“不退房”的法與理
發(fā)布時(shí)間:2020-04-11 來源: 散文精選 點(diǎn)擊:
理解契約與嚴(yán)格執(zhí)行契約完全不同,理解只需要起碼的理性與教育,嚴(yán)格執(zhí)行則需要市場與法治環(huán)境的長期熏陶。 萬科在長三角杭州、上海、南京等地的公開、大幅度的降價(jià)行為,受到兩方面夾擊,一是老客戶不滿意,形成退房潮。在杭州,激動(dòng)的客戶砸了萬科售樓處;二是一些房地產(chǎn)開發(fā)商不滿意,表示萬科這條鯰魚破壞規(guī)則。
萬科受到許多希望房價(jià)繼續(xù)下降的待購者的支持。許多網(wǎng)友表示,退房者沒有起碼的契約精神,而一些開發(fā)商對萬科的指責(zé),被這些網(wǎng)友指責(zé)為開發(fā)商的陰謀。萬科則旗幟鮮明,聲稱對于沒有法律、合同依據(jù)的補(bǔ)償、退房要求,作為一家上市公司,萬科將本著契約原則辦事,不可能接受合同范圍之外的要求。
萬科在長三角地區(qū)的降價(jià)已經(jīng)演變成為一個(gè)社會(huì)事件,房地產(chǎn)波動(dòng)可能對社會(huì)產(chǎn)生的影響開始顯現(xiàn)。在企業(yè)策略選擇與社會(huì)個(gè)體在市場交易行為的利益沖突中,如何正確地理解契約,理解契約精神變得特別重要。
就萬科退房事件而言,各方必須遵守一個(gè)前提。房地產(chǎn)企業(yè)與購房者都應(yīng)守法,只要正式簽訂的契約,并且契約沒有故意隱瞞等顯失公平的條款,雙方必須遵守。雙方協(xié)商不成,可以訴諸法律。
萬科并沒有違法。雖然萬科早在2007年就承諾,自2007年6月13日起,上海萬科所有項(xiàng)目銷售現(xiàn)場都踐行“陽光宣言”,設(shè)定了“客戶冷靜期”,首創(chuàng)“3天無理由退訂”。但此處所指的“無理由退訂”指的只是無理由退還定金,而不是指購房合同簽訂之后,因此萬科在法理上站得住腳。
萬科行為雖然不違法,但此舉虧欠老客戶,對信譽(yù)有損,于情于理不合。
8月初,王石表示“萬科不會(huì)依賴降價(jià)來贏得客戶和市場”,萬科執(zhí)行副總裁肖莉宣稱“我們不會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)”,但20天不到就發(fā)生了180度逆轉(zhuǎn)。老牌房地產(chǎn)商萬科理應(yīng)考慮到如此降價(jià)會(huì)給老業(yè)主帶來損失,而萬科一聲不吭,降價(jià)之前仍然高價(jià)出售,明顯是想把成本轉(zhuǎn)嫁給客戶。
契約在購萬科住房者與萬科之間發(fā)生,嚴(yán)格來說,只有利益關(guān)聯(lián)方才是契約的主體,其他人的意見僅供參考,旁人無從置喙,因?yàn)檫@些人的利益并不牽涉其中。無利益關(guān)聯(lián)者的意見,除了法律授權(quán)機(jī)構(gòu),不能成為判決契約合理與否的依據(jù)。
由于萬科降價(jià),導(dǎo)致原業(yè)主有巨大財(cái)產(chǎn)損失,此時(shí),萬科有必要盡到告知義務(wù)。房地產(chǎn)屬于大宗消費(fèi)品,消費(fèi)者往往傾一生積蓄購得一房,因此,房價(jià)的漲落直接影響到購房者長期生活品質(zhì)。房價(jià)被人為控制,大幅波動(dòng),或者轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),是大部分消費(fèi)者無法承受的經(jīng)濟(jì)壓力。25%左右的降幅,與首付持平,已經(jīng)超過消費(fèi)者的忍耐力。隱性的受損者包括那些正在還按揭貸款的人,因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格下降,他們的支出增加,而收益減少。
許多人往往以李嘉誠在東南亞金融危機(jī)時(shí)拒絕補(bǔ)償房價(jià)差價(jià)為理由,但這與萬科的情況有所區(qū)別,因?yàn)槿f科是主動(dòng)降價(jià),試圖求得先機(jī),成為房地產(chǎn)行業(yè)的并購者,而東南亞金融危機(jī)時(shí),則是外部環(huán)境突然逆轉(zhuǎn),屬于不可抗力。
萬科此前一直悄悄降價(jià),奉行“打槍的不要”的低調(diào)原則,現(xiàn)在轉(zhuǎn)而大張旗鼓,無非想給競爭對手強(qiáng)大的壓力,希望市場加快轉(zhuǎn)變,加快并購過程,以免萬科率先降價(jià)在堅(jiān)挺的房價(jià)面前,成為實(shí)際的虧損。
消費(fèi)者的過激行為,只是對自己所受經(jīng)濟(jì)損失的不滿。他們知道自己得尊重契約,即使最后訴諸法律,也只是想找出契約中的漏洞,比如無理由退房的適用時(shí)段,等等。但理解契約與嚴(yán)格執(zhí)行契約完全不同,理解只需要起碼的理性與教育,嚴(yán)格執(zhí)行則需要市場與法治環(huán)境的長期熏陶,從這方面來說,中國的企業(yè)與消費(fèi)者都有非常漫長的路要走。
風(fēng)險(xiǎn)從來不是某一方的專利,當(dāng)消費(fèi)者的利益受到大面積侵害時(shí),一定會(huì)影響市場基礎(chǔ);責(zé)權(quán)利是對等的,當(dāng)消費(fèi)者沒有獲得充足的權(quán)利時(shí),他們的責(zé)任感通常很差,當(dāng)企業(yè)常常面臨不確定的經(jīng)商環(huán)境,它們很難形成長期的責(zé)任與義務(wù)意識(shí),而轉(zhuǎn)向投機(jī)與實(shí)用哲學(xué)。
在健康、正常的市場中,一樁交易各取所需,雙方共贏。生產(chǎn)者提供合格產(chǎn)品,消費(fèi)者支付價(jià)款,雙方既有責(zé)任,也有義務(wù)、權(quán)利。這里,離不開最后的仲裁者――公平的法律。
相關(guān)熱詞搜索:退房 “不退房”的法與理 不退房的法與理 房地產(chǎn) 租房退房房東不退押金
熱點(diǎn)文章閱讀