房地產(chǎn)泡沫并不是房價(jià)本身決定的。不僅房地產(chǎn)價(jià)格的絕對值說明不了問題，一段時(shí)期的價(jià)格增幅或消費(fèi)者心理感受也同樣不能作為判斷是否存在泡沫的主要依據(jù)。回過頭來看，至少一兩年前的價(jià)格水平不是泡沫。暴跌之前的瘋狂炒高的價(jià)格才算是泡沫

　　1?暴利源于不規(guī)范的土地制度

　　中國原生代開發(fā)商是幸運(yùn)的，因?yàn)樗麄冊��?jīng)幾乎可以無償使用國有土地。國有土地的上帝是全體人民。

　　泡沫論者對房地產(chǎn)開發(fā)商的“暴利”耿耿于懷。房地產(chǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的一般利潤，難道不是泡沫的表現(xiàn)？需要指出的是，房地產(chǎn)領(lǐng)域曾經(jīng)的暴利并不代表永遠(yuǎn)的暴利。

　　近來已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)規(guī)模增大與毛利率降低的現(xiàn)象。當(dāng)然，產(chǎn)品開發(fā)周期較長、投資風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)行業(yè)利潤，適當(dāng)高于一般工業(yè)利潤，也是正常的。目前房地產(chǎn)領(lǐng)域的所謂暴利主要不是作為買方的消費(fèi)者支付額外的溢價(jià)所帶來的，而是源于不規(guī)范的土地產(chǎn)權(quán)制度。這些開發(fā)商的“第一桶金”及后來的超額利潤都來自廉價(jià)的土地儲備。

　　中國土地資源的“硬約束”決定了房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢既不同于一般商品市場，也不同于虛擬資本市場。地產(chǎn)供給，尤其是宜居地產(chǎn)供給的嚴(yán)重短缺使價(jià)格長期背離所謂“價(jià)值”成為可能。

　　在土地資源保護(hù)與利用上，中央政府與地方政府、土地使用者的利益存在較大差異。在追逐政績的短期行為模式下，地方政府更傾向于靚女先嫁，廉價(jià)出讓優(yōu)質(zhì)土地。如同被掠奪性開采的礦產(chǎn)資源一樣，上乘宜居地產(chǎn)，開發(fā)一塊，減少一塊，沒有再生的可能。有學(xué)者拿西方發(fā)達(dá)國家的房價(jià)與中國類比，以為開發(fā)商的暴利來自過高的房價(jià)。但他們忘記了，不同國家的土地宜居性不一樣，宜居性不同的土地被開發(fā)的序列也不一樣。中國現(xiàn)階段的土地出讓金根本不是真實(shí)的市場價(jià)格。當(dāng)前以所謂的“招標(biāo)、拍賣、掛牌”方式取得的土地價(jià)格也沒有反映真實(shí)的地產(chǎn)稀缺程度和供求關(guān)系。

　　2?不動(dòng)產(chǎn)的“國際慣例”就是沒有慣例

　　是否存在一個(gè)能夠測量泡沫化程度的所謂“比較理想”的房價(jià)與收入比例？答案是否定的。

　　全球化并不改變不動(dòng)產(chǎn)的屬性。中國剛剛起步的房地產(chǎn)市場還沒有經(jīng)歷一個(gè)比較完整的波動(dòng)周期。處于嬰兒期的中國房地產(chǎn)市場習(xí)性與發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家不一樣。不同國度、不同地區(qū)的資源稟賦、土地產(chǎn)權(quán)制度以及生活方式不同。硬要拿人均土地面積不及世界水平的三分之一、資源分布極不均衡的中國，套用那些國土資源豐富的發(fā)達(dá)國家的所謂慣例，是極為不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

　　在北京、上海，房價(jià)與家庭收入的比例早已大大高出所謂的3－6倍“國際慣例”。其實(shí)居民可支配收入中的房地產(chǎn)負(fù)荷程度，各國、各地區(qū)差異極大，有的用3－4年收入，有的用10年收入，有的用30年收入購買一套住宅。退一步講，即使房價(jià)收入比有一定參考意義，若要以此衡量房價(jià)的高低或者泡沫化程度，房價(jià)收入比中的“收入”，也不應(yīng)該只是本地居民的收入，還要把外來投資者的購買力納入進(jìn)來。在北京、上海等地，外來投資者比例早就上升到不能忽略不計(jì)的水平，已經(jīng)成為影響高端房產(chǎn)價(jià)位的重要因素。

　　3?房地產(chǎn)市場既要有“小吃”，又要有“大餐”

　　有人提出結(jié)構(gòu)性泡沫概念，認(rèn)為中國房地產(chǎn)之過在泡沫，泡沫之過在豪宅多、價(jià)格高。住宅價(jià)格高、閑置與低收入階層買不起商品房的現(xiàn)象就是結(jié)構(gòu)失衡，屬于結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)泡沫。

　　豪宅永遠(yuǎn)是稀缺品，如果多數(shù)人擁有了豪宅，豪宅就不成其為豪宅了。既然豪宅為少數(shù)人占有，城市里多數(shù)的住宅還是被多數(shù)人使用。那么，只要豪宅的合法性沒有問題，就不必給予太多的批評之聲。開發(fā)商開發(fā)什么類型的房子，為誰造房子，市場說了算。一些跨國大型倉儲超市，實(shí)施低價(jià)格策略，并不是照顧弱勢群體，而是提高市場占有率，增加銷售額的需要。同樣道理，開發(fā)商開發(fā)高端住宅，是因?yàn)槭掷锏牡貕K不適于做低端產(chǎn)品；
愿意做低價(jià)位住宅的開發(fā)商，不必貼上社會(huì)公益的標(biāo)簽，因?yàn)樗麄兡菢幼鲆彩且獙?shí)現(xiàn)更大的利潤。

　　“豪宅”本無事，庸人自擾之。今天的所謂豪宅，多數(shù)不過是價(jià)格較高的公寓。

　　我們不妨站在那些對房地產(chǎn)泡沫憂心忡忡者的角度，看看購買高價(jià)房或者“豪宅”行為之“危害”。假如房子的真實(shí)價(jià)值是100萬人民幣，投機(jī)客或者投資人在市場營銷氛圍的籠罩下，愿意出150萬人民幣買下這套房子。這與以高于一般市場價(jià)格50％購買自己喜愛的衣服、首飾或其他消費(fèi)品的行為有什么兩樣？不過是財(cái)富的再分配罷了。既然我們選擇了市場經(jīng)濟(jì)，我們就必須接受出于奢侈心理的購買行為，接受富人財(cái)產(chǎn)(主要是實(shí)物財(cái)產(chǎn))的閑置。

　　隨著中國房地產(chǎn)市場的成熟與健全，產(chǎn)品種類、價(jià)格層次越來越分明、越來越豐富。高、中、低端產(chǎn)品檔次分明，價(jià)格差距拉大，將不再被視為泡沫。豪華的勞斯萊斯轎車價(jià)格百倍于普通轎車，大家習(xí)以為常，為什么對還算不上真正豪宅的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)價(jià)格數(shù)倍于普通房產(chǎn)，就大驚小怪，擔(dān)心泡沫破裂？

　　在中國，發(fā)達(dá)與欠發(fā)達(dá)城市之間、同一城市優(yōu)劣地段之間的房地產(chǎn)價(jià)格的結(jié)構(gòu)分化已經(jīng)初露端倪，未來將更為明顯。江景房、海景房的價(jià)格將數(shù)倍于普通住宅。因?yàn)閮?yōu)質(zhì)地段的級差地租遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般地段，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)價(jià)格自然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般房地產(chǎn)價(jià)格。只要人們的生活方式不發(fā)生明顯變化，在少量土地上投入大量資本的集約性特點(diǎn)就不會(huì)變化。由于城市建筑地段的邊際效益遞減的臨界點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)地，巨額資本集約投入少數(shù)城市的少量土地，勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步結(jié)構(gòu)性分化。

　　房價(jià)指數(shù)一定程度上混淆了這種結(jié)構(gòu)分化。北京四環(huán)以外、上海外環(huán)以外新開樓盤面積權(quán)重較大，總體均價(jià)增幅掩蓋了中心地段的價(jià)格增幅。如果將中心地段高端住宅的實(shí)際交易價(jià)格增幅單獨(dú)統(tǒng)計(jì)，這種分化就會(huì)顯現(xiàn)出來。可以說，結(jié)構(gòu)分化是城市發(fā)展與土地集約利用的必然結(jié)果，也是衡量城市發(fā)達(dá)程度的一個(gè)尺度。

　　如果說當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場有什么不健康因素的話，那就是這種結(jié)構(gòu)分化仍不充分。

　　在房地產(chǎn)市場發(fā)育初期，泥沙俱下，好的不夠更好，差的不夠更差。可以說，如果未來中國房地產(chǎn)市場真的產(chǎn)生泡沫，也將始于低端市場。遺憾的是，在過去的2004年，部分中西部城市地價(jià)增幅反而高于大部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。成都、貴陽、西安、呼和浩特，綜合地價(jià)增長率均在10％以上，而北京、上海、杭州、廣州、深圳的地價(jià)增長率多在2％左右(《2004年度我國重點(diǎn)地區(qū)和主要城市的地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測報(bào)告》，《中國房地產(chǎn)報(bào)》2005年2月23日)。經(jīng)過若干年的價(jià)格波動(dòng)，市場會(huì)對不同層次的房地產(chǎn)加以篩選，并在校正溢價(jià)過程中發(fā)現(xiàn)價(jià)值。當(dāng)然，這一結(jié)構(gòu)優(yōu)化過程可能以部分地區(qū)或地段的泡沫破裂為代價(jià)。

　　4?“經(jīng)濟(jì)適用房”應(yīng)退出市場

　　“經(jīng)濟(jì)適用房”政策頗受泡沫威脅論者的青睞。而依筆者之見，“經(jīng)濟(jì)適用房”并不經(jīng)濟(jì)，應(yīng)當(dāng)退出房地產(chǎn)市場。

　　“經(jīng)濟(jì)適用房”政策的設(shè)計(jì)初衷與現(xiàn)實(shí)南轅北轍�！敖�(jīng)濟(jì)適用房”的出發(fā)點(diǎn)是讓低收入群體買得起房子，但現(xiàn)實(shí)情況是真正的低收入者仍然買不起房子，大量的“經(jīng)濟(jì)適用房”被中等以上收入者購買。特別是在城市高品質(zhì)地段建造“經(jīng)濟(jì)適用房”，更讓低收入者望而卻步。即使管理部門限制開盤價(jià)格，代表購買權(quán)利的“房號”也照樣會(huì)抬高低收入者的實(shí)際購買價(jià)格。

　　在所謂“經(jīng)濟(jì)適用房”的制度安排下，政府通過優(yōu)惠政策補(bǔ)貼開發(fā)商，指望降低了開發(fā)成本的開發(fā)商能夠低價(jià)銷售住宅，又規(guī)定這類住宅一段時(shí)間內(nèi)(如5年)不能再轉(zhuǎn)讓。從市場經(jīng)濟(jì)的法則及道德精神看，不可轉(zhuǎn)讓，意味著人為降低資產(chǎn)流動(dòng)性，降低資源配置效率，增加私下交易的法律風(fēng)險(xiǎn)；
政策優(yōu)惠，意味著不平等競爭，有悖社會(huì)正義。

　　“經(jīng)濟(jì)適用房”政策的具體操作過程中，尋租、設(shè)租現(xiàn)象在所難免。實(shí)施優(yōu)惠政策的部門和有關(guān)人員，極易出現(xiàn)權(quán)力與責(zé)任的錯(cuò)位。無關(guān)痛癢的事后監(jiān)督與處罰無法杜絕這種違規(guī)行為。如，某市主管部門和開發(fā)商不對“經(jīng)濟(jì)適用房”項(xiàng)目進(jìn)行有效公示，業(yè)主誤以為自己購買的是可轉(zhuǎn)讓的一般商品房，從而引發(fā)糾紛、訴訟。按照中國建設(shè)部的規(guī)定，“經(jīng)濟(jì)適用房”的銷售價(jià)格必須經(jīng)過當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門核準(zhǔn)。而有的開發(fā)商甚至以高于核準(zhǔn)價(jià)格近一倍的價(jià)格銷售。那種以為優(yōu)惠補(bǔ)貼會(huì)不折不扣傳遞到低收入消費(fèi)者手中的想法是幼稚的�，F(xiàn)有的管理水平與人員素質(zhì)加上一系列反市場的做法，導(dǎo)致的直接后果就是，要么開發(fā)商以正常的商品房價(jià)格銷售“經(jīng)濟(jì)適用房”，牟取不當(dāng)暴利；
要么本該低收入群體享有的補(bǔ)貼被錯(cuò)誤地投向富人。

　　在城市土地國家所有制的中國，政府更要小心呵護(hù)幼稚的房地產(chǎn)市場，不過分行政干預(yù)，要“無為”；
而對于市場機(jī)制力所不能及的領(lǐng)域，政府又要“有為”。如，政府可以為低收入階層制定優(yōu)惠的房地產(chǎn)交易稅收政策，或者采取有條件退稅政策。再如，營造適宜低收入階層居住的大型社區(qū)，通過增加滿足一般居住要求的、中低價(jià)住宅的有效供給，以市場手段拉開與高價(jià)住宅的價(jià)格差距。此外，貨幣化補(bǔ)貼或者住房券等方式也是解決低收入者居住問題的有效之道。低收入者可憑券購買住宅，并能夠分享不動(dòng)產(chǎn)增值，不存在產(chǎn)權(quán)流動(dòng)性方面的限制。

　　只要政府不亂伸出“看得見的手”，市場這只“看不見的手”會(huì)替低收入者找到一個(gè)相對合理的房價(jià)或房租。取消“經(jīng)濟(jì)適用房”，恰恰是要低收入階層居住得更合適、更適用，進(jìn)而更經(jīng)濟(jì)。

　　5?此建筑非彼建筑

　　現(xiàn)代健康住宅已不再僅僅是棲身之所，從居住空間、空氣、聲、光、熱、水、綠化等硬件環(huán)境因素，到社區(qū)、人文等軟件環(huán)境因素，都遠(yuǎn)非傳統(tǒng)住宅所能比擬。人們在爭論房地產(chǎn)泡沫的同時(shí)，卻忽略了建筑本身的技術(shù)進(jìn)步與創(chuàng)新。住宅不升級，消費(fèi)者不買賬；
升級了的住宅不漲價(jià)，就意味著降價(jià)。居住環(huán)境的健康性與社會(huì)環(huán)境的健康性，最終都要反映到房產(chǎn)價(jià)格上。同樣的地段，由于有效投資不同，建筑品質(zhì)就不一樣。物有所值，不單指地塊，還包含與之匹配的地上建筑。昔日居住生活的奢侈品，如今有的已成為必需品。不能簡單地拿現(xiàn)代住宅與傳統(tǒng)住宅相比較，要看價(jià)格，更要看性價(jià)比。如果房產(chǎn)價(jià)格的增長并未導(dǎo)致性價(jià)比的降低，我們就不能輕言房地產(chǎn)泡沫。

　　6　房地產(chǎn)正在成為中國的“硬通貨”

　　中國房地產(chǎn)正在成為“硬通貨”，并作為保值手段與財(cái)富標(biāo)志。一個(gè)中長期穩(wěn)步增長的房地產(chǎn)市場將有利于消化金融泡沫、緩解金融危機(jī)。土地資本賦予建筑物及其所占空間特殊的表現(xiàn)形式。由于不動(dòng)產(chǎn)的不可復(fù)制性，經(jīng)濟(jì)增長與通貨膨脹會(huì)逐步或階段地作用到不動(dòng)產(chǎn)市場上，推動(dòng)價(jià)格中長期走高。房地產(chǎn)價(jià)格高，換一個(gè)角度看，是不是可以說，“貨幣相對價(jià)格”低。經(jīng)濟(jì)高速增長與體制轉(zhuǎn)軌階段，幣值被稀釋、通貨逐步膨脹的同時(shí)，房地產(chǎn)則處于相對保值或升值狀態(tài)。具有良好收益性與穩(wěn)定性的房地產(chǎn)投資理所當(dāng)然地充當(dāng)居民個(gè)人投資組合中的重要品種。

　　計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的中國長期實(shí)施的土地行政劃撥、單位福利分配住房制度，直接導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期土地產(chǎn)權(quán)界定不清、保護(hù)不力，掠奪性使用土地資源。如同水資源一樣，由于政府實(shí)施低價(jià)用水政策，水資源極度匱乏的城市卻存在大量浪費(fèi)水的現(xiàn)象，節(jié)水用具難以推廣。毫無疑問，對于原來近乎免費(fèi)的公共資源，在初期產(chǎn)權(quán)界定及市場價(jià)格尋找過程中，基本上是以漲價(jià)為主。房地產(chǎn)市場也是如此，高地價(jià)、高房價(jià)對抑止掠奪性使用土地資源十分有效。

　　中國房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，還有一個(gè)不可忽略的推動(dòng)因素，即審美的要求。城市中大量堪稱視覺污染的建筑與其占有的黃金地段極不相稱。低品質(zhì)的房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)不了高品質(zhì)的地產(chǎn)的價(jià)值，市場機(jī)制會(huì)形成修復(fù)“木桶短板”的需求，即拆除或改造視覺意義上的劣質(zhì)建筑，盡管它的工程質(zhì)量完全達(dá)標(biāo)。中國十年前的建筑，如今有的已是“建筑垃圾”。不遠(yuǎn)的將來，拆遷或改造未到使用期限的丑陋建筑，如同勸說一個(gè)不想整容的人去整容一樣難。因?yàn)樵谝粋�(gè)尊重人權(quán)、保護(hù)產(chǎn)權(quán)的社會(huì)幾乎很難進(jìn)行傳統(tǒng)方式的拆遷。一對一談判帶來交易費(fèi)用升高，“釘子戶”有權(quán)漫天要價(jià)或拒絕交易(注意！經(jīng)濟(jì)意義的“釘子戶”沒有貶義，公平的交易來自雙方自愿，作為賣方抬高售價(jià)天經(jīng)地義)�？磥�，政府把“整容”的精力用于“優(yōu)生”更為必要。

　　(本文作者為北京某房地產(chǎn)集團(tuán)博士，南方周末)

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