【摘要】 隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般涌現(xiàn)，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，但由于房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長，投入資金巨大等特點，使房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方面存在一些問題，越來越不能滿足市場發(fā)展的需要。本文通過探討房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點，指出房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算中存在的問題，提出了相應(yīng)的改進(jìn)措施。
　　【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算 特點 措施
　　一、房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點
　　作為經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和開發(fā)的產(chǎn)品具有自身的特點，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與其他企業(yè)相比有一些區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)商品開發(fā)周期長，涉及各方面的往來比較復(fù)雜，需要大量的資金，因此進(jìn)行項目建設(shè)前需要進(jìn)行詳細(xì)的計劃。這些行業(yè)特點決定了其會計核算在開發(fā)成本、收入、稅金、利息支出方面具有一定的特殊性。
　　1、對開發(fā)成本的核算
　　這方面主要表現(xiàn)為核算對象具有復(fù)雜性和重復(fù)性。房地產(chǎn)的每一個項目都涉及大額資金，成本構(gòu)成也比較復(fù)雜，需要計算土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費、基礎(chǔ)設(shè)施費、各項稅費及項目開發(fā)建設(shè)過程中不可預(yù)見的費用，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的核算對象非常復(fù)雜。而開發(fā)成本的重復(fù)性，則是指在項目開發(fā)經(jīng)營的全過程需要多次計算開發(fā)成本：房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險的特點決定了在投資每個項目前都要慎重分析和考察，因此企業(yè)在作出投資決策前需要通過各種方法進(jìn)行可行性研究和分析；決定投資后進(jìn)行項目規(guī)劃時，財務(wù)人員也需要對成本進(jìn)行初步核算；當(dāng)項目正式開展實施后相關(guān)會計人員則需要隨著項目的進(jìn)程及時進(jìn)行會計核算，本著客觀、真實的原則，準(zhǔn)確核算項目各項成本。最后在項目完成后，財會人員還應(yīng)就房地產(chǎn)企業(yè)的流程進(jìn)行成本核算，歸集項目開發(fā)全過程發(fā)生的直接費用和間接費用，分類計入相關(guān)賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)已完工項目的實際成本，完成核算工作。
　　2、對收入的核算
　　房屋同其他商品不一樣，基于其風(fēng)險高、價值高的特點，在收入確認(rèn)上有一定的特殊性，銷售方式一般是預(yù)售。房屋預(yù)售前要獲得相應(yīng)的銷售許可證，然后簽訂預(yù)售合同、交付預(yù)收款項，在項目竣工驗收合格后，再根據(jù)實際情況與客戶簽訂正式的銷售合同，收取尾款，辦齊各項手續(xù)。這種特殊的收入確認(rèn)程序直接影響了企業(yè)財會人員的成本核算，預(yù)收賬款應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期還是簽訂合同收取房款的那一期，這成為會計工作中的難點。雖然我國會計制度對銷售收入確認(rèn)的時點也作出了相關(guān)規(guī)定，以風(fēng)險和報酬是否轉(zhuǎn)移為界限，但是各個房地產(chǎn)企業(yè)對轉(zhuǎn)移的具體時點把握有差異，無法完全統(tǒng)一起來。
　　3、對應(yīng)繳稅款的核算
　　我國房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅種主要有：營業(yè)稅、城建稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等，有的是該行業(yè)獨有的，有的是同其他行業(yè)一樣要繳納的。而在上文已經(jīng)提到我國房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售的方式銷售房屋，按照稅法的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)產(chǎn)生的時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以當(dāng)期取得的預(yù)售收入為依據(jù)計算和繳納稅金，但是不按照預(yù)收款計提稅金，只在應(yīng)交賬戶的借方反映已繳納的稅款。最后在年末的時候?qū)�滿足收入確認(rèn)條件的預(yù)收款項記為企業(yè)收入，按配比原則計提應(yīng)繳稅金，這樣房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年實際繳納的稅金不等于按利潤表中收入計提的稅金，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅金核算區(qū)別于其他行業(yè)。
　　4、對利息支出的核算
　　在利息支出方面，我國稅法和企業(yè)的規(guī)定有所不同。稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)借入的資金產(chǎn)生的利息費用，在完工前應(yīng)計入相關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本，完工后這部分費用計入財務(wù)費用。但企業(yè)會計制度則規(guī)定利息支出計入財務(wù)費用�？梢妳^(qū)分開發(fā)項目是否竣工完成是這兩者的契合點，然而界定項目是否完工卻沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這就使得這部分利息支出不確定，使財務(wù)人員產(chǎn)生困擾，可能計入開發(fā)成本、也可能計入財務(wù)費用，這便是會計核算在利息支出上的特殊性。
　　二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題
　　很長一段時間里，我國房地產(chǎn)企業(yè)仍然執(zhí)行著計劃經(jīng)濟(jì)體制下的制度，毫無疑問計劃經(jīng)濟(jì)體制在過去的幾十年里發(fā)揮過巨大的作用，但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)間競爭日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)管理方面出現(xiàn)越來越來越多的問題，尤其是會計核算方面，具體表現(xiàn)為以下幾點。
　　1、會計科目設(shè)置不科學(xué)、不合理
　　當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)會計科目的設(shè)置不合理、不科學(xué)，缺少專用會計科目且現(xiàn)行會計科目混亂。在新會計準(zhǔn)則中列示了一百五十多個會計科目，包括銀行、證券公司、石油公司等各行業(yè)的專用科目，但是專屬于房地產(chǎn)企業(yè)的卻一個也沒有。房地產(chǎn)業(yè)會計科目的設(shè)置沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各企業(yè)只能根據(jù)自身情況自由設(shè)置，卻并不全面。由于采用一般企業(yè)通用的會計科目，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)部分會計科目使用混亂。比如在建筑工程和安裝工程中使用的“在建工程”科目，雖然新會計準(zhǔn)則中為其明細(xì)科目進(jìn)行了擴(kuò)充和說明，但是明細(xì)科目過多而亂無法應(yīng)用到大型項目的會計核算中。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期長的原因，建設(shè)過程中為在建工程，跨越幾個會計年度后才能竣工驗收，成本結(jié)轉(zhuǎn)以項目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，而按照記賬方式通常都是在年終結(jié)舊賬建立新賬，這就使得一個項目分別記在幾本賬上，嚴(yán)重增加了財會人員的工作量，也不利于投資分析。
　　2、會計信息風(fēng)險披露不足
　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中會面臨多種風(fēng)險，有政策風(fēng)險、項目開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險等，這種高風(fēng)險的特點要求房地產(chǎn)企業(yè)相對于其他行業(yè)要更充分地披露風(fēng)險。然而從當(dāng)前我國的會計制度來看，缺乏針對房地產(chǎn)企業(yè)提取質(zhì)量保證金的有關(guān)規(guī)定。雖然我國證監(jiān)會也對質(zhì)量保證金的提取及其核算方做了一些規(guī)定，但是僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險，從實際情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)基本沒有披露質(zhì)量保證金的問題，無法真實地反映企業(yè)的財務(wù)信息。
　　3、房地產(chǎn)企業(yè)商品成本與售價不配比
　　首先，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的周期比較長，從開始到完工驗收短則一至兩年，長則四五年，在這段期間資金投入也是不同的，比例不協(xié)調(diào)。項目開始和建設(shè)期間需要投入大量資金，發(fā)生大量費用，由于項目尚未竣工，即使產(chǎn)品都預(yù)售出去了，預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，這就給配比原則造成了困難。其次，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品的成本載體是整個工程，而銷售時是按照樓層或戶型為單位，受朝向、樓層等因素的影響，樓層和戶型的售價與成本不配比。比如同一棟建筑，低層建筑的施工成本低于高層的成本，但實際銷售價格卻高于高層建筑。在計算銷售成本的方法上，通常房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)時按照竣工后的總成本除以總開發(fā)建筑面積，計算得出每平方米的成本，再乘以銷售的面積就能得出本期的銷售成本。這樣平均分?jǐn)偟姆椒�雖然有一定的優(yōu)點，但是忽略了樓層、采光等因素，核算結(jié)果不真實。

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