摘要：我國(guó)目前大量出現(xiàn)的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛，大部分是由于小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)物業(yè)的共用部分責(zé)、權(quán)、利不明晰所導(dǎo)致的。小區(qū)物業(yè)共用部分包括單幢住宅業(yè)主共用部分和小區(qū)全體業(yè)主共用部分，其構(gòu)成又具有多樣性。小區(qū)物業(yè)共用部分的產(chǎn)權(quán)歸屬可界定為法定業(yè)主共有和約定業(yè)主共有兩類(lèi)，此外部分共用設(shè)施應(yīng)界定為國(guó)家所有。
　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；共用部分；權(quán)屬糾紛；法律建議
　　中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
　　
　　當(dāng)今，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，涌現(xiàn)出大量的新型城市住宅小區(qū)。在住宅小區(qū)實(shí)施現(xiàn)代化物業(yè)管理的同時(shí)，大量的物業(yè)管理糾紛隨之而來(lái)，并且大有愈演愈烈之勢(shì)。而這些物業(yè)糾紛，很大一部分是由于住宅小區(qū)的業(yè)主與開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)物業(yè)的共用部分責(zé)、權(quán)、利不明晰所導(dǎo)致的。為此，有必要對(duì)城市住宅小區(qū)物業(yè)共用部分的權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行理性的分析與探討。
　　
　　一、住宅小區(qū)物業(yè)共用部分的組成
　　
　　根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，當(dāng)開(kāi)發(fā)商將住宅小區(qū)的商品房按照市場(chǎng)供需原則出售以后業(yè)主就擁有了其所購(gòu)買(mǎi)的那套住房的專有權(quán)和相關(guān)部分的共用權(quán)。但是，對(duì)于業(yè)主擁有共用權(quán)的“相關(guān)部分”的范圍究竟包括哪些部分，一般商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能具體約定，往往存在較大的分歧。因此人們對(duì)其權(quán)屬問(wèn)題也難以形成一致，從而導(dǎo)致許多物業(yè)糾紛的產(chǎn)生。
　　其實(shí)，業(yè)主擁有共用權(quán)的“相關(guān)部分”的范圍十分廣泛，不僅包括小區(qū)內(nèi)具有頂蓋的有關(guān)建筑設(shè)施，如物業(yè)管理用房、會(huì)所、架空層、人防設(shè)施等，也包括煤氣管道、供電線路等配套設(shè)施與設(shè)備，還包括不能歸類(lèi)為設(shè)施、設(shè)備的小區(qū)道路、綠化等場(chǎng)地，因此，對(duì)于該“相關(guān)部分”，尚不能籠統(tǒng)地以設(shè)施或設(shè)備來(lái)概括，在此統(tǒng)稱之為共用部分。
　　正確理解小區(qū)物業(yè)共用部分的涵義，首先要將其與單幢住宅業(yè)主共用部分這個(gè)概念區(qū)分開(kāi)來(lái)。所謂單幢住宅業(yè)主共用部分，是指處于一幢住宅之內(nèi)，由該幢住宅的業(yè)主或使用人來(lái)共同使用的有關(guān)共用設(shè)施（設(shè)備），如電梯、中央空調(diào)、各種管線等，以及出入口、走道、樓梯間、梁柱、墻體、樓地板、屋面和僅為該幢住宅而設(shè)的管理用房等建筑設(shè)施。顯然，小區(qū)物業(yè)共用部分除包括單幢住宅業(yè)主共用部分外，還應(yīng)包括小區(qū)全體業(yè)主共用部分，即：處于一個(gè)住宅小區(qū)之內(nèi)，由整個(gè)小區(qū)的業(yè)主或使用人來(lái)共同使用的有關(guān)場(chǎng)地、設(shè)施（設(shè)備）以及為整個(gè)小區(qū)配套設(shè)置的有關(guān)建筑設(shè)施，如綠化、道路、廣場(chǎng)、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、戶外停車(chē)場(chǎng)等場(chǎng)地和供水供電供氣等設(shè)施（設(shè)備）以及室內(nèi)停車(chē)庫(kù)、小區(qū)物業(yè)管理用房、活動(dòng)中心、商業(yè)鋪面、郵政所、學(xué)校等建筑設(shè)施。
　　由此可知，小區(qū)物業(yè)共用部分由單幢住宅業(yè)主共用部分和小區(qū)全體業(yè)主共用部分兩部分組成，其構(gòu)造形式具有多樣性，有的是露天的綠化帶、游泳池、球場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等場(chǎng)所，有的是分布、貫穿在小區(qū)各處的照明、電線、煤氣、給排水等設(shè)施（設(shè)備），有的是有頂蓋的學(xué)校、室內(nèi)車(chē)庫(kù)、商業(yè)鋪面、各類(lèi)管理用房等建筑設(shè)施，還有的是梁柱、墻體、樓地板、屋面等并不完整的建筑設(shè)施。
　　
　　二、小區(qū)物業(yè)共用部分的產(chǎn)權(quán)歸屬分析
　　
　　由于小區(qū)物業(yè)共用部分由不同性質(zhì)的兩部分組成，各部分的構(gòu)造形式也具有多樣性，因此對(duì)小區(qū)物業(yè)共用部分的權(quán)屬界定，也應(yīng)根據(jù)其形式的不同而加以分別確定。具體來(lái)說(shuō)，住宅小區(qū)物業(yè)共用部分可以分為以下幾種情況有區(qū)別地界定產(chǎn)權(quán)：
　�。�1）項(xiàng)目建設(shè)審批時(shí)，規(guī)劃確定為小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施的部分，如小區(qū)的給水、排水、供電、路燈、供氣、供熱、通訊、有線電視等市政基礎(chǔ)設(shè)施（設(shè)備）等，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬國(guó)家所有。這些設(shè)施（設(shè)備）由有關(guān)政府職能部門(mén)行使管理權(quán)，對(duì)此有建設(shè)、維修、改良、更換的義務(wù)，同時(shí)有進(jìn)行合法的托管、收益、處分的權(quán)利。而小區(qū)業(yè)主對(duì)此的權(quán)利僅僅是一種公法上的權(quán)利，是一種只要具有公民或市民資格就能享有的對(duì)國(guó)家公共財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)利，沒(méi)有物權(quán)法上的權(quán)利意義，業(yè)主對(duì)它們的義務(wù)也是與一般的公民和市民對(duì)市政基礎(chǔ)設(shè)施的義務(wù)一樣的。[1]
　　（2）未明確規(guī)定為市政基礎(chǔ)設(shè)施的小區(qū)場(chǎng)地，如小區(qū)內(nèi)的道路、廣場(chǎng)、園林綠化、露天停車(chē)場(chǎng)、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等不含地上建筑物的場(chǎng)地，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)定性為小區(qū)全體業(yè)主共有。首先，從這類(lèi)場(chǎng)地所占用的土地來(lái)看，由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將整個(gè)小區(qū)的土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓成本攤?cè)氲秸麄�(gè)小區(qū)的房屋銷(xiāo)售金額中去了，因此，該場(chǎng)地的土地使用權(quán)顯然為小區(qū)業(yè)主共有。其次，雖然這些場(chǎng)地上的綠化、泳池、球場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等需要一定的建造成本，但是，這并不能成為開(kāi)發(fā)商所有的理由。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商并不擁有這些設(shè)施所占用的土地的土地使用權(quán)，這些場(chǎng)地上的綠化、泳池、球場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等往往只是開(kāi)發(fā)商提高其所開(kāi)發(fā)小區(qū)的檔次、吸引顧客，并為開(kāi)發(fā)商確定房屋銷(xiāo)售價(jià)格的因素之一。所以，此部分場(chǎng)地理應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主共有。現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理公司對(duì)于露天停車(chē)位實(shí)行收費(fèi)管理，其實(shí)，小區(qū)業(yè)主所繳納的并非土地使用費(fèi)，而是小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托小區(qū)物業(yè)管理公司代表業(yè)主行使管理權(quán)所收取的服務(wù)費(fèi)。這與產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主是沒(méi)有沖突的。
　　當(dāng)然，某些大型城市住宅小區(qū)內(nèi)的部分道路與綠地，規(guī)劃上屬于城鎮(zhèn)公共道路與綠地，這部分場(chǎng)地顯然不應(yīng)界定為小區(qū)全體業(yè)主共有，而應(yīng)界定為上文所述的國(guó)家所有。這樣定性，與《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定也是相符合的。（《物權(quán)法》第73條：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外�！�
　�。�3）對(duì)于與小區(qū)住宅建設(shè)所一同規(guī)劃建設(shè)的相關(guān)建筑設(shè)施，法律有明確規(guī)定的，應(yīng)依照其規(guī)定來(lái)確定其權(quán)屬。如物業(yè)管理用房，《物權(quán)法》中對(duì)其做了明確規(guī)定（“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”[2]）。而對(duì)于法律未明確規(guī)定為小區(qū)業(yè)主共用的相關(guān)建筑設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，一般根據(jù)實(shí)際的投資來(lái)源確定，即“誰(shuí)投資誰(shuí)享有”的原則。如小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、活動(dòng)中心、商業(yè)鋪面等具有頂蓋的建筑設(shè)施，應(yīng)依據(jù)此原則來(lái)確定其權(quán)屬是歸開(kāi)發(fā)商還是歸小區(qū)全體業(yè)主。這取決于開(kāi)發(fā)商出售房屋時(shí)與廣大業(yè)主的合同約定。需指出的是，如果約定為全體業(yè)主共有，則要求開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房屋時(shí)，不得計(jì)算該建筑設(shè)施的建筑面積來(lái)分?jǐn)偼恋爻杀�，而只需將其建造成本攤�(cè)胝麄�(gè)小區(qū)的建造成本即可。如果約定為開(kāi)發(fā)商所有，則要求開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房屋時(shí)，要計(jì)算該建筑設(shè)施的建筑面積，以分?jǐn)偼恋爻杀荆�并不得將其建造成本攤�(cè)胝麄�(gè)小區(qū)的建造成本。
　　值得指出的是，對(duì)于小區(qū)內(nèi)的地下車(chē)庫(kù)，我國(guó)目前的法律并未對(duì)其權(quán)屬加以界定，以致目前關(guān)于地下車(chē)庫(kù)停車(chē)收費(fèi)的物業(yè)糾紛十分普遍，有的小區(qū)由于收費(fèi)過(guò)高，造成地下車(chē)庫(kù)無(wú)人停車(chē)，形成巨大的浪費(fèi)，同時(shí)也造成了路面停車(chē)的擁擠。由于小區(qū)汽車(chē)量的逐年增加，地下停車(chē)庫(kù)已逐步成為現(xiàn)代小區(qū)建設(shè)必備的附屬設(shè)施，因此，相關(guān)法規(guī)應(yīng)明確規(guī)定地下車(chē)庫(kù)的權(quán)屬為全體業(yè)主共有，這只需要求開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房屋時(shí)，不得計(jì)算地下車(chē)庫(kù)的建筑面積來(lái)分?jǐn)偼恋爻杀�，而將�?chē)庫(kù)的建造成本攤?cè)胝麄�(gè)小區(qū)的建造成本即可。至于該車(chē)庫(kù)的管理、收費(fèi)，則應(yīng)由小區(qū)全體業(yè)主共同決定。
　　
　　三、規(guī)范小區(qū)物業(yè)共用部分權(quán)屬的建議
　　
　　本文所論述的小區(qū)物業(yè)共用部分的問(wèn)題，盡管在2007年施行的《物權(quán)法》中有一些規(guī)定，但不夠全面、明確和具體，而且也并沒(méi)有相關(guān)的后續(xù)配套規(guī)章與解釋出臺(tái)，這使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間物業(yè)矛盾重重，嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
　�。ㄒ唬�對(duì)小區(qū)物業(yè)的共用部分分別定義，并明確界定出各自的范圍
　　通過(guò)上文可以看出，將單幢住宅業(yè)主共用部分和小區(qū)全體業(yè)主共用部分兩者分開(kāi)，是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義的。在房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)登記中，只是將商品房?jī)?nèi)的專有部分的面積以及單幢住宅業(yè)主共用部分的面積（公攤面積）進(jìn)行登記，因此，單幢住宅內(nèi)的共用部分的產(chǎn)權(quán)歸屬相對(duì)比較清楚。但涉及到小區(qū)全體業(yè)主共用部分的權(quán)屬則很不明確，從而使得相關(guān)的物業(yè)糾紛不斷。因此，將小區(qū)物業(yè)的共用部分從性質(zhì)上按單幢住宅業(yè)主共用部分和小區(qū)全體業(yè)主共用部分分別加以定義，再根據(jù)不同使用功能及構(gòu)造特點(diǎn)分別作出列舉或補(bǔ)充規(guī)定，明確界定出各自所包含的范圍。
　�。ǘ�）強(qiáng)制規(guī)定法定業(yè)主共用的范圍，全面、明確地界定物業(yè)共用部分的權(quán)屬
　　在明確界定出兩類(lèi)共用部分的范圍后，法律上還應(yīng)明確規(guī)定哪些屬單幢住宅業(yè)主共用部分，哪些屬小區(qū)全體業(yè)主共用部分，二者即為法定業(yè)主共有。此外法律上未規(guī)定的，除屬于市政基礎(chǔ)設(shè)施的外，一律為約定業(yè)主共有。因此，對(duì)于上文中提到的“未明確規(guī)定為市政基礎(chǔ)設(shè)施的小區(qū)場(chǎng)地，如小區(qū)內(nèi)的道路、廣場(chǎng)、園林綠化、露天停車(chē)場(chǎng)、游泳池、球場(chǎng)等不含地上建筑物的場(chǎng)地”，以及小區(qū)內(nèi)的地下車(chē)庫(kù)等，我國(guó)目前的相關(guān)法規(guī)并未明確他們的產(chǎn)權(quán)，建議在有關(guān)的法律修改補(bǔ)充程序中，盡快將其明確為小區(qū)全體業(yè)主共有，即法定業(yè)主共有，這樣，將大大避免和化解眾多的物業(yè)矛盾。
　　需指出的是，在根據(jù)“誰(shuí)投資誰(shuí)享有”的原則下確定物業(yè)的權(quán)屬主體時(shí)，一般依據(jù)的是開(kāi)發(fā)商是否將相應(yīng)的建造費(fèi)用作為小區(qū)建設(shè)成本打入銷(xiāo)售價(jià)格中，但在實(shí)踐中，往往無(wú)法證實(shí)該部分的建造費(fèi)用是否已進(jìn)入了建設(shè)成本，因而無(wú)法確定其歸屬。倘若如上所述，法律上明確界定了法定業(yè)主共有的內(nèi)容后，開(kāi)發(fā)商自然會(huì)采取相應(yīng)的定價(jià)對(duì)策：如對(duì)于法定業(yè)主共有部分，開(kāi)發(fā)商在房屋定價(jià)時(shí)，自然會(huì)將該業(yè)主共有部分的建造費(fèi)用打入銷(xiāo)售價(jià)格中。若約定為全體業(yè)主共有，則要求開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房屋時(shí)，不得計(jì)算該建筑設(shè)施的建筑面積來(lái)分?jǐn)偼恋爻杀荆�而只需將其建造成本攤�(cè)胝麄�(gè)小區(qū)的建造成本即可；若約定為開(kāi)發(fā)商所有，則應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房屋時(shí)，計(jì)算該建筑設(shè)施的建筑面積，以分?jǐn)偼恋爻杀�，并不得將其建造成本攤�(cè)胝麄�(gè)小區(qū)的建造成本。這樣明確的法律約束，自然會(huì)有效避免相關(guān)糾紛的產(chǎn)生。
　　四、結(jié)語(yǔ)
　　當(dāng)今，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛已成為一個(gè)普遍而又敏感的話題，同時(shí)，為了保證城市的持續(xù)健康發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定、小區(qū)平安和諧，它也是一個(gè)迫切需要解決的問(wèn)題。相信，隨著小區(qū)共用部分權(quán)屬問(wèn)題的明晰界定，城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理會(huì)走向一個(gè)健康規(guī)范發(fā)展的軌道。
　　
　　參考文獻(xiàn)
　　[1]劉興桂，彭娟等.城市管理法治問(wèn)題研究[M].法律出版社，2004.
　　[2]《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第73條.

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