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【中國樓市隱現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)】中國樓市

發(fā)布時(shí)間:2020-03-16 來源: 散文精選 點(diǎn)擊:

  2007年對(duì)中國房地產(chǎn)界沖擊力最大的事件,當(dāng)屬深圳、廣州等地都出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌,打破了近年來中國房?jī)r(jià)“只漲不落”的神話;繼知名中介企業(yè)“中天置業(yè)”負(fù)責(zé)人卷款出逃一夜坍塌、長(zhǎng)河地產(chǎn)宣布關(guān)鋪之后,金地置業(yè)、招商置業(yè)等中介也相繼傳出“門店調(diào)整”傳聞;在土地出讓市場(chǎng),深圳市政府2007年12月推出的6塊居住用地,竟然罕見地全部流拍。這些現(xiàn)象的出現(xiàn),是否意味著虛高的房?jī)r(jià)有下降的可能?考慮到市場(chǎng)因素和各種可能實(shí)施的政策因素,中國樓市是否出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)呢?
  
  拐點(diǎn)還是反轉(zhuǎn)?
  
  近來,關(guān)于“樓市拐點(diǎn)”的文章和觀點(diǎn)已然很多,這嚴(yán)重打擊了各大中城市樓市交易頻繁、價(jià)格不斷上揚(yáng)的狂熱氛圍。地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒樓機(jī)構(gòu)和個(gè)人,甚至一些商業(yè)銀行等,作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的重要環(huán)節(jié),當(dāng)然要竭盡全力撲滅“拐點(diǎn)”論。為給自己打氣和鼓動(dòng)民眾,他們甚至言不由衷地聲稱,房?jī)r(jià)還將大漲20多年。
  不過,來自房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部的聲音,讓房地產(chǎn)這個(gè)絲絲入扣的利益鏈條,開始出現(xiàn)了松動(dòng)甚至破裂的跡象。2007年12月13日萬科董事長(zhǎng)王石拋出的樓市“拐點(diǎn)論”,震動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。針對(duì)10月以來,廣州、深圳城市的樓市普遍遇冷,新建商品房的銷售量下降嚴(yán)重,王石認(rèn)為深圳、廣州的樓市確實(shí)出現(xiàn)了拐點(diǎn),并且萬科公司在廣州和深圳等地的樓盤已經(jīng)在打折降價(jià)銷售。王石在隨后作客中央電視臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》時(shí)說:“房?jī)r(jià)這樣的上漲,已經(jīng)上漲到中產(chǎn)階層,就是年收入在6萬~20萬元這樣一個(gè)階層,他們已經(jīng)感覺到買房子非常吃力的時(shí)候,這個(gè)房市快要出問題了。所以在現(xiàn)在瘋漲的情況下’再不抑制是一定會(huì)出問題的!蓖跏ㄗh人們?nèi)哪陜?nèi)不要買房。地產(chǎn)股次日因王石的這番表述而重挫。
  中國樓市抑或如王石特指的珠三角樓市,是不是真的出現(xiàn)了拐點(diǎn)?研究這個(gè)問題,首先要搞清楚何謂拐點(diǎn)。根據(jù)一般字義,“拐點(diǎn)”就是改變運(yùn)行方向的起點(diǎn)。數(shù)學(xué)上對(duì)拐點(diǎn)的解釋是精準(zhǔn)的。樊映川在《高等數(shù)學(xué)講義》中這樣定義拐點(diǎn):“設(shè)函數(shù)f(x)在區(qū)間(a,b)內(nèi)各點(diǎn)處具有導(dǎo)數(shù)或其導(dǎo)數(shù)為無窮大,則稱曲線y=f(x)上的向上凹與向下凹部分的分界點(diǎn)為這曲線的拐點(diǎn)!备鶕(jù)這個(gè)理解,近年來全國各大中城市房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)是一直在上漲,但上漲的速度時(shí)高時(shí)低。當(dāng)漲幅連續(xù)上升時(shí),房?jī)r(jià)曲線就是一個(gè)向上凹的函數(shù),出現(xiàn)漲幅變緩就出現(xiàn)拐點(diǎn);或者漲幅變緩又轉(zhuǎn)而增大時(shí)也出現(xiàn)拐點(diǎn);或者漲幅由遞減到遞增的交界點(diǎn)。由此,近年來我國城市房?jī)r(jià)雖然持續(xù)上漲,但漲幅一直在波動(dòng)之中,因此實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)過許多個(gè)拐點(diǎn)。
  
  把上述定義對(duì)照“房?jī)r(jià)下跌”、“樓市雪崩”的提法,顯然存在著本質(zhì)上的差別。從字面意義上看,“房?jī)r(jià)下跌”、“樓市雪崩”等說法,反映在房?jī)r(jià)曲線上,更像是函數(shù)上的“極點(diǎn)”概念,屬于房?jī)r(jià)走勢(shì)的反轉(zhuǎn)或逆轉(zhuǎn)現(xiàn)象。
  必須強(qiáng)調(diào)的是,判斷一個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì),需要在一定的考察期內(nèi),提供可以精確到月、周、日,連續(xù)不斷的房屋成交價(jià)格和數(shù)量數(shù)據(jù)。從這個(gè)意義上說,月度房?jī)r(jià)環(huán)比較之年度同比,更能準(zhǔn)確地體現(xiàn)房?jī)r(jià)的變化;或者說,越是精準(zhǔn)到短期的計(jì)量,越能準(zhǔn)確地反映住房?jī)r(jià)格的真實(shí)變化。
  為什么年度價(jià)格的變化不能客觀地反應(yīng)房?jī)r(jià)走勢(shì)?原因有兩條:一是新開盤房屋在不同年度存在空間錯(cuò)位。由于比較的是不同房屋的價(jià)格,缺少真實(shí)的可比性。二是年度比較適用于相對(duì)平穩(wěn)變化的指標(biāo),不適用于波動(dòng)劇烈的指標(biāo)。例如物價(jià)變動(dòng)、GDP增長(zhǎng)等,多用年度變化進(jìn)行衡量。波動(dòng)劇烈的指標(biāo)如股價(jià)指數(shù),盡管較之前幾個(gè)月,已經(jīng)出現(xiàn)了較大幅度的回落,但與去年同期相比,仍有接近100%的增長(zhǎng)。
  現(xiàn)實(shí)中統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)存在諸多問題。例如,2007年12月25日,國家發(fā)改委公布11月份36個(gè)大中城市商品房集中成交均價(jià),其中廣州市房?jī)r(jià)漲幅比上月上漲12.27%,位居36個(gè)大中城市之首,成交均價(jià)達(dá)到了16367元/平方米。然而,廣州市國土房管局此前披露的2007年11月份樓市成交數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)月廣州房?jī)r(jià)猛降千元,降幅近10%;同時(shí),成交量大幅萎縮,同比下降了41.1%。值得注意的是,無論是國家統(tǒng)計(jì)局還是地方政府的統(tǒng)計(jì),兩個(gè)系統(tǒng)的原始數(shù)據(jù)都來自房地產(chǎn)開發(fā)商的直報(bào),與實(shí)際的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù),均存在著相當(dāng)大的差距。
  因此,要正確地統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì),需要確保房?jī)r(jià)比較是建立在可比房屋基礎(chǔ)上,避免出現(xiàn)時(shí)間和空間的全面錯(cuò)位;另一方面,不僅應(yīng)當(dāng)統(tǒng)計(jì)新房(含現(xiàn)房和期房)的銷售價(jià)格和成交量,還應(yīng)該統(tǒng)計(jì)二手房的交易價(jià)格和成交量i此外,應(yīng)采用可以精確到月的成交價(jià)格和數(shù)量,通過較長(zhǎng)時(shí)期的趨勢(shì)觀察,分析房?jī)r(jià)變動(dòng)的“拐點(diǎn)”甚至“反轉(zhuǎn)”態(tài)勢(shì)。
  
  中介倒閉預(yù)示投機(jī)的末路
  
  2007年的冬天,對(duì)于國內(nèi)的房地產(chǎn)中介企業(yè)而言,是一個(gè)嚴(yán)酷的冷冬。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù),11月北京市2000多家房產(chǎn)中介中,二手房(存量房)月簽約數(shù)在一套及以上的僅為31家,絕大多數(shù)房產(chǎn)中介出售業(yè)務(wù)量為零。除了45家可發(fā)布套數(shù)大于或等于1外,其它的連發(fā)布套數(shù)都為零。由于二手房交易是大多數(shù)房產(chǎn)中介的主要收入來源,去年以來過度擴(kuò)張的房地產(chǎn)中介業(yè)目前普遍陷入經(jīng)營困境。從一線城市到二線城市,都只顯示出寥寥無幾的月成交量。在擁有“特區(qū)速度”的深圳房市,房地產(chǎn)中介的命運(yùn)更為慘烈。繼名中介企業(yè)“中天置業(yè)”負(fù)責(zé)人卷款出逃導(dǎo)致一夜坍塌的惡性事件后,長(zhǎng)河地產(chǎn)直接宣布關(guān)鋪,擁有雄厚背景和實(shí)力的金地置業(yè)、招商置業(yè)等中介也相繼傳出“門店調(diào)整”傳聞等,引起人們對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的普遍擔(dān)憂和關(guān)注。
  隨著住房市場(chǎng)化改革的逐步推進(jìn),房產(chǎn)中介市場(chǎng)也迅猛擴(kuò)大。目前,約50%的新建商品房銷售,和近90%的二手房買賣,是通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)中介為建立和完善社會(huì)服務(wù)體系、保護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)、方便群眾生活等,發(fā)揮了積極的作用。
  然而,房地產(chǎn)中介組織在發(fā)展中也暴露出不少問題。主要表現(xiàn)為:一是制造虛假信息騙取訂金和服務(wù)費(fèi)。由于缺乏必要的監(jiān)管,很多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的收入來源,主要以制造虛假和不實(shí)信息為手段,達(dá)到騙取訂金和中介服務(wù)費(fèi)的目的,甚至有的中介機(jī)構(gòu)勾結(jié)賣方欺騙買方騙取傭金和訂金。二是吃差價(jià)。不少中介機(jī)構(gòu)以“包銷”的名義,隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易,獲取傭金以外的報(bào)酬,也就是所謂的“賺差價(jià)”。三是挪用客戶資金。中介公司從合同簽訂到國土房管部門登記生效,通常有1-6月的時(shí)滯。由于沒有嚴(yán)格的法律限制,導(dǎo)致大量中介公司肆意挪用客戶房款,用于炒房、炒股、開設(shè)門店等。既損害了消費(fèi)者的利益,擾亂了正常的市場(chǎng)秩序,同時(shí)也容易埋下金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。深圳中天置業(yè)公司董事長(zhǎng)攜款出逃一例,就是形象的說明。四是炒房和哄抬房?jī)r(jià)。中介的作用是強(qiáng)化了房屋的流動(dòng)性和 變現(xiàn)性。這個(gè)作用在房?jī)r(jià)上漲、投機(jī)盛行時(shí)更加明顯。在一些大城市,許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與開發(fā)商“唱雙簧”,通過勾結(jié)活動(dòng)助推房?jī)r(jià)。一些房產(chǎn)中介通過非正常手段控制房源、制造市場(chǎng)緊張局面抬升房?jī)r(jià),“炒號(hào)”、“囤房”、“茶水費(fèi)”(行話)成為房地產(chǎn)中介行業(yè)重要的牟利手段。
  可以說,除了必要的、合法的附加值服務(wù)之外,支持當(dāng)前中介行業(yè)增長(zhǎng)的主要收入來源,是中介機(jī)構(gòu)不合理地通過加價(jià)、騙取等手段轉(zhuǎn)移社會(huì)財(cái)富。從這個(gè)意義上說,房地產(chǎn)中介的大量出現(xiàn),事實(shí)上已成為房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要“推手”。
  現(xiàn)在,由于二手房市場(chǎng)缺乏成交量,致使這種以“寄生”方式存身的中介機(jī)構(gòu)大量破產(chǎn)、倒閉。這將從根本上摧毀住房投機(jī)者繼續(xù)炒房牟利的信心,促使住房從“囤積”轉(zhuǎn)向消費(fèi)?紤]到當(dāng)前各地商品房?jī)r(jià)都有大約3~5倍的虛高,真正的消費(fèi)者根本買不起房,在投機(jī)市場(chǎng)趨于冷落的市場(chǎng)氣氛下,房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)客要想把手中的房屋轉(zhuǎn)向消費(fèi),只有降低價(jià)格一條路了。這或?qū)⒁鸶髦饕鞘蟹績(jī)r(jià)的整體性崩盤。
  
  民生導(dǎo)向的現(xiàn)實(shí)要求
  
  當(dāng)前,由于地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒樓機(jī)構(gòu)(含中介)和個(gè)人等對(duì)房地產(chǎn)流通的操控,并因此獲得暴利,而商業(yè)銀行的深層介入,更為房?jī)r(jià)高漲提供了充裕的資金保證,由此,全國各大中城市的房?jī)r(jià),已如脫韁野馬,完全處于失控狀態(tài)。無論是房?jī)r(jià)一居民家庭收入比、房?jī)r(jià)一年租金比等,都出現(xiàn)了嚴(yán)重的脫離實(shí)際的情況,房?jī)r(jià)泡沫異常嚴(yán)重。由于相關(guān)政策的失誤,導(dǎo)致房地產(chǎn)商和炒樓者借種種手段牟取暴利,前者甚至壟斷了國內(nèi)富豪榜的前幾位;而廣大的城鎮(zhèn)居民,則陷入完全買不起房,或買后淪為房奴的悲慘窘境。
  造成房?jī)r(jià)泡沫的原因,與中央長(zhǎng)期以來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),特別是房地產(chǎn)業(yè)的錯(cuò)誤定位有關(guān)。2006年以來,中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)發(fā)生過幾次轉(zhuǎn)折。從2006年5月17日《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見》,明確提出“房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)”,到2007年3月5日的《政府工作報(bào)告》開始淡化房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的提法,強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和帶動(dòng)民生方面的協(xié)調(diào)作用。但總體而言,由于理論認(rèn)識(shí)上的局限性,政府希望大力發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè),還局限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等營利性機(jī)構(gòu)構(gòu)成的市場(chǎng)供給,非營利性房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)仍未列入政策支持的范圍。
  
  然而,由于片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用,帶來社會(huì)矛盾日益激化,政府被迫開始關(guān)注對(duì)城鎮(zhèn)低收入階層居民住房保障--問題。“廉租房”這個(gè)舶來品,一度被當(dāng)作平衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展和解決人民生活的重要工具?梢钥隙ǖ氖,“廉租房”的思路還有很多的片面性。但中央政府也基本明確了不能完全放手由市場(chǎng)解決住房問題。無論如何,相比于單純的“市場(chǎng)主義”,這是一個(gè)重要的認(rèn)識(shí)上的進(jìn)步!
  在技術(shù)方案上,中央政府的基本解決思路,基本上還是單方面依靠強(qiáng)化住房供給管理:一方面,中央加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)加強(qiáng)土地增值稅清算,限制開發(fā)商囤地,強(qiáng)調(diào)調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)以增加小戶型和中低價(jià)位的住房供給;另一方面,是增加以廉租房為主體的,包括經(jīng)濟(jì)適用房、雙限雙競(jìng)房、小戶型普通商品房、普通居民能夠買得起的住房供給。
  對(duì)住房需求的管理,基本上是屬于被動(dòng)的和滯后的。2007年以來,央行連續(xù)6次加息,10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。雖然力度前所未有,但基本上屬于央行基于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目的,化解超過預(yù)期水平的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)導(dǎo)致的負(fù)存款利率,以及作為根本原因的國際收支順差嚴(yán)重過度導(dǎo)致的流動(dòng)性過剩問題。央行負(fù)責(zé)人甚至在多個(gè)場(chǎng)合宣布,央行的政策工具是中性的,不希望對(duì)資產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生影響。加息對(duì)購房者的支出成本將產(chǎn)生直接的影響,但相對(duì)而言對(duì)消費(fèi)者的負(fù)面影響更大;而住房投機(jī)者則由于房?jī)r(jià)上漲幅度較大,有辦法化解加息帶來的影響。實(shí)際上,加息對(duì)房?jī)r(jià)的影響微乎其微。因?yàn)榧酉⑹且槐p刃劍,既可以限制投機(jī),但更大的作用是限制了真正以居住為目的的消費(fèi)活動(dòng);并且,由于加息帶來的國際利差,這一政策也有可能引入更多的國際游資,伺機(jī)進(jìn)一步?jīng)_擊中國的房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng),哄抬價(jià)格。
  相對(duì)而言,2007年9月29日央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,以及后來的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》,明確提出要提高購買第二套住房的貸款首付比例和貸款利率,同時(shí)嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理和規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理,屬于對(duì)住房需求特別是投機(jī)需求主動(dòng)性的限制措施。這個(gè)措施下達(dá)之初,各地銀行觀望以及陽奉陰違的態(tài)度,說明我國的商業(yè)銀行體系,已基本上把住房信貸當(dāng)成了最有收入保證、最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn);說明房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì),特別是銀行體系的綁架和影響程度之深,整個(gè)銀行體系為高房?jī)r(jià)保駕護(hù)航,可以說到了奮不顧身的地步。這里有“一窩蜂”的認(rèn)識(shí)問題,就是建立在房?jī)r(jià)上漲是未來大趨勢(shì)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上的。但是,世界上從來沒有不破的泡沫,也從來沒有只漲不跌的房市。目前全國過高的房?jī)r(jià)水平,實(shí)際上給銀行信貸資產(chǎn)構(gòu)成了巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn);趯(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心,來自央行與銀監(jiān)會(huì)的政策,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性的影響?梢哉f,這是迄今為止的所有的宏觀調(diào)控措施中,最具殺傷力的一次了。
  當(dāng)然,應(yīng)該看到,央行與銀監(jiān)會(huì)的信貸政策調(diào)整,畢竟只是出于對(duì)自己分管的金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心,不屬全局性和整體性的宏觀調(diào)控政策。例如,第二套的認(rèn)定盡管是以家庭為單位的,但主要限于未還清貸款的家庭。對(duì)于過去一次性購買一套或多套住房,以及已經(jīng)還清住房貸款因而擁有多套住房的,住房信貸政策則缺乏必要的調(diào)控手段。根據(jù)我們的觀察,這是央行與銀監(jiān)會(huì)作為商業(yè)銀行的“家長(zhǎng)”,為避免所轄銀行發(fā)生類似美國住房信貸公司的金融危機(jī),而采取的自保舉措。但是,我們還是要客觀地說,這個(gè)政策確實(shí)起到了規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn),和一定程度的調(diào)控房市的作用。
  值得期待的是,中共十七大報(bào)告提出了“住房民生”的思想。這可以說是對(duì)過去片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的徹底“革命”。當(dāng)然,對(duì)“住房民生”的解釋也是非常重要的!白》棵裆币环矫嬉w現(xiàn)居民人均住房(不是囤房)面積的提高;另一方面要體現(xiàn)住房消費(fèi)支出在家庭支出中比例的逐步下降。
  2007年11月19日,國務(wù)院總理溫家寶在新加坡國立大學(xué)發(fā)表演講答問時(shí)說:“如果提起人民生活,我最為關(guān)注的是住房問題!睂(duì)改革開放以來居民住房改革的成效,溫總理給予了一分為二的評(píng)價(jià),他說:“應(yīng)該說,中國改革開放30年來居民住房的條件有很大的改善,現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民住房面積人均超過20平方米,但是分布不均,特別是近些年來房?jī)r(jià)上漲較快,人民有很大的意見!弊詈,對(duì)于如何解決中國的房地產(chǎn)問題,溫 總理認(rèn)為應(yīng)在嚴(yán)守18億畝耕地“紅線”的前提下,采取廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和市場(chǎng)調(diào)節(jié)三種方式擴(kuò)大供給,并特別強(qiáng)調(diào),“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級(jí)的”。民眾對(duì)此給予了高度評(píng)價(jià),對(duì)住房新政充滿了希望。
  
  2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)
  
  展望2008年,既有樂觀的因素,也有令人不安的因素!督(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的匆忙出臺(tái),既讓溫總理在新加坡的演講承諾落了空,也讓我們認(rèn)識(shí)到,在強(qiáng)大的既得利益集團(tuán)面前,貫徹“住房民生”思想之艱難。
  2008年1月1日起,對(duì)已有房契在身,或是計(jì)劃購房的消費(fèi)者和投資者而言,面臨的最直接影響,是個(gè)人房貸優(yōu)惠利率將由2007年年初的5.81%,提高到6.65%:對(duì)于申請(qǐng)第二套住房按揭貸款的家庭,他們將承擔(dān)5年期以上個(gè)人貸款基準(zhǔn)利率7.83%的1.1倍,即8.61%的年利率水平。
  物業(yè)稅在一些城市由空轉(zhuǎn)到實(shí)轉(zhuǎn)的試驗(yàn),將對(duì)投機(jī)主導(dǎo)下的城市房地產(chǎn)市場(chǎng),構(gòu)成全局性的和實(shí)質(zhì)性的根本影響。據(jù)悉這次物業(yè)稅設(shè)計(jì)的關(guān)鍵,是對(duì)家庭第二套住房征稅。如果沒有對(duì)多套住房持有者的重稅,放任投機(jī)者持有多套小戶型住宅牟利,則發(fā)改委和建設(shè)部要求的戶型結(jié)構(gòu)限制,將完全毫無意義。預(yù)計(jì)物業(yè)稅的推出,將對(duì)住房投機(jī)和投機(jī)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性打擊。
  另外,各地推行的“住宅禁商”條款,或者雖無禁商條款,但要求“業(yè)委會(huì)”審批的,都有利于抑制投資性住房需求。
  “壞消息”一個(gè)接著一個(gè),真有些“山雨欲來風(fēng)滿樓”的意味。2007年12月17日發(fā)生在深圳市、位于寶安區(qū)的3宗地塊,因?yàn)闊o人競(jìng)買宣布“流拍”。這個(gè)事件對(duì)地方政府和囤地的開發(fā)商可能是“壞消息”,但對(duì)于樓市的理性回歸,以及以居住為目的的廣大城市居民,又是實(shí)實(shí)在在的好消息。
  最后進(jìn)入我們視野的,是曾將“炒房團(tuán)”待為上賓的泡沫重災(zāi)區(qū)――上海市,開始嘗試推廣“以居住證制度為核心的來滬人員購房政策”,說明一些地方政府對(duì)外地人“炒房”、“囤房”投機(jī)危害本地居民切身利益的做法,有了清醒而深刻的認(rèn)識(shí)。盡管遭到所謂“有失公允”、“身份歧視”的“帽子”攻擊,但只要堅(jiān)持將住房管理納入民生軌道,所有的中傷、攻擊將無疾而終、煙消云散。
  當(dāng)然,房市轉(zhuǎn)折點(diǎn)是不是真的來臨,最直接的因素,取決于2008年上半年乃至一季度商業(yè)銀行放貸能否把住口子。不僅投資、投機(jī)性購房嚴(yán)重依賴銀行信貸,房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤囤售,也主要依賴銀行的信貸資金支撐。所以,一旦商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)“開閘放水”,則不僅投機(jī)性買盤蜂擁而至,開發(fā)商也會(huì)挺起捂盤囤積的腰桿,所謂消除泡沫、房?jī)r(jià)理性回歸的企盼,終將成為“水中撈月”――一場(chǎng)空。

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