房價(jià)飛漲的2009年過去了。“如何遏制房價(jià)”成了遺留給2010年的一個(gè)沉重的話題。 　　有統(tǒng)計(jì)顯示,在中國,房屋價(jià)格是家庭年收入的30倍。一邊是普通民眾在高房價(jià)之下的尷尬人生;另一邊是2009年“地王”紀(jì)錄被不斷刷新,地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。美國著名雜志《福布斯》近日評選出了全球七大金融泡沫,“中國房產(chǎn)”位居第二。2010年1月10日,國務(wù)院下發(fā)“國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”,要求二套房貸款首付比例不得低于40%。“通知”還要求,進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負(fù)總責(zé),市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。
　　在消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需求、政府的大力整肅等因素影響下,2010年的房價(jià)走勢究竟會(huì)如何?記者分別采訪了中國社會(huì)科學(xué)院金融發(fā)展研究室主任易憲容、北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)、中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海。
　　
　　易憲容:房價(jià)高得太離譜,未來無法判斷
　　易憲容在和記者談到中國的高房價(jià)時(shí),顯得很激動(dòng):“中國部分城市房價(jià)已經(jīng)高得太離譜了!以北京為例,其核心區(qū)域的房價(jià)和市民的收入比達(dá)到22∶1,已明顯高于東京等其他國際大都市。此外,北京等城市的住房絕對價(jià)格水平已超過了美國、日本。中國房價(jià)過高的根源是住房的投資需求旺盛。從這一點(diǎn)來說,炒房團(tuán)難辭其咎,因?yàn)樗麄兊耐顿Y不是幾千萬元,而是上千億元�！�
　　易憲容給記者列舉了幾組數(shù)字:最近上海出現(xiàn)了19萬元/平方米的住房;三亞住房每平方米的均價(jià)在一兩個(gè)月內(nèi)上漲幾千元;北京、上海、深圳等地購買住房出現(xiàn)搶購,“購房就如買白菜”;2009年1月-11月,北京二手房的成交量比前三年總和還高6%,北京房價(jià)上漲80%以上、上海房價(jià)上漲了113%、深圳房價(jià)上漲103%。“看看這些現(xiàn)象,就知道當(dāng)前國內(nèi)一些城市的房地產(chǎn)市場完全成了投機(jī)炒作的市場�！�
　　對于高房價(jià),也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為會(huì)拉動(dòng)內(nèi)需和GDP的增長,易憲容反對這種說法,“如此高的房價(jià),已基本上把真正需要住房的消費(fèi)者擠了出去。如果他們要想買得起住房,就得靠幾代人的儲蓄積累及搭上家庭的未來收入才行。這樣購買住房,不僅導(dǎo)致了其后續(xù)的住房裝修及家具等消費(fèi)能力有限,還會(huì)引發(fā)幾代人即時(shí)消費(fèi)能力的全面下降�！�
　　但對于今年的房價(jià)走勢,一向激進(jìn)的易憲容卻持保守的態(tài)度�！�2010年的房價(jià)會(huì)出現(xiàn)不確定的因素,原因有兩點(diǎn):一方面是因?yàn)?009年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速,住房供應(yīng)量很充足,不會(huì)出現(xiàn)房子緊張而導(dǎo)致房價(jià)大漲的情況;另一方面,房地產(chǎn)政策調(diào)整的方向已經(jīng)確定,就是一定要讓房地產(chǎn)市場變成消費(fèi)主導(dǎo)市場而不是投資主導(dǎo)市場,但目標(biāo)能否達(dá)到,我們?nèi)匀灰�打一個(gè)問號。因此,2010年的房價(jià)目前無法判斷�！�
　　
　　任志強(qiáng):地價(jià)帶動(dòng)房價(jià),2010年還會(huì)再漲
　　北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)一上來,就給記者算了一筆賬:“1978年百姓的月平均工資28.6元,到現(xiàn)在增加了100倍。1978年我們大白菜2分錢一斤,現(xiàn)在2元錢一斤,也增加了100倍。而房價(jià)只增加了16.6倍,和工資收入相比差太遠(yuǎn)了。房子等于沒有漲價(jià)。”
　　任志強(qiáng)說:“社科院的藍(lán)皮書認(rèn)為中國85%的家庭買不起房,我認(rèn)為這就是缺乏現(xiàn)狀基礎(chǔ)前提的荒謬結(jié)論。如果按收入計(jì)算,85%的家庭買不起房,但加上原有住房資產(chǎn)和升值,又有多少家庭買不起房子呢?如果收入買不起,那把自己的住房賣了還買不起嗎?實(shí)際上,這是社科院在煽動(dòng)民眾的不滿情緒。買不起房的人也不要覺得是榮譽(yù),那是恥辱�！�
　　記者提出,業(yè)內(nèi)很多專家認(rèn)為房地產(chǎn)的泡沫嚴(yán)重,任志強(qiáng)不以為然:“不要說房地產(chǎn)行業(yè)有多大的泡沫,粉絲賣到魚翅的價(jià)格才叫泡沫。目前中國的房地產(chǎn)顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個(gè)程度�！�
　　任志強(qiáng)稱,調(diào)控房價(jià),不能以歷史價(jià)格為參照。他以“刻舟求劍”的寓言故事打比方:舟是浮在水面上的,水動(dòng),舟會(huì)走,刻在舟上的痕跡其實(shí)已不再是原來的位置了;相應(yīng)的,房子是蓋在出讓的土地上的,地的價(jià)格早就變了,再想根據(jù)當(dāng)初的情況找回原來的房價(jià),只能是做夢。
　　針對2010年的房價(jià)會(huì)不會(huì)上漲,任志強(qiáng)這樣分析:“北京市國土局公布了2010年預(yù)計(jì)供給的土地總量約為2500公頃,其中50%用于保障性住房,并由此認(rèn)為2010年的土地供給總量會(huì)在2009年的基礎(chǔ)上成倍增長,總體供給量充足,可以滿足市場的需求。政府公開公布土地供給情況原是想用土地供給的充分來抑制土地價(jià)格和房價(jià)的上漲,但實(shí)際效果卻成為再一次推動(dòng)房價(jià)上漲的信號。因?yàn)槎嗯c少不在于政府,而在于市場的判斷。市場預(yù)計(jì),政府供給的土地很多在今年都不會(huì)被開發(fā)預(yù)售,而除去保障性住房的土地供應(yīng)量,今年實(shí)際提供的土地比前兩年明顯減少。地少了,地價(jià)自然上漲,更進(jìn)一步帶動(dòng)房價(jià)的上漲。因此,2010年的房價(jià)必然還會(huì)更高�！�
　　曹建海:2010年小幅下跌,2011年下降40%-50%
　　曹建海被稱為樓市“唱衰派”的主力專家。他對記者說:“一個(gè)健康的房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是:老百姓都買得起房子,房地產(chǎn)買賣供銷兩旺,而且買房大多是用來居住,而不是投資,自住買房應(yīng)該是國民經(jīng)濟(jì)的重要推動(dòng)力。但現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)行業(yè)顯然不是這樣�！�
　　他強(qiáng)調(diào)說:“2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮最大的推動(dòng)力,就是政府的房地產(chǎn)救市政策。要想房價(jià)降下來,政府的政策一定要利于民生,政策要到位�！�
　　曹建海希望手中有錢的老百姓不要再全民投資房地產(chǎn)了,這樣的后果只能是房價(jià)繼續(xù)高漲,房地產(chǎn)的泡沫繼續(xù)吹大,特別是那些溫州炒房團(tuán),不要再說高房價(jià)與他們無關(guān)。因?yàn)橐坏┡菽�破�?他們將損失慘重,而國家的經(jīng)濟(jì)也會(huì)受到嚴(yán)重打擊。
　　他接著補(bǔ)充說:“目前第一大民生問題是吃飯,房子已經(jīng)成為老百姓的第二大民生問題,而且是開支最大的民生問題。高房價(jià)使得民生被嚴(yán)重侵蝕,經(jīng)濟(jì)學(xué)專家應(yīng)該積極呼吁,促使中央經(jīng)濟(jì)工作徹底關(guān)注到民生問題上來,不要再讓高房價(jià)透支百姓的其他消費(fèi)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的暴利,不僅讓各類企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場,而且有權(quán)力者都在千方百計(jì)持有住房。其最大的后遺癥就是擴(kuò)大貧富差距,形成新的社會(huì)問題。”
　　談到2010年的房價(jià),曹建海認(rèn)為,今年的房價(jià)肯定會(huì)小幅下跌,“中央正在加大調(diào)控力度,而且目前的高房價(jià)讓自住型購買者無力承擔(dān),因此只能持幣觀望,投資型購買者卻急于賣房套現(xiàn),這也從客觀上決定了房價(jià)會(huì)小幅下挫。到了2011年,房價(jià)會(huì)下降40%-50%�？傊�,普通民眾的購買力下降將是房價(jià)下降的主要因素�！�
　　(《環(huán)球人物》2010年第2期,作者為該刊記者)
　　
　　一個(gè)北京樓盤折射的斷代史
　　一個(gè)樓盤,往往就是一個(gè)城市的房價(jià)斷代史。北京著名大盤珠江帝景便是如此。
　　2002年到2009年7年多的時(shí)間里,同期推出的樓盤大多數(shù)由于開發(fā)周期的原因隱退歷史舞臺,但珠江帝景依舊在開發(fā)期內(nèi),每年都有期房推出。
　　2002年開盤時(shí),珠江帝景開盤最低價(jià)僅為6800元/平方米,而至2010年,珠江帝景的銷售均價(jià)已達(dá)3萬元/平方米。
　　盡管根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),北京房價(jià)年均上漲幅度不超過10%,但絕大多數(shù)的樓盤在躁動(dòng)的歲月里漲幅遠(yuǎn)超此數(shù)字。銷售價(jià)格翻倍已不鮮見,甚至出現(xiàn)四倍者、五倍者。這種瘋狂在2009年更是被演繹到極致。
　　過去兩年,有的樓盤曾經(jīng)每平方米降價(jià)7000元,也曾經(jīng)一年內(nèi)上漲超過150%。這就是變幻莫測的樓市。
　　
　　珠江帝景漲價(jià)史
　　珠江帝景樓盤位于北京西大望路23號,距離CBD核心區(qū)華貿(mào)中心之間距離僅為2.5公里左右。該樓盤所在的區(qū)域曾被稱之為泛CBD區(qū)。開發(fā)商為合生創(chuàng)展(00754.HK)。
　　2000年,北京市政府決定全面啟動(dòng)CBD的建設(shè)以后,很多項(xiàng)目陸續(xù)建設(shè)。2001、2002年,CBD建的房子多半都是住宅。當(dāng)時(shí)媒體反映, CBD難稱商務(wù)區(qū),而是房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)。而2000年,亞洲金融危機(jī)剛剛開始回暖,寫字樓市場很低迷。CBD實(shí)際上蓋的大都是住宅。
　　在這樣的市場背景下,珠江帝景開始銷售。開盤價(jià)最低僅為6800元/平方米。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上記載的珠江帝景一期成交均價(jià)為10684元/平方米,發(fā)證日期是2003年12月19日。
　　附近居住的一位居民向記者回憶說,當(dāng)時(shí)珠江帝景附近很荒涼,直到2004年,樓盤不遠(yuǎn)處還都是待拆遷的平房,商業(yè)配套匱乏,市政道路也在建設(shè)中,而如此價(jià)格亦被認(rèn)為較為昂貴。
　　2004年珠江帝景銷售均價(jià)上升至9600元/平方米,2005年上升至12000元/平方米。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)可,北京房價(jià)的上漲始于2004年底,后8?31時(shí)期,土地中止協(xié)議出讓正式進(jìn)入招拍掛時(shí)代。根據(jù)搜房網(wǎng)記載,到2006年11月27日,珠江帝景的銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到14000元/平方米。進(jìn)入2007年,珠江帝景更是數(shù)次調(diào)高銷售價(jià)格,最頻繁時(shí),一個(gè)月調(diào)整兩次以上。到2007年底,珠江帝景的銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到25000元/平方米。
　　記者查閱合生創(chuàng)展2007年年報(bào),北京珠江帝景銷售額18.39億元,當(dāng)年合生創(chuàng)展在北京全年的合約銷售額是35.16億元,珠江帝景所占份額超過50%。北京地區(qū)2007年合約銷售之平均價(jià)為17283元/平方米,同2006年比較上升55.4%。而2008年年報(bào)顯示,珠江帝景銷售額為11.25億元,依舊占合生創(chuàng)展全年銷售業(yè)績9%。
　　不為多數(shù)人所知的是,珠江帝景的地價(jià)成本十分便宜。記者從知情人士處獲悉,該地塊是謝強(qiáng)(此后轉(zhuǎn)投富力,現(xiàn)任富力天津區(qū)域董事長)在1999年至2001年間獲得。當(dāng)年合生在京先后拿下5500畝土地。由于是土地協(xié)議出讓時(shí)期,出手快被認(rèn)為是企業(yè)拿地的絕招。謝強(qiáng)決定要在城鄉(xiāng)結(jié)合處買原本是工廠的土地,不僅土地價(jià)格便宜而且容易拆遷。當(dāng)時(shí)這塊土地的價(jià)格在開發(fā)成本中所占比例不足20%。
　　價(jià)格一直在漲的珠江帝景亦曾經(jīng)歷過降價(jià)的時(shí)期。受金融危機(jī)影響,大部分資金鏈緊繃的開發(fā)商都曾有過降價(jià)經(jīng)歷。2009年春節(jié)期間,合生的珠江帝景實(shí)行降價(jià)促銷策略。均價(jià)從23000元/平方米大幅降至16000元/平方米。
　　但僅過幾個(gè)月,珠江帝景又恢復(fù)了之前的價(jià)格。2009年6月27日,珠江帝景推出最后一棟樓,均價(jià)22000元至23000元/平方米,而春節(jié)時(shí)候該樓盤曾是區(qū)域的“領(lǐng)跌”標(biāo)桿,推出特價(jià)房的最低價(jià)僅為15500元/平方米。兩相比較,半年以來該項(xiàng)目提價(jià)幅度超過6000元/平方米。
　　珠江帝景相關(guān)負(fù)責(zé)人當(dāng)時(shí)表示,即將推出的C9號樓是C區(qū)位置最好的樓棟,而春節(jié)期間15500元/平米起的特價(jià)房,是E區(qū)位置、樓層和戶型都不太好的產(chǎn)品。
　　2009年6月30日,在北京國土局舉辦的土地拍賣會(huì)上,中化方興力挫萬科、中信、保利、華潤、SOHO中國、遠(yuǎn)洋等公司,以40.6億元的高價(jià)奪得北京土地出讓單價(jià)和總價(jià)雙料“地王”廣渠路15號地�！半p料”地王就在珠江帝景對面。高價(jià)地頻頻誕生,成為珠江帝景售價(jià)上升的有利支撐。
　　
　　房價(jià)上漲的邏輯
　　同一樓盤在短短不到一年的時(shí)間里,售價(jià)暴漲一倍以上,作為商品,其價(jià)格是否嚴(yán)重背離了價(jià)值?
　　中國人民大學(xué)財(cái)政與金融學(xué)院副院長趙錫軍如是回答:房屋和一般的消費(fèi)品不同。以普通消費(fèi)品杯子為例,制作杯子有成本,企業(yè)利潤處于相對合理的區(qū)間,價(jià)格波動(dòng)較小。一旦杯子變?yōu)橥顿Y品、收藏品,其價(jià)格和成本就沒有太大的關(guān)系。而生產(chǎn)房屋,同樣具有成本,勞動(dòng)力成本、建筑成本、資金成本。但房屋和杯子不同的是,房屋同時(shí)具有投資屬性。
　　很顯然,在過去的一年里,房屋的投資性屬性被無限放大。“如果用投資品來衡量房屋,則價(jià)格上漲越高越好。投資品是不管市場有沒有泡沫的,只要能賣出去、有人接棒,投資市場就可以成立�！壁w錫軍說。
　　住房依舊是商品,有些因素會(huì)影響生產(chǎn)成本,有些因素則直接決定樓盤價(jià)格上漲。趙錫軍指出,就商品本身而言,決定住房價(jià)格的因素有很多,包括土地成本、樓盤附近地鐵的建設(shè)、景觀、戶型、商業(yè)配套、品牌開發(fā)商開發(fā)、教育配套等。而任何一個(gè)元素的變化,都會(huì)一定程度上影響住房價(jià)格。
　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇在接受記者采訪時(shí)表示,供應(yīng)不足與需求釋放過猛造成2009年房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張,是價(jià)格暴漲的最主要原因。尤其是新房市場,在需求釋放推動(dòng)價(jià)格上漲的同時(shí),依然無法滿足的需求只能流入二手房市場釋放,從而又帶動(dòng)二手房價(jià)格的上漲,二手房價(jià)格的上漲反過來又給新房在定價(jià)上帶來很大的信心。
　　仲量聯(lián)行研究部主管覃曉梅回憶說,2001年至2005年期間,北京的房價(jià)很平穩(wěn),最多不過增長10%,但2005年以后就發(fā)生了變化�！白畲蟮挠绊懯峭恋爻鲎尫绞降淖兓�,8?31以前開發(fā)商可以以很便宜的價(jià)格取得土地,但如今地價(jià)漲了數(shù)倍,房價(jià)也會(huì)相應(yīng)上漲�！�
　　盡管國土資源部曾反駁高地價(jià)推高了房價(jià),研究報(bào)告亦顯示,在絕大多數(shù)樓盤中,土地成本只占房屋成本的30%,但是,“地王的產(chǎn)生,客觀支撐了市場看漲的預(yù)期�！瘪麜悦氛f。
　　市場自有其運(yùn)行規(guī)律。人們試圖抓住這規(guī)律,預(yù)測卻總是徒勞落空。
　　回顧瘋狂的2009年樓市,美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉總結(jié)稱:首先,需求層面,2008年經(jīng)濟(jì)低迷,大量需求被抑制,2009年釋放;其次,國際經(jīng)濟(jì)層面,國際經(jīng)濟(jì)陷入深度危機(jī),看好中國經(jīng)濟(jì),大量國際資本開始流入價(jià)值洼地――中國內(nèi)地,而中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車只剩下拉動(dòng)內(nèi)需;第三,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)層面,2009年國家4萬億的大手筆投資,很大一部分用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),同時(shí),由于投資管道狹小,樓市升值預(yù)期強(qiáng)烈,貨幣分渠道流向樓市;第四,行業(yè)政策層面,政府在2009年年初就開始陸續(xù)出臺一系列松地根、松銀根的政策和手段,有效地刺激投資熱情,撬動(dòng)需求釋放,包括商品房限外令解禁、商品住宅資本金比例大松綁、房貸七折優(yōu)惠、二套房貸政策放寬、二手房稅費(fèi)下調(diào)等;第五,北京市場層面,作為首都,人口紅利遠(yuǎn)比其他城市明顯,奧運(yùn)之后,城市配套更加完善,城市形象和地位也再度提高,關(guān)注度相應(yīng)上升。置業(yè)人群也變得更加多元化。(荊寶潔)
　　(1月14日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》,作者為該報(bào)記者)

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