī),從保障性住房政策、土地供應(yīng)政策、金融信貸政策、財(cái)政稅費(fèi)政策、技術(shù)政策等層面,盡快啟動(dòng)全方位的改革。力爭(zhēng)在“十二五”期末,建立起確保城鄉(xiāng)居民“住有所居”的住房政策體系。
在房地產(chǎn)投資增速下滑的情況下,保障性安居工程對(duì)投資能否如預(yù)期地發(fā)揮對(duì)沖作用,十分關(guān)鍵。今年我國(guó)將開(kāi)工建設(shè)各類(lèi)保障性住房1000萬(wàn)套,預(yù)計(jì)總投資額超過(guò)1.3萬(wàn)億元,遠(yuǎn)高于去年的7800億元。專(zhuān)家普遍預(yù)測(cè),保障房投資增加將對(duì)沖商品房投資的減少,從而保證房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)的開(kāi)工率,減少樓市調(diào)控對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和就業(yè)的影響。
在近期國(guó)務(wù)院對(duì)各地的督查中,保障房建設(shè)投資是否落實(shí)也是重點(diǎn)之一。“目前看投資到位情況還不太理想! 住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,“只有確保保障房投資不折不扣地落實(shí)到具體項(xiàng)目和地塊上,才能發(fā)揮對(duì)商品房投資減少的對(duì)沖作用!
今年國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)將重點(diǎn)監(jiān)督保障性安居工程開(kāi)工情況,并將組織多次督察。確保10月底前,各地簽訂的1000萬(wàn)套保障房任務(wù)全部開(kāi)工,投資全部到位并起效。
來(lái)源:人民日?qǐng)?bào)
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