我們似乎理解了為什么住房沒有成為德國社會壓倒一切的全民話題，雖然擁有自己的住房在德國也不是一件輕而易舉的事情 　　 　　據(jù)德國住房和不動產(chǎn)企業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì)，德國西部目前的住房供給還小于需求。隨著家庭規(guī)模的縮小，家庭的數(shù)目在20年內(nèi)還將呈現(xiàn)增長的趨勢，人均居住面積將在25年內(nèi)增長到56平方米。與住房相關(guān)的銀行貸款利率也已經(jīng)跌倒了近10年來的最低水平，10年期貸款利率只有1995年的一半。英國皇家特許測量師學(xué)會在一份報(bào)告中比較了17個(gè)歐洲國家的房地產(chǎn)市場后得出結(jié)論：唯有德國的房地產(chǎn)價(jià)格還有較大的上升潛力。
　　如果以德國44%的家庭住房自有率和家庭平均歲入32000歐元（均為德國聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局2003年資料）以及德國普通住宅每平方米均價(jià)在1000至1500歐元（以首都柏林為例）為參照系，那么我們有限的中國經(jīng)驗(yàn)無論如何也無法解釋德國房地產(chǎn)市場不振的事實(shí)：就是只為富人蓋房也應(yīng)該賺個(gè)盆滿缽滿了吧？德國人怎么就不搶著買房呢？
　　不妨設(shè)想一下，一對新組成家庭的德國年輕人A夫婦如果想解決住房問題，會有幾種選擇。
　　第一種情況是，A夫婦可能還沒有太多的積蓄，無力申請貸款購置自有住房（德國銀行只提供70%至80%的房屋貸款額度），所以先考慮租房。因?yàn)榈聡�政府針對低收入群體有著各種補(bǔ)貼和社會福利住房政策。德國目前聯(lián)邦、州和地方手中擁有公房近300萬套，這在很大程度上也平抑了市場房租水平的上揚(yáng)。
　　而且德國有一系列的法律如《刑法》、《經(jīng)濟(jì)刑法》、《房屋租賃法》等禁止房主漫天要價(jià)�，F(xiàn)代社會日益增強(qiáng)的流動性讓德國年輕人更傾向于租房而不是購房或建房。德國人開始購房或建房時(shí)的平均年齡為42歲，這在歐美發(fā)達(dá)國家也是罕見的――作為對照：英國人平均25歲就成為房主。
　　A夫婦在有了一定的積蓄之后，自然也會像其他德國人一樣渴望擁有“自己的四堵墻”（德語中借指“自有的住房”），這是第二種情況。于是他們又有兩種選擇：自己建房或者購房。自己建房對于中國城市居民來說無異于海市蜃樓，但在過去的幾十年內(nèi)，卻是德國人在二戰(zhàn)的廢墟上重建家園的重要方式。德國在過去的幾十年間按收入為自己建房和購房者提供補(bǔ)貼：新房可以在8年內(nèi)最多獲得2萬歐元左右補(bǔ)貼，購買舊房最多補(bǔ)貼1萬歐元。2004年德國住房的基本價(jià)格是，聯(lián)體別墅類的住房價(jià)格相當(dāng)于13年的人均收入，或者A夫婦6.5年的共同收入。這個(gè)比例只相當(dāng)于20年前的三分之二。
　　德國的房地產(chǎn)市場是其總體“社會市場經(jīng)濟(jì)”的一部分，是社會福祉的目的和市場經(jīng)濟(jì)的原則互相制約的產(chǎn)物，國家通過法律進(jìn)行的調(diào)控?zé)o處不在。
　　除了法制健全和福利傳統(tǒng)的積極因素之外，德國近些年來經(jīng)濟(jì)不景氣，失業(yè)率高居不下――失業(yè)人口已經(jīng)突破了5百萬大關(guān)，顯然也影響了人們對于建房或購房等長遠(yuǎn)規(guī)劃的信心。再者德國人口長期發(fā)展總體下降的趨勢，也使得長期投資者異常謹(jǐn)慎。
　　(作者為留德博士)

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