資產(chǎn)評估 第一章

　 導論

　一、練習題 1、 術語解釋 （1）資產(chǎn)評估

�。�2）資產(chǎn)評估的時點性

�。�3）市場價值

　 （4）非市場價值 2、單項選擇題 （1）資產(chǎn)評估的時點性是指以被評估資產(chǎn)在（

　 ）的實際狀況，對資產(chǎn)價值進行的評定估算。

　a、評估日期

　b、評估工作日期

　c、評估基準日

　 d、過去、現(xiàn)在及未 （2）不可辨認的資產(chǎn)是指（

　 ）。

　a、 沒有物質(zhì)形態(tài)因而無法辨認的資產(chǎn)

　 b、 因不具有綜合獲利能力而無法單獨出售的資產(chǎn)

　c、不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn) d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn) （3）資產(chǎn)評估價值取決于資產(chǎn)的（

　 ）。

　a、 原先的購買價格

　 b、生產(chǎn)成本

　 c、預期效用

　d、評估基準日的利用現(xiàn)狀 （4）正常情況下，一棟別墅在某一時點的市場價值，不會高于此時點重新開發(fā)一同等效用別墅的成本（包括利潤）。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的（

　 ）。

　 a、貢獻原則

　 b、客觀原則

　 c、預期原則

　d、替代原則

�。�5）下列不屬于資產(chǎn)評估工作原則的是（

　）

　a、獨立性

　b、客觀性

　c、替代性

　d、科學性 （6）在企業(yè)兼并時，目標企業(yè)（被兼并企業(yè)）價值評估的最適用假設是（

�。�。

　a、清算假設

　b、公開市場假設

　 c、繼續(xù)使用假設

　d、持續(xù)經(jīng)營假設 （7）銀行在因債務不能清償而需要對其受押的抵押房地產(chǎn)進行處臵時，該抵押房地產(chǎn)價值的評估適用于（

　 ）。

　a、清算假設

　b、公開市場假設

　 c、繼續(xù)使用假設

　d、持續(xù)經(jīng)營假設 （8）資產(chǎn)評估價值與資產(chǎn)交易中的實際成交價格之間的關系是（

�。�

　 a、前者必須高于后者

　 b、前者必須低于后者

　c、前者必須等于后者

　 d、前者可以高于、低于或者等于后者 （9）資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操作者不同于會計計價，它是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格社會中介機構來完成的，這說明資產(chǎn)評估具有（

�。�

　a、市場性

　b、公正性

　c、咨詢性

　 d、預測性 （10）某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為 300 萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為 500 萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為 280 萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價值應評估為（

�。┤f元

　 a、500

　b、300

　c、280

　d、360 3、多項選擇題 （1）資產(chǎn)評估行為涉及的經(jīng)濟行為包括（

　 ）

　 a、產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓

　 b、企業(yè)重組

　c、資產(chǎn)抵押

　 d、資產(chǎn)納稅

　e、停業(yè)整頓 （2）資產(chǎn)評估的科學性原則是指（

　）

　a、選擇適用的價值類型和方法

　 b、由包括科技專家組成的資產(chǎn)評估隊伍 c、制定科學的評估方案

　d、以充分科學的事實為依據(jù)

　e、遵循科學的評估程序 （3）資產(chǎn)評估的公正性表現(xiàn)為（

�。�

　a、 資產(chǎn)評估應遵循正確適用的評估原則，依照法定的評估程序，運用科學的評估方法。

　b、 資產(chǎn)評估主體應當與資產(chǎn)業(yè)務及其當事人沒有利害關系。

　c、 資產(chǎn)評估的目標是為了估算出服務于資產(chǎn)業(yè)務要求的客觀價值。

　d、 資產(chǎn)評估需要通過對評估基準日的市場實際狀況進行模擬。

　 e 評估價值是為資產(chǎn)業(yè)務提供的一個參考價值，最終的成交價格取決于資產(chǎn)業(yè)務當事人討價還價的能力。

　（4）在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)，運用最佳使用原則的選擇前提有（

　）

　a、 保持利用現(xiàn)狀前提

　b、轉(zhuǎn)換用途前提

　c、投資改造前提 d、新利用前提

　e、上述四種情形的某種組合 （5）適用于資產(chǎn)評估的假設有（

�。�

　a、繼續(xù)使用假設

　 b、公開市場假設 c、持續(xù)經(jīng)營假設

　 d、清算假設

　e、交易假設 （6）確定評估基準日的目的是（

�。�

　a、確定評估對象的計價時間

　b、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時點

　 c、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時期

　d、確定評估機構的工作日

　 e、遵循科學的評估程序 4、問答題 （1）資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？ （2）資產(chǎn)評估假設的具體內(nèi)容是什么？ （3）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些？

　二、參考答案 1、 （1）資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進行估計的行為或過程。具體地講，資產(chǎn)評估是指符合國家有關規(guī)定的專門機構和人員，依據(jù)國家的有關規(guī)定，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的評估程序，運用科學的評估方法，對特定資產(chǎn)的價值進行估算的過程。

�。�2）時點性是指資產(chǎn)評估是對評估對象（即待評估資產(chǎn)）在某一時（間）點的價值的估算。這一時點是所評估價值的適用日期，也是提供價值評估基礎的市場供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時點稱為評估基準日。評估基準日相對于評估（工作）日期而言，既可以是過去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來的某一天。

�。�3）一資產(chǎn)在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交易物完全了解，沒有受到不正當刺激因素影響下所形成的最高價格。

�。�4）非市場價值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。常見的非市場價值有：使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值、凈變現(xiàn)

　 價值、持續(xù)經(jīng)營價值。

　2、 （1）c

�。�2）c

�。�3）c

　（4）d

�。�5）

　c

　 （6）c

�。�7）a

�。�8）d

�。�9）b

　（10）b 3、 （1）abcd

　 （2）acde

�。�3）ab

　 （4）abcde

　（5）abde

�。�6）ab 4、 （1）

　資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？ 資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估原則、價值類型、評估程序及評估方法八個構成要素。

　從事資產(chǎn)評估業(yè)務的機構和人員，是資產(chǎn)評估工作中的主體，必須符合國家在資產(chǎn)評估方面的有關規(guī)定，即具有從事該項業(yè)務的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊。

　特定資產(chǎn)是待評估的對象。

　國家的有關規(guī)定是指資產(chǎn)評估活動所應當遵守的有關法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評估的依據(jù)。

　特定的評估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生的經(jīng)濟行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型的確定和評估方法及參數(shù)的選擇。

　評估原則即資產(chǎn)評估工作的行為規(guī)范，是處理評估業(yè)務的行為準則。

　價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評估目的。

　評估程序是資產(chǎn)評估業(yè)務的工作步驟。

　評估方法是估算資產(chǎn)價值所必需的特定技術方法。

　 （2）

　資產(chǎn)評估假設的具體內(nèi)容是什么？ 資產(chǎn)評估假設是資產(chǎn)評估工作得以進行的前提假設，包括繼續(xù)使用假設、公開市場假設和清算假設。

　繼續(xù)使用假設是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。現(xiàn)實中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；二是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產(chǎn)的地理位臵發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。在確定是否可以采用繼續(xù)使用假設時，需要充分考慮待評估資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上、技術上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn)權主體的前提條件。

　公開市場假設是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進行交易，從而實現(xiàn)其市場價值。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強、市場化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場，因而更適用于公開市場假設。專用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，很少能夠在公開市場上出售。

　清算假設是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權實施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購買者的時間的長短，可以將清算分為強制清算和有序清算。清算假設下的評估價值往往也低于繼續(xù)使用和公開市場假設下的評估價值。

�。�3）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則有哪些？ 資產(chǎn)評估原則是規(guī)范評估行為和業(yè)務的準則。規(guī)定評估原則是為了確保不同的估價人員在遵循規(guī)定的估價程序，采用適宜的估價方法和正確的處理方式的前

　 提下，對同一估價對象的估價結(jié)果能具有一致性。資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則包括貢獻原則、替代原則、預期收益原則、最佳（也稱最高最佳）使用原則。

　貢獻原則是指在評估時，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成部分的價值，應取決于該資產(chǎn)對與其他相關資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價值的貢獻，或該部分對資產(chǎn)整體價值的貢獻，也可以用缺少它時整體資產(chǎn)價值或資產(chǎn)整體價值的下降程度來衡量確定。

　 替代原則的理論依據(jù)是同一市場上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價值。對具有同等效用而價格不同的物品進行選擇時，理性人必定選擇價格便宜的；對價格相同而效用不同的物品進行選擇時，理性人必定選擇效用較大的。替代原則要求盡可能利用與估價對象特征相類似資產(chǎn)的市場交易資料，來進行比較分析評估估價對象的價值，以確保所評估的結(jié)果是估價對象在公開市場上成交的最可能價格。

　 預期收益原則是指資產(chǎn)的價值不是取決于其過去的生產(chǎn)成本和銷售價格，而是決定于其在評估基準日后能夠帶來的預期凈收益，即預期的獲利能力。預期的獲利能力越大，資產(chǎn)的價值就越高。

　最佳（也稱最高最佳）使用原則即按照估價對象的最佳使用方式，評估資產(chǎn)的價格。最佳使用是指在法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行的前提條件下，能夠使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。在運用最佳使用原則時，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術上的支持，不能將技術上無法作到的利用方式當作最佳使用，最后應注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟上可行，不可能通過不經(jīng)濟的方式來實現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下，應根據(jù)最佳使用原則對估價前提作如下選擇：（1）保持利用現(xiàn)

　 狀前提，即認為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時，應以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估價前提；（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時，應以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價前提；（3）投資改造前提，即認為不轉(zhuǎn)換用途但需要進行投資改造后再予以使用最為有利時，應以改造后的使用假定為估價前提；（4）重新利用前提，即認為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時，應以拆除該部分后的使用假定為估價前提；（5）上述四種情形的某種組合。

　 第二章

　資產(chǎn)評估的程序與基本方法 一、練習題 1、術語解釋 （1）復原重臵成本

　 （2）更新重臵成本

　 （3）實體性貶值

　 （4）功能性貶值 （5）經(jīng)濟性貶值

　 （6）總使用年限

�。�7）實際已使用年限

�。�8）資產(chǎn)利用率 （9）成新率

　 （10）成本法

　 （11）比較法

　 （12）收益法 2、單項選擇題 （1）被評估賓館因市場原因，在未來 3 年內(nèi)每年收益凈損失額約為 5 萬元，假定折現(xiàn)率為10%，該賓館的經(jīng)濟性貶值最接近于（

�。┤f元。

　a、15

　 b、12.6

　 c、10

　 d、50 （2）用物價指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（

　 ）。

　a、復原重臵成本

　b、既可以是復原重臵成本，也可以是更新重臵成本

　c、更新重臵成本

　d、既不是復原重臵成本，也不是更新重臵成本 （3）某項資產(chǎn) 1997 年購建，賬面原值 100000 元，2000 年進行評估，若以購建時物價指數(shù)為 100%，則 3 年間同類資產(chǎn)物價環(huán)比價格指數(shù)分別為 110%、120%、115%，則該項資產(chǎn)的重臵成本應為（

�。┰�。

　a、145000

　b、115000

　c、152000

　d、151800 （4）某被評估資產(chǎn) 1980 年購建賬面價值為 50 萬元，1989 年進行評估，1980 年、1989年該類資產(chǎn)的定基物價指數(shù)分別為 120%、170%，則被評估資產(chǎn)的重臵成本為（

　 ）萬元。

　a、50

　b、70.8

　c、35.3

　 d、85 （5）某設備的年收益額為 50 萬元，適用本金化率為 20%，則該設備的收益現(xiàn)值為（

　 ）萬元。

　a 、200

　 b、250

　c、300

　d、350 （6）教堂、學校、專用機器設備等資產(chǎn)的價值評估，一般適宜選用（

　）。

　a、成本法

　b、收益法

　c、市場比較法

　 d、殘余法

�。�7）復原重臵成本與更新重臵成本的相同之處在于運用（

　 ）。

　 a、相同的原材料

　 b、相同的建造技術標準

　 c、資產(chǎn)的現(xiàn)時價格

　d、相同的設計 （8）運用成本法評估一項資產(chǎn)時，若分別選用復原重臵成本與更新重臵成本，則應當考慮不同重臵成本情況下，具有不同的（

�。�。

　a、實體性貶值

　 b、經(jīng)濟性貶值

　c、功能性貶值

　d、資產(chǎn)利用率 （9）估算資產(chǎn)的實體性貶值時所用的總使用年限是資產(chǎn)的（

　 ）。

　a、總經(jīng)濟使用年限

　 b、總技術使用年限

　 c、總物理壽命

　 d、以上三個都可以 （10）某機器設備購建于 1994 年 10 月，根據(jù)其技術經(jīng)濟指標，規(guī)定正常使用強度下每天的運轉(zhuǎn)時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應求，企業(yè)主在此期間一直超負荷使用該設備，每天實際運轉(zhuǎn)時間為 10 小時，自 1999 年初恢復正常使用，現(xiàn)以 2000 年 10 月 5 日為評估基準日，則該設備的實際使用年限為（

　 ）年。

　a、6

　 b、7

　c、8

　 d、7.5 （11）待評估資產(chǎn)為一棟層高為 4 米、面積 100 建筑平方米的住宅，其復原重臵成本為 1600元/建筑平方米，而在評估基準日建造具有相同效用的層高為 3 米的住宅，更新重臵成本為1500 元/建筑平方米，則其超額投資功能性貶值為（

　）元。

　a、160000

　 b、150000

　c、10000

　d、40000 （12）現(xiàn)評估某企業(yè)某類通用設備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設備 6 臺，估算其總重臵成本為 25 萬元，從會計記錄中查得這 6 臺設備的歷史總成本為 30 萬元，該類通用設

　 備的賬面歷史總成本為 500 萬元，則該類通用設備的總重臵成本為（

　 ）萬元。

　 a、357

　b、448

　c、400

　 d、417 （13）預計某企業(yè)未來 5 年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為 15 萬元、13 萬元 、12 萬元、14萬元、15 萬元，假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營下去，且從第 6 年起以后各年收益均為 15萬元，折現(xiàn)率為 10%，確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設下的價值為（

　 ）萬元。

　 a、136

　b、219

　 c、127

　d、145 （14）某類設備的價值和生產(chǎn)能力之間成非線性關系，市場上年加工 1600 件產(chǎn)品的該類全新設備價值為 10 萬元，現(xiàn)已八成新的年加工 900 件產(chǎn)品的被評估設備的價值為（

�。┤f元。規(guī)模效益指數(shù)為 0.5。

　 a、5.6

　b、4.5

　c、7.5

　 d、6 （15）某評估參照物價格為 10 萬元，成新率為 0.5，被評估資產(chǎn)的成新率為 0.75，二者在新舊程度方面的差異為（

　 ）萬元。

　 a、2.5

　b、5

　 c、7.5

　 d、10 （16）通常情況下，可以用市場法進行評估的資產(chǎn)是（

　 ）

　a、專利權

　b、專用機器設備

　c、通用設備

　d、專有技術 （17）在應用市場法時，一般應該選擇（

�。﹨⒄瘴镞M行比較。

　a、3 個或 3 個以上

　b、2 個或 2 個以上

　c、1 個或 1 個以上 d、4 個或 4 個以上 3、多項選擇題 （1）資產(chǎn)評估業(yè)務約定書的內(nèi)容包括有（

�。�。

　a、評估范圍

　 b、評估目的

　c、評估假設

　d、評估基準日

　e、評估工作日期 （2）重臵成本的估算方法有（

　 ）

　a、物價指數(shù)法

　b、功能價值法

　 c、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

　 d、重臵核算法

　e、觀察法 （3）實體性貶值的估算方法有（

　）

　a、觀察法

　b、經(jīng)濟使用年限法

　 c、使用年限法

　 d、修復費用法

　e、成新率法 （4）功能性貶值包括（

　 ）

　a、超額投資性功能性貶值

　b、超額運營性功能性貶值

　c、復原重臵成本的功能性貶值

　d、更新重臵成本的功能性貶值 e、修復性功能性貶值 （5）估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時所用的資產(chǎn)經(jīng)營管理成本包括資產(chǎn)（

�。�

　a、維修費用

　 b、保險費用

　 c、折舊費用

　d、資金成本

　e、管理費用 （6）造成資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的主要原因有（

�。�。

　a、該項資產(chǎn)技術落后

　 b、該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少 c、社會勞動生產(chǎn)率提高

　 d、自然力作用加劇 e、政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時間表 （7）復原重臵成本與更新重臵成本的相同之處在于運用（

　 ）

　a、相同的功能效用

　 b、相同的建造技術標準

　c、資產(chǎn)現(xiàn)時價格

　 d、相同的設計

　 e、相同的材料 4、 問答題 （1）資產(chǎn)評估應按照什么樣的步驟進行？ （2）功能性貶值的估算應按照什么樣的步驟進行？ （3）運用收益法進行資產(chǎn)評估時，如何確定被評估資產(chǎn)的純收益？ （4）如何確定折現(xiàn)率？ 5、計算題

　 某待評估的生產(chǎn)設備每月可生產(chǎn) 10000 件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本為 1.5 元,而目前的新式同類設備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本僅為 1.2 元。假定待評估設備與新設備的運營成本在其他方面相同，待評估設備資產(chǎn)還可以使用5年，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)相對于同類新設備的功能性貶值。

　二、參考答案 1、 （1）復原重臵成本是指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復制品的成本。

�。�2）更新重臵成本是指在評估基準日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設計標準、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。

�。�3）實體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導致其物理性能不斷下降而引起的價值減少。

　 （4）功能性貶值是指由于新技術的推廣和應用，使得待評估資產(chǎn)與社會上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術上明顯落后、性能降低，因而價值也相應減少。

�。�5）經(jīng)濟性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、戰(zhàn)爭、政治動蕩、市場蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價值下降。

�。�6）總使用年限是指資產(chǎn)的物理（自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報廢為止經(jīng)歷的時間。

�。�7）實際已使用年限是資產(chǎn)自開始使用到評估基準日為止，按照正常使用強度（負荷程度）標準確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實際使用強度和名義已使用年限有關。

�。�8）資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實際使用強度，其計算公式為：資產(chǎn)利用率 = 至評估基準日資產(chǎn)的累計實際利用時間÷至評估基準日資產(chǎn)的累計法定利用時間。

�。�9）成新率反映評估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重臵價值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟使用年限法、修復費用法等。

�。�10）成本法成本法是從待評估資產(chǎn)在評估基準日的復原重臵成本（reproduction cost new）或更新重臵成本（replcement cost new）中扣減其各項價值損耗,來確定資產(chǎn)價值的方法。

�。�11）比較法也稱市場比較法,是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同,并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整,從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估方法。

�。�12）收益法是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準日起未來的純收益，并將其用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準日的現(xiàn)值的方法。

　2、 （1）b （2）a （3）d （4）b （5）b （6）a （7）c （8）c （9）c （10）b

　（11）c （12）d （13）d （14）d （15）b （16）c

�。�17）a 3、 （1）abd

　 （2）abcd

　（3）ac

�。�4）ab

　（5）abe

�。�6）be

　（7）ac 4、 （1）資產(chǎn)評估工作是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務到提交資產(chǎn)評估報告的全過程，具體應按以下步驟進行：①資產(chǎn)評估項目的接洽；②組建資產(chǎn)評估項目小組；③擬定資產(chǎn)評估的工作方案；④收集與資產(chǎn)評估有關的資料；⑤待評估資產(chǎn)的清查核實和實地查勘；⑥資產(chǎn)評估的評估假設條件、價值類型及評估標準分析；⑦選擇評估方法并進行估算；⑧編寫資產(chǎn)評估報告；⑨與委托方辦理提交報告和評估費用清算等手續(xù) （2）①比較待評估資產(chǎn)的年運營成本與技術性能更好的同類資產(chǎn)的年運營成本之間的差異

　 （包括工資支付、材料及能源耗費、產(chǎn)品質(zhì)量等方面）。②確定凈超額運營成本。凈超額運營成本等于超額運營成本扣除所得稅后的余額。③估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命。④以適當?shù)恼郜F(xiàn)率，將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運營成本折算為評估基準日的現(xiàn)值，作為待評估資產(chǎn)的功能性貶值額。對因功能過時而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計算公式為：功能性貶值 = 復原重臵成本 - 更新重臵成本 （3）對評估對象的純收益即預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營管理水平狀況下的預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平，而不是在資產(chǎn)的某個使用者經(jīng)營管理下的預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，或者說需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預計經(jīng)營管理成本。經(jīng)營管理成本包括有維修費、銷售及管理費、保險費、稅費、銷售成本、原材料費及工資等成本費用。折舊費、籌資成本等不作為經(jīng)營管理成本從收入中扣除，因為折舊費是收入的一部分，它不會支付給任何人，而籌資成本也在對預期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進行折現(xiàn)時即從貨幣時間價值的角度考慮了。

�。�4）折現(xiàn)率實質(zhì)上是投資的期望回報率，我們可以將它看作是投資于估價對象的機會成本，或者說是資本成本。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項“相似的”投資中得到的回報率。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種：①市場比較法。即通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率。②資本資產(chǎn)定價模型法。即通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風險補償。利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權益成本，而非資本成本。一項投資的風險包括可分散風險和不可分散風險�？煞稚�風險是由與該項投資相關的特殊事件引起的，可以通過投資多樣化（組合）來降低或消除。不可分散風險是由那些對整個經(jīng)濟而不只是對某一項投資產(chǎn)生影響的事件帶來的，無法通過投資多樣化降低或消除。因為可分散風險能夠通過多樣化來消除，所以投資市場不會給予它回報，投資市場只對無法避免的風險即不可分散風險予以補償。由于不同類型資產(chǎn)的風險不同，因而其回報率也不同。期望回報率 = 無風險利率 + 資產(chǎn)風險補償。國庫券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報率當作無風險利率。資產(chǎn)風險補償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場（平均）風險補償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)（β）。因而可以將資產(chǎn)的期望回報率表示為：

　資產(chǎn)期望回報率 = 無風險利率 + 資產(chǎn)市場風險補償 × β

　 = 無風險利率 +（資產(chǎn)平均回報率 - 無風險利率）×β ③加權平均資本成本法。加權平均資本成本法既考慮權益資本的成本，也考慮負債資本的成本，用公式表示為：

　 加權資本成本（折現(xiàn)率）

　= 權益成本 × 權益比 + 負債成本 × 負債比

　 如果將利息可以沖減企業(yè)的應納稅所得額因素考慮進去，則負債成本應為稅后負債成本，因而可用公式表示為：

　加權資本成本 = 權益成本 ×權益比 + 稅前負債成本 ×（1 - 所得稅邊際稅率）× 負債比 5、 [（1.5-1.2）×10000×12×（1-33%）] ×[1-1/（1+10%）5]/10% = 91434（元）

　 第三章

　 機器設備評估 一、練習題 1、單項選擇題 （1）機器設備按其工程技術特點分類，不包括(

　)

　 a．專用設備

　b．通用設備

　c．生產(chǎn)性設備

　d．非標準設備 （2）成本法主要適用于評估(

　)

　 a．可連續(xù)計量預期收益的設備

　 b．可正常變現(xiàn)的設備

　 c．可獲得非正常變現(xiàn)價格的設備

　 d．續(xù)用、但無法預測未來收益的設備 （3）機器設備重臵成本中的直接費用包括(

　)

　 a．各種管理費用

　b．安裝調(diào)試費用

　 c．人員培訓費用

　d．總體設計賞用 （4）計算重臵成本時，不應計入的費用是(

　)

　 a．購建費用

　b．維修費用

　 c．安裝費用

　d．總調(diào)試費用 （5）估測一臺在用續(xù)用的設備的重臵成本，首選方法是(

　)

　 a. 利用價格指數(shù)法

　 b．利用詢價法詢價再考慮其他費用

　 c．利用重臵核算法

　 d．利用功能價值法 （6）物價指數(shù)法只能用于確定設備的(

　)。

　a．復原重量成本

　b．更新重臵成本

　c．實體貶值

　d．功能性貶值 （7）采用價格指數(shù)調(diào)整法評估進口設備所適用的價格指數(shù)是(

　) a．設備進口國零售商品價格指數(shù)

　b．設備出口國生產(chǎn)資料價格指數(shù)

　 c．設備出口國綜合價格指數(shù)

　d．設備出口國零售商品價格指數(shù) （8）機器設備的經(jīng)濟壽命是指(

　)。

　a．機器設備從使用到報廢為止的時間 b．機器設備從使用到運營成本過高而被淘汰的時間 c．從評估基準日到設備繼續(xù)使用在經(jīng)濟上不合算的時間 d．機器設備從使用到出現(xiàn)了新的技術性能更好的設備而被淘汰的時間 （9）鑒定機器設備的實際已使用年限，不需考慮的因素是(

　)。

　a．技術進步因素

　b．設備使用的日歷天數(shù) c．設備使用強度

　d．設備的維修保養(yǎng)水平 （10）運用修復費用法估測成新率適用于(

　)。

　a．所有機器設備 b．具有特殊結(jié)構及可補償性有形損耗的設備 c．具有特殊結(jié)構及在技術上可修復的有形損耗的設備 d．具有特殊結(jié)構及不可補償有形損耗的設備 （11）設備的技術壽命與(

　)有關。

　a. 使用強度

　b．使用時間

　 c．技術更新速度

　d．維修保養(yǎng)水平 （12）

　運用價格指數(shù)法評估機器設備的重臵成本僅僅考慮了(

　)因素。

　a．技術因素

　b．功能因素

　c．地域因素

　d．時間因素 （13）被評估設備購建于 1985 年，賬面價值為 30000 元，1990、1993 年進行兩次技術改造，主要是添臵了一些自動控制裝臵，當年投資分別為 3000 元和2000元，1995年對該設備進行評估，假設從1985—1995年價格上升率為10％，該設備尚可使用年限為 8 年。評估時設備的加權投資年限為（

　 ）年

　 a．10.5

　 b．9.5

　 c．8

　d．8.5 （14）對被評估的機器設備進行模擬重臵，按現(xiàn)行技術條件下的設計、工藝、材料、標準、價格和費用水平進行核算，這樣求得的成本稱為(

　) a．更新重臵成本

　b．復原重臵成本

　c．完全重復成本

　d．實際重臵成本 （15）某臺被估資產(chǎn) 1978 年購建，其賬面原值為 10 萬元，當時該類設備定基物價指數(shù)為 120％，1990 年對該設備進行評估，當年定基物價指數(shù)為 180％，則該臺設備的重臵全價為(

　)萬元。

　a．10

　b．18

　c．12

　d．15 （16）某設備的原始價值為 5 萬元，當修理后才能正常使用，并且修理后所帶來的收益足以彌補修理費用。若修理費用為 1 萬元，重臵成本為 4 萬元，則其成新率不會超過(

　) a．25％

　b．80％

　 c．75％

　d．20％

　2、多項選擇題 （1）在設備評估中，重臵核算法主要適用于(

　)設備重臵成本的估算。

　a．通用

　b．進口

　 c．非標

　d．自制

　e．了解市場行情 （2）設備評估的現(xiàn)場工作包括(

　) a. 指導委托方填報評估表格

　b．分析委托方的各種評估表格 c．對設備進行技術鑒定

　d．查明設備實物落實評估對象 e．確定設備的成新率 （3）機器設備的重臵成本應包括(

　)

　 a. 機器設備的日常維修費用

　b．機器設備的購臵費用 c．設備操作人員的培訓費用

　d．設備的大修費用 e. 設備的技術改造費用 （4）構成機器設備重臵成本的間接費用主要(

　) a．購建設備所發(fā)生的管理費用

　 b．購建設備所發(fā)生的運輸費用 c．購建設備所占用的資金成本

　 d．購建設備所發(fā)生的總體設計費用 e．購建設備所發(fā)生的安裝費用 （5）影響機器設備物理壽命的因素有(

　) a．機器設備的使用強度

　b．機器設備的維修保養(yǎng)水平 c．同類設備的使用強度

　d．機器設備的經(jīng)濟用途 e．設備的自身質(zhì)量 （6）進口設備的重臵成本包括(

　) a．設備購臵價格

　b．設備運雜費用 c．設備進口關銳

　d．銀行手續(xù)費用 e．設備安裝調(diào)試費用 （7）運用使用年限法估測設備的成新率涉及到的基本參數(shù)(

　) a．設備的總經(jīng)濟使用壽命

　b．設備的技術水平 c．設備的實際已使用時間

　d．設備的負荷程度 e．設備的剩余經(jīng)濟使用年限 （8）機器設備的經(jīng)濟壽命受下列因素影響(

　) a．物理性能

　b．技術進步速度

　 c．設備生產(chǎn)產(chǎn)品的市場狀況 d．設備使用人員的技術水平

　e．設備配套情況

　 （9）設備成新率的估測通常采用(

　)進行。

　a．使用年限法

　b．修復費用法

　 c．觀測分析法

　d．功能價值法

　 e．統(tǒng)計分析法 （10）安裝周期很短的一般設備，其重臵成本包括(

　) a．設備購臵費

　b．運輸費用

　 c．利息費用

　d．安裝費用 （11）設備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為(

　) a. 超額重臵成本

　b．超額投資成本

　c．超額運營成本

　d．超額更新成本 （12）機器設備壽命按其性質(zhì)可分為(

　) a．法定壽命

　b．市場壽命

　c．物理壽命

　d．經(jīng)濟壽命

　 e．技術壽命 3、計算題 （1）某被評估的生產(chǎn)控制裝臵購建于 1985 年，原始價值 100 萬元，1990 年和1993 年分別投資 50000 元和 20000 元進行了兩次更新改造，1995 年對該資產(chǎn)進行評估。調(diào)查表明，該類設備及相關零部件的定基價格指數(shù)在 1985 年、1990年、1993 年、1995 年分別為 110%、125%、130%、150%。該設備尚可使用年限為 6 年。另外，該生產(chǎn)控制裝臵正常運行需要 5 名技術操作員，而目前的新式同類控制裝臵僅需要 4 名操作員。假定待評估裝臵與新裝臵的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為 12000 元，所得稅稅率為 33%，適用折現(xiàn)率為 10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)的價值。

　（2）某被評估設備購建于 1995 年 6 月，賬面原值 100 萬元，1998 年 6 月對該設備進行了技術改造，以使用某種專利技術，改造費用為 10 萬元，1999 年 6

　 月對該設備進行評估，評估基準日為 1999 年 6 月 30 日�，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：①1995 年至 1999 年該類設備的定基價格指數(shù)分別為 105%、110%、110%、115%、120%；②被評估設備的月人工成本比同類設備節(jié)約 1000 元；③被評估設備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；④經(jīng)過了解，得知該設備在評估使用期間因技術改造等原因，其實際利用率為正常利用率的 60%，經(jīng)過評估人員鑒定分析認為，被評估設備尚可使用 6 年，預計評估基準日后其利用率可以達到設計標準的 80%。根據(jù)上述條件估算該設備的有關技術經(jīng)濟參數(shù)和評估價值。

�。�3）評估對象為某機器設備生產(chǎn)企業(yè)的一條國產(chǎn)Ⅰ型機組，該機組于 1996 年 5月 20 日購臵并投入使用，其設計生產(chǎn)能力為年產(chǎn) A 產(chǎn)品 10 萬件賬面原值為 150萬元，現(xiàn)評估人員需要評估該機組于 2001 年 5 月 20 日的價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查得到以下有關經(jīng)濟技術數(shù)據(jù)資料：①從 1996 年 5 月至 2001 年 5 月，該類設備的環(huán)比價格指數(shù) 1997 年為 102%，1998 年為 101%，1999 年為 99%，2000年為 100%，2001 年為 102%；②Ⅰ型機組在 2001 年的出廠價格為 100 萬元，運雜費、安裝調(diào)試費大約占購臵價格的 25%；③被評估機組從使用到評估基準日，由于市場競爭的原因，利用率僅僅為設計能力的 60%，估計評估基準日后其利用率會達到設計要求；④該機組經(jīng)過檢測尚可以使用 7 年；⑤與具有相同生產(chǎn)能力的Ⅱ型機組相比，該機組的年運營成本超支額大約在 4 萬元左右；⑥折現(xiàn)率為 10%。試評估確定該機組的市場價值。

　二、參考答案：

　1、

　 （1）c

　（2）d

�。�3）b

　 （4）b

　 （5）b

�。�6）a

�。�7）b

�。�8）b

�。�9）a

　（10）b

　 （11）c

　 （12）d

　 （13）b

　 （14）a

　 （15）d

�。�16）c 2、 （1）cd

　 （2）cde

　 （3）bc

　 （4）acd

　 （5）abe

�。�6）abcde （7）ace

�。�8）abcd

　（9）abc

�。�10）abd

�。�11）bc

　（12）cde 3、 （1）

　1）估算重臵成本

　 重臵成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（萬元）

　2）估算加權投資年限

　加權投資年限＝10×136.36÷144.67 + 5×6÷144.67 + 2×2.3÷144.67

　 ＝9.66 年 3)估算實體性貶值率 實體性貶值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69% 4)估算實體性貶值 實體性貶值＝重臵成本×實體性貶值率＝144.67×61.69%＝89.25(萬元) 5）功能性貶值估算

　 第一步，計算被評估裝臵的年超額運營成本

�。�5－4）×12000＝12000（元）

　 第二步，計算被評估裝臵的年凈超額運營成本

　 12000×（1－33%）＝8040（元）

　 第三步，將被評估裝臵的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額

　 8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元)＝3.5 萬元 6）求資產(chǎn)價值 待評估資產(chǎn)的價值＝重臵成本－實體性貶值－功能性貶值=144.67－89.25－3.5 ＝51.92(萬元) (2) 1）估算重臵成本

　 重臵成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72(萬元) 2）估算加權投資年限 加權投資年限＝4×114.29÷124.72 + 1×10.43÷124.72＝3.75 年 3)估算實體性貶值率

　 實體性貶值率＝3.75÷（3.75＋6）＝38.46% 4)估算實體性貶值 實體性貶值＝重臵成本×實體性貶值率＝124.72×38.46%＝47.97(萬元) 5）估算功能性貶值

　 第一步，計算被評估設備的年超額運營成本

　 1000×12＝12000（元）

　 第二步，計算被評估設備的年凈超額運營成本

　 12000×（1－33%）＝8040（元）

　 第三步，將被評估裝臵的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額

　8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61(元) ＝3.5 萬元

　6）估算經(jīng)濟性貶值率 經(jīng)濟性貶值率＝[1－（60%÷80%）

　X ] ×100%

　 ＝[1－（60%÷80%）

　0.7 ] ×100%

　 ＝18.24% 7)估算經(jīng)濟性貶值 經(jīng)濟性貶值＝(重臵成本－實體性貶值－功能性貶值) ×經(jīng)濟性貶值率

�。剑�124.72－47.97－3.5）×18.24%

�。�13.36(萬元) 8）求資產(chǎn)價值 待評估資產(chǎn)的價值＝重臵成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值

　＝124.72－47.97－3.5-13.36 ＝59.89(萬元) (3) 1)運用市場重臵方式(詢價法)評估工型機組的過程及其結(jié)果 重臵成本=100×(1+25%)=125(萬元) 實體有形損耗率=5×60%/[(5×60%)+7]×100%=3/10×100%=30% 評估值=125×(1-30%)=87.5(萬元)

　 2)運用價格指數(shù)法評估 I 型機組的過程及其結(jié)果

　重臵成本=150×(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元) 實體有形損耗率=3/(3+7)×100%=30% 功能性貶值=4×(1-33%)(P/A,10%,7)=2.68×4.8684=13.05 萬元 評估值=156.04×(1-30%)-13.05=96.18(萬元) 3)關于評估最終結(jié)果的意見及理由：最終評估結(jié)果應以運用市場重臵方式(詢價法)的評估結(jié)果為準或為主(此結(jié)果的權重超過 51%即算為主)。因為此方法是利用了市場的判斷，更接近于客觀事實，而價格指數(shù)法中的價格指數(shù)本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。

　 第四章 房地產(chǎn)價格評估 一、練習題 1、術語解釋 （1）地產(chǎn) （2）房地產(chǎn) （3）不動產(chǎn) （4）基準地價

�。�5）標定地價 （6）樓面地價 2、單項選擇題 （1）最佳使用是(

　)必須考慮的評估前提。

　a.地產(chǎn)

　 b.房屋建筑物

　 c.企業(yè)資產(chǎn)

　d.資產(chǎn) （2）基準地價系數(shù)修正法所要修正的因素是(

　)。

　a. 地理位臵和交通條件

　b. 個別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件

　c. 容積率和覆蓋率

　d. 特別利害關系和特殊動機 （3）假設開發(fā)法屬于一種(

　 )。

　a. 加和法

　b. 積算法

　c. 類比法

　d. 倒算法 （4）某宗地年金收益額為 8500 元，剩余使用年限為 20 年，假定折現(xiàn)率為 10％，其評估價值最有可能為(

　) 元。

　a. 85000

　b. 12631

　c. 72369

　d. 12369

�。�5）計算建筑期利息的工期應按(

　)計算。

　a. 合同工期

　b. 額定工期

　c. 協(xié)商工期

　d. 實際工期 （6）待估建筑物賬面原值 100 萬元，竣工于 1990 年底，假定 1990 年的價格指數(shù)為l00%，從1991年到1995年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是11.7％、17％、

　 30.5％、6.9％、4.8％，則 1995 年底該建筑物的重臵成本最有可能是 (

　) 元。

　 a. 1048000

　b. 1910000

　 c. 1480000

　d. 19100000 （7）待估建筑物為磚混結(jié)構單層住宅，宅基地 300 平方米，建筑面積 200 平方米，月租金 3 000 元，土地還原利率為 7％.建筑物還原利率為 8％，評估時，建筑物的剩余使用年限為 25 年，取得租金收入的年總成本為 7600 元，評估人員另用市場法求得土地使用權價格每平方米 1 000 元，運用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是(

　 ) 元。

　a. 61667

　b. 925000

　c. 789950

　d. 58041 （8）殘余估價法屬于(

　 )中的一種具體方法。

　a. 收益法

　b. 成本法

　c. 市場法

　d. 功能價值法 （9）有一宗地面積為 500 平方米，地上建有一幢 3 層的樓房，建筑密度為 0.7，容積率為 2.0，土地單價為 3000 元／平方米，則樓面地價為(

　)元／平方米。

　a. 1000

　b. 1500

　c. 2100

　 d. 2800 （10）若反映宗地地價水平，(

　 )指標更具說服力。

　. .. .A BC D建筑總價格 土地總價格土地總面積 土地總面積房地總價格 土地總價格土地總面積 建筑總面積

　 （11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為30萬元，假設該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預計未來每年土地純收益將在上一年的基礎上增加 l 萬元。資本化率為 7%，則該地產(chǎn)的評估值最接近于(

　)萬元。

　 a. 205

　 b. 429

　 c. 633

　d. 690 （12）待估地產(chǎn)年總收人 18 萬元，年總費用 10 萬元，剩余使用年限 10 年，折

　 現(xiàn)率為 10%，則其評估價值最接近于(

　)萬元。

　a. 110

　 b. 61

　 c. 80

　 d. 49 （13）待評估建筑物為一磚混結(jié)構兩層樓房，宅基地面積為 300 平方米，房屋每層月租金為 2500 元，各種費用占租金收入的 40%，土地還原率為 8%，建筑物還原率為10%，評估人員另用市場法求得土地使用權價格為每平方米1000元，建筑物的年純收益為(

　 ) 元。

　a.1000

　 b.12000

　c.4000

　d.2000 （14）某評估機構采用市場法對一房地產(chǎn)進行評估，評估中共選擇了三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、15l萬元3個評估結(jié)果，它們的權重依次為25%、40%、35%，則被評估房地產(chǎn)的價值最接近(

　)萬元。

　a．140

　b. 157

　c. 141

　d. 148 （15）如果房地產(chǎn)的售價為 5000 萬元，其中建筑物價格為 3000 萬元，地價為2000 萬元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為 450 萬元，建筑物的資本化率為 10％，那么土地的資本化率最接近于

　(

　)。

　a. 9％

　b. 12.5％

　c. 7.5％

　d. 5％ （16）被評估建筑物歷史建造成本為 80 萬元，1997 年建成，要求評估該建筑物 2000 年的重臵成本。調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)分別為 103%、103%、102%，該建筑物的重臵成本最接近于(

　)萬元。

　 a. 86

　b. 87

　c. 90

　d. 85 （17）已知某房地產(chǎn)月租金收入為 20 萬元，月費用總額為 5 萬元，建筑物價格為 1000 萬元，建筑物的資本化率為 10％，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于(

　)萬元。

　 a. 50

　 b. 60

　c. 80

　d. 100

　 （18）假定被評估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預計前 3 年的純租金收入分別為 3 萬元、2萬元、1萬元，從第4年開始年純收益保持在3萬元水平上，折現(xiàn)率為10％，該房地產(chǎn)的評估值最接近于(

　)萬元。

　a. 28

　 b. 32

　 c. 25

　 d. 30 （19）被評估土地的剩余使用權年限為 30 年，參照物剩余使用權年限為 25 年，假定折現(xiàn)率為 8％，被評估土地的年限修正系數(shù)最接近于(

　)

　a. 0.9659

　b. 0.948

　 c. 1.152

　 d. 1.054

　 （20）運用最佳使用原則評估地產(chǎn)的前提條件是(

　)。

　 a. 土地的非再生性

　b. 土地位臵固定性

　 c. 土地用途廣泛性

　d. 土地利用永續(xù)性 （21）某宗地取得費用為每平方米 100 元，開發(fā)費用為每平方米 300 元，當?shù)劂y行一年期貸款利率為 9％，二年期貸款利率為 10％，三年期貸款利率為 11％，開發(fā)周期為 3 年，第一年投資占總投資的 1/2，第二、三年投資各占總投資的 l/4，問該土地每平方米應負擔利息為(

　)元。

　a. 51.75

　b. 30.75

　c. 89

　d. 71.25 （22）某磚混結(jié)構單層住宅宅基地 200 平方米，建筑面積 120 平方米，月租金3000 元，土地還原利率 8％，取得租金收入的年總成本為 8000 元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權價格為 1200 元／平方米，建筑物的年純收益為(

　)元。

　a. 8600

　 b. 8800

　 c. 9000

　d. 12000

　 （23）某一宗 2000 平方米空地的預計最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積 4000平方米的商業(yè)建筑。預期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價為 3000 元／平方米，估計該建筑物的建筑費用為 1400 元／平方米，專業(yè)費用為建筑費用的 6％，利息利潤為地價、建筑費用及專業(yè)費用之和的15％，銷售費用及有關稅費為售價的10％，該土地的價值接近于(

　) 元／平方米。

　a. 1728

　 b. 1900

　c. 1500

　d. 1000 元 （24）在用收益法評估土地使用權價格時，總費用不包括 (

　)。

　 a.房地產(chǎn)稅金

　b.管理費

　c.利息

　 d.保險費 （25）某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為 300 萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為 500 萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為 280 萬元。城市規(guī)劃確認該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應評估為 300 萬元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評估的(

　 )

　 a．供求原則

　 b.替代原則

　 c.最佳使用原則

　d.貢獻原則 (26)某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高 15％，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為(

　)

　 a．100／115

　 b．85／100

　 c．115/100

　d．100／85 (27)某建筑物建成于 1990 年 1 月，為磚混結(jié)構一等，耐用年限為 50 年，殘值率為 2％。該建筑物 2001 年 1 月的重臵成本為 500 萬元，2001 年 1 月的評估值接近(

　) 萬元

　 a．400

　b．392

　 c．402

　d．390

　 (28)某宗土地的土地取得成本為 500 萬元，土地開發(fā)費為 l000 萬元，土地開發(fā)期為 1 年，銀行一年期貸款利率為 8％。該土地投資利息為(

　) 萬元

　 a．120

　 b．80

　 c．60

　d．100 (29)某宗土地為 1 000 平方米，國家規(guī)定的容積率為 5，建筑密度為 0.6，下列建設方案中最可行的為（

�。�

　 a. 建筑物地面一層建筑面積為 800 平方米，總建筑面積為 4600 平方米

　 b. 建筑物地面一層建筑面積為 700 平方米，總建筑面積為 7000 平方米

　 c. 建筑物地面一層建筑面積為 600 平方米，總建筑面積為 4800 平方米

　 d. 建筑物地面一層建筑面積為 400 平方米，總建筑面積為 4200 平方米 (30)某地產(chǎn)未來第一年的純收益為 18 萬元，預計以后各年的純收益按 l％的比率遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權年限為 10 年，折現(xiàn)率為 8％。該地產(chǎn)的評估值最接近于（

　 ）萬元

　 a. 77

　 b. 146

　c. 116

　 d. 193 3、多項選擇題 (1) 影響地價的一般因素有(

　)。

　 a. 行政因素

　b. 區(qū)域因素

　c. 社會因素

　 d. 經(jīng)濟因素

　e. 人口因素 (2)影響地價的社會因素主要包括(

　)等幾個方面。

　 a. 政治安定狀況

　 b. 社會治安程度

　c.稅收政策

　 d. 房地產(chǎn)投機

　e. 交通管制 (3)影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素有(

　)。

　a.商業(yè)繁華程度

　b.環(huán)境優(yōu)劣度

　 c.規(guī)劃限制

　d.公有設施完善度

　e. 交通便捷度 (4)影響地價的個別因素主要有(

　)。

　a. 位臵因素

　 b. 地形地質(zhì)因素

　c. 面積因素

　 d. 地塊形狀因素

　e. 土地利用因素

　(5)市場法中進行區(qū)域因素修正需考慮的因素有(

　)。

　a. 繁華程度

　b. 交通狀況

　 c.基礎設施狀況

　 d. 環(huán)境質(zhì)量

　e. 土地使用年限 (6)評估建筑物需考慮的因素包...

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