狼真的來了!國內(nèi)房地產(chǎn)市場猶如沸騰的火鍋，這一切都源于中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列組合拳。 　　這些政策在市場中引發(fā)了波動，造成了不小的恐慌心理，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“這次是玩真的了。”讓市場疑惑的是：為何這次調(diào)控力度這樣大?中央調(diào)控房地產(chǎn)的意圖到底是什么?這會對中國經(jīng)濟(jì)造成什么影響?
　　“房地產(chǎn)新政出臺是意料中的事，只是遲早的區(qū)別。近半年來，房價過快上漲對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生了巨大的壓力，更重要的是，社會對高房價已經(jīng)不堪忍受。人人都在談房價，人人都在抱怨房價高。遏制房價過快上漲再不能等了�！敝袊�社科院金融所易憲容研究員表示。
　　
　　土地壟斷是根源
　　
　　在中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所曹建海研究員看來，中國房價不斷上漲的根本動力在于過快的城市化進(jìn)程以及管控的土地制度，幾億人進(jìn)城，需要住房子，歷史上沒有過，沒有經(jīng)驗(yàn)可供借鑒�！皣�(yán)格的耕地政策限制了城市的擴(kuò)張，農(nóng)民進(jìn)城，土地不進(jìn)城，城市用地緊缺，價格自然高漲。目前商品房只能建立在國有土地上，城市集體土地建房不能出售，這一部分土地不能形成有效供給�！�
　　土地供給受限是房價飛漲的根本原因。住房需求增長確實(shí)很快，但是汽車市場這幾年增長的速度也可與之媲美，為什么車價不但沒有飛漲反有下降?為什么汽車制造商面對高漲的購車需求不囤積居奇，不炒高賣高?要知道，汽車廠商的數(shù)量要遠(yuǎn)少于房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量，他們更有條件聯(lián)合起來對付消費(fèi)者。生產(chǎn)汽車的一切資源幾乎都沒有人為的限制，所以雖然汽車制造商的牌照遠(yuǎn)比房地產(chǎn)執(zhí)照商的牌照難拿，汽車市場的供給仍然有保障。但是，生產(chǎn)房子的重要資源――土地為政府壟斷，供給受到人為的限制，所以表面看，房地產(chǎn)市場是一個高度競爭的市場(開發(fā)商數(shù)量為數(shù)眾多，任一開發(fā)商的市場份額都是很少的，最大的開發(fā)商萬科的市場占有率不到3％)，但由于土地只有一個賣家，“中國實(shí)際上只有一家房地產(chǎn)開發(fā)商，那就是政府，各房地產(chǎn)公司都是它的分支機(jī)構(gòu)�！�
　　中國目前土地改革的“天花板”是土地公有制度。2004年修訂的《土地管理法》規(guī)定，“城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有�！�
　　這一規(guī)定來源于其上位法――1982年修訂后的《憲法》。少有人知的是，中華人民共和國成立之后，從1949年10月1日到1981年，中國在法理和法律上仍然保留了土地私有制――1953年的《憲法》制訂及1975年、1978年的兩次《憲法》修改，都沒有觸及取消土地私有制的問題。
　　雖然通過農(nóng)村土改運(yùn)動和城市的“社會主義改造”運(yùn)動，事實(shí)上剝奪了很多土地私有產(chǎn)權(quán)，但當(dāng)時的《憲法》以及城市的現(xiàn)狀，并未完全取消土地私有制。直到1982年，《憲法》修訂才明確規(guī)定：城市土地屬于國家所有，農(nóng)村土地、宅基地和自留地等屬于集體所有。
　　“1982年中國的城市土地國有化，并未逐戶通知業(yè)主，更未辦理任何征購、征用手續(xù)，只在修憲時在憲法中加了一句話，于是一夜之間，中國城市的私人土地所有權(quán)就被收歸國有�！敝袊�政法大學(xué)法與經(jīng)濟(jì)研究中心主任劉紀(jì)鵬表示，從土地私有制到土地國有或集體所有制，這個過程中，國家或集體是沒有投入的，即土地不是國家或集體向全國老百姓購買的，那時也沒有那么多錢。而是在這些運(yùn)動中，經(jīng)過動員、說服，一步一步變成國有或集體所有。國家和集體是沒有投入一分錢的。這次所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，雙方是不平等的關(guān)系。 　不過，從中國的政治形勢來看，在未來相當(dāng)長時間內(nèi)，恐怕都不要寄望土地公有制從法理上被改變。土地私有化在很長時間內(nèi)是不現(xiàn)實(shí)的。只能在土地公有制度的約束之下。尋找土地制度改革的空間。
　　“從根本上來說，在不考慮土地私有化這一根本改革的前提下，土地制度層面的改革無非涉及兩類核心問題：一是以法律形式確定土地資源有效配置的規(guī)則，二是在土地資源配置中的權(quán)力尊重和利益平衡。”曹建海認(rèn)為應(yīng)該改變畫地為牢的耕地紅線制度，農(nóng)民進(jìn)城，土地也要進(jìn)城；放開小產(chǎn)權(quán)房，允許農(nóng)民集體土地直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而不需要經(jīng)過國有化的中間環(huán)節(jié)；允許單位自建房，允許個人自建房，允許集體集資建房，房地產(chǎn)市場向所有人敞開。
　　劉紀(jì)鵬認(rèn)為土地與地方政府之間一直是“血肉相連”的，沒有從土地轉(zhuǎn)讓中獲得的天量收入，中國絕大多數(shù)地方政府將舉步維艱。正是這樣的利益糾結(jié)造成中國的房價異常堅挺，想讓地方政府放棄土地財政，猶如虎口奪食�！罢�府手上沒有了土地，不能通過賣地掙錢，就會盡量使用稅收的方式去找錢。關(guān)鍵問題是，敢不敢限制政府的權(quán)力，同時給予城市政府以土地征稅的權(quán)力�！�
　　事實(shí)上，地方政府也看到了這點(diǎn)，無論是上海的保有環(huán)節(jié)增值稅還是重慶的高檔房地產(chǎn)的特別消費(fèi)稅，都是出于在土地財政走到盡頭前盡快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。在城市建設(shè)初期，主要靠賣地來獲得財政收入；當(dāng)城市發(fā)展到一定階段，人們手上開始持有大量住宅后，就開始靠類似于物業(yè)稅一類的稅收來獲得收益�，F(xiàn)在北京、上海、重慶等一線城市已經(jīng)處于轉(zhuǎn)化期了。 劉紀(jì)鵬介紹。在1998年停止住房實(shí)物分配之前，1985-1997年13年間中國住宅市場竣工35.16億平方米，而從1998年后即以年均6億～7億平方米的速度增長，2009年更以月均24％的速度增加。一線城市樓盤建設(shè)讓海外人士感嘆“中國速度”，北京的地圖現(xiàn)在一周更新一次都嫌長，由此可見中國城市建筑住宅保有量的驚人。如此大的房地產(chǎn)資產(chǎn)存量其實(shí)就是巨額的財富，剩下的只是如何得到的問題。
　　
　　調(diào)結(jié)構(gòu)的重音符
　　
　　2010年是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整元年，打擊地產(chǎn)，實(shí)際上就是中國調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的開始。
　　“房地產(chǎn)并不是一個技術(shù)領(lǐng)先或?qū)�技術(shù)進(jìn)步有明顯推動的行業(yè)。它的過快過猛的發(fā)展，只會增加更多的高耗能產(chǎn)品需求�！币讘椚荼硎荆�一味地保房地產(chǎn)，只會延緩整個經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整過程，會錯失結(jié)構(gòu)調(diào)整的良機(jī)。
　　在曹建海的眼中，高房價的危害，使得房地產(chǎn)業(yè)不僅不能成為拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的最主要動力，而且將成為中國經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)的最大障礙。
　　實(shí)際上，房地產(chǎn)從自身屬性和特點(diǎn)來看，并不適合扮演國民經(jīng)濟(jì)直接命脈的角色。一個大國的經(jīng)濟(jì)肯定不能靠房地產(chǎn)來維持長遠(yuǎn)的發(fā)展。在“保增長”的巨大壓力下，發(fā)展房地產(chǎn)就成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的一條捷徑。于是，房地產(chǎn)業(yè)就成了國民經(jīng)濟(jì)賴以支撐、須臾難離的“命脈”――這是中國當(dāng)下的事實(shí)，也恰恰是中國經(jīng)濟(jì)的悲哀。
　　“高房價的暴利機(jī)制；嚴(yán)重打壓了普通居民的收入增長空間。絕大多數(shù)居民根本沒有可支付的消費(fèi)能力。而由于國內(nèi)消費(fèi)被高度壓制和阻塞，大規(guī)模投資推動下的產(chǎn)能過剩問題會更加突出�！辈芙ê１硎荆�整個社會財富呈現(xiàn)向土地房產(chǎn)集中的局面，加速了社會階層的分化。如果任由房地產(chǎn)業(yè)這樣畸形發(fā)展的話很可能會導(dǎo)致嚴(yán)重的社會危機(jī)。“房地產(chǎn)業(yè)為地方政府和官員、開發(fā)商營造了一個看似取之不盡、用之不蝸的滾滾財源。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為核心的利益機(jī)制下，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒樓機(jī)構(gòu)和個人，甚至商業(yè)銀行，形成了極度強(qiáng)勢的壟斷房屋流通環(huán)節(jié)的利益鏈�！�
　　中國顯然不能在“地產(chǎn)幻影”中沉睡太久，其實(shí)，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)的“鴉片”式效果，中國高層從來就不乏警覺者。
　　2002年底，朱?基總理離任前重提“恐高癥”，強(qiáng)調(diào)在大好形勢下一定要看到問題，不要被沖昏頭腦。他認(rèn)為，樓市經(jīng)濟(jì)是靠不住的，“現(xiàn)在投資的增長60％靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的推動能力很大，建筑材料工業(yè)、鋼鐵工業(yè)都上去了，但將來如果沒有這樣的拉動力怎么辦?難以為繼啊!”他又說，“這個房地產(chǎn)，特別是高級房地產(chǎn)，尤其是在大城市的高檔房地產(chǎn)能不能保證賣掉呢?你不能把這個風(fēng)險都加在銀行身上，我只是提出一個預(yù)測，也不是警告，要小心一點(diǎn)�！�
　　在目前高房價的背景下，再細(xì)細(xì)品味這段文字，或許能引起人們的某些反思。房地產(chǎn)也許可以在全民共識之下成為中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個最佳出口。

相關(guān)熱詞搜索：死結(jié) 調(diào)控 土地 土地國有制 地產(chǎn)調(diào)控死結(jié) 土地國有制 土地公有制