李煒光:物業(yè)稅出臺會降溫樓市“虛火”嗎?
發(fā)布時間:2020-06-07 來源: 散文精選 點擊:
搜狐財經(jīng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控組合拳系列訪談:
嘉賓:李煒光,天津財經(jīng)大學(xué)財政學(xué)科首席教授、學(xué)術(shù)帶頭人、博士生導(dǎo)師
主持人:魏喆,搜狐財經(jīng)編輯、記者
采訪時間:2007年10月28日
地點:北京燕山大酒店
搜狐財經(jīng):開征物業(yè)稅有怎樣的意義?為什么大家如此關(guān)注物業(yè)稅?目前從媒體的報道來看,人們對物業(yè)稅的出臺期望非常之高,期待這是打擊炒房、降溫樓市的一個殺手锏,事實是否如此,我們應(yīng)該如何看待物業(yè)稅這項稅收手段?
征收物業(yè)稅有助于調(diào)節(jié)貧富差距 給地方提供穩(wěn)定的稅收來源
李煒光:物業(yè)稅近來是個人們非常關(guān)注、討論比較熱烈的問題!拔飿I(yè)稅”這個名稱來自于香港,但在香港,物業(yè)稅特指對房屋出租收入所得的課稅;
而我國欲開征的這個稅,實際上是一種針對不動產(chǎn)征收的財產(chǎn)稅,所以應(yīng)該稱“不動產(chǎn)稅”更準確,開征的目的是實現(xiàn)財富的再分配和抑制投機。
理論上說,開征物業(yè)稅應(yīng)該能起到調(diào)節(jié)公平尺度、縮小貧富差距的作用,而且能給地方政府提供穩(wěn)定的稅收來源。從調(diào)節(jié)貧富差距的作用來講,因為富人占了別人的資源、占了公共的資源,那他就應(yīng)該多交點稅,地方政府可以利用物業(yè)稅這部分財政收入去搞住房保障體系。但是在實際中物業(yè)稅能不能真的起到調(diào)節(jié)貧富差距的作用卻不大好說。富人多占資源他就得多交稅,可問題是,富人多出血,窮人未必就能得利。因為富人納的稅要變成窮人的利益,還要通過政府的公共財政進行一次再分配,就是說調(diào)節(jié)作用能否發(fā)揮還要看政府能不能很好地向社會提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)。
物業(yè)稅可以使地方有穩(wěn)定的稅收來源,緩解地方通過批地一次性獲得土地出讓金的沖動。現(xiàn)在的情況是,地方政府很大一部分財政收入來源于土地出讓金,這是一次性的,也是不可持續(xù)的。隨著土地的減少,最后地方政府將出現(xiàn)無地可批的情況。征收物業(yè)稅后,地方政府將可以每年通過物業(yè)稅獲得穩(wěn)定的稅收來源,是可持續(xù)的,而且如果征收物業(yè)稅也將對過去一次性的征收土地出讓金的制度進行改變,這也會減緩地方政府批地的沖動。另外征收物業(yè)稅也具有抑制投資過熱、整治亂收費的作用。
搜狐財經(jīng):本次十七大非常強調(diào)民生問題,提出要讓老百姓“住有所居”,通過征收物業(yè)稅獲得的收入來搞保障性住房,是一個不錯的建議,而且這部分的資金來源也是比較穩(wěn)定的。
李煒光:對,解決保障性住房這塊還要依靠政府,但是廉租房和經(jīng)濟適用房從目前的發(fā)展來看,還很不盡人意,在整個住房體系中所占的比重也微乎其微,對于解決“住有所居”問題只是杯水車薪的作用,一些人將其稱之為“面子工程”、“花瓶工程”也是不無道理的,要改變這種狀況,需要政府在這方面穩(wěn)定的資金支持。
搜狐財經(jīng):目前在房地產(chǎn)稅收這塊已經(jīng)有土地增值稅、房地產(chǎn)稅、和土地出讓金等,那么征收物業(yè)稅前需要對哪些現(xiàn)有的稅費進行合并或者取替,以避免重復(fù)征稅?
李煒光:開征不動產(chǎn)稅后,房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地出讓金等應(yīng)該全部取消,各種苛捐雜稅也不得再征,以后就應(yīng)該以這一種稅取代所有的稅。特別是土地出讓金,如果不取消,畸高的房價就難降下來,“土地財政”的現(xiàn)狀就難以改變,下一步的分稅制改革就難以深入,不動產(chǎn)稅改革的價值也會大打折扣。不過,要我看,最關(guān)鍵的還不是(稅)并不并的問題,也許規(guī)范現(xiàn)有的稅種征收更實際一些。比如規(guī)范土地增值稅、房地產(chǎn)稅等,房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費征收不規(guī)范的問題一直沒有得到真正的解決。
搜狐財經(jīng):不規(guī)范是什么意思?
李煒光:針對房地產(chǎn)的稅多,大概有11種的樣子,內(nèi)外稅制不統(tǒng)一的問題也很嚴重。比如,房產(chǎn)稅僅針對內(nèi)資企業(yè)而城市房地產(chǎn)稅又僅針對外資企業(yè);
耕地占用稅僅針對內(nèi)資企業(yè),外資企業(yè)不必交納;
內(nèi)資企業(yè)交納城鎮(zhèn)土地使用稅而外資企業(yè)繳納土地使用費,等等。亂收費也多,各地方收費五花八門,說得上名目的,如市政配套費、商業(yè)網(wǎng)點費、立項管理費、規(guī)劃審核費、規(guī)劃許可證工本費、建筑許可證工本費、征地拆遷補償費、舊城改造費等等,少的幾十種,多的達數(shù)百種。真的需要收這么多費嗎?根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的統(tǒng)計資料,在商品住宅成本中,稅收約占10%,各種收費所占20%。因此征收物業(yè)稅的話,首先要規(guī)范原有的稅收,該取消的取消,以后就征收物業(yè)稅這一種稅。
征收物業(yè)稅關(guān)鍵在如何處理好中央與地方的關(guān)系。中央有征收物業(yè)稅的意向,但是如果地方對這個事不積極也很難辦。實際情況是,地方的確對征收物業(yè)稅沒什么積極性。原因在于,征收物業(yè)稅增加了房屋的持有成本,所以很多人會加緊在物業(yè)稅推出之前將房子賣掉。這樣一來,只要一征物業(yè)稅,本地的房地產(chǎn)市場就要受到?jīng)_擊,這對地方財政是不利的,會影響政府在土地出讓金方面的收入。土地出讓金是隨著房價變化的,房價越高,土地出讓金也越高。這也是地方政府對征收物業(yè)稅積極性不高的一個原因。物業(yè)稅的“空轉(zhuǎn)”從03年就開始了,但是到現(xiàn)在還沒有正式推出,與地方政府積極性不高也有一定關(guān)系。雖然媒體報道說明年要從“空轉(zhuǎn)”到“實轉(zhuǎn)”但那也是部分的確,全國征收短時間內(nèi)還很難實現(xiàn)。
另外一方面,征收物業(yè)稅很復(fù)雜,這也增加了開征物業(yè)稅的難度。物業(yè)稅開征是個很復(fù)雜的事情,首先得進行房源普查,明確房屋的產(chǎn)權(quán),建立規(guī)范的評估機構(gòu),而這是一個浩大的工程,地方政府得先弄清楚,這個轄區(qū)之內(nèi)到底有多少房產(chǎn),這些房產(chǎn)都歸誰,產(chǎn)權(quán)明確了,不明確怎么征稅?其次,物業(yè)稅的稅率、稅基、征稅對象、征稅方法上也要仔細斟酌,技術(shù)上要做很多準備。
搜狐財經(jīng):征收物業(yè)稅可能會牽扯到什么樣的部門?
李煒光:比如財政部門、信息統(tǒng)計部門、土地資源管理部門或房地產(chǎn)管理部門之類的,都要參與。好多信息不是單靠稅務(wù)就能掌握的,必須得要使部門之間的信息橫向聯(lián)系起來,實現(xiàn)共享,這樣才能提供準確的信息,信息準確才方便收稅。這些在技術(shù)上實現(xiàn)起來都有困難,比較麻煩。
搜狐財經(jīng):您剛才說對開發(fā)商影響不大,為什么?
李煒光:開發(fā)商不會太反對征收物業(yè)稅,因為通過征收物業(yè)稅,土地出讓金可以減收甚至不收,這對開發(fā)商來說相當于降低成本。
搜狐財經(jīng):能否簡單的解釋一下什么是“空轉(zhuǎn)”什么是“實轉(zhuǎn)”?
李煒光:空轉(zhuǎn)我來形容一下其實就是一個演習(xí),沒有實際征稅。是按照征收物業(yè)稅的模式運作,一切的程序、步驟跟實際征稅相同,它正式的名字叫“模擬評稅試點”。“空轉(zhuǎn)”,顧名思義,就是雖然要開征物業(yè)稅但實際上并沒有征,只是按照正式的法定程序和步驟。實轉(zhuǎn)就是實際開始征收。從深圳等地“空轉(zhuǎn)”的實際效果看,并不怎么理想,主要是信息傳遞過程中錯誤太多,稅務(wù)部門實際操作困難。
搜狐財經(jīng):您認為開征物業(yè)稅的條件具備嗎?
李煒光:我覺得至少目前不具備開征的條件。首先,雖然目前有部分試點,但是都是“空轉(zhuǎn)”,這等于還沒有真正征收,征稅機關(guān)并沒有做好相關(guān)的技術(shù)準備,社會各方面也沒有做好應(yīng)對的準備。其次,一個稅的開征應(yīng)該有一些程序,要正式提出議案,要經(jīng)過人大審議、立法,還要進行廣泛的社會教育、宣傳。比如開征物業(yè)稅,意義是什么?對大家有什么好處?等等。這些工作還都沒有做,進入實際操作層面不容易,再加上法定程序還沒有啟動,很多利益關(guān)系還沒有理順,我看短期內(nèi)是難以開征的,原因很簡單,條件還不成熟。
搜狐財經(jīng):剛結(jié)束的十七大強調(diào)要讓老百姓“住有所居”,國務(wù)院常務(wù)會議也強調(diào)要控制房價上漲過快,認真落實搶地產(chǎn)調(diào)控政策,那么作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一個重要部分的稅收政策,您感覺應(yīng)該如何發(fā)揮作用去調(diào)控房地產(chǎn)市場?
指望物業(yè)稅使房價下降不現(xiàn)實
李煒光:相比較金融手段,稅收手段是很直接的,加息今年已經(jīng)多次了,但是對房地產(chǎn)的影響因為有一個滯后效應(yīng),不能立即顯現(xiàn),但是稅收就不一樣,稅收是非常直接的調(diào)控手段,一旦征收立竿見影,但是關(guān)鍵是要看見什么影。
開征物業(yè)稅,在一定程度上可以抑制投資性需求,特別是那些增量市場的投資者。又由于增加了物業(yè)的持有成本,市場反應(yīng)肯定是部分業(yè)主出手賣房子,加上銀行二套住房貸款政策收緊,市場拋售現(xiàn)象有可能出現(xiàn),這就會導(dǎo)致房屋空置率會降低,房產(chǎn)供應(yīng)增加,自然就流通快了,增加房源的供給,這就是所謂的立竿見影吧,多少有消減房地產(chǎn)泡沫的作用。但是房價是否真的會大幅度的下降?我看未必,房價受很多因素影響,百姓的剛性需求也很大,很多人的需求是被不斷上漲的房價給抑制住了,及時房屋供應(yīng)增加,價格也未必就降下來。另外一方面,開發(fā)商是否真的會愿意降價?在中國,房地產(chǎn)市場還存在很多操縱行為,而且開發(fā)商已經(jīng)支付了土地出讓金,這構(gòu)成了他一定的成本,開發(fā)商是一定不愿意擠壓利潤去降低房價,如果他不打算降低利潤,他就得保持一定高度的房價,那價格怎么降得下來?因此指望物業(yè)稅推出后出現(xiàn)房價下降的情況不大現(xiàn)實。
有一個問題需要注意,就是土地出讓金,開征物業(yè)稅以后土地出讓金會劃到稅內(nèi)和稅外目前還不好說,將來還是照原來那樣的征,這是可能的,因為中央和地方現(xiàn)在為土地出讓金肯定是要討價懷還價的,政府如果把房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)范、和諧、老百姓多得利放在前面考慮了,那土地出讓金就不應(yīng)該繼續(xù)再征了,把它放在物業(yè)稅里面,這樣也可以降低開發(fā)商成本,也有利于房價下降。但是也可能是另外一種情形,政府更看重自己的稅源,如果把它放在稅外,一頭征收物業(yè)稅,一頭繼續(xù)高價拍賣土地,收土地出讓金,房地產(chǎn)價格怎么可能下降?
國家今年出臺很多政策調(diào)控房價,十七大專門提到這個問題,中央很重視,但是究竟什么宏觀政策最好呢,現(xiàn)在把殺手锏、把希望都寄托在物業(yè)稅上,征收物業(yè)稅能有效果嗎,馬上房地產(chǎn)價格就能降下來、就能冷卻嗎。我感覺它的作用沒那么大。
搜狐財經(jīng):您如何看中央一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策?
李煒光:這些出臺頻繁的政策要收到實效可能還要等待一段時間。中央的目的是控制房價上漲過快,而不是讓房價降下來。因為房地產(chǎn)一旦衰退了,對誰都不好,特別是對政府,會使政府收入下降,特別是地方政府。像這次財政部跟地方六省市商討明年物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實”的問題,表示地方政府的改革的成本中央可支付一部分,但好像仍然沒有達成協(xié)議,就是這個道理,其中涉及到的是首先是各級政府的利益。如果地方上反對的聲音大中央也不得不考慮,也得想辦法給地方以補償,所以像物業(yè)稅這樣的事關(guān)重大的政策出臺應(yīng)該持謹慎的態(tài)度。
搜狐財經(jīng):如何合理的確定物業(yè)稅的稅額,需要考慮哪些因素,什么水平的稅額才會對房地產(chǎn)投資或者投機產(chǎn)生明顯效果?
李煒光:現(xiàn)在有很多測算方法,應(yīng)該考慮差別對待,這也是打擊炒房的一個有效手段,比如對第一套房屋雖然不能免稅,但是能不能有一個免征額,比如90平米以下完全免稅,90平米到140平米低稅, 140平米以上抑制性征稅,或者在大一點,定在180平米。對于第一套住房因為是自住,稍微大點也不必一定就征很高的稅。稅收不應(yīng)該打擊人們居住的幸福感。而對于第二套房就可以正常征稅,以抑制炒房投機行為。目前這些建議都有專家提,也具備可行性。
搜狐財經(jīng):征收物業(yè)稅長遠考慮對地方政府不是更有好處嗎?
李煒光:長遠來說我覺得是,短期應(yīng)該說對他不太有利,因為這些年土地財政已經(jīng)搞的瘋狂了,地方政府獲利比較大,94年稅制改革以前稅收總額比重還是比較高的,但是改革以后地方上一時間沒有財源了,中央拿走的很多。分稅制使得地方財源短缺,只好通過土地出讓金等方式解決財源問題,大量賣地,一次性收取未來幾十年的土地紅利,這坐得也有點太過分了。
物業(yè)稅屬于直接稅,影響還是比較大的。我們國家是以間接稅為主的國家,就是說可以轉(zhuǎn)嫁的,納稅人不一定真的就是負稅人,比如商人可以通過價格把稅收轉(zhuǎn)嫁到別人的頭上,這個叫間接稅。直接稅是不能直接轉(zhuǎn)嫁的,我交的稅就真的是從我的口袋里拿出錢來交稅。像個人所得稅、利息稅(利息稅實際上就是個人所得稅的一種)、印花稅這類稅都是不能轉(zhuǎn)嫁的,所以對這種稅的開征,以后應(yīng)該逐漸的走向規(guī)范、走向法制化,應(yīng)該由人民代表大會的審議通過,變成法律,然后才能征收。
搜狐財經(jīng):今年2月份的時候開始征收土地增值稅,但是感覺市場反應(yīng)并不是很大。
對現(xiàn)有稅種進行規(guī)范和執(zhí)行比忙著推出物業(yè)稅更有意義
李煒光:這本是個抑制投機的舉措,但在二手房價格指數(shù)持續(xù)走高、供需缺口加大、價格漲幅顯著遞增的情況下,很容易成為賣主轉(zhuǎn)嫁稅負、繼續(xù)拉高房價的借口,土地增值稅的效果實際上事與愿違。實際上我們國家的很多稅種,土地出讓金也好,房產(chǎn)稅也好與西方的同類稅相比的,(點擊此處閱讀下一頁)
稅種設(shè)置來說應(yīng)該是沒有什么太大的缺點,關(guān)鍵不是稅制本身,而是在執(zhí)行過程當中,不規(guī)范而且不認真。所以我認為與其花大力氣推出一個并不完善的物業(yè)稅,還不如先把現(xiàn)有的稅種如房產(chǎn)稅、土地增值稅好好地規(guī)范一番。不解決規(guī)范和執(zhí)行問題,新稅種出來后也很難發(fā)揮效用。完善現(xiàn)有的稅種總比把這些都廢止了重新弄一個稅種容易得多,讓它發(fā)揮作用,這樣稅務(wù)部門也比較容易操作,而且社會上震動也不會那么大。
補充一點,剛剛我們談到地方政府征收物業(yè)稅存在技術(shù)難度,這是一方面,還有一個成本問題,地方會拿可能征到的物業(yè)稅的收入和土地出讓金收入做對比,如果對比之下收入減少,地方政府一定不愿意認證執(zhí)行物業(yè)稅了。因此中央可能要給地方政府一定的補償,就是說空轉(zhuǎn)變成實轉(zhuǎn),中央可能要給地方補償這個成本,以調(diào)動地方積極性。
搜狐財經(jīng):也就是說物業(yè)稅能否出臺一要看技術(shù)的成熟度,二要看中央政府的決心,三要看地方政府的利益考慮。
李煒光:對,地方政府是肯定考慮利益的,能不能持平,這是很重要的,因為這是地方稅,中央要求地方一定要持平,中央的決心其實倒不是說很重要,關(guān)鍵就是讓這一切能不能變得可行,可行當然地方征這個稅不能過多的有成本,過多的成本就不能做,補償合適了才能干。再有,所有那些技術(shù)上的準備,就像我們剛才說的,摸底,看有多少房產(chǎn),城鄉(xiāng)結(jié)合部、農(nóng)村地方的房產(chǎn)都要算起來,城市好算,還得要明晰產(chǎn)權(quán),弄清楚是誰的房子麻煩極了。然后稅金要明確、稅率如何確定,怎么免稅,多高才能免稅,有的減稅,減稅優(yōu)惠用在什么時候,這些都是技術(shù)準備,但目前都沒有明確的說法,這也是為什么我認為短期能內(nèi)物業(yè)稅不能出臺的原因。僅是利益問題就很難擺平、很難理順,這就給物業(yè)稅的開征帶來很大阻礙。
搜狐財經(jīng):切實落實房地產(chǎn)調(diào)控政策,從房地產(chǎn)稅收的角度,除了剛才討論的物業(yè)稅,我們是否還有其他的問題需要關(guān)注?
加強分稅制改革 理順中央與地方關(guān)系
李煒光:首先清理規(guī)范現(xiàn)有稅種。比如,土地增值稅、房產(chǎn)稅應(yīng)該規(guī)范,各種稅費應(yīng)該徹底清理一下。但是,從根本上要解決的問題跟中央財政有關(guān)系,理順中央和地方的關(guān)系,特別是分稅制改革。在分稅制上我們國家一直沒有到位,地方政府的收入越到下面收入越少,甚至不能滿足正常的開支需要。而中央財政,收了那么多的錢,提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的有效性也沒有能很好地顯現(xiàn)出來。比如感覺現(xiàn)在的社會保障顯然是不完善的,貧富差距太大,教育、農(nóng)村問題等,依舊存在,有的依舊嚴重。如果用稅收進行調(diào)節(jié)就能緩解這種貧富差距。當然,這些年政府下力量搞了一些公共基礎(chǔ)設(shè)施,這個倒不錯的,大家也都看到了。
由于不動產(chǎn)稅收入主要用于本地區(qū)的公共服務(wù),負擔與受益的對應(yīng)關(guān)系比較明確,比較易于為居民所理解和接受,同時也可在一定程度上解決地方政府“事權(quán)”與“財權(quán)”不匹配的老問題。由于不動產(chǎn)稅的課稅對象比較穩(wěn)定,各地方政府易于監(jiān)控,未來的不動產(chǎn)稅將作為級次較低(省以下)的政府稅收體系中的主體稅種。
還有個改革成本的支付問題,在經(jīng)濟增長比較快、稅收比較高的時候最應(yīng)該做這件事,但是現(xiàn)在做的還很不到位。地方取消農(nóng)業(yè)稅,鄉(xiāng)鎮(zhèn)這一級有些地方無法生存,有的干脆就取消了,重慶已經(jīng)取消了鄉(xiāng)鎮(zhèn)這一級,已經(jīng)做這個試點了。將來實際上還是中國傳統(tǒng)的建制在縣,縣級政府下面最多有一個派出機構(gòu),農(nóng)村基層還是走自治的路子。目前中央的稅收收入每年增長20%左右,占經(jīng)濟的比重那么高,要是按照學(xué)者的測算,宏觀稅負達到百分之三、四十。這么高的稅,但是起的效果,給社會帶來的福利,給國民帶來的福祉這塊,顯然是打了折扣。而地方政府又非常的困難,地方政府越到下面越困難,他怎么辦?他只好搞土地財政取得收入,因為地方也有事情要辦,公共服務(wù)也要提供,地方政府自己也要運行,可是分稅制做的不好就是,中央這頭拿太大了,把地方拿窮了,所以地方上在體制之外再找財源的話,中央政府只能睜一只眼閉一只睛,他沒有別的辦法,F(xiàn)在要求地方政府把土地財政拿出,中央政府應(yīng)該緊跟著完善體制,就是說按照從稅種上要清晰的劃分出哪些是中央的、哪些是地方的、哪些是中央和地方共享的,而且要建立在科學(xué)測算的基礎(chǔ)上,照顧好各方利益。稅收改革十多年了,應(yīng)該比較成熟了,但實踐中還有很多問題。這是分稅制改革應(yīng)該是特別要做的事情。如果這些基本制度安排不理順的話,中央和地方政府之間的利益關(guān)系是很難解決好的。
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