被業(yè)界揣摩近半年的房地產(chǎn)政策走向，終以“穩(wěn)”字當(dāng)頭確定了調(diào)性，與此同時，“保增長”式的房地產(chǎn)模式也將整裝待發(fā)。至此，09版住房新政輪廓初現(xiàn) 　　
　　據(jù)悉，2009版新政包括“二套房貸適度放寬、以稅費減免刺激購房消費、合理為開發(fā)商資金松綁”等五大政策導(dǎo)向。
　　一位權(quán)威人士表示：如果說過去幾個月是國家對房地產(chǎn)政策調(diào)整的試探性出牌，那么，這五大政策作為一年來的“政策合并”已納入2009年的決策層視野，而出臺的方式也可能“以中央出思路、地方自行決策為主�！�
　　
　　更豐富、更具體、可操作
　　
　　據(jù)悉，這五條相關(guān)部委正在“積極溝通和協(xié)調(diào)”的政策包括：
　　一是進一步減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費，鼓勵對居民合理住房消費進行相關(guān)的財政補貼。這與中央經(jīng)濟工作會議中“減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔(dān)”的表述直接呼應(yīng)。此外，二手房交易的稅費有可能考慮減免，如對二手房營業(yè)稅實行分檔補貼等。
　　二是進一步挖掘購房消費潛力，適當(dāng)調(diào)整二套房貸的限制，諸如“小房換大房”、“由房改房進入商品房”等均可享受與首套房同樣的政策優(yōu)惠。雖然此前相關(guān)部委在這一問題上存在較大分歧，但決策層經(jīng)過調(diào)研認為市場中確實存在較大的改善性購房需求，“如果釋放出這一部分消費潛力，對于拉動內(nèi)需無疑效果巨大”。
　　三是政府收購如“爛尾樓”等低價商品房用作保障房房源，“這在當(dāng)前市場低迷期具有現(xiàn)實意義”。一方面可消化存量緩解市場爛尾壓力，另一方面也以較小的成本迅速完成保障房房源的籌措。目前包括重慶、南京、鄭州等城市已經(jīng)率先實施相關(guān)措施，“中央可考慮統(tǒng)一出臺指導(dǎo)意見加以規(guī)范”。
　　四是科學(xué)決策保證合理的房地產(chǎn)投資規(guī)模。投資規(guī)模過度萎縮將深刻影響宏觀經(jīng)濟的運行，但又不能脫離實際的自住消費需求，可以“通過完善住房普查制度、建立全國性的住房檔案對于目前市場的實際購房需求有效摸底，以此把握未來的房地產(chǎn)投資規(guī)�！�。
　　五是對部分開發(fā)商確實存在的資金壓力問題亦有所考慮。一方面可適度對如土地增值稅、營業(yè)稅等房地產(chǎn)開發(fā)稅費進行減免；另一方面金融部門也有可能“給予優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目適當(dāng)?shù)男刨J支持”。
　　事實上，自2008年11月份以來，“穩(wěn)”字當(dāng)頭，維護政策連貫性的調(diào)性已經(jīng)成為各大部委的共識，在中央經(jīng)濟工作會議召開的前半個月，國務(wù)院、發(fā)改委就先后召集各界人士對房地產(chǎn)市場進行了建議采集，為下一步行動做好了“充分的政策儲備”。
　　
　　有系統(tǒng)、有特點、更包容
　　
　　顯然，與2008年零星出臺的政策相比，09版住房新政顯然具有三大特點。首先是把握了2008年底出臺的前瞻性，容易為2009年定調(diào);其次是與“保增長”的大政方針相銜接；第三是沒有把住宅市場的商品特性棄之門外。
　　一位權(quán)威人士對記者表示,按照他的理解，新政表述有兩層意思，一是要適當(dāng)刺激合理的住房消費以擴大內(nèi)需，二是房地產(chǎn)投資供給不能脫離實際的自住消費需求。
　　雖然09版住房新政的宗旨是“求穩(wěn)”，但在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟進一步下滑與“房地產(chǎn)救市力度不夠”的呼聲中，“穩(wěn)”字顯然被賦予了新的含義。
　　一位知情人士認為，經(jīng)過長達半年的冷靜觀察與政策試探，“中央對房地產(chǎn)市場有了更為清晰的認識”。否則，就不會再度強調(diào)“維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”，并首次提出“把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”。
　　不過，他也表示，“2007年房地產(chǎn)市場過熱”的認識一直是中央的基本考量，所以“不會輕易開閘放松投資規(guī)模”。
　　但也有業(yè)內(nèi)人士提醒，09版住房新政在推行中肯定會有不同的解讀和理解。因為金融風(fēng)險依然是國家不肯放松的底線。中信銀行一位按揭經(jīng)理對記者表示，銀行目前確實在考慮對二套房貸限制進行調(diào)整，但僅僅建立在“第一套房貸款已經(jīng)償清”的基礎(chǔ)上。
　　一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家也對記者表示，“適當(dāng)刺激購房消費，但不等于助長房地產(chǎn)投資的泡沫�！彼�還認為，“這里有一個刺激力度的問題，畢竟當(dāng)前樓市正處于低點，力度過猛則市場必然反彈，這也不符合求穩(wěn)的調(diào)性�！�
　　不過，大部分圈內(nèi)人士認為，對于09版住房新政，“既不能太樂觀，也不要太悲觀。”至于用什么方法刺激2009年的購房需求，顯然市場自身需要有更大調(diào)整。因為在判定市場是否“回暖”方面，成交量顯然要比成交金額更具說服力。
　　另據(jù)權(quán)威渠道得知，這五大政策還考慮了房地產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)鏈”效應(yīng)，特別是對農(nóng)民工的吸納問題和對上游產(chǎn)業(yè)的拉動問題。
　　一位分管房地產(chǎn)業(yè)的地方官員表達了他對09版住房新政的看法：“就目前來看，國家層面出臺政策的空間已經(jīng)不大，未來地方政府將靈活發(fā)揮更大的作用，這也是對過去宏觀調(diào)控中‘一刀切’的教訓(xùn)總結(jié)。”
　　
　　案 例 南京市4000套政府購房計劃暖市
　　在“地方財政吃緊”，卻必須保證年初保障房的供應(yīng)計劃的背景下，2008年12月，南京市推出了“政府收購4000套住房的計劃”。盡管包括杭州、沈陽在內(nèi)的六七個城市都在采取類似的舉措，但南京這一目前全國最大一單的政府收購計劃，無疑引起了業(yè)界的關(guān)注。
　　
　　“搶著賣給政府”
　　2008年12月初，南京市房產(chǎn)管理局公布了一項“收購4000套住房用作廉租住房和拆遷安置用房”的計劃。其中，1000套作為廉租住房，3000套作為拆遷安置住房。
　　南京大光路房地產(chǎn)交易市場總經(jīng)理唐軍具體負責(zé)房源收購事宜，他介紹，“政府計劃收購的房源，無論新房還是舊房，只要符合政府提出的條件，而原產(chǎn)權(quán)人或開發(fā)商又愿意，政府都可以收購。”據(jù)了解，政府收購的方式主要有三種:“現(xiàn)金”、“要約”和“抵押”，其中“現(xiàn)金”主要是針對用作廉租住房的收購，“要約”和“抵押”主要用于拆遷安置房的收購。
　　對于新房收購的標準，唐軍說：“此次住房收購范圍，被框定為江南八區(qū)以內(nèi)。必須接近封頂，價格必須低于同區(qū)域整體均價�！贝舜蚊嫦蜷_發(fā)商收購的新房，面積需在50〜140平方米之間。
　　12月11日，政府開展收購的第一天，南京大光路房地產(chǎn)交易市場一派火爆的景象。來自南京江南八區(qū)各區(qū)域的十幾家開發(fā)商，共登記了1500套房源計劃賣給政府用作拆遷安置房。
　　事實上，除了開發(fā)商，眾多南京市民對“政府收購房源”也表現(xiàn)出濃厚興趣。當(dāng)天前來登記房源信息的市民絡(luò)繹不絕。
　　一位剛剛登記過信息的張女士對記者直言，之所以來這里，主要就是看重政府的信譽好，“我們是工薪階層，再買一套房的資金壓力很大，所以想把原來的房子賣給政府，再拿這筆錢重新買一套房，改善居住�！�
　　據(jù)了解，由于首批只收購200套住房，但提供的房源已經(jīng)達到數(shù)千套，南京房產(chǎn)部門已于12月中下旬展開篩選工作。
　　
　　政府“暖市”信號？
　　在南京樓市步入寒冬的時候，政府收購“4000套房源”的計劃，迅速引發(fā)了南京業(yè)內(nèi)人士的熱議。
　　南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝認為，政府通過購買商品房的舉措，可以快速落實保障性住房的到位。張輝說，“實際上，按照目前的行情，即便就按照廉租房以及經(jīng)濟適用房的標準重新劃地建設(shè)，各種成本也并不會比直接購房來得低，而直接購房可以省去許多麻煩，并且快速將保障性住房投入使用。”
　　而在南京工業(yè)大學(xué)不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華看來，南京市政府在樓市低迷時出臺此項政策，更可謂是“一舉三得”,“表面上看，滿足了保障性住房的缺口，分房給保障對象，但是實際上，解決了部分開發(fā)商的資金問題，年關(guān)將至，政府的此舉相當(dāng)于‘雪中送炭’。第三，政府這樣做節(jié)約了土地，提前完成保障房的任務(wù)�！�
　　南京網(wǎng)尚研究機構(gòu)宏觀研究部主任顏濤同樣認為，“此舉是南京市政府為樓市打出的‘暖市’信號。同時，這一舉措也會刺激南京二手房市場成交量的上升。”
　　但吳翔華還指出了此舉同時帶來的問題，“收購是政府分批收購，地點分散，東一套西一套，將來管理起來比較困難，不像成批建設(shè)那樣集中管理，這一點值得關(guān)注�！保ㄒ�霄飛）
　　
　　點 評 “南京經(jīng)驗”值得摸著石頭過河
　　繼鄭州、成都等城市推出“收購商品房用作保障房”后,南京更是大膽地“摸著石頭過河”,一口氣推4000套商品房的政府采購大單。
　　對這份資金來源為財政撥款、使用去向為廉租房、拆遷安置房的采購大單,南京市房管部門擬定了三種收購方式:現(xiàn)金、要約和抵押。其重點考量標準除傾向于小戶型外,還“必須接近封頂,價格須低于同區(qū)域整體均價”。相比其他城市,這套計劃因貼近民生,且可操作性強。因而甫一出臺便受到業(yè)界普遍認可。
　　首先,從政策依據(jù)上看,此前剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議在強調(diào)“發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用”的同時,也提出了“增加保障性住房供給,減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔(dān)”的要求。目前商品房和保障房兩個市場,一個急需資金注入、擴大供應(yīng),一個亟待盤活空置、緩解銷售壓力,二者互逆相吸,符合中央利用“兩個市場”擴大內(nèi)需的主基調(diào)。
　　其次,根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,截至2008年11月末,全國商品房空置面積1.36億平方米,同比增長15.3%。這意味著,如果以每平方米3000元的全國平均房價計算,地產(chǎn)商有超過4000億元資金滯壓。如果盤活和釋放了上述資金擠占,對受制銀行、對急需資金活命的房企、對緩解政府的壓力,都將是一筆巨大財富。
　　第三,既往保障房建設(shè)思路重在開工、強調(diào)增量,加上建設(shè)周期過長,無形讓政府扮演一個體態(tài)臃腫的“大承包商”角色,政企職能很容易出現(xiàn)交叉。而政府購房則不同,在中央9000億保障房建設(shè)的“時間投資周期”里,有可能扮演“輕騎兵”的快、小、靈作用。
　　因而,在2009年房地產(chǎn)政策逐漸明朗下,應(yīng)允許“南京經(jīng)驗”大膽地試,創(chuàng)新地用。一方面,這種“摸著石頭過河”可消化存量,緩解市場的“爛尾”壓力;另一方面也可以較小成本完成保障房房源的籌措。不失為一舉兩得。
　　當(dāng)然,政府購房在現(xiàn)實操作中也有一定困難,比如在采購過程中如何規(guī)范好定價,如何制定陽光透明的招標流程,將制度化和專業(yè)化融為一體,對于地方政府的執(zhí)行能力都將是一項考驗。這些,都應(yīng)該在“南京經(jīng)驗”的嘗試中加以提煉和彌補。
　�。ㄔ摻M文章摘自2008年12月15日《中國房地產(chǎn)報》，作者為該報記者）

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