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房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法淺析

發(fā)布時(shí)間:2019-08-21 來(lái)源: 幽默笑話 點(diǎn)擊:


  摘要:財(cái)務(wù)報(bào)表分析是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、整理,同時(shí)根據(jù)其他相關(guān)信息、利用相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金流量進(jìn)行縱向或橫向地分析和評(píng)價(jià),為財(cái)務(wù)報(bào)告使用者提供管理決策的重要管理工具。相比較其他行業(yè)而言,房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)比較特殊,開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),資金投入量大,投資回收期長(zhǎng),會(huì)計(jì)相關(guān)指標(biāo)的核算方法和入賬方法均與其他行業(yè)類型不同。房地產(chǎn)行業(yè)的上述特性導(dǎo)致如果僅利用財(cái)務(wù)報(bào)表上的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析,不能真實(shí)反映房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況,同時(shí)也不能給相關(guān)決策者提供指導(dǎo)意見(jiàn),所以對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),需要將通用財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)資料和具體業(yè)務(wù)情況相結(jié)合進(jìn)行綜合分析。文章首先闡述了財(cái)務(wù)報(bào)表分析的意義及方法,其次指出了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容和局限性,最后提出了一些房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法的完善策略。
  關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);財(cái)務(wù)報(bào)表分析;局限性;方法及策略
  一、財(cái)務(wù)報(bào)表分析的意義及主要方法
 。ㄒ唬┴(cái)務(wù)報(bào)表分析的意義
  財(cái)務(wù)報(bào)表分析是以財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)為依據(jù),以財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)容為主要對(duì)象,通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果,是連接財(cái)務(wù)報(bào)表使用者的紐帶,目的是幫助企業(yè)做出正確決策,降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,財(cái)務(wù)報(bào)表分析逐漸滲透到戰(zhàn)略分析、會(huì)計(jì)分析、財(cái)務(wù)分析和前景分析等,需要財(cái)務(wù)管理人員不斷學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí),以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展需要。
 。ǘ┴(cái)務(wù)報(bào)表分析方法
  企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析需要借助一定的方法。一般來(lái)說(shuō),財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本方法有以下五種。
  1. 趨勢(shì)分析法
  通過(guò)觀察連續(xù)數(shù)期的財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù),分析該指標(biāo)的增減變動(dòng)情況,以此判斷企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì),從而對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的結(jié)果作出預(yù)測(cè)的一種分析方法。該種方法是企業(yè)對(duì)未來(lái)的展望。例如:可持續(xù)增長(zhǎng)率等。
  2. 結(jié)構(gòu)分析法
  通過(guò)對(duì)某一財(cái)務(wù)指標(biāo)占總量指標(biāo)的百分比來(lái)衡量該指標(biāo)在財(cái)務(wù)報(bào)表中的相對(duì)地位和總體結(jié)構(gòu)關(guān)系。例如:存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比重、長(zhǎng)期借款占負(fù)債比重等。
  3. 對(duì)比分析法
  通過(guò)對(duì)互不相關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)指標(biāo)進(jìn)行比較、分析來(lái)說(shuō)明和評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的關(guān)系。例如:資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率等?蓪⒈酒跀(shù)據(jù)與上期數(shù)據(jù)比較,也可將實(shí)際與計(jì)劃、預(yù)算比較。
  4. 因素分析法
  通過(guò)分析影響財(cái)務(wù)指標(biāo)的各因素之間的關(guān)系程度來(lái)說(shuō)明本期財(cái)務(wù)指標(biāo)與上期、歷史、計(jì)劃數(shù)據(jù)發(fā)生變動(dòng)的原因。例如:杜邦財(cái)務(wù)分析體系、資產(chǎn)凈利率等。
  5. 比率分析法
  通過(guò)財(cái)務(wù)比率的分析方法來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。比率分析法的應(yīng)用非常廣泛,涵蓋上面四種分析方法。例如:流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金流量比率、現(xiàn)金比率、市盈率、市凈率等。
  二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主要內(nèi)容
  房地產(chǎn)行業(yè)是近二十年來(lái)發(fā)展迅猛的行業(yè),由于它開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、耗用資金量大、受?chē)?guó)家政策影響嚴(yán)重、導(dǎo)致會(huì)計(jì)處理相比較其他行業(yè)不同,對(duì)于收入與成本的確認(rèn)與普通行業(yè)有所不一致。所以房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析需要分析兩個(gè)層次:財(cái)務(wù)報(bào)表分析和項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析。
 。ㄒ唬┴(cái)務(wù)報(bào)表分析
  1. 行業(yè)盈利能力
  由于該行業(yè)是資金密集型行業(yè),開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),投資金額大,需要有以下財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)衡量:凈資產(chǎn)收益率、投入資本收益率、 銷(xiāo)售利潤(rùn)率等。
  2. 行業(yè)的資金流動(dòng)性
  很多房地產(chǎn)企業(yè)下面有若干子公司、若干項(xiàng)目,為了快速的回籠資金,將資金的成本降到最低,加速資金的周轉(zhuǎn),需要借助以下財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)衡量該行業(yè)的資金流動(dòng)速度:經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量、現(xiàn)金償債倍數(shù)、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等。
  3. 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
  該行業(yè)由于資金量巨大,那么就會(huì)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn),只有充足的現(xiàn)金流才能規(guī)避或降低此類風(fēng)險(xiǎn)。衡量該行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo):現(xiàn)金到期債務(wù)比、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比、現(xiàn)金債務(wù)總額比、銷(xiāo)售現(xiàn)金比率等。
  4. 行業(yè)資產(chǎn)的使用效率
  行業(yè)資產(chǎn)的使用效率決定著行業(yè)是否合理使用資金,需要通過(guò)以下財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析:總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等。
  (二)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析
  作為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資來(lái)說(shuō),重點(diǎn)關(guān)注該行業(yè)的盈利空間和市場(chǎng)開(kāi)拓能力。由于房地產(chǎn)行業(yè)受?chē)?guó)家政策影響較大,開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),在開(kāi)發(fā)的不同階段會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn),作為投資者來(lái)說(shuō),要密切關(guān)注國(guó)家的政策及市場(chǎng)走向,避免投資決策失誤。以下是項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析需要關(guān)注的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)。
  1. 行業(yè)財(cái)務(wù)盈利和市場(chǎng)表現(xiàn)
  每股凈利潤(rùn)、每股股利、市盈率、市凈率、每股凈資產(chǎn)等,通過(guò)對(duì)這些財(cái)務(wù)指標(biāo)的對(duì)比分析,可以了解該行業(yè)的整體盈利性,為決策提供依據(jù)。
  2. 行業(yè)的增長(zhǎng)潛力
  可持續(xù)增長(zhǎng)力、成長(zhǎng)性、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、自由現(xiàn)金流、剩余收益等,行業(yè)的成長(zhǎng)性和盈利能力息息相關(guān),只有良好的成長(zhǎng)性和較強(qiáng)的盈利能力才會(huì)得到投資人的青睞。
  三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限性
  房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的特殊性,導(dǎo)致其會(huì)計(jì)處理與其他行業(yè)有一定區(qū)別。那么對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析時(shí),存在一定局限。
 。ㄒ唬╊A(yù)收賬款金額巨大,長(zhǎng)期滯留影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)償債能力的判斷
  房地產(chǎn)行業(yè)由于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng),從房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售許可證到項(xiàng)目的交房完工,至少需要2年的時(shí)間。這段期間由于企業(yè)收到的房款不能滿足收入確認(rèn)條件,只能記入預(yù)收賬款科目核算。預(yù)收賬款是負(fù)債類科目,它的金額巨大,從表面來(lái)分析說(shuō)明企業(yè)的負(fù)債金額巨大,實(shí)質(zhì)行為是由此導(dǎo)致企業(yè)收入的確認(rèn)與經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益口徑不一致,只有在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后,符合收入的確認(rèn)條件時(shí),所收到的款項(xiàng)才能確認(rèn)收入,由預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。故目前如果通過(guò)相關(guān)的財(cái)務(wù)比率進(jìn)行計(jì)算分析公司的償債能力,如:資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等這些財(cái)務(wù)指標(biāo)是無(wú)法反映房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況,容易誤導(dǎo)報(bào)表使用者認(rèn)為企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)壓力大。

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