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樓市調控待解之局

發(fā)布時間:2018-07-09 來源: 散文精選 點擊:


  5月以來,處在“限價+搖號”調控中的一些地方樓市躁動不安。
  據(jù)媒體報道,在成都,7萬人排隊搶1000套商品房,一手房出現(xiàn)房荒;在西安,以人為操作搖號結果方式違規(guī)銷售106套商品房,涉事區(qū)長已辭職,35名公職人員受到處分;在深圳,一個新開樓盤要先交500萬元“誠意金”才允許搖號……
  此前,住房和城鄉(xiāng)建設部分別約談了西安、成都、海口等12個城市,強調堅持調控力度不放松,同時要求各地有針對性地增加有效供給,抓緊調整土地和住房供應結構。
  為何在“因城施策、持續(xù)調控”的政策基調下,一些地方的樓市仍然躁動不安?其背后究竟存在怎樣的樓市調控困局?

限價令之下


  近期的樓市躁動緣于一道簡單的算術題。
  5月下旬,杭州某樓盤開始搖號,預售證均價不到每平米1.9萬元,而周邊二手房的價格已經(jīng)在每平米2.7萬-2.8萬元。如此巨額的價格剪刀差,吸引接近1.2萬人通過審核參與搶房大戰(zhàn)。
  這樣的算術題不僅出現(xiàn)在杭州市眾多熱點樓盤所在區(qū)域,此前也曾在惠州、無錫、南京、西安等多個城市上演。
  有媒體認為,正是這些城市對新房的限價令,使得市場上一、二手房價倒掛,從而誘發(fā)了人們的投資熱情,形成了某種“套利”。
  盡管住建部一再強調中央對房地產(chǎn)市場“房住不炒”的定位,但一些地方的調控措施顯然與這個治理目標之間出現(xiàn)了不一致。
  一方面,限價令形成了事實上的房價“雙軌”:新房由政府限價,二手房卻是市場價。這既是對“買新房必賺”這種不合理的投資心態(tài)的變相鼓勵,由此所造成的“套利”也扭曲了供求關系。
  另一方面,限價與限貸同時出現(xiàn)的副作用也很明顯。限價令使開發(fā)商只能以快速回款來,F(xiàn)金流,本意在于穩(wěn)定房價;但限貸卻客觀上提高了購房成本和資金量,因此而來的高首付甚至全款購房,使得能調動大量資金的人獲得先機,對剛需者造成事實上的歧視和擠壓。
  這些現(xiàn)象的深層次原因在于,面對中央的樓市調控要求,出于各種原因,一些地方開始試圖博弈。此前樓市調控的鐘擺式、運動式、治標不治本的弊病仍沒有完全消除。
  可以說,樓市調控的深度困局在于,主動調控有時演化為被動調控,宏觀和中觀調控被迫成為微觀調控;調控的非市場化手段日盛,長效機制的出臺任重道遠。
  以杭州為例,城市房價上漲既得益于共性常規(guī)要素,如省會和著名旅游城市的地位;也得益于個性突發(fā)利好,如成為G20峰會的舉辦地。而城市價值的成長勢必反映在地價和房價上,因此當下出現(xiàn)“搶房”的城市大都是長短利好兼?zhèn)、補課效應明顯的城市,其最有力的判斷標準,就是新房周邊長期企穩(wěn)的二手房價。
  以“堵”為特色的地方限價令與此相悖。由于輿論基本很少承認中國城市房價上漲的正當性,而是對房價上漲“談虎色變”,也就缺乏適當?shù)膽獙Ψ績r上漲的策略,甚至相對“正確”的說法。
  對中國樓市,人們總有“高房價”是炒上來的印象,認為這是“政策市”和“貨幣市”導致;卻忽視了中國作為經(jīng)濟發(fā)展速度和成就驚人的大國,其樓市同時也是“價值市”。
  如果按某種方式排序,恐怕更有可能是,價值市第一,貨幣市第二,政策市第三。但人們往往只承認和強調后兩點,而忽視前一點,限價令的出臺也多多少少與這種心理認知有關。
  在強大的心理補償作用下,輿論既不承認房價上漲有一定的合理性,有時也以偏概全地將房價上漲看作是一個全局問題。實際上,從數(shù)據(jù)看十多年來房價真正實現(xiàn)大幅上漲的,更多是一線城市,少數(shù)二三線城市房價上漲,則是在最近幾年才有的現(xiàn)象。但在心理上,普遍漲價的印象容易被無限放大。

多目標管理的樓市調控


  中國房地產(chǎn)和城市成長之間,有一個“補課”原理。即住宅開發(fā)先行,城市配套一般后補。在項目之初,開發(fā)商難免借重概念抬高價格,但房價只能托一時不能托一世,如果該城市沒有支撐房價的長期、實質利好,那房價會被打回原形。也就是說,這課有補得上的,也有補不上的。
  其實,絕大多數(shù)中國城市,要么房價多年不漲,如將通脹因素考慮在內,還可能是下跌的;要么是試圖炒作上漲,但最終不成功;還有炒作之后,不成功打回原形,后來又有了實質支撐,又成功補漲者,如北京的通州,當然最典型的例子是鄭州的鄭東新城。
  從開發(fā)商角度看,他們或是認為其他城市都可以復制在一線城市的成功經(jīng)驗,或是認為一線城市房價太高,風險太大,于是下沉到全國其他城市。但如上所述,總體上是失敗的。只不過失敗分兩種,一是“溫水煮青蛙”式的失敗,這也是大多數(shù)開發(fā)商的結局;二是“崩塌式失敗”。
  以我的家鄉(xiāng),一個三線半的東北工業(yè)老城為例。大約10年前,現(xiàn)今全國排名前三的房企就已進入,他們當初認為房價也是會上去的,所以開盤就奔每平米六七千元,但事實證明這是一廂情愿,后來不得不實質性降價。直到10年后的今天,房價才勉強達到他們當年的期望值。
  但現(xiàn)在情況有了新變化。一方面,一線城市受到了嚴厲的調控,使得購房人的目標區(qū)域下移。另一方面,部分秉賦優(yōu)異的二三線城市,其本身價值亦有了長足進步;也就是說,能基本成功復制北上廣深成功路徑,能撐得住每平米數(shù)萬元的房價。
  從社會和經(jīng)濟發(fā)展角度看,這是正常的,但卻很難做到“正確”,也給樓市調控出了更大的難題。
  因為隨著房價基準值不可避免地提高,調控也進入了多目標管理階段。不僅是經(jīng)濟目標的管理,還是社會情緒的管理。調控目標之間出現(xiàn)了某種微妙關系:樓市不能大漲,亦不能大跌;銀行和大型企業(yè)需要去杠桿,但整體又不能出系統(tǒng)性金融風險;城市的價值不斷提升,應該用更高的房價反映,但又不符合中低收入群體的訴求;而中等收入群體的訴求也不僅是居者有其屋,更希望在資產(chǎn)升值的游戲中分一杯羹,或者至少資產(chǎn)不貶值。

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