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加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)調(diào)研報(bào)告

發(fā)布時(shí)間:2020-09-23 來(lái)源: 實(shí)習(xí)報(bào)告 點(diǎn)擊:

 加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)調(diào)研報(bào)告

 【篇一】加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)調(diào)研報(bào)告 ?

 XX 年 5 月,國(guó)土資源部要求各級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén),要準(zhǔn)確把握運(yùn)用土地政策參與國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的力度和時(shí)機(jī),逐步學(xué)會(huì)運(yùn)用土地政策為宏觀經(jīng)濟(jì)“加油門(mén)”、“點(diǎn)剎車(chē)”。作為國(guó)土資源管理參與宏觀調(diào)控平臺(tái)的土地市場(chǎng)建設(shè)的培育與規(guī)范,無(wú)疑象一只“無(wú)形之手”,對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。只有深刻認(rèn)識(shí)我縣在土地市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展中存在的不足,有效運(yùn)用好土地市場(chǎng)這只“無(wú)形之手”,建立起市場(chǎng)配置資源的長(zhǎng)效機(jī)制,實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理,才能發(fā)揮出國(guó)土資源參與宏觀調(diào)控的積極作用。

 一、我縣土地市場(chǎng)建設(shè)回眸 ?

 我縣地處豫西山區(qū),工業(yè)基礎(chǔ)薄弱,城鎮(zhèn)化水平不高。近年來(lái),為加快城市建設(shè)步伐,縣委、縣政府按照“鞏固完善老城區(qū),強(qiáng)力開(kāi)發(fā)北城區(qū)”的基本思路,投入大量資金,對(duì)老城區(qū)道路、通水、排水、綠地、路燈和各類(lèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)性設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模的改造,逐步建立了以紅旗大道、李賀大道、錦屏大道、濱河路、紅旗廣場(chǎng)、北城區(qū)中心廣場(chǎng)、濱河游園為亮點(diǎn)的“四路兩場(chǎng)一園”的城市新格局。XX 年,縣政府又投入大量資金進(jìn)行小城鎮(zhèn)建設(shè),極大改變了鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌,促進(jìn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的資金投入,增強(qiáng)了城市的服務(wù)功能,城鎮(zhèn)地價(jià)水平明顯增高。這部分升值的地價(jià)本應(yīng)由政府收取,最終回歸社會(huì)用于城市建

 設(shè)再投入、再升值,但由于土地市場(chǎng)建設(shè)不規(guī)范,城市大量的土地掌握在用地者手中,一些單位和個(gè)人正是看到了土地的潛在價(jià)值,在土地使用制度改革中鉆空子,最終成為政府投資土地上的受益者,作為投資者的政府卻沒(méi)有得到應(yīng)得的回報(bào),造成了國(guó)有土地資產(chǎn)的白白流失。

 為了強(qiáng)化政府管地,使政府高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(國(guó)辦發(fā)[XX]15號(hào))文件下發(fā)后,宜陽(yáng)縣人民政府及時(shí)下發(fā)了《關(guān)于實(shí)行建設(shè)用地五統(tǒng)一的通知》(宜政文[XX]61 號(hào)),明確了征地是政府的專(zhuān)有權(quán)利,禁止用地單位與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行協(xié)商用地,對(duì)建設(shè)用地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一按項(xiàng)目供地、統(tǒng)一管理。縣政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,制定土地利用年度計(jì)劃和年度規(guī)劃,控制建設(shè)用地供應(yīng)總量,按照合理配置、有效利用土地現(xiàn)狀的原則,編制建設(shè)用地區(qū)域的詳細(xì)規(guī)劃,確定開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、地塊用途,統(tǒng)籌安排各類(lèi)建設(shè)用地。建設(shè)單位需要使用農(nóng)村集體土地的,由縣人民政府按照土地利用年度計(jì)劃實(shí)施統(tǒng)一征用,根據(jù)建設(shè)用地的位置、用途、數(shù)量制定征地方案,每年分批次上報(bào),經(jīng)批準(zhǔn)后,依照有關(guān)規(guī)定和法定程序,對(duì)被征地單位予以補(bǔ)償,向用地單位供給土地。政府統(tǒng)一征地,實(shí)行一個(gè)渠道進(jìn)水,從源頭上扭轉(zhuǎn)了土地需求決定供給的被動(dòng)局面。此舉嚴(yán)格控制了建設(shè)用地總量,既保護(hù)了耕地,又能保證被征地農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)及時(shí)足額到位,不損害農(nóng)民的利益。而且良好的用地環(huán)境吸引了眾多商家來(lái)宜投資建廠,興辦企業(yè)。先后有

 洛陽(yáng)龍羽宜電有限公司、洛陽(yáng)恒基鋁業(yè)公司、洛陽(yáng)熱電廠、黃河同力水泥集團(tuán)等企業(yè)落戶我縣,縣國(guó)土局服務(wù)國(guó)家、省、市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目及一般建設(shè)用地項(xiàng)目達(dá)15個(gè),提供土地3000余畝,達(dá)到了政府管理土地“一個(gè)龍頭出水”的目的,為我縣經(jīng)營(yíng)城市土地打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),促進(jìn)了縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為規(guī)范土地市場(chǎng)秩序,我縣開(kāi)展了土地隱形市場(chǎng)的清理整頓,縣國(guó)土局在紀(jì)檢委、糾風(fēng)辦、公、檢、法、司、城建、房管等部門(mén)的密切配合下,對(duì)全縣范圍內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)或改變用地性質(zhì)的單位和個(gè)人,依法進(jìn)行了收繳土地出讓金和罰款的處理。共查處土地隱形交易 80 余宗,補(bǔ)繳土地出讓金 160 余萬(wàn)元,把土地使用權(quán)交易納入了依法管理軌道。與此同時(shí),縣國(guó)土局積極借鑒外地經(jīng)驗(yàn),大力推行土地有償使用制度,在推行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓等方面進(jìn)行了嘗試,努力建設(shè)土地有形市場(chǎng),但因種種原因,效果并不明顯。

 二、我縣土地市場(chǎng)的特點(diǎn) ?

 (一)政府對(duì)土地一級(jí)土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了高度壟斷 ?

 我縣在對(duì)建設(shè)用地實(shí)行“五統(tǒng)一”管理之后,政府調(diào)控土地一級(jí)市場(chǎng)的能力增加了,“一個(gè)龍頭進(jìn)水,一個(gè)龍頭出水”的格局基本形成。“要用地找政府”的政策,有效遏制了用地單位與村、組私下交易、協(xié)商用地的行為。特別是北城區(qū)建設(shè)的用地秩序得到規(guī)范,區(qū)域發(fā)展所需的建設(shè)用地,嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃及《北城區(qū)詳細(xì)控制性規(guī)劃》來(lái)調(diào)配,杜絕了違法用地,減少了因用地問(wèn)題

 而引發(fā)的群眾上訪事件的發(fā)生。

 (二)土地市場(chǎng)機(jī)制不健全 ?

 隨著我縣固定資產(chǎn)投資的逐年增高,由此帶動(dòng)了百業(yè)興旺,也增加了土地的需求量。在土地市場(chǎng)的建設(shè)上,存在許多不足之處,主要表現(xiàn)在:一是政府調(diào)控土地市場(chǎng)的力量薄弱,應(yīng)該由政府掌握和調(diào)控的城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)量、閑置、存量土地的數(shù)量,沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的掌握和控制在政府手中。二是對(duì)舊城區(qū)存量土地的盤(pán)活,以及實(shí)現(xiàn)土地集約利用上,缺乏行之有效的措施,三是土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制不健全,沒(méi)有成立以政府為主導(dǎo)的專(zhuān)門(mén)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),對(duì)縣域閑置、低效應(yīng)納入儲(chǔ)備庫(kù)的用地,僅限于“預(yù)儲(chǔ)備”。政府手中的土地和資金不充足,無(wú)法對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控,土地資源的價(jià)值就不能夠充足的顯現(xiàn)。

 (三)招拍掛出讓效果不明顯 ?

 近年來(lái),我縣雖然嘗試了對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地采用招拍掛方式出讓土地使用權(quán),但由于土地有形市場(chǎng)未建立,各項(xiàng)土地市場(chǎng)機(jī)制不健全,經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛的效果并不明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),近兩年以掛牌方式出讓的土地使用權(quán)有 5 宗,面積34.23 畝,掛牌成交價(jià) 132.88 萬(wàn)元,政府基本無(wú)收益。相對(duì)于其他市縣(區(qū))來(lái)說(shuō),明顯處于落后狀態(tài)。應(yīng)該在一級(jí)市場(chǎng)出讓的土地及收益,沒(méi)有集聚到政府手中,也因此造成了土地市場(chǎng)的不穩(wěn)定,開(kāi)發(fā)商對(duì)地價(jià)的水平、土地成本、土地供應(yīng)量、規(guī)范獲取土地的途徑的認(rèn)知度較低,一方面給不法開(kāi)發(fā)商造成了可乘之機(jī),土地隱形交易的現(xiàn)象依然存在;另一

 方面,在一定程度上擾亂了土地市場(chǎng)秩序,降低了政府應(yīng)有的威信,還影響到投資商的信心。

 三、規(guī)范土地市場(chǎng)建設(shè)的意義 ?

 (一)有利于政府宏觀調(diào)控 ?

 作為政府部門(mén)要根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃和各項(xiàng)專(zhuān)門(mén)的規(guī)劃開(kāi)展建設(shè)活動(dòng),必須進(jìn)行有效的管理和調(diào)控。土地市場(chǎng)作為基礎(chǔ)環(huán)節(jié)之一,作為社會(huì)的基本資源和財(cái)富的配置場(chǎng)所,必須按照法律和法規(guī)進(jìn)行規(guī)范。規(guī)范和有序的土地市場(chǎng)有利于政府對(duì)土地資源和社會(huì)資源以及經(jīng)濟(jì)建設(shè)的宏觀調(diào)控。特別是宜陽(yáng)縣耕地少,耕地后備資源又較為缺乏,但加快城市建設(shè)步伐的大氣候又不得不占用耕地。因此,只有規(guī)范土地供應(yīng)渠道,才能夠有效保證全縣的建設(shè)用地需求和糧食生產(chǎn)安全,也才能保證可持續(xù)發(fā)展有較為充足的土地資源。

 (二)有利于節(jié)約土地資源,實(shí)現(xiàn)集約利用 ?

 對(duì)投資者來(lái)說(shuō),在規(guī)范管理的環(huán)境下,越是公平取得的資源包括土地,越是會(huì)全力以赴地加以利用,絕不會(huì)粗放利用,更不會(huì)讓它長(zhǎng)久閑置。特別是宜陽(yáng)縣正處于城市化、工業(yè)化的進(jìn)程中,耕地的減少伴隨著城市化、工業(yè)化的進(jìn)程是成正比例的,建設(shè)用地的增加是不可避免的。工業(yè)化是消耗自然資源、原材料的過(guò)程,所以建立資源節(jié)約體系是完全必要的。但是,要實(shí)現(xiàn)在集約用地的同時(shí),保障建設(shè)用地的需求,就必須建立由市場(chǎng)主導(dǎo)配置資源的長(zhǎng)效機(jī)制,實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理,最終使國(guó)家受益、企業(yè)

 和個(gè)人投資者受益。

 (三)有利于增加財(cái)政收入 ?

 相對(duì)于各級(jí)財(cái)政而言,土地收益是十分可觀的。如河南省方城縣,在 1992 年就開(kāi)始以拍賣(mài)的形式出讓土地使用權(quán),開(kāi)創(chuàng)了河南省土地拍賣(mài)的先河,也因此獲得了巨大收益。在敲響土地拍賣(mài)“第一鑼”后的兩年間,方城縣拍賣(mài)出讓城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán) 8.4 萬(wàn)平方米,收取土地出讓金 2100 萬(wàn)元,先后用這筆資金開(kāi)通新街道 11 條,吸納近 2.5 億元的資金建廠辦店,發(fā)展新的工商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。而這一切都是在財(cái)政不拿一分錢(qián)的情況下實(shí)現(xiàn)的,政府真正嘗到了運(yùn)作市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的甜頭,走出了一條以地生財(cái)、聚財(cái),以財(cái)建城、建市,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的新路子。

 (四)有利于為城鎮(zhèn)建設(shè)籌集資金 ?

 我縣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱,政府的財(cái)政力量極為有限,難以籌措大筆資金搞基礎(chǔ)設(shè)施和市場(chǎng)建設(shè)。在土地市場(chǎng)方面,大面積供應(yīng)熟地很困難,如果等待一切條件成熟再發(fā)展,那就會(huì)使宜陽(yáng)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與其他各地的距離越來(lái)越大。所以,增強(qiáng)區(qū)域自身的造血功能,增強(qiáng)自身的發(fā)展能力十分重要。土地資源的潛在價(jià)值,是通過(guò)市場(chǎng)途徑來(lái)體現(xiàn)的,土地市場(chǎng)的正確運(yùn)作能起到至關(guān)重要的作用。隨著城市建設(shè)的發(fā)展,環(huán)境的優(yōu)化,區(qū)位優(yōu)勢(shì)的逐漸顯現(xiàn),能夠帶動(dòng)宗地價(jià)格的上漲。同時(shí),每宗地的投資者,不僅僅投資購(gòu)買(mǎi)了土地使用權(quán),更為重要的是,他要繼續(xù)投資搞基建、搞經(jīng)營(yíng),這樣就在獲得土地使用權(quán)后,再投入數(shù)倍于土地出讓金的建設(shè)資

 金,無(wú)形中又帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如濱河公園的綠化及基礎(chǔ)設(shè)施完善后,周邊地區(qū)的地價(jià)明顯高于其他地區(qū),在其周?chē)鷱氖嘛嬍、娛?lè)等經(jīng)營(yíng)的投資者不計(jì)其數(shù),逐漸形成了一個(gè)新的市場(chǎng)繁榮區(qū)。據(jù)宜陽(yáng)縣城鎮(zhèn)國(guó)有土地資產(chǎn)評(píng)估顯示,我縣現(xiàn)有國(guó)有土地資產(chǎn)總值為 33.22 億元,如果經(jīng)營(yíng)管理得當(dāng),就會(huì)為城鎮(zhèn)建設(shè)提供充足的資金。

 四、關(guān)于培育和規(guī)范土地市場(chǎng)的建議 ?

 規(guī)范的土地市場(chǎng)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與成熟的重要標(biāo)志,只有規(guī)范有序的土地市場(chǎng),才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,才能使政府部門(mén)有效地運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制參與對(duì)土地資源的宏觀調(diào)控。如果土地市場(chǎng)不規(guī)范,市場(chǎng)秩序混亂,土地資產(chǎn)流失,不僅削減了土地對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn),而且影響經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行質(zhì)量,滋生腐敗現(xiàn)象,影響社會(huì)穩(wěn)定。所以,根據(jù)宜陽(yáng)縣土地市場(chǎng)建設(shè)的實(shí)際情況,建議從以下幾方面規(guī)范土地市場(chǎng)建設(shè):

 (一)建立以政府為主導(dǎo)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制 ?

 建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度,是規(guī)范土地儲(chǔ)備運(yùn)行,增強(qiáng)政府調(diào)控力度,解決多頭供地的重要手段。在具體的操作中,要抓好以下三點(diǎn):

 一是成立土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心。該中心代表政府實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓工作,將分散在各土地使用者手中的土地聚集起來(lái),納入土地儲(chǔ)備庫(kù),統(tǒng)一歸政府調(diào)配。并通過(guò)招拍掛等形式有計(jì)劃的出讓供地,從而盤(pán)活土地資產(chǎn),促進(jìn)土地交易市場(chǎng)規(guī)范、有序健康地發(fā)展。

 二是加大對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金注入。土地收購(gòu)儲(chǔ)備的

 主要問(wèn)題是資金問(wèn)題,要收購(gòu)?fù)恋兀仨氂幸欢ǖ馁Y金作支撐。作為土地收購(gòu)儲(chǔ)備的主導(dǎo)部門(mén),政府可先支付一部分啟動(dòng)資金,也可以以土地抵押的方式向銀行貸款,土地部門(mén)也可自籌資金,然后通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)出讓土地收回投資,政府也可增加收益。

 三是加大土地收購(gòu)儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)力度。土地儲(chǔ)備的目的是調(diào)節(jié)市場(chǎng)供應(yīng),政府手中只有掌握大量的土地,才能實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)配置土地資源,以供給引導(dǎo)需求。對(duì)土地的收購(gòu)儲(chǔ)備,可以采取以下三種方式:一是實(shí)物儲(chǔ)備。對(duì)國(guó)有企業(yè)改制、舊城改造和新增建設(shè)用地中商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)的土地,以及政府應(yīng)依法收回、收購(gòu)的土地,實(shí)行實(shí)物儲(chǔ)備,納入土地儲(chǔ)備庫(kù);二是規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。按照土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃以及城市建設(shè)需求,對(duì)劃入城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地實(shí)行紅線儲(chǔ)備,嚴(yán)格按規(guī)劃供地。特別是對(duì)城市規(guī)劃范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地,嚴(yán)格以招拍掛出讓方式供地。三是信息儲(chǔ)備。對(duì)不急于收購(gòu)儲(chǔ)備或受財(cái)力限制一時(shí)無(wú)力進(jìn)行資金收購(gòu)的地塊,采取信息儲(chǔ)備,待時(shí)機(jī)成熟時(shí),有計(jì)劃的收回、收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、出讓。

 在儲(chǔ)備用地的同時(shí),土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心要在縣計(jì)劃、城建、財(cái)政等部門(mén)的配合下,加大土地開(kāi)發(fā)力度,將儲(chǔ)備生地變?yōu)槭斓睾螅杏?jì)劃的推向市場(chǎng)。通過(guò)政府部門(mén)一個(gè)“口子”向市場(chǎng)供地,強(qiáng)化政府在土地供應(yīng)上的主導(dǎo)地位,明晰城鎮(zhèn)土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

 (二)大力推行土地使用權(quán)招拍掛出讓制度

 土地使用權(quán)招拍掛制度既是地價(jià)水平的“晴雨表”,也是檢驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)運(yùn)作水平以及實(shí)力與資質(zhì)的試金石,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必將起到優(yōu)勝劣汰的作用。隨著土地市場(chǎng)建設(shè)的逐步深入,形成公開(kāi)、公平、公正的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),由市場(chǎng)確定土地價(jià)格,實(shí)行“物競(jìng)天擇”是市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在要求。要實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行有償供應(yīng),必須把握好四點(diǎn):

 一是堅(jiān)持土地市場(chǎng)的高度統(tǒng)一。對(duì)舊城區(qū)的經(jīng)營(yíng)性用地以及北城區(qū)控制性規(guī)劃范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地必須納入縣政府統(tǒng)一供應(yīng)渠道,實(shí)現(xiàn)一個(gè)“口子”向市場(chǎng)供地。

 二是加大土地拍賣(mài)出讓力度。我縣目前對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地主要采取掛牌出讓方式,在一定程度上消減了開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)價(jià)的積極性。所以,在經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)出讓方式上,要把握住拍賣(mài)出讓方式的優(yōu)勢(shì),由掛牌報(bào)價(jià)演變?yōu)楝F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),激發(fā)開(kāi)發(fā)商的投資積極性。并通過(guò)正確的引導(dǎo),使開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到,在土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中,誰(shuí)率先進(jìn)入市場(chǎng),誰(shuí)就贏得了主動(dòng)權(quán),只有通過(guò)招拍掛方式,才能依法取得土地使用權(quán)。同時(shí),把招拍掛出讓方式逐步引向深入,由商業(yè)用地逐步發(fā)展到工業(yè)和居住用地,對(duì)除法律規(guī)定可以進(jìn)行劃撥供地以外的各類(lèi)用地,逐步嘗試全面推向市場(chǎng),增加政府收益。

 三是加強(qiáng)地價(jià)管理。對(duì)所有的土地在出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押之前,必須經(jīng)過(guò)地價(jià)評(píng)估交易中心評(píng)估作價(jià);特別是對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地要按照標(biāo)定地價(jià),確定宗地的,防止出讓價(jià)格過(guò)低。然后,通過(guò)競(jìng)價(jià)方式,提升土地的產(chǎn)出效益。

 (三)建立土地有形市場(chǎng),創(chuàng)造良好的土地市場(chǎng)環(huán)境 ?

 一個(gè)地方投資環(huán)境的好壞,關(guān)鍵看這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境,也要看政府部門(mén)是否為用地者營(yíng)造了一個(gè)良好的土地市場(chǎng)環(huán)境。所以,要實(shí)現(xiàn)由市場(chǎng)配置土地資源,由市場(chǎng)選擇土地使用者,由市場(chǎng)決定地價(jià),就必須建立土地市場(chǎng)交易場(chǎng)所,公開(kāi)交易信息,增加交易機(jī)會(huì),降低交易成本,保證交易順暢,接受社會(huì)監(jiān)督。政府只有采用適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全新定位,才能為經(jīng)營(yíng)土地提供良好的外部環(huán)境。

 (四)嚴(yán)格按計(jì)劃、按規(guī)劃供地,控制建設(shè)用地供應(yīng)總量 ?

 要保障土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)建設(shè)的健康發(fā)展,只有依法用市場(chǎng)機(jī)制供應(yīng)土地。國(guó)土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》,明確規(guī)定了土地供應(yīng)要公開(kāi)供地計(jì)劃、公開(kāi)出讓土地信息、公開(kāi)集體決策、公開(kāi)查詢登記資料、公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)和公開(kāi)結(jié)果,這是供地必須遵循的原則。所以,在土地供應(yīng)上,必須嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量,要按規(guī)劃、按計(jì)劃供地,任何建設(shè)用地必須安排在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi),將耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃。嚴(yán)格界定有償和劃撥范圍,該有償?shù)挠袃,該劃撥的劃撥,利用?jīng)濟(jì)的、法律的、行政的手段,引導(dǎo)用地行為從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。同時(shí),牢固樹(shù)立保護(hù)耕地、集約用地的意識(shí),著眼于存量土地的整理和盤(pán)活,重點(diǎn)立足于城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地整理、舊城區(qū)的土地改造。雖然在舊城改造上需要投注大量資金,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,也提升了舊城區(qū)的土地價(jià)值量。在北城區(qū)的開(kāi)發(fā)上,要

 以戰(zhàn)略的眼光,合理確定北城區(qū)的土地利用結(jié)構(gòu),要按照土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃供地,防止城市盲目向外擴(kuò)展,做到既有量的控制,又有結(jié)構(gòu)的變化;對(duì)縣域工業(yè)用地,要留有一定空間,根據(jù)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,注重投資強(qiáng)度,提高產(chǎn)出率。

 土地作為城市的資源性資產(chǎn),這個(gè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的好壞,直接關(guān)系到城市的建設(shè)和發(fā)展。只有以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo),使合理用地、集約、節(jié)約用地變成實(shí)實(shí)在在的行為,在土地市場(chǎng)建設(shè)和發(fā)展中,積極探索,改革創(chuàng)新,著力搭建以人為本,公平競(jìng)爭(zhēng)的用地平臺(tái),建立更加規(guī)范有序的土地市場(chǎng)秩序,才能走出一條新形勢(shì)下用好土地資源,經(jīng)營(yíng)土地資產(chǎn),服務(wù)縣域經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的新路來(lái)。

 【篇二】加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)調(diào)研報(bào)告 ?

 土地是人類(lèi)社會(huì)生存發(fā)展的基礎(chǔ),既是重要的資源,也是重要的資產(chǎn),還是政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要杠桿。近年來(lái),隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和土地使用制度改革的不斷深化,隨著各級(jí)黨委政府對(duì)土地管理工作的不斷加強(qiáng),我國(guó)的土地市場(chǎng)建設(shè)獲得了較大發(fā)展,土地資本運(yùn)營(yíng)已成為土地管理工作的重要課題。**是一個(gè)較為貧困落后的山區(qū)縣,人多地少,耕地后備資源不足,加大土地使用制度改革力度,加快國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)顯得尤為重要。XX 年下半年實(shí)施縣鄉(xiāng)機(jī)構(gòu)改革,新組建**縣國(guó)土資源局,在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門(mén)的大力支持下,我局圍繞中心,服務(wù)大局,以提高土地對(duì)可持續(xù)發(fā)展的保障能力為目標(biāo),堅(jiān)持資源保護(hù)

 與資產(chǎn)管理并重,建立健全土地收購(gòu)儲(chǔ)備各項(xiàng)制度,加大國(guó)有土地儲(chǔ)備交易工作力度,嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”出讓規(guī)定,土地市場(chǎng)的培育發(fā)展和規(guī)范管理工作取得了一定的成效。

 一、**土地市場(chǎng)建設(shè)的現(xiàn)狀 ?

 近年來(lái),我國(guó)土地使用制度改革在不斷深化,如何盤(pán)活土地,抓好土地儲(chǔ)備交易工作成為經(jīng)營(yíng)城市的一大課題。為此,我們按照縣委政府的統(tǒng)一部署,創(chuàng)新工作思路和方法,在改造舊城、開(kāi)發(fā)新城工作中,為實(shí)現(xiàn)政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),在完善土地儲(chǔ)備交易制度方面結(jié)合縣情做了大量艱苦細(xì)致的工作。

。ㄒ唬┏闪C(jī)構(gòu)建章立制 ?

 土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的產(chǎn)生是政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)、調(diào)控土地二級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)在需求,也是深化土地有償使用制度改革的必然結(jié)果。由于我縣城鎮(zhèn)規(guī)模較小,布局分散,城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善,城市建設(shè)資金短缺,過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行無(wú)償、無(wú)期限的土地使用制度,大部分存量國(guó)有土地以劃撥方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)欠ㄈ胧鞋F(xiàn)象嚴(yán)重,應(yīng)征土地出讓金隨意減免現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,造成大量國(guó)有土地資產(chǎn)流失,政府難以發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用,也為土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。針對(duì)這一情況,為全面貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(國(guó)發(fā)[XX]15 號(hào))和國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部第 39 號(hào)令)等文件精神,依法規(guī)范土地市場(chǎng),確保政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的高

 度壟斷。XX 年 8 月,我縣成立了土地儲(chǔ)備交易中心,隸屬**縣國(guó)土資源局,定編 5 人,主要從事土地征收征用、土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備、國(guó)有建設(shè)用地出讓等工作。

 確定土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心是接受縣政府委托實(shí)施國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)工作的法定機(jī)構(gòu),代表縣政府對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地實(shí)行統(tǒng)一征收、儲(chǔ)備、經(jīng)營(yíng)和管理,做到“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”。同時(shí),結(jié)合我縣實(shí)際,制定出臺(tái)了《**縣國(guó)有土地收儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)管理暫行辦法》、《**縣國(guó)有土地收儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)程序》和《**縣土地使用權(quán)交易市場(chǎng)管理暫行辦法》等制度,為規(guī)范有序地實(shí)施土地儲(chǔ)備交易提供了保障。

 (二)清理整治土地市場(chǎng),優(yōu)化土地儲(chǔ)備交易環(huán)境 ?

 XX 年 2 月 20 日,國(guó)土資源部召開(kāi)土地市場(chǎng)秩序電視電話會(huì)議,下發(fā)相關(guān)通知,針對(duì)一些地方土地管理松馳,制度不健全,土地市場(chǎng)混亂問(wèn)題,決定在全國(guó)范圍開(kāi)展土地市場(chǎng)秩序治理整頓。為優(yōu)化土地儲(chǔ)備交易環(huán)境,我縣以進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序?yàn)槠鯔C(jī),抓好土地市場(chǎng)秩序治理整頓,促進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè),進(jìn)一步深化土地使用制度改革,明確劃撥供地范圍,切實(shí)抓好經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工作。自 XX 年以來(lái),我縣就完善土地儲(chǔ)備交易機(jī)制,加大土地市場(chǎng)配置力度,連續(xù)推出了一系列舉措。結(jié)合我縣實(shí)際,下發(fā)了《**縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》,堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓的土地管理“五統(tǒng)一”的原則;根據(jù)土地市場(chǎng)的變化,及時(shí)修改我縣的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià),并就土地儲(chǔ)備范圍、土地儲(chǔ)

 備工作程序、儲(chǔ)備土地的處置程序等內(nèi)容進(jìn)一步明細(xì)化、規(guī)范化;相繼出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地管理的通告》、《關(guān)于加強(qiáng)土地市場(chǎng)秩序管理、嚴(yán)禁非法買(mǎi)賣(mài)土地轉(zhuǎn)讓土地的通告》,堅(jiān)決凍結(jié)縣城區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的供應(yīng)和審批,查處非法買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓土地。一系列文件的出臺(tái),為搞好土地收購(gòu)儲(chǔ)備和規(guī)范土地市場(chǎng)提供了法律法規(guī)支持。

。ㄈ┒嘈问讲⑴e,廣泛宣傳國(guó)土資源法律法規(guī) ?

 為使國(guó)土資源法律法規(guī)家喻戶曉,人人皆知,我縣在宣傳力度上花了很大的力氣,收到很好的效果。近年來(lái),我們始終把國(guó)土資源法律法規(guī)、土地國(guó)情、國(guó)策的宣傳教育工作放在首位。采用書(shū)寫(xiě)張貼懸掛標(biāo)語(yǔ)、出動(dòng)宣傳車(chē)、利用網(wǎng)絡(luò)、廣播電視、舉辦專(zhuān)欄板報(bào)、演講比賽、印發(fā)資料、召開(kāi)座談會(huì)等貼近實(shí)際、貼近群眾、貼近生活的形式,廣泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護(hù)的重要性、必要性和緊迫性。通過(guò)每年開(kāi)展 4.22“地球日”、6.25“土地日”宣傳活動(dòng),使全縣人民特別是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部充分認(rèn)識(shí)到我縣國(guó)土資源保護(hù)與利用的現(xiàn)狀及所面臨的嚴(yán)峻形勢(shì),明白土地是不可再生的資源,以此增強(qiáng)土地憂患意識(shí),全面提高耕地保護(hù)和合理利用土地的自覺(jué)性。這樣,使國(guó)土資源法律法規(guī)更加深入人心,干部、群眾的法律意識(shí)有了明顯提高,也為我縣推進(jìn)土地儲(chǔ)備工交易工作和規(guī)范土地市場(chǎng)營(yíng)造了良好的氛圍。

 (四)認(rèn)真履行職責(zé),實(shí)施土地交易“陽(yáng)光工程” ?

 招拍掛出讓國(guó)有建設(shè)用地是《土地管理法》、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部第 39 號(hào)令)及

 相關(guān)法律法規(guī)要求的公開(kāi)土地出讓的方式。法律規(guī)定,經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行“招拍掛”。近年來(lái),我縣不斷完善經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”出讓制度,著力于掛牌出讓精心打造土地交易“陽(yáng)光工程”。全縣經(jīng)營(yíng)性用地掛牌出讓一律實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作,堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正原則,采取招拍掛方式公開(kāi)出讓。并通過(guò)《中國(guó)土地網(wǎng)》、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對(duì)外發(fā)布公告,實(shí)施陽(yáng)光交易。參加競(jìng)買(mǎi)土地者有縣內(nèi)、縣外,州內(nèi)、州外,也有省內(nèi)、省外的投資商、開(kāi)發(fā)商。每宗地掛牌出讓公告期滿后,有兩家以上要求現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),均由縣政府牽頭組織新區(qū)建設(shè)指揮部、國(guó)土資源、建設(shè)、紀(jì)檢監(jiān)察、財(cái)政等部門(mén)聯(lián)合舉行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)會(huì),在媒體上發(fā)布交易結(jié)果,接受社會(huì)監(jiān)督,取得了良好的成效。

 土地儲(chǔ)備交易中心成立以來(lái),嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)國(guó)有土地實(shí)行統(tǒng)一征用、儲(chǔ)備、經(jīng)營(yíng)和管理,依法按程序?qū)θh經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)施了招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工作,自土地儲(chǔ)備交易成立至今的 5、6 年時(shí)間,**縣土地儲(chǔ)備交易中心在**縣國(guó)土資源局的領(lǐng)導(dǎo)下,以盤(pán)活存量國(guó)有建設(shè)用地、合理流轉(zhuǎn)土地資源為工作出發(fā)點(diǎn),供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地 32.4840 公頃,其中劃撥 21.39 公頃,出讓 11.0940 公頃,收取土地出讓金5054.2625 萬(wàn)元,為**縣城新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)提供了必要的資金保障,解決了 72 個(gè)黨政機(jī)關(guān)及社會(huì)團(tuán)體單位的辦公用地問(wèn)題,為**縣城特別是縣城新區(qū)的建設(shè)發(fā)揮了積極的作用。

 二、**土地市場(chǎng)建設(shè)存在的主要問(wèn)題

 我縣的土地市場(chǎng)建設(shè)正處于發(fā)育起步階段,經(jīng)過(guò)五年多的培育和規(guī)范,雖然取得了一定的進(jìn)展,但也存在一些問(wèn)題。

 一是市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的基礎(chǔ)性作用還未得到充分發(fā)揮,出讓供地、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門(mén)利益驅(qū)動(dòng),在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、企業(yè)改制和招商引資等方面供地操作不夠規(guī)范,低價(jià)出讓、甚至減免出讓金的現(xiàn)象依然存在,影響了市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源作用的充分發(fā)揮。

 二是土地市場(chǎng)管理的法律法規(guī)和各項(xiàng)制度有待進(jìn)一步落實(shí),政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控還有待加強(qiáng)。土地市場(chǎng)發(fā)展的前提是政府控制土地供應(yīng)總量,但社會(huì)上部分人員國(guó)土資源政策、法律意識(shí)淡薄,違法占地、隨意占用耕地的現(xiàn)象屢禁不止,少數(shù)開(kāi)發(fā)商與鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村違法私自簽訂用地協(xié)議圈占土地搞建設(shè),多頭分散供地久治不絕,影響了政府對(duì)土地供應(yīng)宏觀調(diào)控的實(shí)施和耕地保護(hù)。

 三是由于我縣是一個(gè)較為貧困落后的山區(qū)縣,年供地量不大,競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng),加上收購(gòu)?fù)恋氐馁Y金無(wú)來(lái)源,財(cái)政提供不了專(zhuān)項(xiàng)周轉(zhuǎn)金,銀行貸款困難,造成收儲(chǔ)資金無(wú)著落,從客觀上給土地“招拍掛”工作帶來(lái)了一定的制約。

 四是土地私下交易行為比較突出,少數(shù)單位和個(gè)人為逃避稅費(fèi),不依法申報(bào)辦理變更手續(xù),部分企業(yè)、行政事業(yè)單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),造成土地交易市場(chǎng)混亂。

 上述問(wèn)題的產(chǎn)生,既有國(guó)土部門(mén)內(nèi)部制度不健全、管理

 不到位的原因,也有外部的諸多原因,主要表現(xiàn)在:一是土地用途管制制度不能得到很好的落實(shí)。建設(shè)項(xiàng)目用地選址隨意性大,未能按照土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行選址,在項(xiàng)目用地不符合土地利用總體規(guī)劃時(shí),往往實(shí)行規(guī)劃跟著項(xiàng)目走,隨意調(diào)整規(guī)劃。多數(shù)情況下,用地單位或個(gè)人忽視城市規(guī)劃,認(rèn)為只要獲得政府批準(zhǔn)的土地,建設(shè)過(guò)程中隨意性較大,不嚴(yán)格執(zhí)行供地過(guò)程中的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求;部門(mén)間的相互協(xié)調(diào)不夠,宗地管理無(wú)法實(shí)現(xiàn),違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。二是土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心的職能不到位,政府不能集中統(tǒng)一供地,多頭供地現(xiàn)象依然存在,使“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”的原則得不到真正的落實(shí)。三是一些單位和個(gè)人對(duì)土地政策、法律法規(guī)意識(shí)不強(qiáng),違法占地現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)過(guò)分強(qiáng)調(diào)發(fā)展經(jīng)濟(jì),隨意提供工業(yè)用地,只顧當(dāng)前利益,不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃。為引進(jìn)資金,興辦企業(yè),一味遷就企業(yè)不合理要求,以犧牲土地和農(nóng)民利益為代價(jià),不要求企業(yè)主嚴(yán)格地完善依法用地手續(xù),造成農(nóng)村土地市場(chǎng)混亂。四是缺乏土地儲(chǔ)備資金,從而對(duì)老城區(qū)企業(yè)改制、劃撥用地改變用途等國(guó)有土地管理的難度加大,無(wú)法按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理,征收的土地出讓金未按上級(jí)要求管理、分配使用,致使在應(yīng)對(duì)上級(jí)檢查時(shí)捉襟見(jiàn)肘。

 三、解決**土地市場(chǎng)建設(shè)問(wèn)題的對(duì)策措施 ?

 規(guī)范土地市場(chǎng)就是政府用市場(chǎng)的眼光看待國(guó)有土地,通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和市場(chǎng)規(guī)律,限度地優(yōu)化配置土地資源、資

 產(chǎn),實(shí)現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的行為,它對(duì)于促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。針對(duì)上述我縣土地市場(chǎng)建設(shè)存在的問(wèn)題,我們堅(jiān)信在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下,在縣人大、縣政協(xié)的監(jiān)督指導(dǎo)下,通過(guò)自身的努力一定能逐步加以解決。

 一是繼續(xù)深入開(kāi)展宣傳教育工作。采取多種有效方式,從發(fā)展和規(guī)范土地市場(chǎng)、完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的高度,大力宣傳規(guī)范土地市場(chǎng)、實(shí)施經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的重要意義,為深入推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工作營(yíng)造良好的氛圍。

 二是進(jìn)一步健全和完善土地公開(kāi)供應(yīng)制度。建立土地市場(chǎng)集中統(tǒng)一供應(yīng)制度,國(guó)有土地招標(biāo)、拍賣(mài)制度和依法行政工作制度。促進(jìn)土地“招拍掛”工作公開(kāi)、公正、公平。

 三是要同相關(guān)協(xié)作部門(mén)共同研究解決土地招拍掛工作中的問(wèn)題,完成供地前期規(guī)劃、供地后期管理的基礎(chǔ)工作和驗(yàn)收工作;建立統(tǒng)一協(xié)作關(guān)系,共同促進(jìn)和培育規(guī)范的土地市場(chǎng)。

 四是要求縣財(cái)政部門(mén)提供一定的土地收儲(chǔ)周轉(zhuǎn)金,銀行提供相應(yīng)的貸款,以保障土地收儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)工作的正常運(yùn)行。通過(guò)協(xié)調(diào)資金(政府出資或銀行借款等方式),加大盤(pán)活存量建設(shè)用地力度,確保土地儲(chǔ)備交易工作的順利進(jìn)行,實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)收儲(chǔ)及出讓管理規(guī)范化、合法化。

 五是要加強(qiáng)同紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)的密切配合,進(jìn)一步加大土地違法案件查處力度,查處與土地有關(guān)的違紀(jì)違法案件,推

 動(dòng)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度的實(shí)施。

 【篇三】加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)調(diào)研報(bào)告 ?

 按照部黨組的統(tǒng)一部署,我們先后對(duì)天津、河北、江蘇、浙江、廣東等五省市的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)問(wèn)題進(jìn)行了深入調(diào)研,同時(shí)委托中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院赴江蘇、浙江兩省進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)研。調(diào)研工作重點(diǎn)圍繞城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用和土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、存在問(wèn)題、原因及對(duì)策進(jìn)行了分析,現(xiàn)將調(diào)研情況匯報(bào)如下:

 一、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)現(xiàn)狀與問(wèn)題 ?

 城鄉(xiāng)結(jié)合部是土地交易最活躍的地區(qū)之一,具有隱形交易、非法交易量大、交易秩序混亂的基本特征。具體表現(xiàn)在:城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹、建設(shè)用地總量失控,各類(lèi)用地交錯(cuò)、市場(chǎng)交易主體復(fù)雜,隱形交易突出、交易秩序混亂,土地交易形式多、數(shù)量大,違法用地和違法交易大量存在等幾方面。

 (一)城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹、建設(shè)用地總量失控 ?

 城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市建設(shè)快速擴(kuò)張的重點(diǎn)地區(qū),該區(qū)域土地利用結(jié)構(gòu)中農(nóng)用土地急劇減少,建設(shè)用地快速膨脹,建設(shè)用地已經(jīng)成為城鄉(xiāng)結(jié)合部的主要地類(lèi)。杭州市城鄉(xiāng)結(jié)合部約有 70%的土地被農(nóng)戶個(gè)人建房占用,其中濱江區(qū) 13 平方公里的土地只剩 1 平方公里可用,而這 1 平方公里土地需安置農(nóng)民建房的就占了近 65%.溫州市歐海區(qū)僅 1998 年,非農(nóng)建設(shè)占用耕地就達(dá) 5937 畝,其中大部分為集體建設(shè)用地。蘇州市城鄉(xiāng)結(jié)合部耕地全部轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的”無(wú)地隊(duì)”達(dá) 58 個(gè),

 加上下屬縣市,”無(wú)地隊(duì)”多達(dá) 200 多個(gè)。佛山市城區(qū)總面積為 77.8 公里,城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村集體建設(shè)用地占近 20 平方公里,其中,順德市大良鎮(zhèn)城區(qū)總面積 12.7 平方公里,”城中村”占地就達(dá) 4.3 平方公里。

 (二)各類(lèi)用地交錯(cuò)、市場(chǎng)交易主體復(fù)雜 ?

 一是多頭供地。土地供應(yīng)的主體既有城市政府,也有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、村民小組,甚至農(nóng)民個(gè)人。二是土地利用狀況復(fù)雜:國(guó)有土地、集體土地混雜,不同主體的集體所有土地(村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體、村民小組)交錯(cuò),農(nóng)用地和建設(shè)用地插花,工業(yè)生產(chǎn)用地和居住用地互相滲透。城鄉(xiāng)結(jié)合部土地使用者和土地利用結(jié)構(gòu)變化速度快,杭州市近十年來(lái),城鄉(xiāng)結(jié)合部許多農(nóng)戶已經(jīng)不止一次地經(jīng)歷征地拆遷,搬了建,建了搬,拆遷成本越來(lái)越高,政府、開(kāi)發(fā)商和農(nóng)戶投入也越來(lái)越高。三是經(jīng)濟(jì)成分多元化。溫州市甌海區(qū) 1998 年工業(yè)生產(chǎn)總值中,國(guó)有、集體、城鄉(xiāng)個(gè)體、其它經(jīng)濟(jì)成份所占比例分別為:0.07%、12.12%、33.32%和 54.57%.該區(qū)遼東村,農(nóng)戶經(jīng)商的比例為 100%,有企業(yè) 400 多家,其中在自家宅基地上從事作坊生產(chǎn)的一、二百家。四是居民構(gòu)成復(fù)雜。城鄉(xiāng)結(jié)合部居住的既有城市居民,又有農(nóng)村居民,還有大量流動(dòng)人口。如蘇州郊區(qū),目前總?cè)丝跒?125895 人,農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘?65%.城鄉(xiāng)結(jié)合部土地交易主體多元化的特征,極大地增加城鄉(xiāng)結(jié)合部土地交易管理的復(fù)雜程度。

 (三)土地交易形式多樣,隱形交易突出、交易秩序混亂 ?

 城鄉(xiāng)結(jié)合部既有國(guó)有土地交易,又有集體土地交易。集

 體土地交易形式多樣:一是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織直接轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)。江蘇省 1999 年查出農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地 478 宗,1594 畝,每宗地平均面積 3.3 畝。二是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押房產(chǎn)形式,連帶轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)。四川省內(nèi)江市 1992年以來(lái),通過(guò)各類(lèi)形式流轉(zhuǎn)的集體土地 14452 宗,面積 6483畝,平均每宗地 0.4 畝。三是農(nóng)村集體以聯(lián)營(yíng)等方式轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán),其實(shí)質(zhì)是農(nóng)民集體只出地,不參與經(jīng)營(yíng),不負(fù)責(zé)盈虧,只按年收取地租。廊坊市由村集體以土地入股聯(lián)辦企業(yè)引起的非農(nóng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有 906.7 畝。四是農(nóng)村居民以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)形式,連帶轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。五是農(nóng)村出租房屋,引起土地出租。合肥市黃山東西路南部各 200 米長(zhǎng)度的范圍內(nèi),分屬常青鄉(xiāng)曙光村和朝陽(yáng)村民宅,其中曙光村出租房屋 56 間,朝陽(yáng)村出租 62 間,平均月租金 30—60 元/平方米。兩個(gè)行政村 2019 多戶村民,90%的居民戶,每戶有3—5 間,約 40—70 平方米的私房出租。在各種交易形式形式中,隱型交易是其共同的特點(diǎn)。溫州的遼東村,全村有 10%的農(nóng)戶私自賣(mài)了住宅,而其中在本集體內(nèi)流轉(zhuǎn)的只有 5%.廊坊市城鄉(xiāng)結(jié)合部有 70%的農(nóng)戶私下出租房屋,鄭州市城鄉(xiāng)結(jié)合部有 90%的農(nóng)戶私下買(mǎi)賣(mài)或出租房屋。

 (四)違法用地和違法交易大量存在 ?

 1999 年遼寧省清理出各類(lèi)違法用地 8005 宗,其中:農(nóng)民集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的 2019件;農(nóng)民住宅向城市居民出售或城市居民占用集體土地建住

 宅的1475件;未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將集體土地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的1177件;鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等,使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移沒(méi)有辦理用地審批手續(xù)的 744 件,幾項(xiàng)合計(jì) 5413 件,占違法用地總數(shù)的 67.6%. ?

 二、產(chǎn)生問(wèn)題的原因分析 ?

 城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)混亂的現(xiàn)狀是長(zhǎng)期以來(lái)城市建設(shè)自發(fā)擴(kuò)展、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地產(chǎn)權(quán)不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。

 (一)工業(yè)化、城市化帶動(dòng)了城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹,是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)混亂的外部推動(dòng)力 ?

 工業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展,需要相應(yīng)規(guī)模的土地作支撐。城鄉(xiāng)結(jié)合部是受城市發(fā)展和農(nóng)村工業(yè)化、城市化發(fā)展沖擊的地區(qū)。隨著城市化和工業(yè)的外移,民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和個(gè)體工商戶的發(fā)展,對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、生活場(chǎng)所提出了新的需求。一方面大量的國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)發(fā)展,加大了建設(shè)用地的需求,使城鎮(zhèn)向外擴(kuò)張的速度加快;另一方面也帶動(dòng)了城市第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,進(jìn)一步加劇了建設(shè)用地需求。這些快速增長(zhǎng)的建設(shè)用地需求迅速涌入城鄉(xiāng)結(jié)合部,致使城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地需求急劇增加,其用地特征呈現(xiàn)出:農(nóng)業(yè)用地不斷減少和非農(nóng)建設(shè)用地快速增加,土地供應(yīng)總量失控。其最根本的原因是,對(duì)于用地者而言,在城鄉(xiāng)結(jié)合部取得土地和房屋的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城區(qū),帶動(dòng)了用地需求;而對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶而言,轉(zhuǎn)讓、出租土地、房屋獲取的經(jīng)濟(jì)收益又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)收入,在比較利益的驅(qū)

 動(dòng)下,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶往往樂(lè)于把農(nóng)用土地私自轉(zhuǎn)為建設(shè)用地或建房出售、出租,牟取高額回報(bào)。同時(shí),外來(lái)人口蜂擁而至,價(jià)格低廉的私宅成了他們的安居所在,在一定程度上使農(nóng)村私宅租賃有愈演愈烈。

 (二)集體土地產(chǎn)權(quán)不明,權(quán)益不清、多頭代表,是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)混亂、違法交易和隱形交易的內(nèi)因 ?

 當(dāng)前,集體土地所有權(quán)權(quán)利設(shè)置不完整、權(quán)利內(nèi)容不全以及國(guó)家對(duì)土地的管理權(quán)與土地所有權(quán)的界定不清,致使集體所有土地的產(chǎn)權(quán)代表不清,集體土地使用權(quán)權(quán)能與權(quán)益不明,從根本上限制了集體對(duì)其所擁有的土地所有權(quán)行使處分權(quán)和收益權(quán)。按照新法規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地實(shí)際上存在三類(lèi)形式:村農(nóng)民集體所有、村內(nèi)兩個(gè)以上的集體經(jīng)濟(jì)組織和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有。實(shí)際上,農(nóng)村集體所有土地的產(chǎn)權(quán)歸屬并不明確、清晰。由于任何一個(gè)農(nóng)民都不是所有者,而集體經(jīng)濟(jì)組織并無(wú)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)也不具備獨(dú)立的主體資格,村農(nóng)民集體、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織就成為抽象的、空虛的概念。由于具體的土地所有人事實(shí)上很難落實(shí),集體土地的權(quán)益如何得到保障?集體土地的收益應(yīng)如何分配?集體成員行使土地所有、使用、經(jīng)營(yíng)、收益和處置等權(quán)利與責(zé)任如何體現(xiàn)?”集體”違法使用本集體所有的土地應(yīng)該如何處罰?村長(zhǎng)、村委能否代表集體土地的權(quán)益、產(chǎn)權(quán)?”三分之二以上村民會(huì)議成員或三分之二以上村民代表”如何保障和體現(xiàn)?村民個(gè)體對(duì)土地的權(quán)益如何確認(rèn)?正是這些基本的問(wèn)題沒(méi)有得到明確,出現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的”多頭”所有者代表,村書(shū)記、

 村長(zhǎng)認(rèn)為自己是代表,處置村集體土地理所當(dāng)然,村民個(gè)人認(rèn)為就是自己的土地,其他人管不著,甚至部分土地使用者認(rèn)為自己用的地就是自己的。這種”多頭”代表,又都不代表的狀況,驅(qū)動(dòng)利益各方私自建設(shè)、私自處置、隱形交易、違法交易,牟取私利。

 (三)土地收益分配機(jī)制不合理,是產(chǎn)生城鄉(xiāng)結(jié)合部土地問(wèn)題的直接動(dòng)因 ?

 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,任何經(jīng)營(yíng)行為首先考慮到的步是經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題。農(nóng)民在集體土地上從種水稻到種菜,由種菜到建大量廠房、私宅,集體土地由合法到違法利用等,可以說(shuō)根源就在于土地收益在其間起了決定性的作用,也就是地租的作用。農(nóng)用土地收益除上交國(guó)家農(nóng)業(yè)稅外,農(nóng)民實(shí)得收益較低,而非農(nóng)用途收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)用途收益,比較利益促使農(nóng)民從心理上愿意變農(nóng)地為非農(nóng)地。另一方面,隨著工業(yè)化程度越來(lái)越高,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要投入大量資金,僅靠鎮(zhèn)級(jí)人民財(cái)政收入或有限的國(guó)有土地收益返還,完善鎮(zhèn)現(xiàn)狀用地的市政及公共設(shè)施,鎮(zhèn)能級(jí)政府有相當(dāng)大的困難。同時(shí),國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償辦法是根據(jù)年產(chǎn)值核算,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低,而不是按價(jià)補(bǔ)償,農(nóng)民不愿意國(guó)家征地,因此,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府一方面鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織大力發(fā)展工業(yè),招商收資,從而通過(guò)增加稅收、勞動(dòng)力管理費(fèi)等方式增加財(cái)政收入,對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織違法用地、隱形交易采取默認(rèn)和縱恿,從而加劇了集體隱形市場(chǎng)的大量存在和違法用地的形成。

 (四)政策不明,管理薄弱,加劇了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)的混亂和隱形交易 ?

 國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)對(duì)城市國(guó)有土地管理的規(guī)定及具體操作來(lái)說(shuō),已相對(duì)比較詳盡和完善,但對(duì)于城鄉(xiāng)結(jié)合部用地,尤其是集體建設(shè)用地和集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)缺乏明確的操作指導(dǎo),管理力度十分薄弱。如《土地管理法》第六十二條規(guī)定:”農(nóng)村村民出賣(mài)、出租房屋后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)”,但并未對(duì)農(nóng)民房屋出售、出租的范圍和宅基地的土地權(quán)利性質(zhì)作出明確地界定。第六十三條規(guī)定”農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”.但存量集體建設(shè)用地能否流轉(zhuǎn)、如何流轉(zhuǎn),破產(chǎn)、兼并除外的該如何處理又缺乏明確規(guī)定。上述這些法律、法規(guī)規(guī)定的欠缺或不明確,為集體土地所有者、使用者、農(nóng)戶等各方違法用地、隱形交易、違法交易提供了借口;而對(duì)于土地行政主管部門(mén)而言,由于缺乏明確管理依據(jù),往往采用全面禁止或放任自流,城鄉(xiāng)結(jié)合部恰恰成了管理的禁區(qū)或灰色地帶,進(jìn)一步加劇了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)的混亂。

 三、規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)的對(duì)策與建議 ?

 隨著新《土地管理法》的頒布實(shí)施,耕地保護(hù)國(guó)策得以法制化,建設(shè)占用農(nóng)用地的成本和難度加大,各地開(kāi)始注重城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用的調(diào)整和管理,以此解決城市建設(shè)對(duì)土地的需求。

 各地在城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用和土地市場(chǎng)管理上進(jìn)行多方面的探索,并取得了一定的進(jìn)展:

 開(kāi)展城鄉(xiāng)結(jié)合部集體建設(shè)用地整治和流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。杭州市以”兩進(jìn)”推進(jìn)”一化”,即”農(nóng)戶進(jìn)公寓小區(qū)”(在土地利用規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)取消農(nóng)民個(gè)人建房,由政府主導(dǎo),企業(yè)化運(yùn)作,統(tǒng)一建住宅小區(qū),城市用地范圍外則取消單家獨(dú)院建房,實(shí)行多家集中聯(lián)建),”鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)進(jìn)工業(yè)園區(qū)”,”推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部城市化進(jìn)程”.蘇州市出臺(tái)了《蘇州市農(nóng)村集體存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》,對(duì)城市規(guī)劃區(qū)、縣城鎮(zhèn)及省以上開(kāi)發(fā)區(qū)范圍外的集體建設(shè)用地使用權(quán),經(jīng)依法批準(zhǔn)后,可以依法流轉(zhuǎn)。湖州市結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉(zhuǎn)制,在明晰集體土地所有者的前提下,規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。唐山市和秦皇島市對(duì)”城中村”改造出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)政策,鼓勵(lì)集體土地所有者、農(nóng)戶和開(kāi)發(fā)商三方面自愿組合,對(duì)”城中村”進(jìn)行改造,按規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)住宅小區(qū)。

 強(qiáng)化城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地總量控制和市場(chǎng)公開(kāi)。杭州市對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部的國(guó)有劃撥地入市實(shí)施了”政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度”,并探討將政府收購(gòu)儲(chǔ)備范圍擴(kuò)展到城市內(nèi)現(xiàn)有集體建設(shè)用地。廣東、江蘇等地設(shè)立了有形土地市場(chǎng),要求包括城鄉(xiāng)結(jié)合部在內(nèi)的土地使用權(quán)交易進(jìn)場(chǎng)公開(kāi)掛牌交易,規(guī)范市場(chǎng)。

 探討城鄉(xiāng)結(jié)合部集體建設(shè)用地向國(guó)有建設(shè)用地轉(zhuǎn)化。浙江省對(duì)部分城市城鄉(xiāng)結(jié)合部鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的集體建設(shè)用地,

 在土地補(bǔ)償?shù)轿弧⑹褂谜咧鲃?dòng)申請(qǐng)、所有者同意(村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意),報(bào)經(jīng)省國(guó)土資源廳批準(zhǔn)后,不再辦理征用手續(xù),直接轉(zhuǎn)為國(guó)有土地使用權(quán)。蘇州市、杭州市等地探討了調(diào)整現(xiàn)行征地補(bǔ)償辦法,采用按價(jià)征購(gòu)的辦法轉(zhuǎn)為國(guó)有。

 上述這些探索和實(shí)踐,為進(jìn)一步規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)起到了很好的示范作用。

 通過(guò)調(diào)研,我們認(rèn)為,規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)的根本出路是:在嚴(yán)格實(shí)行用途管制,控制新增建設(shè)用地?cái)U(kuò)張的前提下,進(jìn)一步明晰城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)有建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)主體和土地權(quán)益(所有者、使用者之間的利益關(guān)系),區(qū)分土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)、外,制訂相應(yīng)的政策,明確管理者、所有者和用地者之間的利益關(guān)系,調(diào)動(dòng)各方積極性,采用市場(chǎng)化運(yùn)作方式,大力開(kāi)展市地整理和市地置換,通過(guò)規(guī)范的土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)有建設(shè)用地的易主(改變所有者、使用者)、易位(改變位置、置換)、易用(改變用途),解決城市建設(shè)用地需求。

 (一)完善城市建設(shè)用地總量控制制度。

 要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃,科學(xué)圈定城市建設(shè)用地規(guī)模,城市規(guī)劃必須與土地利用總體規(guī)劃相銜接,嚴(yán)格控制城市發(fā)展跨過(guò)或繞過(guò)城鄉(xiāng)結(jié)合部向外盲目擴(kuò)張。運(yùn)用年度土地利用計(jì)劃和用途管制等手段,嚴(yán)格限制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量,并采用經(jīng)濟(jì)手段和政策調(diào)控措施,提高新增建設(shè)用地取得成本,鼓勵(lì)用地者利用城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)有建設(shè)用地。

 (二)加強(qiáng)土地登記工作,明晰城鄉(xiāng)結(jié)合部土地產(chǎn)權(quán)。

 加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè),明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表和相應(yīng)的權(quán)益,加快土地登記進(jìn)度,通過(guò)確權(quán)和土地登記,分清國(guó)有土地和集體土地、建設(shè)用地和農(nóng)用土地界限,集體建設(shè)用地要明確土地所有者主體及相應(yīng)的土地使用者,同時(shí)結(jié)合土地證書(shū)年檢,保持城鄉(xiāng)結(jié)合部土地登記資料的現(xiàn)勢(shì)性。

 (三)制度創(chuàng)新,鼓勵(lì)流轉(zhuǎn),規(guī)范管理。

 區(qū)分土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)外,分別制訂政策,規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地管理。

 城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市和相鄰農(nóng)區(qū)的結(jié)合部,橫跨土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)外,即城鄉(xiāng)結(jié)合部按照土地利用總體規(guī)劃可以分為”圈內(nèi)”“圈外”兩部分。這兩部分的土地利用方向是不一樣的,”圈內(nèi)”土地主要是作為城市建設(shè)用地;”圈外”土地主要是作為農(nóng)用土地及少部分集體建設(shè)用地。因此,必須區(qū)分”圈內(nèi)”“圈外”,制訂不同的利用政策和管理對(duì)策:

 1、對(duì)于城鄉(xiāng)結(jié)合部屬于”圈內(nèi)”的部分,其土地利用和管理政策必須有利于向城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)化,即必須納入城市用地統(tǒng)一管理、統(tǒng)一轉(zhuǎn)用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)。

 第一,對(duì)于已列入城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的地區(qū),取消農(nóng)戶個(gè)人建農(nóng)民住宅和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)新占農(nóng)用地,新增建設(shè)用地實(shí)行統(tǒng)一轉(zhuǎn)用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng),推行農(nóng)戶進(jìn)住宅小區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)進(jìn)工業(yè)園區(qū)。即:”圈內(nèi)”農(nóng)戶申請(qǐng)新建

 住宅的,一律不再批準(zhǔn)農(nóng)戶建住宅,一律進(jìn)居住小區(qū),符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶,其宅基地指標(biāo)可折為相應(yīng)的價(jià)款抵扣所購(gòu)買(mǎi)的商品房?jī)r(jià);”圈內(nèi)”鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)需要增加建設(shè)用地的,一律進(jìn)工業(yè)園區(qū)使用國(guó)有土地,并在土地出讓金等方面給予優(yōu)惠。

 第二,對(duì)于已列入城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的存量集體建設(shè)用地(農(nóng)民住宅和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地),則應(yīng)制訂相應(yīng)政策和措施,結(jié)合市地整理、政府收購(gòu)儲(chǔ)備等工作,采用”轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的辦法,鼓勵(lì)其轉(zhuǎn)為國(guó)有土地進(jìn)入市場(chǎng)依法流轉(zhuǎn)。其中,存量農(nóng)民住宅用地可結(jié)合市地整理,由開(kāi)發(fā)商、所有者、使用者三方面自由組合進(jìn)行城中村改造,建商住小區(qū),政府在出讓金收取上給予一定的優(yōu)惠;也可以由政府主導(dǎo),企業(yè)化運(yùn)作招標(biāo)建設(shè),對(duì)城中村進(jìn)行改造建現(xiàn)代化小區(qū),建設(shè)中各項(xiàng)規(guī)費(fèi)按農(nóng)村宅基地標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,農(nóng)戶原宅基地和農(nóng)房折換為相應(yīng)的價(jià)款,以調(diào)產(chǎn)權(quán)或貨幣安置的辦法進(jìn)行補(bǔ)償,土地相應(yīng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,農(nóng)戶以調(diào)產(chǎn)權(quán)方式取得或以成本價(jià)方式購(gòu)買(mǎi)的小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)戶所有,允許出租,也可比照經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易。對(duì)于”圈內(nèi)”已有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),鼓勵(lì)其向工業(yè)小區(qū)轉(zhuǎn)移,符合規(guī)劃的,土地補(bǔ)償?shù)轿弧⑹褂谜咦栽、所有者同意的,?bào)經(jīng)政府批準(zhǔn),也可轉(zhuǎn)為(或征為)國(guó)有土地使用權(quán)后依法流轉(zhuǎn)。

 2、對(duì)于未列入土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地,即”圈外”土地,在土地利用上,要保證以農(nóng)用地和少量集體建設(shè)用地為主導(dǎo),即嚴(yán)格

 控制新增建設(shè)用地,盤(pán)活存量建設(shè)用地。

 第一,嚴(yán)格控制增量建設(shè)用地。停止圈外城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)戶單家獨(dú)院式分散建房,實(shí)行多戶連片的集中式建房;鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)需要新用地的,一律進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)或利用現(xiàn)有存量建設(shè)用地。

 第二,圈外符合規(guī)劃且經(jīng)依法批準(zhǔn)取得的集體建設(shè)用地,在嚴(yán)格管理的條件下,應(yīng)允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在不改變權(quán)利性質(zhì)的情況下流轉(zhuǎn),即”保權(quán)讓利促流轉(zhuǎn)”.具體而言,現(xiàn)...

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