編者按： 　　從來(lái)沒有哪一個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)業(yè)如此牽動(dòng)人心，如此備受官產(chǎn)學(xué)界的關(guān)注，如此影響中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的格局。中央宏觀調(diào)控措施出臺(tái)后，盡管不是單純針對(duì)房地產(chǎn)的，但反應(yīng)最敏感、嗓門最大、爭(zhēng)論最多的莫過(guò)于房地產(chǎn)業(yè)。一路飄紅、高歌猛進(jìn)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仿佛突然走到紅燈閃爍的十字路口，明天的奶酪在哪里成了一個(gè)爭(zhēng)論不休的話題。著名房地產(chǎn)問題專家王志綱先生應(yīng)本刊之約， 系統(tǒng)闡述了他對(duì)這一熱點(diǎn)問題的看法，現(xiàn)刊發(fā)以饗讀者。
　　
　　大洗牌來(lái)了
　　
　　7月中旬，由國(guó)土資源部土地利用管理司主辦的首屆中國(guó)城市土地運(yùn)營(yíng)博覽會(huì) (地博會(huì))將在深圳舉行。據(jù)說(shuō)這將會(huì)是迄今為止規(guī)模最大、涉及土地與資本最多、國(guó)內(nèi)外投資商和開發(fā)商最廣泛參與的一次土地市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的盛會(huì)。
　　這個(gè)本來(lái)要在去年地產(chǎn)開發(fā)高潮期舉辦的會(huì)議，由于非典的原因推遲到今年。而此時(shí)恰逢中央調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)政策，宏觀形勢(shì)發(fā)生了根本的變化。主辦方在時(shí)間緊、任務(wù)重，倉(cāng)促上馬的情況下對(duì)會(huì)議前景頗為擔(dān)心。誰(shuí)料消息一發(fā)出，全國(guó)務(wù)大城市的政府官員、地產(chǎn)商以及有關(guān)方面的專家學(xué)者、主流媒體均表現(xiàn)出前所未有的熱情。關(guān)注之切、期望之高、參會(huì)之踴躍大大超出主辦者的意料。不少市委書記或市長(zhǎng)表示將親自帶隊(duì)參會(huì)，發(fā)展商更是“南拳北腿，東邪西毒”紛紛粉墨登場(chǎng)。不管是富裕的珠三角、長(zhǎng)三角，還是貧窮的西部以及正在崛起的東部地區(qū)，人們都紛紛響應(yīng)。為什么在大氣候轉(zhuǎn)“涼”的時(shí)候，反而出現(xiàn)這樣的“熱”現(xiàn)象?
　　地產(chǎn)商們之所以對(duì)此次地博會(huì)如此關(guān)注，是因?yàn)樗麄儗?duì)市場(chǎng)的天然敏感。他們或許已經(jīng)意識(shí)到，整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)要洗牌了，而且是一場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)震的大洗牌。洗牌意味著市場(chǎng)變了、環(huán)境變了、規(guī)則變了、打法變了，不了解這些變化的人必將要吃虧、甚至被淘汰出局。地博會(huì)整合地產(chǎn)行業(yè)上、中、下游，匯聚官、商、學(xué)各界，正好為人們提供了一個(gè)觀風(fēng)向、察潮流、了解新規(guī)則、研究新打法，同時(shí)展示實(shí)力、乃至捕捉商機(jī)的難得平臺(tái)。
　　而政府官員之所以對(duì)此次地博會(huì)表現(xiàn)出如此強(qiáng)烈的興趣，表明他們也已經(jīng)意識(shí)到，以土地為載體的城市運(yùn)營(yíng)對(duì)一座城市、一個(gè)區(qū)域發(fā)展的極端重要性，這無(wú)疑是一種可喜的歷史進(jìn)步。一個(gè)不關(guān)注、不懂得城市運(yùn)營(yíng)的書記、市長(zhǎng)，很難想象他能夠引領(lǐng)一座城市持續(xù)、健康、全面、快速地發(fā)展。
　　此外各種媒體及相關(guān)方而對(duì)此次地博會(huì)的重視，盡管動(dòng)機(jī)各異，但有一點(diǎn)可能是共同的，即大家至少是朦朧地感覺到：通過(guò)這次大洗牌，中國(guó)城市發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)有可能進(jìn)入一個(gè)新的階段了。
　　
　　三個(gè)非常重要的拐點(diǎn)
　　
　　大洗牌與中國(guó)的城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀形勢(shì)密切相關(guān)。
　　今天的形勢(shì)好比二十四節(jié)氣中的“驚蟄”。也就是寒冬末盡，春意初生之際，人們聽到了隱隱春雷，對(duì)即將到來(lái)的春天滿懷憧憬，又在乍暖還寒的“倒春寒”里凍得發(fā)抖。為什么這樣說(shuō)呢?大家可以看看 1993年的宏觀調(diào)控，一些冒進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)四面楚歌，哀鴻遍野。今天同樣是宏觀調(diào)控，并沒有出現(xiàn)當(dāng)時(shí)那樣的局面。因?yàn)橹袊?guó)今天的城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，正好處在三個(gè)非常重要的拐點(diǎn)上。
　　―是中國(guó)的城市發(fā)展到了一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。中國(guó)今天的城市化率是37％，按照西方發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家城市化率達(dá)到30％的時(shí)候，整個(gè)城市化將面臨一個(gè)起飛，而從30％到70％進(jìn)入―個(gè)高速發(fā)展的階段。中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)前十多年超過(guò)兩位數(shù)的增長(zhǎng)，盡管問題仍然很多，但一些主要城市在經(jīng)濟(jì)上都有了一定的積累，不少書記市長(zhǎng)正所謂“手里有糧，心里不慌，腳踏實(shí)地，喜氣洋洋”。正準(zhǔn)備圖謀更大更高速的發(fā)展。
　　二是中國(guó)企業(yè)的發(fā)展到了―個(gè)新的增長(zhǎng)階段。同樣經(jīng)過(guò)十多年的積累，一大批優(yōu)秀的企業(yè)成長(zhǎng)起來(lái)了，特別是私營(yíng)企業(yè)。他們都渡過(guò)了原始積累期，從饑渴不安的少年長(zhǎng)成身強(qiáng)力壯的青年。他們已經(jīng)不再依賴小投入，借貸起步，高風(fēng)險(xiǎn)，短平快，滾動(dòng)發(fā)展的模式，有條件考慮大投入，長(zhǎng)線和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的增長(zhǎng)方式了。他們的抗風(fēng)險(xiǎn)能力已大大加強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)的把握，對(duì)企業(yè)的能力和發(fā)展都有了充分的自信。
　　三是民問購(gòu)買力大大增強(qiáng)，社會(huì)消費(fèi)進(jìn)入一個(gè)新的層面。人們的消費(fèi)重心已從“必需型”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)型”甚至“奢侈型”。 3年前中央提出“拉動(dòng)內(nèi)需”，就是看好中國(guó)廣大的市場(chǎng)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持作用。
　　這三個(gè)拐點(diǎn)：一是政府――老頭子手里有糧；二是企業(yè)一一老板心里有數(shù)；三是市民―――老百姓袋里有錢。有這“三老”皆有作為支撐，中央的宏觀調(diào)控就不至于引起人的波動(dòng)，反而會(huì)使城市和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變得更加有序、適度和可持續(xù)，所以我稱這次調(diào)控為“點(diǎn)剎”，雖然發(fā)展速度慢下來(lái)了，但能量的有效聚集正是為了穩(wěn)步的發(fā)展，所謂蓄勢(shì)待發(fā)。對(duì)未來(lái)形勢(shì)總體上應(yīng)持樂觀態(tài)度。
　　
　　留給后人一個(gè)什么樣的中國(guó)
　　
　　那么，應(yīng)該如何看待中央宏觀調(diào)控對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響呢?
　　多年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的―個(gè)突出特點(diǎn)就是粗放式，由此帶來(lái)―系列嚴(yán)重問題，如“三高一低”――高消耗、高排放、高污染、低效益。“三高一低”的問題同樣存在于房地產(chǎn)行業(yè)，甚至更為嚴(yán)重。有―個(gè)令人觸目驚心的數(shù)字：目前全國(guó)城鎮(zhèn)的城區(qū)面積僅3.1萬(wàn)多平方公里，這是經(jīng)過(guò)2000多年的發(fā)展才形成的。但是由于這“三老”――老頭子，要政績(jī)，老板要發(fā)財(cái)，老百姓要置業(yè)，大家―哄而上，加上土地審批的混亂，目前我國(guó)被批出去的各類城區(qū)、園區(qū)的規(guī)劃面積竟多達(dá)4萬(wàn)多平方公里。我們的城市一般規(guī)劃到2020年，你想這短短上幾二十里，我們竟要把中國(guó)2000多年才建起來(lái)的大城小鎮(zhèn)再造―遍還多。如果真的實(shí)現(xiàn)了，我們今天這樣粗放的建設(shè)，會(huì)留給后人一個(gè)什么樣的中國(guó)?
　　對(duì)于人多地少的中國(guó)來(lái)說(shuō)，土地本是稀缺資源，但是卻被一些敗家子隨意揮霍，不少土地被以極低的價(jià)格出讓。我們心里有時(shí)真是悲哀和刺痛――中國(guó)的土地就這么不們錢?
　　在這種情況下，對(duì)土地的嚴(yán)格控制已經(jīng)勢(shì)在必行。在去年召開的十六屆三中全會(huì)上，中央提出了以人為本、五個(gè)統(tǒng)籌的科學(xué)發(fā)展觀，表現(xiàn)在土地上，則意味著五級(jí)審批的混亂局面必將終結(jié)，存在著種種不小當(dāng)交易的協(xié)議出讓等做法也將不復(fù)存在。 土地將集中控制在中央和省級(jí)政府手中。土地的公開招標(biāo)拍賣降成為必然，地產(chǎn)商們只能到陽(yáng)光下展開博弈。至今為止，中國(guó)大多數(shù)發(fā)展商獲得的利潤(rùn)中，相當(dāng)大一部分是土地交易的差價(jià)。今后發(fā)展商只能在提高物業(yè)價(jià)值，營(yíng)造更好的區(qū)域環(huán)境，提升地產(chǎn)區(qū)域價(jià)值中獲取利潤(rùn)。那些沒有雄厚實(shí)力，不能提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)，缺乏專業(yè)能力和只做短線、試圖獲取暴利的開發(fā)商必將被淘汰出局。
　　
　　前大盤時(shí)代已經(jīng)走向終結(jié)
　　
　　在這種背景下，我認(rèn)為“前大盤時(shí)代”已經(jīng)終結(jié)，“后大盤時(shí)代”即將浮出水面。
　　實(shí)際上，并非我們開創(chuàng)了大盤時(shí)代，而是我們?cè)庥隽舜蟊P時(shí)代。在1999年至2002年，珠三角與長(zhǎng)三角涌現(xiàn)了不少的地產(chǎn)人盤，迫使處于地產(chǎn)開發(fā)最前沿的我們?nèi)パ芯亢退伎加嘘P(guān)大盤開發(fā)的模式和方法，解決大盤開發(fā)中所面臨的全新課題。人盤時(shí)代的出現(xiàn)決不是誰(shuí)登高呼就能呼喚出來(lái)的。正如黑格爾所說(shuō)，“凡是存在的都是合理的”。大盤時(shí)代的出現(xiàn)自有其深刻的歷史背景。
　　首先是政府的城市管理滯后于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度，導(dǎo)致城市規(guī)劃不到位。政府對(duì)土地的功能性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)價(jià)值沒有清楚的界定和認(rèn)知。許多政府行為都是被市場(chǎng)、被發(fā)展商推著走的。
　　其二，由于各地政府為直接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，爭(zhēng)先恐后地人搞市政基礎(chǔ)建設(shè)，土地收益自然成為緩解財(cái)政壓力的一條通路，這里面不排除短期行為的因素。
　　三是地方政府無(wú)力按照專家建議的城市規(guī)劃進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)，也沒充裕的財(cái)政進(jìn)行片區(qū)的整體配套，更缺乏合適的手段和引擎宣傳、推廣城市。
　　總之，由于政府對(duì)土地價(jià)值認(rèn)識(shí)不清，缺乏經(jīng)營(yíng)念，手段粗放，則力不足，從而給發(fā)展商提供了很大的空間。大船經(jīng)營(yíng)的開發(fā)商從某種意義上說(shuō)是在市場(chǎng)的推動(dòng)下，代替了政府的許多職能，從基礎(chǔ)配套到生活、教育設(shè)施，必須一攬子承擔(dān)，否則誰(shuí)去買房?因此也帶來(lái)了諸多先天不足。
　　除了先天不足這―內(nèi)在原因，還有一系列外在原因?qū)е铝饲按蟊P時(shí)代的必然終結(jié)。
　　首先是中央決策層在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下，必然要加以對(duì)土地的宏觀控制力度，嚴(yán)格信貸審查和發(fā)放，強(qiáng)化投資管理，完善土地小讓與開發(fā)的政策法律法規(guī)。
　　其次，各地政府已越來(lái)越清醒地認(rèn)識(shí)到土地資源的稀缺性以及對(duì)整個(gè)城市發(fā)展的重要性。原來(lái)發(fā)展商收益的50％～70％是逐漸升值的土地，其余的才是房產(chǎn)，所以才會(huì)出現(xiàn)地價(jià)不斷提升，而房?jī)r(jià)則可不變的現(xiàn)象。現(xiàn)在政府經(jīng)過(guò)多年的積累，已經(jīng)有財(cái)力規(guī)劃城市的發(fā)展，越來(lái)越多雄心勃勃的年輕官員開始用城市經(jīng)營(yíng)的方式與發(fā)展商進(jìn)行博弈。土地價(jià)值凸現(xiàn)，發(fā)展商低成本圈地的空間幾乎沒有了。
　　第三，農(nóng)民兄弟們雖然文化水平較低，但他們不僅在戰(zhàn)爭(zhēng)中學(xué)會(huì)了戰(zhàn)爭(zhēng)，而且因?yàn)槭袌?chǎng)無(wú)形之手的推動(dòng)，他們?cè)诔青l(xiāng)之間流動(dòng)的過(guò)程中開始意識(shí)到土地的價(jià)值，所以現(xiàn)在發(fā)展商征地難度越來(lái)越大．而且價(jià)格不菲。
　　總之，國(guó)家醒了，政府醒了，農(nóng)民醒了，這時(shí)任憑你發(fā)展商有天大的本事也不可能像過(guò)去那樣圈到成千上萬(wàn)畝的廉價(jià)土地。因此，我們認(rèn)為，以大量圈占土地為主要特點(diǎn)的前大盤時(shí)代已經(jīng)走向終結(jié)，隨之而來(lái)的則是后大盤時(shí)代浮出水面。
　　
　　房地產(chǎn)的非常規(guī)武器
　　
　　那么，后大盤時(shí)代又具有哪些特點(diǎn)呢?后大盤時(shí)代對(duì)政府和開發(fā)商意味著什么?
　　后大盤時(shí)代的第一個(gè)特點(diǎn)是具有濃厚的國(guó)土整治色彩。所謂國(guó)土整治即在國(guó)家宏觀戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、科學(xué)控制、科學(xué)治理、科學(xué)利用，從而實(shí)現(xiàn)土地資源的最佳配置、最大價(jià)值。如美國(guó)20世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)期，羅斯福主持的國(guó)土整治，不僅通過(guò)以工代賑的方式解決了數(shù)千萬(wàn)人的就業(yè)問題，促進(jìn)了美國(guó)的機(jī)場(chǎng)、港口、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，還最大可能地實(shí)現(xiàn)了土地資源的價(jià)值和效用。目前，我國(guó)同樣存在著國(guó)土整治的廣闊空間，尤其在西部、東北。這將為眾多開發(fā)商提供巨大商機(jī)。
　　后大盤時(shí)代的第二個(gè)特點(diǎn)是，一批實(shí)力雄厚、品牌卓著的超重量級(jí)城市運(yùn)營(yíng)商將迅速崛起。他們的影響力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越地產(chǎn)行業(yè)、超越特定地域、甚至超越國(guó)界。一個(gè)最典型的代表就是杭州宋城集團(tuán)。1996年，黃巧靈成功開發(fā)了宋城――中國(guó)最成功的主題公園。1999年前后，在我們參與宋城集團(tuán)另一個(gè)項(xiàng)目杭州樂園的策劃過(guò)程中，雙方共同醞釀了一個(gè)夢(mèng)想，這就是在杭州樂園所在的湘湖，再造一個(gè)與西湖交相輝映的全新板塊，黃巧靈對(duì)此有一個(gè)形象的概括：“一座飛進(jìn)未來(lái)的城市”。今天他離這個(gè)夢(mèng)想已經(jīng)很近了，這就是2006年在杭州舉辦的世界休閑博覽會(huì)。宋城集團(tuán)立意通過(guò)這個(gè)博覽會(huì)，配合政府把杭州作為世界休閑之都的形象展示出來(lái)，同時(shí)沉淀一個(gè)以休閑為主題的國(guó)際色彩的新城區(qū)。由此對(duì)中國(guó)乃至世界休閑、旅游及房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。
　　可以說(shuō)，后大盤時(shí)代將在更廣闊的戰(zhàn)略背景下，將城市運(yùn)營(yíng)、區(qū)域運(yùn)營(yíng)與泛地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合推向一個(gè)全新境界。由此也決定了后大盤時(shí)代的另一個(gè)突出特點(diǎn)，即在城市居民收入日增的情況下，房地產(chǎn)的內(nèi)涵與外延都將得到極大的拓展，可以與旅游、休閑、教育、體育、會(huì)展、健康等眾多產(chǎn)業(yè)廣泛嫁接，從而給城市經(jīng)營(yíng)者及地產(chǎn)開發(fā)商提供了很大的發(fā)展空間。
　　再說(shuō)工業(yè)園區(qū)，十幾年來(lái)，神州大地的開發(fā)區(qū)，可說(shuō)是“村村點(diǎn)火，戶戶冒煙”， 90％以上的開發(fā)區(qū)都沒有釋放出土地的真正價(jià)值。十幾年前的各個(gè)大城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)幾乎都在城郊結(jié)合部，但隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，這些昔日的工業(yè)園區(qū)居然變成了新的城市中心區(qū)的一部分，如果還以傳統(tǒng)的方式招商引資顯然不行。所以，我們提出將園區(qū)經(jīng)濟(jì)與城區(qū)經(jīng)濟(jì)融合，建立居住、辦公、休閑一體化的新型工業(yè)園區(qū)，作為拉動(dòng)城市發(fā)展的重要引擎。這種新型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的含金量、發(fā)展空間及發(fā)展后勁遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)常規(guī)工業(yè)園。如果說(shuō)常規(guī)的工業(yè)園區(qū)的能量是手榴彈，那么新型工業(yè)園所釋放的能量就是原子彈。
　　
　　地產(chǎn)業(yè)的新機(jī)會(huì)
　　
　　也是從這個(gè)意義上，我認(rèn)為，國(guó)家對(duì)土地開發(fā)的緊縮與控制，并不意味著開發(fā)商失去了新一輪的發(fā)展機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)都存在，只是不同時(shí)期呈現(xiàn)的面貌不同而已。雖然要再獲得廉價(jià)的土地很難，但是如何在現(xiàn)有的土地存量上做好文章才剛剛破題。土地資源越來(lái)越稀缺，城市的價(jià)值也在不斷增長(zhǎng)，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這既是新課題，又是好機(jī)會(huì)。隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的縱深發(fā)展，政府的職能也會(huì)發(fā)生很大的轉(zhuǎn)變――制訂游戲規(guī)則，當(dāng)好競(jìng)賽裁判，營(yíng)造投資與發(fā)展的良好氛圍等。從旅游、休閑、度假、會(huì)議、會(huì)展，到新型的園區(qū)經(jīng)濟(jì)、舊城改造、新城建設(shè)，都給銳意進(jìn)取的開發(fā)商提供了巨大的發(fā)展空間，真是“海闊憑魚躍，天高任鳥飛”。
　　所以，我們才說(shuō)后大盤時(shí)代開始浮出水面。后大盤時(shí)代對(duì)開發(fā)商的要求與前大盤時(shí)代肯定不同，如果開發(fā)商僅僅會(huì)蓋房子，懂得戶型、容積率或者園林景觀是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。必須懂得用區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市經(jīng)營(yíng)的眼光，用動(dòng)態(tài)發(fā)展的戰(zhàn)略意識(shí)；懂得以復(fù)合的手段經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。能夠深刻體認(rèn)決定地塊價(jià)值。隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的轉(zhuǎn)型，隨著政府財(cái)力的積聚以及城市綜合治理能力的提高，在后大盤時(shí)代能夠獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的已經(jīng)不可能是傳統(tǒng)意義上能大肆圈地、低成本運(yùn)作的開發(fā)商，而是那些有實(shí)力、有品牌、有產(chǎn)業(yè)引擎，并且深具戰(zhàn)略眼光的發(fā)展商，他們善于借助外腦，善于整合資源、打造產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，熟悉各種復(fù)合開發(fā)手段。
　　總之，隨著前大盤時(shí)代的終結(jié)，后大盤時(shí)代浮出水面，地產(chǎn)開發(fā)商必須把握好幾個(gè)問題：一是把握宏觀趨勢(shì)，了解政府意圖；二是理解相關(guān)區(qū)域與城市；三是關(guān)注與城市發(fā)展同步增長(zhǎng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)；四是把握與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同步衍生出來(lái)的多元化需求。只要把握好這幾個(gè)問題，在充分評(píng)估自己的企業(yè)實(shí)力和資源整合能力的基礎(chǔ)上，制訂出相應(yīng)的長(zhǎng)計(jì)劃、短安排的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，必會(huì)在新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中再塑輝煌!

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