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4P營(yíng)銷(xiāo)理論下的逆市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略研究

發(fā)布時(shí)間:2018-06-26 來(lái)源: 散文精選 點(diǎn)擊:


  摘 要:在多元化時(shí)代背景下,我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制逐漸完善,為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)較大的發(fā)展空間。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中,其市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)發(fā)揮著十分重要的作用。本文首先分析了4P營(yíng)銷(xiāo)理論的概述,同時(shí)闡述了當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中存在的問(wèn)題,最后總結(jié)了4P營(yíng)銷(xiāo)理論下逆市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略。
  關(guān)鍵詞:4P營(yíng)銷(xiāo)理論;房地產(chǎn);市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo);存在問(wèn)題;策略
  一、4P營(yíng)銷(xiāo)理論概述
  4P營(yíng)銷(xiāo)理論最早起源于20世紀(jì)60年代,主要為產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷(xiāo)四個(gè)基本策略組成,如下圖1所示。依據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的管理思路,4P營(yíng)銷(xiāo)理論對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)理論主要包括:(1)在產(chǎn)品角度上,將產(chǎn)品特質(zhì)、產(chǎn)品形象作為主體,以此開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。(2)在價(jià)格角度上,房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),合理制定、調(diào)整產(chǎn)品價(jià)格,借助各種優(yōu)惠措施開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)工作。(3)在營(yíng)銷(xiāo)渠道角度上,依據(jù)產(chǎn)品特質(zhì)合理定位營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)人群、客戶(hù)區(qū)域,根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)屬性確定營(yíng)銷(xiāo)渠道,合理分配各渠道營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)期的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。(4)在產(chǎn)品促銷(xiāo)角度上,采取線(xiàn)上線(xiàn)下結(jié)合、各宣傳通路全面鋪開(kāi)等方式,全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī),以此提升房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)水平。
  二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的問(wèn)題
 。ㄒ唬┤狈I(yíng)銷(xiāo)理念
  盡管?chē)?guó)家相繼出臺(tái)相應(yīng)的法律、法規(guī)、政策,但由于相關(guān)機(jī)制的不健全,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)始終處于調(diào)整狀態(tài)。正因?yàn)檫@些原因,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)始終在規(guī)范的軌道邊緣徘徊,在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中,始終有著較大的問(wèn)題與阻礙。例如2017年中央檢查小組下達(dá)各地檢查時(shí)發(fā)生的多個(gè)項(xiàng)目集中銷(xiāo)毀營(yíng)銷(xiāo)海報(bào)等正是缺乏營(yíng)銷(xiāo)理念的表現(xiàn)。
 。ǘ┦袌(chǎng)需求脫節(jié)
  當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)形式發(fā)生較大的轉(zhuǎn)變,供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革已成為當(dāng)前最為流行的 “關(guān)鍵詞”,近幾年,我國(guó)針對(duì)國(guó)土的開(kāi)發(fā)、房屋銷(xiāo)售制定了多類(lèi)限制條件,隨著房地產(chǎn)行業(yè)“黃金十年”的大規(guī)模擴(kuò)張,市場(chǎng)消費(fèi)者的需求也在逐漸減少,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)需求也在不斷提高,過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)能夠在較短的時(shí)間內(nèi)獲取巨大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的情況勢(shì)將一去不復(fù)返,大規(guī)模擴(kuò)張的粗放型發(fā)展也將嚴(yán)重受阻。房地產(chǎn)企業(yè)只有改革當(dāng)前的營(yíng)銷(xiāo)方式,才能夠得到更好的發(fā)展。但是,在實(shí)際的銷(xiāo)售中多數(shù)房企未能深入分析市場(chǎng)需求,貫徹長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略,導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式缺乏科學(xué)性、合理性。
  三、4P營(yíng)銷(xiāo)理論下逆市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略
  基于上述對(duì)4P營(yíng)銷(xiāo)理論的分析,依據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀,在4P營(yíng)銷(xiāo)理論下,逆市房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略主要如下:
 。ㄒ唬┖侠矶ㄖ飘a(chǎn)品類(lèi)型
  房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品時(shí),必須要對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)者的消費(fèi)需求等進(jìn)行全面調(diào)研分析,確保開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能夠滿(mǎn)足消費(fèi)者需求,其園林風(fēng)格、建筑風(fēng)格、戶(hù)型功能、精裝設(shè)施等能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。同時(shí),需要結(jié)合逆市狀態(tài)下,房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況,精準(zhǔn)定位自身,依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展特點(diǎn)、發(fā)展規(guī)劃,將自身的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)。同時(shí)還必須要強(qiáng)化房地產(chǎn)信用系統(tǒng)的建設(shè),確保政府部門(mén)能夠?qū)崟r(shí)監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)態(tài),強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的自我約束,進(jìn)而建立誠(chéng)信、公平、公正的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
 。ǘ┛茖W(xué)定制產(chǎn)品價(jià)格
  在產(chǎn)品價(jià)格制定上,首選需要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行綜合評(píng)價(jià),接著設(shè)置不同等級(jí)的定價(jià),包括成本加定價(jià)法、戶(hù)型定價(jià)、樓層定價(jià)、朝向定價(jià)、景觀定價(jià)等,以此確保價(jià)格的合理性,進(jìn)而更好的開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作。在價(jià)格調(diào)試上,房地產(chǎn)企業(yè)必須要依據(jù)自身開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的特點(diǎn),根據(jù)客戶(hù)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理采取高開(kāi)低走的價(jià)格調(diào)試方式。在逆市氛圍下,大多數(shù)的消費(fèi)者均處于觀望狀態(tài),只有采取高開(kāi)低走的價(jià)格調(diào)試方式,才能夠確保價(jià)格的合理性與穩(wěn)妥性,為后期的健康營(yíng)銷(xiāo)奠定基礎(chǔ)。
 。ㄈ⿺U(kuò)展產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道
  為了確保房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的全面性、合理性,必須要尋找合適的銷(xiāo)售渠道。在此過(guò)程中需要強(qiáng)化對(duì)各渠道中工作人員的培訓(xùn)工作,加大基層銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)力度,以此確保營(yíng)銷(xiāo)工作的合力開(kāi)展。通過(guò)擴(kuò)展?fàn)I銷(xiāo)渠道,能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品銷(xiāo)售的最大化。當(dāng)前比較普遍的推廣渠道主要包括兩類(lèi):
  線(xiàn)上推廣渠道包括:報(bào)紙、房地產(chǎn)網(wǎng)站等傳統(tǒng)線(xiàn)上渠道;微信公眾號(hào)、微博等新媒體宣傳渠道;戶(hù)外大牌、影院投放等線(xiàn)上投放渠道。
  線(xiàn)下推廣渠道包括:商場(chǎng)、社區(qū)等展點(diǎn)地推;小蜜蜂派單;競(jìng)品攔截;中介推廣;全民經(jīng)紀(jì)人等。
  其中,全民經(jīng)紀(jì)人正在逐漸成為擴(kuò)展產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道的主力,如下圖2所示,信息化銷(xiāo)售能夠簡(jiǎn)化營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐,全面提升營(yíng)銷(xiāo)工作效率,通過(guò)定期開(kāi)展培訓(xùn)、教育工作,能夠改善房地產(chǎn)企業(yè)人力資源結(jié)構(gòu)。
 。ㄋ模⿵(qiáng)化產(chǎn)品促銷(xiāo)工作
  首先需要制定合理、科學(xué)的促銷(xiāo)方案,比如:在本地開(kāi)展宣傳工作,廣告宣傳等,為了實(shí)現(xiàn)促銷(xiāo)工作的全面性,還可以采取電話(huà)銷(xiāo)售,通過(guò)電話(huà)強(qiáng)化與消費(fèi)者之間的溝通,以此發(fā)現(xiàn)潛在客戶(hù)。其次,為了強(qiáng)化內(nèi)外部的交流力度,可以采取“一對(duì)一”銷(xiāo)售服務(wù),制定健全的銷(xiāo)售制度,以此實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略。最后,還需要不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷(xiāo)工作,管理人員必須要明確,只有提升了房地產(chǎn)企業(yè)的品牌效益,才能夠在消費(fèi)者心中樹(shù)立良好的形象,精準(zhǔn)定位產(chǎn)品等級(jí),全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益。
  三、結(jié)束語(yǔ)
  綜上所述,我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了近30年的發(fā)展,在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐漸加劇,在多元化時(shí)代背景下,對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)提出了更高的要求。在4P營(yíng)銷(xiāo)理論下,逆市房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)必須要精準(zhǔn)定位產(chǎn)品類(lèi)型、產(chǎn)品價(jià)格,不斷擴(kuò)展產(chǎn)品的銷(xiāo)售渠道,加大產(chǎn)品的促銷(xiāo)力度,才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的多樣化、合理化。
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