中圖分類號:F719 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
　　內(nèi)容摘要:目前,傳統(tǒng)的酒店產(chǎn)業(yè)正在從主要依靠產(chǎn)品市場的服務(wù)交易尋求投資回報(bào),轉(zhuǎn)向主要依靠以土地、建筑物、設(shè)施設(shè)備、品牌等有形和無形資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易來尋求投資回報(bào)。地產(chǎn)資本大規(guī)模進(jìn)入酒店產(chǎn)業(yè),促成了地產(chǎn)與酒店的產(chǎn)業(yè)融合,形成了以“地產(chǎn)+酒店”形式出現(xiàn)的新型酒店經(jīng)營模式。本文探討了地產(chǎn)酒店開發(fā)中存在的問題并提出相應(yīng)建議。
　　關(guān)鍵詞:地產(chǎn)酒店 旅游管理 酒店管理 開發(fā)
　　
　　地產(chǎn)酒店開發(fā)模式的形成
　　
　　在國際地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和國內(nèi)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速擴(kuò)張的進(jìn)程中,越來越多的行業(yè)同地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來。隨著我國旅游業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展,旅游地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)也在全國各地迅猛發(fā)展。地產(chǎn)與酒店業(yè)的結(jié)合形成了多種不同的酒店業(yè)界形式,地產(chǎn)酒店就是其中一種。具體來說,它是指地產(chǎn)投資商以地產(chǎn)資本投入物業(yè)為基礎(chǔ),并以業(yè)主身份委托酒店管理公司對酒店進(jìn)行經(jīng)營管理的合作方式,即一種“地產(chǎn)投資+酒店經(jīng)營”的開發(fā)模式。地產(chǎn)酒店投資熱潮的出現(xiàn),是國家政策走向、行業(yè)發(fā)展趨勢以及地產(chǎn)投資商的經(jīng)營戰(zhàn)略等多種因素共同作用的結(jié)果。
　　首先,地產(chǎn)投資商在土地緊縮的客觀狀況下,資產(chǎn)轉(zhuǎn)向酒店。全球地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的萎縮,導(dǎo)致我國地產(chǎn)投資商向擁有長期回報(bào)率的酒店業(yè)發(fā)展。2006年國家出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》,即“國六條”,對住宅開發(fā)用地有了明確的限制。至今,國家對土地的管制呈現(xiàn)出從緊的趨勢。在此背景下,眾多已經(jīng)完成了原始資本積累的開發(fā)商,不得不開始嘗試改變趨同的粗放模式,在房地產(chǎn)開發(fā)的主業(yè)之外尋求穩(wěn)定的長線經(jīng)營回報(bào)。
　　其次,地產(chǎn)酒店形式可成為地產(chǎn)投資商的資本后盾。進(jìn)行酒店開發(fā)的地產(chǎn)商大多為實(shí)力雄厚、品牌卓著的資本巨頭。他們有資金與實(shí)力做長線投入,在追求長線收益的同時(shí),他們同樣看重酒店物業(yè)給企業(yè)帶來的品牌以及資本后盾效應(yīng)。這種資本后盾效應(yīng)主要體現(xiàn)在兩方面:一是以持有酒店為其他項(xiàng)目開發(fā)獲得更多資本護(hù)航。地產(chǎn)資本在做酒店的同時(shí)一般也在進(jìn)行住宅或其他形態(tài)的物業(yè)開發(fā),假如市場受挫,企業(yè)資金鏈遇險(xiǎn),那么他們手中所持有的高級酒店就是優(yōu)質(zhì)的抵押物業(yè),憑此可獲得大量銀行貸款,幫助企業(yè)渡過難關(guān);二是酒店的商業(yè)性質(zhì)可避免高額的土地增值稅,一定程度上節(jié)約成本。根據(jù)政策規(guī)定,用于銷售的商業(yè)地產(chǎn)將被征收高額的土地增值稅。因此,地產(chǎn)投資商只要保持對酒店的持有而不產(chǎn)生交易,那么該項(xiàng)目自然也就規(guī)避了土地增值稅的征收,這對于企業(yè)而言當(dāng)然節(jié)約了大量成本。
　　第三,地產(chǎn)酒店可以帶動相關(guān)集群物業(yè)升值。地產(chǎn)資本進(jìn)入酒店業(yè),除了開發(fā)單體酒店外,還會采取群落開發(fā)的形式。這樣開發(fā)出來的酒店,周圍有物業(yè)小區(qū)、寫字樓和商廈,形成一個(gè)建筑群落,它們之間能夠形成良性互動,酒店為周圍建筑提升了物業(yè)的價(jià)值,周圍建筑則向酒店輸送穩(wěn)定的客源,兩個(gè)群體共生共榮。而經(jīng)過知名酒店管理公司所管理的酒店周圍的地價(jià)一般都能得到一定的增值。
　　簡言之,地產(chǎn)和酒店的結(jié)合,可以為地產(chǎn)投資商帶來可觀的酒店經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益,同時(shí)持有地產(chǎn)可以作為地產(chǎn)開發(fā)商的資本后盾,也可以帶來良好的社會效益,提高企業(yè)知名度。因此,地產(chǎn)與酒店的開發(fā)模式已成為當(dāng)今眾多地產(chǎn)投資商看好的投資方向。
　　
　　地產(chǎn)酒店開發(fā)中存在的問題
　　
　　(一)豪華、高檔酒店無序擴(kuò)張
　　一般來說,投資酒店的數(shù)量從高端到低端應(yīng)呈現(xiàn)金字塔結(jié)構(gòu),而我國目前投資酒店的數(shù)量結(jié)構(gòu)卻與之相反,呈現(xiàn)出極其不合理的結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至2007年年底,我國擁有旅游飯店數(shù)量14327家,其中,五星級飯店361家。五星級飯店數(shù)量增長明顯,2007年新評定五星級飯店65家,比2006年增長30家,同比增長幅度超過20%。2008年新開業(yè)的飯店有330家,其中通過公示并掛牌的5星級飯店就有97家,可見高星級酒店擴(kuò)張迅速。
　　究其原因,地產(chǎn)酒店投資商無疑是這一現(xiàn)象最有力的推動者。從投資商的角度來看,他們關(guān)注的是投資回報(bào)率,而投資回報(bào)率一般會從短期和長期兩個(gè)方面進(jìn)行考察。短期投資回報(bào),即經(jīng)營利潤與業(yè)主成本之差,在我國酒店業(yè)現(xiàn)狀下不樂觀。長期投資回報(bào)是短期利潤、土地和資產(chǎn)增值。于是,長期投資回報(bào)就成為地產(chǎn)開發(fā)商地產(chǎn)資本進(jìn)入酒店業(yè)的主要考量目標(biāo)。而地產(chǎn)投資商正是看準(zhǔn)了高星級酒店的短期利潤和長期資產(chǎn)增值特征,因此,以“高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次”理念建造的地產(chǎn)酒店也就隨處可見了。
　　(二)對酒店行業(yè)認(rèn)知不足導(dǎo)致盲目投入
　　筆者根據(jù)主要經(jīng)營項(xiàng)目,將目前市場上地產(chǎn)酒店投資商分為兩大類:一類是擁有很強(qiáng)實(shí)力的以地產(chǎn)投資為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)的地產(chǎn)投資商,如富力集團(tuán)、金茂(集團(tuán))有限公司等。他們擁有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),同時(shí)也擁有巨大的經(jīng)濟(jì)和經(jīng)營實(shí)力。另一類則是從事地產(chǎn)投資業(yè)界之外的其他行業(yè)的投資者,是在其他行業(yè)中完成了原始資本積累的投資商,由于種種原因看好酒店業(yè),投資地產(chǎn)酒店。
　　由于擁有強(qiáng)大的資金和建設(shè)酒店的經(jīng)驗(yàn),專業(yè)的地產(chǎn)投資商對地產(chǎn)酒店的投資總體情況良好。同時(shí),一些中小型地產(chǎn)投資商,建酒店是不得已而為之,因?yàn)楫?dāng)?shù)卣�府要求所拿�?xiàng)目必須配建酒店。特別是目前二、三線城市對引進(jìn)高檔次酒店的熱情更高,希望引進(jìn)有實(shí)力的開發(fā)商修建高檔酒店,提升城市形象。作為招商引資的優(yōu)惠條件,可能會附贈一些土地讓開發(fā)商做住宅,也有一些開發(fā)商建酒店是出于提升該地塊住宅價(jià)格的目的。因此,在這一政府“打包”地產(chǎn)政策之下,一些投資商在商住地產(chǎn)的誘惑下,被動盲目地進(jìn)入地產(chǎn)酒店業(yè)。
　　從事地產(chǎn)投資業(yè)界之外的其他行業(yè)的投資商則是主動盲目投資酒店。在其他行業(yè)獲得成功的投資商在決定投資地產(chǎn)酒店之前會考慮:除了自己擅長的、已經(jīng)獲得成功的行業(yè)之外還能從事什么行業(yè)?當(dāng)找不到合適的、沒有把握的項(xiàng)目時(shí),大多數(shù)投資商就決定做地產(chǎn)酒店。他們單純地認(rèn)為地產(chǎn)酒店的入門門檻較低,只要資金到位,酒店建成之后再聘請專門的酒店管理公司就可以輕松盈利。對目前旅游業(yè)現(xiàn)狀的無視,對酒店建造、經(jīng)營的無知,對眼前高檔酒店收益的高估,導(dǎo)致了非專業(yè)地產(chǎn)投資商在地產(chǎn)酒店上的盲目投入。
　　(三)對酒店管理公司的商業(yè)運(yùn)營模式缺乏正確認(rèn)識
　　目前,絕大部分的“地產(chǎn)+酒店”模式的運(yùn)作方式是,在地產(chǎn)投資商投資的酒店建成之際,聘請專業(yè)酒店管理公司來為其進(jìn)行管理。而投資商在高星級酒店這一目標(biāo)的驅(qū)使下,一般則傾向于選擇知名的國際品牌管理公司。對管理公司或者酒店品牌的理解不深刻則會導(dǎo)致酒店開業(yè)、運(yùn)營的難度增加,同時(shí)也不可避免的預(yù)算失控,投入增加。
　　一般來說,國際上知名酒店管理公司都經(jīng)過數(shù)十年甚至上百年的積累,對于所要經(jīng)營管理的酒店都制定了嚴(yán)格的品牌標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)對其管理的酒店給出了全方位細(xì)致的規(guī)定,甚至包括對飯店潔具的品牌要求、地毯的質(zhì)地等等都有明確的規(guī)定,一旦硬件上達(dá)不到管理公司的要求,開業(yè)時(shí)間就要無限期延后,只有業(yè)主經(jīng)過改造達(dá)到了管理公司的開業(yè)標(biāo)準(zhǔn)才能正式營業(yè)。而由于投資商自身的原因,對酒店的認(rèn)知缺陷,不了解酒店的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和運(yùn)作規(guī)范,不明晰酒店管理公司對于選擇管理酒店的明細(xì)要求,在酒店建設(shè)之際,裝飾、配套無法達(dá)到管理公司的要求,必將導(dǎo)致開業(yè)時(shí)間被推遲。與此同時(shí),為了能夠開業(yè),開發(fā)商不得不繼續(xù)投入資金對酒店的硬件設(shè)施進(jìn)行改進(jìn),以達(dá)到管理公司的開業(yè)標(biāo)準(zhǔn),最終導(dǎo)致開發(fā)商超額投入。

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