《新京報(bào)》新近載文《滬市暴跌已成定局，中小盤(pán)自動(dòng)降價(jià)15%-20%》（2005年7月5日）稱(chēng)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，同地段樓盤(pán)降價(jià)可能成為市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)導(dǎo)火索，如果政府不救市，房?jī)r(jià)百分之百下跌。文中援引多位業(yè)內(nèi)人士的分析，重彈政府救房市話題。同時(shí)，也有人撰文呼應(yīng)這一觀點(diǎn)：“上海房市如履薄冰，政府過(guò)早救市為政策松綁”（《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》2005年07月05日）。剎時(shí)間，政府介入房市，營(yíng)救被業(yè)界稱(chēng)之為的“房市暴跌”，成為一個(gè)有相當(dāng)沖擊力的話題。

　　我必須鄭重申明，我與大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)人的態(tài)度一樣，不贊同政府在房地產(chǎn)問(wèn)題上的任何救市舉措。政府應(yīng)該在自己必須負(fù)責(zé)任的領(lǐng)域有作為，而決不應(yīng)當(dāng)在市場(chǎng)運(yùn)行的領(lǐng)域有任何作為。

　　我們被房市的起伏糾纏已經(jīng)太久，政府也為此付出了相當(dāng)?shù)年P(guān)注與政策介入。要我說(shuō)，雖然政府的一連串舉措可圈可點(diǎn)，也值得人們期待，然而，從近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際變化來(lái)看，政策的有效性是有限的。我在前文《房市攪局“三劍客”：聯(lián)手與爭(zhēng)斗》（紅網(wǎng)，2005年7月1日）中指出，房市由于房地產(chǎn)商、炒房商與地方政府的聯(lián)手而變得十分復(fù)雜，“房市水很深，房市霧很大，房市手很雜”。今天我想說(shuō)，如果我們換一個(gè)思路，真正站在以人為本的立場(chǎng)上，從窮人的經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)考慮當(dāng)前房?jī)r(jià)治理，也許會(huì)能找到一條通向柳暗花明的清新路徑。

　　只要具體分析一下購(gòu)房需求，我們發(fā)現(xiàn)復(fù)雜的需求集合其實(shí)可以作如下梳理：一是居民為居住購(gòu)房；
二是投資購(gòu)房。居民購(gòu)房中，又分兩大類(lèi)，一是安居需求，二是安逸需求。投資購(gòu)房中，也分兩大類(lèi)，一是商用投資購(gòu)房（寫(xiě)字樓、辦公樓、其它商業(yè)建筑產(chǎn)品），二是住宅投資購(gòu)房。住宅投資購(gòu)房中，既有職業(yè)炒手（有如“溫州炒房團(tuán)”），也有居民散戶投資行為。需求形成的市場(chǎng)只要經(jīng)過(guò)條分縷析，我們可以將需求集合最終分為三類(lèi)：一是“安居”需求，二是“安逸”需求，三是投資需求。對(duì)這三類(lèi)市場(chǎng)需求中，政府只要出面扶持低價(jià)房供應(yīng)，滿足居民中的安居需求，必將出現(xiàn)令人意想不到的效果。居民的安逸需求不用管，國(guó)外需求也不用理，為了追求高標(biāo)準(zhǔn)，他們可與房地產(chǎn)商去進(jìn)行價(jià)格拉鋸戰(zhàn)。房地產(chǎn)老板的“高價(jià)情結(jié)”不用去解，他們想賣(mài)多高就賣(mài)多高，只要有冤大頭買(mǎi)。炒房商、散房投資者，政府也不用管、不用勸，免落妨礙別人發(fā)財(cái)?shù)脑挵�。這樣的區(qū)分，是一種窮人經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角，政府只關(guān)心窮人階層，只關(guān)心安居需求，而把安逸與發(fā)財(cái)交由市場(chǎng)去處理。我們驚喜地在“國(guó)八條”、“新八條”以及國(guó)務(wù)院一系列關(guān)于治理房?jī)r(jià)的注意到以下表述：“著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例”。這無(wú)疑是一條十分重要的政策信息，如果各級(jí)政府能提升對(duì)滿足安居需求的認(rèn)識(shí)，并進(jìn)一步抓緊落實(shí)，真正“把滿足安居需求進(jìn)行到底！”完全可以顛覆目前房?jī)r(jià)高企的混亂局面。

　　政府以市場(chǎng)機(jī)制從安居需求入手，應(yīng)該有充足理由。第一，扶持低收入居民，為他們提供安身之處，是政府的職責(zé)，更何況我們有“為人民服務(wù)”的傳統(tǒng)和與時(shí)俱進(jìn)“執(zhí)政為民”的宗旨高懸。第二，由此入手是最小成本選擇，不僅是所有房地產(chǎn)成本最小的板塊，而且調(diào)控范圍也只限制在需求底層上，所以經(jīng)濟(jì)代價(jià)與調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)都最小。第三，安居層面是政府最容易掌控的領(lǐng)域，其政策界限清楚，扶持階層明晰，完全可以做到收放自如。第四，需要安居者，均為社會(huì)中下收入階層，這個(gè)階層對(duì)貧富差距最為敏感，也是產(chǎn)生貧富對(duì)立的基本人群，同時(shí)也是這一矛盾的的最大受害者。贏得這部分人群也就是贏得最大的民意，這對(duì)于緩和社會(huì)矛盾具有重大意義。第五，由此入手，平抑房?jī)r(jià)，很可能為股市恢復(fù)信心注入新的活力，在平衡股市與房市上收到意相不到的效果。

　　我再次重申我過(guò)去的預(yù)測(cè)：如果政府出面滿足市場(chǎng)中的安居需求，比如在地級(jí)以下城市推出“五萬(wàn)元公寓”，在二級(jí)城市推出“八萬(wàn)元公寓”，由此對(duì)樓市產(chǎn)生的影響將會(huì)如何，人們幾乎不需要想象力都會(huì)看到它的 “以小搏大”的喜劇后果。政府可以有兩種方式入手：一是直接入手，即以國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)公司為基本隊(duì)伍組織介入；
二是以招標(biāo)方式向市場(chǎng)開(kāi)放，吸收志同道合的房地產(chǎn)公司介入。

　　記憶猶新的董建華的平民房“八萬(wàn)五”新政，向我們幾乎提供了一個(gè)可資借鑒的典型案例。在香港這樣一個(gè)寸土寸金的風(fēng)水寶地，八萬(wàn)五千港元的平民公寓，真宛如大排檔收費(fèi)的鮑魚(yú)翅盛宴，超廉價(jià)的滿漢全席！毫不夸張地說(shuō)，“八萬(wàn)五”新政對(duì)于香港當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生的影響具有革命性意義。盡管這一舉措遭遇重大狙擊，正反雙方分歧很大，但以我對(duì)房地產(chǎn)的觀察與思考來(lái)看，這是一個(gè)值得高度重視的嘗試。一位偉大的歷史學(xué)家說(shuō)過(guò)，歷史往往會(huì)重演，第一次是悲劇，第二次是喜劇。對(duì)香港的董建華那一次可能是悲劇，但對(duì)中國(guó)大陸，這一次一定是喜��！

　　就目前的現(xiàn)狀而言，地方政府與大房地產(chǎn)商私下一直相關(guān)聯(lián)。問(wèn)題的復(fù)雜性在于，房地產(chǎn)商的建房利益與地方政府的政績(jī)利益是一致的。這樣為地方政府與房地產(chǎn)商結(jié)成利益共同體提供了基礎(chǔ)。這可能成為政府扶持安居工程，為低收入層造房的一大障礙。解決的辦法似乎也可以有些創(chuàng)新，一味打壓未必有成效，用疏導(dǎo)的辦法，充分考慮房地產(chǎn)公司與地方政府的利益，曉之以理，誘之以利，也許會(huì)最終效果會(huì)使人大獲意外。認(rèn)準(zhǔn)了這個(gè)路徑，解決問(wèn)題的通道是可以用智慧來(lái)打造的。比如，可以將滿足安居需求作為地方政府的一個(gè)政績(jī)來(lái)考核，將這個(gè)“標(biāo)的”設(shè)得高于房地產(chǎn)商的誘惑。又如，也可以將其作為共產(chǎn)黨“保先”工程的一個(gè)實(shí)踐“三個(gè)代表”成果來(lái)考核，號(hào)召黨的一把手抓安居。對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)講，也是一個(gè)與平民接近距離的商業(yè)機(jī)會(huì)。

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