貝殼研究院-兩會(huì)關(guān)鍵詞解讀

　近日，全國(guó)進(jìn)入兩會(huì)時(shí)間，《政府工作報(bào)告》釋放了哪些信息？對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)又有什么影響？貝殼研究院推出“兩會(huì)關(guān)鍵詞”系列解讀，涵蓋老舊小區(qū)改造、西部大開(kāi)發(fā)、租購(gòu)并舉、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、新路子、實(shí)體經(jīng)濟(jì)......深度剖析關(guān)鍵詞背后的市場(chǎng)運(yùn)行邏輯，提供專業(yè)權(quán)威觀點(diǎn)解讀。

　【老舊小區(qū)改造】—貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師 許小樂(lè) 1. 老舊小區(qū)現(xiàn)狀和改造的必要性 全國(guó)各地需要改造的小區(qū)達(dá)到 17 萬(wàn)個(gè)，涉及建筑面積 40 億平米，而且在逐年增加。根據(jù)貝殼樓盤字典數(shù)據(jù)，北上廣深 15 年以上的小區(qū)占比均超過(guò)了 50%，北京上海更是接近65%。

　老舊小區(qū)一方面處在城市核心位置，擁有便利的交通和豐富的附屬資源，另一方面又面臨居住品質(zhì)差的問(wèn)題，疫情加劇暴露老舊小區(qū)居住品質(zhì)不足、防疫功能弱的問(wèn)題。

　根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，北京 20 年以上的小區(qū)中 57.3%的房子低于 60 平方米，平均每間房的面積 19.42 平方米，僅有 33.8%的社區(qū)配備電梯；19.8%的小區(qū)綠化率低于 30%。絕大多數(shù)的社區(qū)車位比例小于 0.5，16.1%的老舊小區(qū)沒(méi)有集中供暖。大量社區(qū)沒(méi)有專門的電動(dòng)車充電車棚，居民在樓道或家中充電，容易引發(fā)火災(zāi)，帶來(lái)安全隱患。

　2.老舊小區(qū)改造帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，老舊小區(qū)改造既是是重大民生工程和發(fā)展工程，也是重大社會(huì)治理工程，對(duì)于拉動(dòng)投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提升居住條件改善、增強(qiáng)社區(qū)治理服務(wù)能力都有重大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)意義。

　 首先，加裝電梯、危樓改造、電纜入地等會(huì)大大減少安全隱患、提升居住品質(zhì)；其次，據(jù)統(tǒng)計(jì)據(jù)目前各試點(diǎn)城市老舊小區(qū)改造投入資金情況來(lái)看，預(yù)計(jì)全國(guó)老舊小區(qū)的改造將會(huì)帶動(dòng)近 5 萬(wàn)億的投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；最后，老舊社區(qū)改造有利于提升社區(qū)基層綜合水平。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，北京每年成交的二手住宅中約 20%無(wú)配套物業(yè)服務(wù)，僅約 18%的社區(qū)擁有三級(jí)以上資質(zhì)的物管公司。老舊小區(qū)改造后，部分基層繁雜工作可以被引入的物業(yè)公司分擔(dān)，讓基層干部能更加聚焦于社區(qū)治理，提高基層社區(qū)綜合治理能力和居民居住水平。

　3.老舊小區(qū)改造未來(lái)的方向 老舊小區(qū)改造雖然必要性大，但是目前大規(guī)模推進(jìn)還存在一些障礙，原因是前期單靠政府財(cái)政支出的模式負(fù)擔(dān)過(guò)重、難以支撐大規(guī)模的改造。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，基于目前各個(gè)城市的試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)大規(guī)模的老舊小區(qū)改造需要社會(huì)化力量參與，預(yù)計(jì)制度層面的障礙將會(huì)逐步放開(kāi)，運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的市場(chǎng)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)新機(jī)遇。

　【房地產(chǎn)市場(chǎng)的“平穩(wěn)健康發(fā)展”】—貝殼研究院高級(jí)分析師 潘浩 今年政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的要求依然是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，以往房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到挑戰(zhàn)時(shí)總是被寄以厚望，于是 2005 年以來(lái)在經(jīng)過(guò)了 3 輪大起大落之后，行業(yè)發(fā)現(xiàn)每一次百米沖刺之后都要經(jīng)歷更長(zhǎng)的休整階段，現(xiàn)在“穩(wěn)定”成為了所有從業(yè)者的共識(shí)。2018 年開(kāi)始全國(guó)商品房銷售月度累計(jì)同比漲幅進(jìn)入平穩(wěn)階段，而新房交易規(guī)模也穩(wěn)定在了 15～16 萬(wàn)億的水平上，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP 的貢獻(xiàn)達(dá)到 7%，一個(gè)全新的穩(wěn)定周期拉開(kāi)序幕。

　盡管有疫情的影響，但一季度后市場(chǎng)迅速修復(fù)，雖然主要指標(biāo)仍在負(fù)值區(qū)間，但相較 1-2月、1-3 月出現(xiàn)了明顯的 V 形修復(fù)趨勢(shì)。在各城市加快土地供給、優(yōu)化預(yù)售許可辦理流程等一系列政策的支持之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)啟了自行修復(fù)模式。市場(chǎng)不需要過(guò)度的刺激和調(diào)

　 控，更需要的是穩(wěn)定友好的營(yíng)商環(huán)境，這才能讓房企沉下心來(lái)研究產(chǎn)品、提升服務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、影響范圍廣，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)僅開(kāi)發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)就近 300 萬(wàn)人，穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)從業(yè)人員的穩(wěn)定也具有重大意義。因此， “平穩(wěn)健康發(fā)展”不僅是政府對(duì)行業(yè)的要求，更是遵循客觀規(guī)律的行業(yè)需要。

　【西部大開(kāi)發(fā)】—貝殼研究院高級(jí)分析師 潘浩 西部大開(kāi)發(fā) 1.0 時(shí)代：夯實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，建立良好開(kāi)局 2000 年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)若干政策措施的通知》（國(guó)發(fā)〔2000〕33 號(hào)），西部大開(kāi)發(fā)正式拉開(kāi)序幕，2001-2010 年這十年，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)任務(wù)是：加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)和建設(shè)；鞏固農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，調(diào)整工業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展特色旅游業(yè)；發(fā)展科技教育和文化衛(wèi)生事業(yè)。力爭(zhēng)用 5 到 10 年時(shí)間，使西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)取得突破性進(jìn)展，西部開(kāi)發(fā)有一個(gè)良好的開(kāi)局。到 21 世紀(jì)中葉，要將西部地區(qū)建成一個(gè)經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)進(jìn)步、生活安定、民族團(tuán)結(jié)、山川秀美的新西部。西部開(kāi)發(fā)的政策適用范圍，包括重慶市、四川省、貴州省、云南省、西藏自治區(qū)、陜西省、甘肅省、寧夏回族自治區(qū)、青海省、新疆維吾爾自治區(qū)和內(nèi)蒙古自治區(qū)、廣西壯族自治區(qū)等 12 省區(qū)。

　重點(diǎn)項(xiàng)目為，青藏鐵路、西氣東輸、西電東送。同時(shí)優(yōu)化西部地區(qū)營(yíng)商環(huán)境，為下一階段的發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。另外，在此政策中，對(duì)于城市以及區(qū)域發(fā)展沒(méi)有明確的界定，僅提出揮中心城市作用，以線串點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，逐步形成我國(guó)西部有特色的西隴海蘭新線、長(zhǎng)江上游、南（寧）貴（陽(yáng)）昆（明）等跨行政區(qū)域的經(jīng)濟(jì)帶，帶動(dòng)其他地區(qū)發(fā)展，有步驟、有重點(diǎn)地推進(jìn)西部大開(kāi)發(fā)。

　 西部大開(kāi)發(fā) 2.0 時(shí)代：能源、制造業(yè)發(fā)展不斷強(qiáng)化 2010 年，西部大開(kāi)發(fā)經(jīng)歷了 10 周年的發(fā)展，國(guó)務(wù)院再次發(fā)布文件（《關(guān)于深入實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的若干意見(jiàn)（中發(fā)〔2010〕11 號(hào)）》），確定西部大開(kāi)發(fā)新的 10 年的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)：到 2015 年，西部地區(qū)特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)體系初步形成，經(jīng)濟(jì)總量比 2008 年翻一番；基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展支撐能力進(jìn)一步增強(qiáng)；重點(diǎn)生態(tài)區(qū)綜合治理取得積極進(jìn)展，森林覆蓋率達(dá)到 19％左右，單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗明顯降低；社會(huì)事業(yè)加快發(fā)展，基本公共服務(wù)能力顯著提高；城鄉(xiāng)居民收入加快增長(zhǎng)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的差距逐步縮小。到 2020 年，西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本形成，建成國(guó)家重要的能源基地、資源深加工基地、裝備制造業(yè)基地和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)；生態(tài)環(huán)境惡化趨勢(shì)得到遏制，基本公共服務(wù)能力與東部地區(qū)差距明顯縮小；人民生活水平和質(zhì)量大幅提升，基本實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)奮斗目標(biāo)。

　這段時(shí)期，重點(diǎn)項(xiàng)目主要集中在生態(tài)治理以及與能源開(kāi)發(fā)的相互平衡中進(jìn)行，主要的規(guī)劃方向?yàn)橥七M(jìn)成渝、關(guān)中——天水和廣西北部灣等經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展，建成具有全國(guó)影響的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。也正是這樣的要求，促使西安、成都、重慶在這一時(shí)期不斷發(fā)展，逐漸成為網(wǎng)紅城市。另外，文件中提到支持呼(和浩特)包(頭)銀(川)、新疆天山北坡、蘭(州)西(寧)格(爾木)、陜甘寧等經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展，形成西部地區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶，西部地區(qū)加快發(fā)展的方向主要為西北地區(qū)。雖然貴州省在該項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)暫無(wú)較多提及，但通過(guò)貴州省自身努力，主動(dòng)嫁接珠三角才、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等等區(qū)域，強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，2019 實(shí)現(xiàn) GDP 總值為 16769 億元，較 2010 年的4594 億元，實(shí)現(xiàn) 3.65 倍的提升�？傮w而言，西部地區(qū) GDP 總量基本實(shí)現(xiàn)這一階段發(fā)展目標(biāo)。

　 西部大開(kāi)發(fā) 3.0 時(shí)代：成為“一帶一路”重要區(qū)域，產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃全面升級(jí) 2020 年正是西部大開(kāi)發(fā) 20 周年，西部大開(kāi)發(fā)進(jìn)入新的發(fā)展期，也正因如此，在 2020 年“兩會(huì)”前夕，西部大開(kāi)發(fā)再度迎來(lái)中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于西部新的發(fā)展方向的文件，《關(guān)于新時(shí)代推進(jìn)西部大開(kāi)發(fā)形成新格局的指導(dǎo)意見(jiàn)》。其中提出，確保到 2020 年西部地區(qū)生態(tài)環(huán)境、營(yíng)商環(huán)境、開(kāi)放環(huán)境、創(chuàng)新環(huán)境明顯改善，與全國(guó)一道全面建成小康社會(huì)；到 2035年，西部地區(qū)基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化，基本公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、人民生活水平與東部地區(qū)大體相當(dāng)，努力實(shí)現(xiàn)不同類型地區(qū)互補(bǔ)發(fā)展、東西雙向開(kāi)放協(xié)同并進(jìn)、民族邊疆地區(qū)繁榮安全穩(wěn)固、人與自然和諧共生。相比前兩個(gè)階段，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，3.0 階段有四方面亮點(diǎn)：

　亮點(diǎn)一：總目標(biāo)從 10 年前的基本公共服務(wù)能力與東部地區(qū)差距明顯縮小，轉(zhuǎn)變?yōu)槿嗣裆�活水平與東部地區(qū)大體相當(dāng)�；�礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷向西部?jī)A斜。

　亮點(diǎn)二：產(chǎn)業(yè)從能源、制造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向?yàn)榉e極發(fā)展大數(shù)據(jù)、人工智能和“智能+”產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)。推動(dòng)“互聯(lián)網(wǎng)+教育”、“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療”、“互聯(lián)網(wǎng)+旅游”等新業(yè)態(tài)發(fā)展，推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)提速降費(fèi)，加快發(fā)展跨境電子商務(wù)。“互聯(lián)網(wǎng)+”的相關(guān)政策首次在西部大開(kāi)發(fā)的政策方向中提及，尤其是四川、重慶、貴州等省市隨著西部大開(kāi)發(fā)的政策春風(fēng)，如貴州引進(jìn)中國(guó)天眼等項(xiàng)目，為新基建，為“互聯(lián)網(wǎng)+”夯實(shí)基礎(chǔ)。

　亮點(diǎn)三：首次明確各省區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，確定各省區(qū)核心發(fā)展內(nèi)核，實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展，具體表述為：支持新疆加快絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶核心區(qū)建設(shè)，形成西向交通樞紐和商貿(mào)物流、文化科教、醫(yī)療服務(wù)中心。支持重慶、四川、陜西發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)，打造內(nèi)陸開(kāi)放高地和開(kāi)發(fā)開(kāi)放樞紐。支持甘肅、陜西充分發(fā)掘歷史文化優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶重要通道、節(jié)點(diǎn)作用。

　 支持貴州、青海深化國(guó)內(nèi)外生態(tài)合作，推動(dòng)綠色絲綢之路建設(shè)。支持內(nèi)蒙古深度參與中蒙俄經(jīng)濟(jì)走廊建設(shè)。提升云南與瀾滄江－湄公河區(qū)域開(kāi)放合作水平。

　亮點(diǎn)四：首次明確部分城市發(fā)展定位，如，鼓勵(lì)重慶、成都、西安等加快建設(shè)國(guó)際門戶樞紐城市，提高昆明、南寧、烏魯木齊、蘭州、呼和浩特等省會(huì)（首府）城市面向毗鄰國(guó)家的次區(qū)域合作支撐能力。以上城市將成為新一輪發(fā)展中重點(diǎn)城市。尤其是成都、重慶即是西部大開(kāi)發(fā)重點(diǎn)城市，又是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶重點(diǎn)城市，同時(shí)成渝雙城同步發(fā)展，促使成都、重慶在下一個(gè) 10 年中起飛。另外，文件中提出促進(jìn)成渝、關(guān)中平原城市群協(xié)同發(fā)展，定位從具有全國(guó)影響的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極轉(zhuǎn)變?yōu)榇蛟煲�領(lǐng)西部地區(qū)開(kāi)放開(kāi)發(fā)的核心引擎。

　小結(jié)：西部地區(qū)涵蓋西北、西部地區(qū)，涉及約 136 座城市，西部大開(kāi)發(fā) 3.0 版本促使全國(guó)近 3.85 億人口受益，占全國(guó)總?cè)丝诒戎档?27.5%。成都、重慶、西安已成為西部大開(kāi)發(fā)的樣板城市，引領(lǐng)西部其他城市奮進(jìn)，其他西部省會(huì)城市發(fā)展?jié)摿�巨大。從產(chǎn)業(yè)上來(lái)講，新基建以及“互聯(lián)網(wǎng)+”將逐漸替代能源、制造業(yè)成為西部地區(qū)主流產(chǎn)業(yè)，但西部地區(qū)資源豐富，能源、制造業(yè)轉(zhuǎn)變?nèi)孕枵�策引�?dǎo)以及時(shí)間進(jìn)行實(shí)踐。

　【租購(gòu)并舉背景資料及舉措解讀】—貝殼研究院高級(jí)分析師 黃卉 黨的十九大報(bào)告中提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”租購(gòu)并舉的核心是“并”，積極培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵。貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為，培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)有三個(gè)重要舉措，一是逐步完善租賃市場(chǎng)頂層設(shè)計(jì)，規(guī)范市場(chǎng)秩序和運(yùn)行機(jī)制；二是增加租賃住房的有效供給，緩解供需矛盾；二是推動(dòng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，逐步實(shí)現(xiàn)承租人賦權(quán)。

　租賃市場(chǎng)頂層設(shè)計(jì)層面，立法和政府監(jiān)管將推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)秩序優(yōu)化。一是住房租賃

　 相關(guān)立法持續(xù)推進(jìn)，《民法典》（含租賃合同篇章）提請(qǐng)全國(guó)人大審議，住建部也在今年推動(dòng)《住房租賃條例》的立法。二是住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管將制度化、常態(tài)化，2019 年六部門聯(lián)合整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象已取得成效并形成工作方法，未來(lái)將形成多部門協(xié)同聯(lián)動(dòng)機(jī)制，租賃市場(chǎng)旺盛城市將建立租賃服務(wù)平臺(tái)。三是重點(diǎn)強(qiáng)化出租方管理，尤其是中介、住房租賃公司等出租機(jī)構(gòu)和大型個(gè)人二房東，嚴(yán)格控制房源信息發(fā)布規(guī)范、租金貸和“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)押金、租金進(jìn)行賬戶監(jiān)管。四是租賃房源端標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和存量房改造，制定租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，要求符合建筑、消防、環(huán)保，提示租戶消防、用電、燃?xì)獾仁褂脴?biāo)準(zhǔn)。五是向租戶提供投訴維權(quán)的渠道，逐步建立多層次的住房租賃糾紛處理機(jī)制，包括從業(yè)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、政府服務(wù)熱線和街道、社區(qū)等基層組織化解租賃矛盾糾紛。

　租賃住房供給層面，目前租賃房源的存量盤活與增量供給已在有序推進(jìn)。存量盤活層面，推動(dòng)閑置資產(chǎn)利用，推動(dòng)“商改租、工改租”來(lái)盤活存量資產(chǎn)；增量供給層面，全國(guó)多個(gè)城市推出自持租賃住房項(xiàng)目以及集體土地租賃住房項(xiàng)目，房企及運(yùn)營(yíng)企業(yè)積極參與，旨在增加租賃型社區(qū)房源的供給，緩解供需矛盾。在未來(lái)，租賃房仍將以盤活存量為主，新增政策性租賃住房為輔。主要原因包括以下幾個(gè)方面：一是盤活存量是提升租賃房源供給最快速有效的方式。目前我國(guó)住房已經(jīng)突破戶均一套，目前居民面臨的住房問(wèn)題主要是結(jié)構(gòu)問(wèn)題而不是總量問(wèn)題，大城市總體房源量充足，只是存在一定的結(jié)構(gòu)錯(cuò)配；二是盤活存量更有利于實(shí)現(xiàn)職住平衡。在租賃市場(chǎng)，新增的集體租賃用地及自持性租賃地塊也大部分分布在郊區(qū)或五環(huán)以外，實(shí)現(xiàn)職住平衡有一定難度，盤活現(xiàn)有存量是實(shí)現(xiàn)職住平衡的最佳方式；三是新增的自持性租賃住房和集體土地租賃住房增量空間有限，未來(lái)也很難成為租賃房源供給的主力。預(yù)計(jì)未來(lái)可能形成新增租賃住房、存量更新改造、閑置房源流通三類房源總量比例 2:2:6 的格局。

　 租賃市場(chǎng)賦權(quán)層面，其中“賦權(quán)”是指居民享受基本公共服務(wù)的各項(xiàng)權(quán)利。“社會(huì)福利”和“子女教育機(jī)會(huì)”成為租房者最為相關(guān)的兩項(xiàng)權(quán)利。我國(guó)現(xiàn)有戶籍制度與社會(huì)福利及社會(huì)保障掛鉤，由于不同城市的社會(huì)福利及保障差異較大，租賃市場(chǎng)賦權(quán)，就是要給予租賃群體市民化待遇，與買房一道平等地享受城市公共服務(wù)。2016 年，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》提出，“非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)”。2017 年 7 月，九部委發(fā)布的政策文件再次提出，“承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同等有關(guān)證明材料申領(lǐng)居住證，享受相關(guān)公共服務(wù)”。廣州市《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》率先提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”概念，目的就是為了實(shí)現(xiàn)上述要求。廣州提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的號(hào)召之后，青島、長(zhǎng)沙、鄭州等城市相繼出臺(tái)相應(yīng)的政策推動(dòng)租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。從子女教育、稅收、落戶權(quán)利等方面，旨在推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的逐漸落地。各地的做法是，打通租房與戶籍制度（居住證）的通道。首先，降低落戶的條件；第二，增加居住證的通道；第三，讓租房行為與獲得居住證或戶籍關(guān)聯(lián)起來(lái)。隨著“租賃市場(chǎng)賦權(quán)”的推進(jìn)，不同城市依然存在著幾方面的問(wèn)題：一是戶口落在業(yè)主房屋上遭到房東的抵觸，雖然部分城市放開(kāi)了租房條件，但“需要征得業(yè)主同意”的門檻有一定難度；二是子女教育權(quán)利未實(shí)現(xiàn)結(jié)果平等。雖然政策放開(kāi)了承租人子女入學(xué)教育的權(quán)利，但由于優(yōu)先順序不同，承租人子女依然未能增加與房屋產(chǎn)權(quán)人子女享有同等的入學(xué)的機(jī)會(huì)。由于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”涉及到子女教育、醫(yī)療、就業(yè)等多個(gè)公共權(quán)利，也就需要一系列細(xì)化的政策支撐，包括管理規(guī)范、租客權(quán)益、金融稅收、租賃平臺(tái)監(jiān)管等多方面。因此，應(yīng)加強(qiáng)多部門合力作用，推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”落地。

　【新路子】—貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師 許小樂(lè) “無(wú)論是保住就業(yè)民生、實(shí)現(xiàn)脫貧目標(biāo),還是防范化解風(fēng)險(xiǎn),都要有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支撐,穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)運(yùn)

　 行事關(guān)全局.要用改革開(kāi)放辦法,穩(wěn)就業(yè)、保民生、促消費(fèi),拉動(dòng)市場(chǎng)、穩(wěn)定增長(zhǎng),走出一條有效應(yīng)對(duì)沖擊、實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的新路子。” 政府工作報(bào)告明確提出，要用改革開(kāi)放的辦法實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，走出一條有效應(yīng)對(duì)沖擊、實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的新路子。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，這否定了過(guò)去大水漫灌維持表面增長(zhǎng)的老路，更強(qiáng)調(diào)有效性和可持續(xù)性。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)總體上并非短缺經(jīng)濟(jì)，靠貨幣刺激可能帶來(lái)重復(fù)、低效投資和資產(chǎn)價(jià)格泡沫化，并不能提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力，無(wú)法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)和技術(shù)創(chuàng)新。因此，用改革的方式，加快要素市場(chǎng)化改革，提升對(duì)技術(shù)創(chuàng)新的支持，才能夠?qū)崿F(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)。

　【直達(dá)實(shí)體】—貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師 許小樂(lè) “穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度.綜合運(yùn)用降準(zhǔn)降息、再貸款等手段,引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速明顯高于去年。創(chuàng)新直達(dá)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貨幣政策工具，務(wù)必推動(dòng)企業(yè)便利獲得貸款,推動(dòng)利率持續(xù)下行。” 貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，國(guó)家為了應(yīng)對(duì)疫情沖擊，采用降準(zhǔn)降息等手段降低利率，支持企業(yè)復(fù)蘇，明確要求今年的貨幣供應(yīng)量和社融規(guī)模增速明顯超過(guò)去年。這意味著未來(lái)金融環(huán)境會(huì)繼續(xù)保持寬松。但在過(guò)去的實(shí)踐中，部分資金流向房地產(chǎn)等資產(chǎn)領(lǐng)域，未能直接發(fā)揮對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持作用，導(dǎo)致部分城市資產(chǎn)價(jià)格上漲。此次特別強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新直達(dá)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貨幣政策工具，是對(duì)資金流向的糾偏，未來(lái)會(huì)進(jìn)一步加大金融監(jiān)管力度，防止資金被違規(guī)利用。這些舉措將保證房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)榱鲃?dòng)性寬松出現(xiàn)大幅上漲。

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