老舊小區(qū)改造調(diào)研報告三篇

　老舊小區(qū)改造調(diào)研報告篇一

　根據(jù)在 20**年度常委會《城市供水條例》和《廣州市城市供水用水條例》執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的海珠區(qū)南石頭街道福南新街 16-27 號大院公共用水、小區(qū)基礎設施等存在問題，在陳建華主任等常委會領導的倡導下，常委會將“推進老舊小區(qū)微改造”定為常委會 20**年重點調(diào)研課題之一。20**年 3 月，陳建華主任批示成立了由唐航浩副主任任組長的重點課題調(diào)研組，率隊多次深入調(diào)研，并要求調(diào)研組以福南新街大院為典型，解剖麻雀，廣泛調(diào)研，總結實踐經(jīng)驗，為推進該項重大民生工程、營造更干凈更整潔更平安更有序城市環(huán)境，提出對策建議。

　調(diào)研組先后 4 次到海珠區(qū)福南新街 16-27 號大院開展實地調(diào)研，并多次深入越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)明察暗訪、了解情況、聽取意見，組織市城市更新局、市國土規(guī)劃委、市城鄉(xiāng)建設委、市財政局、越秀區(qū)政府、荔灣區(qū)政府等部門和單位召開專題調(diào)研會議，于 6 至 7 月先后赴杭州、北京、天津、合肥進行專題調(diào)研，并通過期刊、雜志等途徑查找國內(nèi)城市更新和老舊小區(qū)綜合整治相關實踐案例分析、報道等文獻，充實基礎資料。

　在認真調(diào)研我市各區(qū)典型微改造項目，特別是在認真分析海珠區(qū)福南新街16-27 號大院微改造案例的基礎上，調(diào)研組對廣州市老舊小區(qū)微改造主要做法進行分析和總結，梳理并歸納了兄弟城市的先進經(jīng)驗，書面征求課題調(diào)研組成員、城建環(huán)資委員會委員、城建環(huán)資專家?guī)鞂＜覍�報告初稿的意見，綜合形成了本調(diào)研報告，為進一步推動我市老舊小區(qū)微改造工作提出了有關建議。

　一、我市老舊小區(qū)微改造工作情況及其分析

　(一)全市工作概況

　作為超大型城市，廣州市存在大量老舊小區(qū)，中心老城區(qū)越秀、荔灣量最大。據(jù) 20**年市城市更新局匯總統(tǒng)計，我市擬將 2000 年前建成的 779 個老舊小區(qū)實施分批改造。其中，包括新中國成立前建成老舊小區(qū) 31 個、新中國成立后至 1980年建成老舊小區(qū) 198 個、1980 年至 1990 年建成老舊小區(qū) 224 個、1990 年至 2000年建成老舊小區(qū) 326 個，一共包含約 3.77 萬棟房屋，建筑面積約 5180 萬平方米，涉及居民約 80 萬戶，人口約 260 萬人。

　我市老舊小區(qū)微改造工作目前做法是由城市更新局統(tǒng)籌，牽頭制定具體落實方案、工作流程和標準，協(xié)調(diào)有關職能部門，負責對各區(qū)的指導監(jiān)督;各區(qū)、鎮(zhèn)街作為落實主體，負責數(shù)據(jù)摸查、項目評估、方案編制、方案審定、資金統(tǒng)籌、項目實施、成立居民自治組織、建立長效管養(yǎng)機制、信訪維穩(wěn)等工作。微改造已經(jīng)開展的工作有：

　一是開展調(diào)研摸查。根據(jù) 20**年國家住建部要求，20**年市城市更新局組織各區(qū)對全市 2000 年前建成的老舊居住小區(qū)進行系統(tǒng)摸查，同時了解民意訴求，掌握老舊小區(qū)微改造一線實際情況。

　二是制定規(guī)范性文件和實施方案。20**年底，《廣州市城市更新辦法》發(fā)布。20**年底，市城市更新局印發(fā)了《廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案》，提出有關任務目標，并明確了有關改造內(nèi)容，有關工作全面鋪開。

　三是制定年度計劃推進落實。每年制定項目計劃和資金安排，20**、20**年城市更新年度正式計劃共安排財政資金 2.5 億元，推進老舊小區(qū)微改造項目109 個，涉及用地面積 794 公頃。其中，20**年安排項目 19 個，資金約 5000 萬，總用地面積約 268 公頃;20**年安排 90 個,資金約 2 億，總用地面積約 526 公頃。

　(二)海珠區(qū)福南新街 16-27 號大院微改造案例分析

　福南新街大院位于南石頭街道泉塘社區(qū)，該大院包含廣州市四建公司、廣州

　橡膠企業(yè)集團有限公司、廣州市機電研究所等單位的 5 個宿舍，屬于無物業(yè)管理的老舊宿舍，水電氣基礎民生設施是上世紀八十年代的產(chǎn)物，雖經(jīng)多次維修，但設施設備仍然陳舊老化，管線破損十分嚴重，加上周邊商住小區(qū)增多、石溪水廠搬遷等因素，造成附近區(qū)域供水水壓不足，其中 16-27 號大院三樓以上住戶用水十分困難。此外，因該小區(qū)早年已進行房改，原屬單位市四建公司不再負責小區(qū)內(nèi)部的公共環(huán)境和設施維護，同時也無物業(yè)管理。加上小區(qū)臨近珠江醫(yī)院，部分居民將房屋違法改建為“房中房”出租，房管部門執(zhí)法難;外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙污染擾民嚴重等，導致社區(qū)綜合環(huán)境破舊、雜亂，對此居民的改造意愿非常強烈。

　在市人大常委會執(zhí)法檢查后，海珠區(qū)委、區(qū)人大常委會、區(qū)政府迅速部署協(xié)調(diào)改造工作。區(qū)城管、住建、科工商信局，市自來水公司、燃氣公司、供電公司、南石頭街道等共同配合，用半年多時間，基本完成了該大院的綜合改造工作。今年春節(jié)前，新的供水系統(tǒng)已經(jīng)正式運行，居民用水難問題得到有效解決。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院內(nèi)戶外管道更新鋪設、電表后線路鋪設及電表安裝等工程也已完成;周邊公共設施綠化等完成了升級改造，環(huán)境得到較大改善和優(yōu)化。

　繼第一期微改造取得階段性成果后，市人大常委會主要領導和分管領導等赴福南新街社區(qū)調(diào)研，提出后續(xù)改造建議，推動打造我市老舊小區(qū)微改造示范項目。與此同時，16-27 號大院周邊其他居民紛紛表示出強烈的改造意愿。海珠區(qū)人大常委會、區(qū)政府等也計劃以此為契機，為老舊小區(qū)微改造在全區(qū)的鋪開積累經(jīng)驗，開展了調(diào)研摸查，制定了實施方案和成立工作機構，通過區(qū)先行墊付和申請納入市資金計劃，奠定資金基礎，統(tǒng)籌有序實施。截至 12 月 11 日，項目立項調(diào)整待召開區(qū)政府常務會議審定后實施。詳細設計方案和施工圖紙編制計劃于 12 月中旬完成。目前，街道已基本完成小區(qū)內(nèi)低矮建筑和原有建筑面積、產(chǎn)權、居住戶數(shù)摸查和居民意愿征詢工作(具體詳見附件：海珠區(qū)南石頭街福南新街 16-27 號大院及周邊社區(qū)微改造案例有關材料)。

　福南新街小區(qū)的微改造過程主要呈現(xiàn)以下特點：

　1. 反應迅速，組織有力。在海珠區(qū)將福南新街 16-27 號綜合改造工作任務下達給南石頭街道后，該街道迅速行動，確立了從社區(qū)基本公共服務需求著手的原則，將其列入街道 20**年重點工作項目，制定實施方案，積極籌措資金，成立專門工作小組，協(xié)調(diào)、爭取區(qū)相關部門認可和支持，抓緊推進。

　2. 宣傳到位，發(fā)動深入。為使改造得到居民住戶支持，街道開展了大量居民宣傳溝通工作，通過形式多樣的方式，運用公開信、告示欄、宣傳窗等載體向有關居民群眾宣傳此次改造的方向和內(nèi)容。街道辦事處負責人多次召開居民會議，現(xiàn)場聽取群眾意見、建議，盡量按照居民提出的要求進行改造;積極協(xié)調(diào)區(qū)職能部門和相關企業(yè)參與到改造中來，為改造順利開展鋪平道路。

　3. 民意為先，廣納意見。由于該小區(qū)屬于典型的無物業(yè)管理老舊工業(yè)宿舍區(qū)，為克服出現(xiàn)居民不理解、意見不統(tǒng)一、集資難、不支持甚至阻撓改造等社區(qū)改造經(jīng)常遇到的難題，街道改變以往政府主導、自定方案推行改造的工作模式，重點做好前期居民意見收集工作，摸清居民改造意愿和小區(qū)改造底數(shù)，組織工作人員逐家逐戶上門派發(fā)調(diào)查問卷，走訪調(diào)查率達 85%。此外，還針對居民提出的小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共設施破舊、車輛亂停放和噪音污染等方面問題不斷完善改造方案。

　4. 居民自治，群策群力。為充分發(fā)揮居民的自治作用，促進居民提高“自我教育、自我管理、自我服務、自我監(jiān)督”的水平和能力，強化居民自治的責任感和歸屬感，在多方努力下，街道指導該有關居民樓成立大樓管理小組，負責改造工作推進過程中的具體宣傳和溝通工作，有效發(fā)揮群眾主體作用，充分調(diào)動群眾的參與熱情，營造出“街道要我改”到“主動要求改”和“有人協(xié)調(diào)改”的小區(qū)改造氛圍。

　5. 全程監(jiān)督，保證質量。為保證小區(qū)改造工程質量，街道安排居委會和大

　樓管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監(jiān)督中，加強施工現(xiàn)場管理、督導，及時處理施工過程中出現(xiàn)的各種突發(fā)情況和居民意見。大樓管理小組定期向全體居民通報改造工作進度和施工質量情況，保障居民知情權、監(jiān)督權。

　6. 成效明顯，居民滿意。此次改造的初衷就是為解決困擾大樓居民多年用水難、居住環(huán)境差問題。隨著供水系統(tǒng)的更換，大院環(huán)境的整飾和逐漸美化，居民群眾日益感受到改造工作帶來的對生活的切身改變。經(jīng)過改造，小區(qū)面貌煥然一新，成效明顯，受到居民一致好評，周邊尚未改造的小區(qū)居民也紛紛表達了強烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社會效果。

　(三)其他典型微改造項目現(xiàn)狀及其分析

　20**年 4 月至 10 月期間，調(diào)研組通過調(diào)查走訪、隨機暗訪等方式深入越秀區(qū)仰忠社區(qū)，海珠區(qū)濱江街草芳圍社區(qū)，荔灣區(qū)西村街廣啤雅苑、協(xié)和社區(qū)、西灣東社區(qū)，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區(qū)，天河區(qū)石牌村，白云區(qū)景泰街大金鐘路 48 號大院、柯子嶺村，黃埔區(qū)文沖船廠生活區(qū)，實地考察了多個典型微改造項目，并與有關各區(qū)人大常委會、區(qū)政府、街道進行座談交流，以掌握我市老舊小區(qū)微改造工作情況。在此基礎上，調(diào)研組梳理了各區(qū)老舊小區(qū)微改造典型項目的工作重點、組織籌建方式及存在的問題。

　1. 上述典型項目的工作側重點。

　(1)以改善民生基礎設施為主要方向的有：

　越秀區(qū)仰忠社區(qū)內(nèi)共有房屋 138 棟，其微改造項目以“三改造一落實”模式推進，即改造公共設施(包括“三線”、“三管”、室外公共消防設施、小區(qū)視頻監(jiān)控等)，改造老舊房屋(包括樓道整飾、維修化糞池、樓道內(nèi)線管更換、維修補建樓梯地名牌、改造小區(qū)圍墻等)，改造人居環(huán)境(包括小區(qū)內(nèi)道路維修改造、提升小區(qū)整體綠化、建設社區(qū)文化設施等)，落實完善社區(qū)物業(yè)管理機制等;海珠區(qū)濱

　江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項目將實施二次供水及完善消防設施等民生工程作為改造重點;荔灣區(qū)西村街微改造項目對社區(qū)內(nèi)生活排污管段重新鋪設，改造化糞池，并修整園區(qū)內(nèi)路面，修繕西村文化廣場;白云區(qū)景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村微改造項目主要改造了轄內(nèi)道路，進行了雨污分流、供水管網(wǎng)改造和三線整治并相應增設公共設施等。

　(2)以維護和傳承歷史風貌為主要方向的有：

　荔灣區(qū)十三行街區(qū)遍布民國初期的小洋樓，該街區(qū)微改造項目(一期)按照修舊如舊的原則實施，現(xiàn)已基本完成;恩寧路永慶坊將原來的民居功能轉換為商業(yè)功能，導入創(chuàng)客空間、文化創(chuàng)意、教育等產(chǎn)業(yè);白云區(qū)柯子嶺微改造項目對牌坊及外立面進行了整改裝飾，并把握該村客家文脈，打造了客家風情長廊。

　(3)以整治提升環(huán)境景觀為主要方向的有：

　天河區(qū)針對城中村“臟、亂、差、堵”現(xiàn)象，選取了石牌村綠荷西大街等重點街巷作為微改造試點路段，進行了路段沿線外立面改造、沿線路面改造、沿線地下綜合管線整治、排水工程和電氣照明燈改造以及街心公園建設及智能門禁安裝等。白云區(qū)景泰街大金鐘路 48 號大院進行了外立面整飾;黃埔區(qū)已經(jīng)完成微改造項目實施方案的編制，計劃對文沖船廠生活區(qū)的破損建筑外墻等進行整飾及改造。

　2. 上述典型項目的組織模式與資金籌措特點。

　越秀區(qū)為貫徹落實市委主要領導“將珠光街作為越秀區(qū)老舊社區(qū)‘三線三管’整治試點”有關批示精神，選擇仰忠社區(qū)為試點，成立了時任市人大常委會領導為組長的仰忠社區(qū)微改造試點工作領導小組，并在社區(qū)內(nèi)設立微改造建設辦公室，下設公共設施改造、舊樓宇改造、人居環(huán)境改造、綜合協(xié)調(diào)、資金監(jiān)督審查等五個專項工作小組，推進微改造落實，該項目總投資約為 2950 萬元，其中市財政

　安排 1450 萬元，區(qū)財政 1490 萬元，社區(qū)居民集資約 10 萬元。海珠區(qū)濱江街草芳圍老舊小區(qū)微改造項目通過居民自籌、政府補貼的形式解決資金來源，其中政府負責公共部分的設施投入，市級安排資金 600 萬元，區(qū)級安排 150 萬元，居民負責入戶部分的改造投入。荔灣區(qū)西村街道社區(qū)微改造起步較早，主要由政府出資 1000 多萬予以保障。該社區(qū)形成了在全區(qū)乃至全市推廣的“西村經(jīng)驗”，主要特點是在實踐中探索出“先自治、后改造”模式，制定了社區(qū)建管委產(chǎn)生及工作條例、議事機制、社區(qū)微改造項目實施工作流程等，創(chuàng)造出“基層黨建引領社區(qū)自治，社區(qū)自治助推基層治理”的工作模式，由社區(qū)黨支部、建管委作為工作主體，由建管委、居委會、街道共同動議決策，由建管委和街道專業(yè)科室共同監(jiān)督實施和驗收，由建管委做好后續(xù)管養(yǎng)工作。其改造項目以下水道、風水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要為主。恩寧路永慶坊以“政府主導、企業(yè)承辦、居民參與”的“民改商”形式實施修繕維護，對居民生活區(qū)實施改造，片區(qū)內(nèi) 43棟房屋被荔灣區(qū)政府回收，居民就近安置。通過公開招商引入萬科集團建設及運營，并給予其 15 年的經(jīng)營權，計劃總投入資金約為 1 億元，建筑成本回收周期為 12 年半。期滿后是將經(jīng)營權交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。永慶坊僅為恩寧路微改片區(qū)的一期試點，政府計劃將繼續(xù)發(fā)展二、三期項目。天河區(qū)組織相關部門、街道辦和石牌村改制公司，推進石牌綜合整治工程項目，設立了駐點工作組，每日召開施工碰頭會，每月召開各方聯(lián)席會，項目一期市級安排資金 1000 萬，區(qū)級安排 1008 萬。白云區(qū)景泰街大金鐘路 48 號大院項目實施過程中，區(qū)有關部門注重引導公眾參與到項目改造的各個階段，指導組建了建管委，推動解決了大院外立面破損、“三線”亂拉、停車混亂、公共設施缺失等問題。

　(四)我市老舊小區(qū)微改造工作總體上存在的困難和問題

　在總結南石頭街等典型案例的基礎上，經(jīng)綜合我市老舊小區(qū)微改造調(diào)研情況，現(xiàn)歸納我市微改造工作中存在的主要困難和問題如下：

　1. 對于微改造的思想認識亟需提高和統(tǒng)一。

　調(diào)研組發(fā)現(xiàn)，對于老舊小區(qū)微改造，個別區(qū)、街道乃至市有關部門不同程度存在一些認識差異：一是有些認為老舊小區(qū)微改造投入大、產(chǎn)出小，與其花費大量的人力、財力、物力進行修修補補、基礎加固，不如通過近期或假以時日的徹底重建和安置更能提高行政績效、財政收入和居民幸福感，認為微改造沒有太強的必要性和緊迫性;二是有些認為微改造已經(jīng)納入全市城市更新總體工作大局，主動權和決定權在市級層面，區(qū)、街道一級自主空間不大，加上老舊小區(qū)住戶利益訴求多樣且不易調(diào)和，工作難度較大，容易導致作為“夾心層”的區(qū)、街道產(chǎn)生畏難情緒和“等靠要”、“拖推避”思想，積極性不高;三是對于微改造作為里子工程的本質、主要工作內(nèi)容、階段性任務認識不統(tǒng)一，工作輕重緩急未作區(qū)分，后續(xù)工作推進不夠徹底等，出現(xiàn)了諸如專門建墻遮擋部分老舊房屋;寫有“廣州市歷史建筑”字樣的牌子被懸掛在某歷史建筑違章附屬物上等工作細節(jié)把握不嚴、標準不高等現(xiàn)象。這些觀念和思想都未能全面體現(xiàn)老舊小區(qū)微改造工作的性質、宗旨和方向，急需厘清思路和統(tǒng)一認識。

　2. 老舊小區(qū)微改造總體規(guī)劃亟需制定。

　廣州市作為超大型城市，居民小區(qū)數(shù)量龐大，老舊小區(qū)為數(shù)也不少，雖然市城市更新局 20**年初步摸查了全市老舊小區(qū)情況并將 779 個老舊小區(qū)納入微改造計劃，但因老舊小區(qū)微改造工作總體上仍處于“訂單式”、“報銷式”的初級工作階段，存在改造范圍不夠明晰、改造項目的申報和確定標準有待進一步統(tǒng)一、申報流程有待進一步完善等問題。具體表現(xiàn)為：有些區(qū)基本公共服務尚有缺失的小區(qū)沒有列入全市的改造計劃，如海珠區(qū)南石頭街福南新街 16-27 號大院;有些區(qū)先天條件較好的小區(qū)卻安排了資金投入量相對龐大的錦上添花工程;有些區(qū)將房屋條件惡劣、安全隱患嚴重、基本不適宜人居住的區(qū)域卻納入了微改造項目;將珠江兩岸、主干道旁的老舊小區(qū)納入首要改造項目，而內(nèi)街內(nèi)巷的老舊小區(qū)相對延后改造，等等。對于一些歷史街區(qū)，如荔灣區(qū)十三行街區(qū)，調(diào)研組了解到，有關方面對后續(xù)二、三期改造也沒有完整的基本計劃。此外，隨著年代推進、工程建設標準不斷提高和管理水平不斷升級，新的老舊小區(qū)還將逐步形成。一般情況下，商品房二三十年才會出現(xiàn)老舊問題，但一些高檔電梯商品房小區(qū)，日久失修

　一樣會出現(xiàn)問題。如東風西路的某高檔小區(qū)，一向是廣州老城區(qū)的指標性樓盤，小區(qū)分三期開發(fā)，樓齡分別為 14 至 22 年。但該小區(qū)在 20**年曾遇到部分外墻鋁塑板老化，兩次發(fā)生外墻鋁塑板大片脫落的安全事件，最終不得不求助于消防人員上門排險。因此，在全市層面，急需建立一個動態(tài)掌握老舊小區(qū)基數(shù)和需改造范圍的工作機制，依靠現(xiàn)代技術形成數(shù)據(jù)信息平臺，并在此基礎上制定市、區(qū)兩級層面按照輕重緩急排序的微改造總體規(guī)劃、實施策劃和實施計劃。

　3. 資金保障效度、力度亟需提升。

　調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我市老舊小區(qū)微改造一方面存在資金投入力度與其他大型城市有一定差距，另一方面又出現(xiàn)財政支出進度不理想，原因主要包括：一是部分區(qū)未提前、全面考慮老舊小區(qū)微改造的工作特點和程序，導致資金需求和年度預算編制不盡科學合理;二是街道作為微改造工作主體，開展此項工作的相關人員對工作程序和資金申請、使用等流程還不夠熟悉，工作未能按計劃推進，資金支出相應受到影響;三是微改造屬于市、區(qū)共建工作，工作內(nèi)容和資金保障各有側重，但目前各區(qū)財政支持力度不一，部分區(qū)級配套資金不到位，過于依賴市級財政資金，造成市安排的資金支出進度不理想。其次，老舊小區(qū)微改造建設標準財政出資項目沒能有效覆蓋部分基本公共服務項目。

　《廣州市老舊小區(qū)微改造建設標準》的建設內(nèi)容中的規(guī)定項目的危房治理、供水供電一戶一表改造、燃氣入戶改造等規(guī)定由個人出資。相當數(shù)量老舊小區(qū)居民不愿出資，項目改造過程中對此未能有效覆蓋，導致微改造不完全不徹底，影響到社區(qū)微改造項目的整體效果。同時，由于我市老舊小區(qū)數(shù)量龐大，且微改造是一項長期性、涉及面廣、投入較大的綜合性工作，僅靠政府財政投入，必將難以持續(xù)，因此，微改造資金籌措保障問題不容忽視。

　4. 微改造有關法律法規(guī)體系有待完善。

　經(jīng)初步梳理我國有關老舊小區(qū)微改造的法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)涉及老舊小區(qū)微改造工作的內(nèi)容散見于《物權法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《建筑法》《節(jié)約能源法》《消防法》

　《防震減災法》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)中，容易出現(xiàn)以下問題：首先是缺乏專門性、位階高的國家層面的法律法規(guī)，適用有關法條時容易出現(xiàn)多頭適用或互相制約、互為前提的情況，且規(guī)范效力不足;其次，上述法律法規(guī)涉及微改造的多數(shù)條文為原則性描述，實踐指導性不夠強;再次，老舊小區(qū)微改造涉及內(nèi)容廣泛，涉及問題復雜，除包括改造目標、范圍、主體、程序等以外，還包括產(chǎn)權認定、各利益主體權責劃分、資金籌措渠道來源等重要問題，需要一部系統(tǒng)、全面的法律法規(guī)加以統(tǒng)合和規(guī)范。目前，我市尚未出臺關于老舊小區(qū)微改造專門的地方性法規(guī)，規(guī)劃、建設、財稅、產(chǎn)業(yè)、金融、文化保護等部門也未出臺相應的配套政策，這些都影響了微改造工作的規(guī)范有序開展。

　5. 工作標準規(guī)范、審批程序有待完善。

　經(jīng)查，目前我市已經(jīng)出臺的有關老舊小區(qū)微改造的政策文件，涉及到建設標準的主要是市城市更新局印發(fā)的《廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案》，方案中所附微改造建設標準中部分項目的建設標準比較宏觀、概括，具體操作性和指引性不夠強;涉及到技術指引的較為詳細的目前只有關于“三線”整治的實施方案和技術指引(試行)，其余改造工程項目暫無詳細的技術規(guī)范和導則;涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印發(fā)的《廣州市微改造工作流程指引(試行)》，其內(nèi)容較為簡要，有待進一步細化，等等。因此，目前相關操作標準和技術規(guī)范與城市更新和老舊小區(qū)微改造工作實際需要仍有一定差距。二是老舊小區(qū)微改造工作一方面具有解決問題的急迫性強、項目繁多且分散、工程簽證變更多等特點，整體審批流程較長。另一方面，在微改造項目施工許可等審批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相關規(guī)定，微改造不需要進行規(guī)劃用地報建和衛(wèi)生防疫等的方案報批，但在微改造項目辦理質量安全監(jiān)督和施工許可手續(xù)時，卻由于無法提供上述部門的審批意見而無法順利辦理施工許可等，這些都需要盡快在審批程序上出臺具體指引。

　6. 工作協(xié)調(diào)機制不夠完善。

　老舊小區(qū)微改造通常涉及建設、規(guī)劃、電力、通信、供水、城管等十幾個部門和單位，不少區(qū)和街道反映，協(xié)調(diào)上述部門，特別是水、電、燃氣、通信等有關部門時，存在較大難度，一些企業(yè)以當年沒有計劃安排請業(yè)主自行申報列入明年計劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重復遷改等后續(xù)問題，對項目進度和預算支出等都有較大影響。如，海珠區(qū)城市更新部門自今年 4 月開始協(xié)調(diào)，直至目前為止，該區(qū) 9 個微改造項目仍未有一個項目的三線整治工作完成現(xiàn)場施工，嚴重影響后續(xù)工程的實施。

　7. 改造過程中涉及土地、規(guī)劃、消防的問題與矛盾需進一步研究解決。

　受土地、規(guī)劃、消防標準提高和周邊已有建筑影響，老舊建筑功能布局改變困難，增設公共設施相對復雜，特別是增設電梯方面，目前列入微改造計劃的老舊小區(qū)成功增設電梯的案例不多。其中，主要面臨的困難有：底層居民因沒有實惠，且受采光、噪聲和擠占公共空間等不利影響，基本不支持;未滿足建筑退縮、消防、結構安全、日照時間等要求;受周邊管線和電力增容等條件制約。

　8. 部分老舊小區(qū)房屋由于特殊條件導致不利于管理和改造。

　一是由于企業(yè)改制、破產(chǎn)等諸多原因，造成部分單位小區(qū)(如南石頭街福南新街 16-27 號大院)及其配套設施設備處于失管狀態(tài)，同時由于產(chǎn)權原因造成維修、投入渠道不暢。二是位于老舊小區(qū)內(nèi)的直管公房管理成本高，據(jù)了解，我市住房管理部門管理的直管房約為 11 萬套，建筑面積 500 多萬平方米，普遍位于老舊小區(qū)之內(nèi)，由于房屋量過于龐大、位置過于分散、部分歷史租戶(特別是上世紀90年代末因政策原因不能參加房改的住戶)視租住直管房為自身福利而不服從管理等原因，管理相對困難，且因租金標準普遍偏低，部分房屋租金可能還不及管理和維修成本，增加財政壓力。三是我市仍大量存在共用廚廁的老舊房屋，并伴有不同程度的房屋結構和消防安全隱患，居住條件極差，以目前的微改造措施難以有效解決實際的急迫性問題。

　9. 物業(yè)管理機制亟待建立。

　我市老舊小區(qū)大多處于低管理或無管理狀態(tài)，管理機制有所欠缺，在衛(wèi)生保潔、設施設備維修養(yǎng)護等方面無法日常順利開展。如福南新街小區(qū)即屬于典型無物業(yè)管理老舊小區(qū)，原屬企業(yè)進行房改后，隨著企業(yè)逐步轉制、解散等，小區(qū)呈現(xiàn)無管理狀態(tài)。相對先進城市而言，我市在建立后期物業(yè)管理機制方面的確是有所欠缺的。雖然在《廣州市老舊小區(qū)微改造實施方案》有所提及，但至今未明確老舊小區(qū)微改造項目(含國有企業(yè)老舊宿舍區(qū))建成后的維護管養(yǎng)資金來源、長效管養(yǎng)維護機制的建立與運行細則，使得各老舊小區(qū)微改造項目建成后難以明確養(yǎng)護主體等，對項目后期管養(yǎng)造成困擾，從而影響微改造效果的持續(xù)性。

　總之，當前我市老舊小區(qū)面臨的基本公共服務供給不足等問題比較突出，也反映了我市老舊小區(qū)居民群眾人居環(huán)境維護提升與城市更新過程、城市化進程未能同步發(fā)展。歸根結底，這是城市發(fā)展過程中不充分、不平衡的問題，是新時代我國社會主要矛盾在城市中的反映。對老舊小區(qū)生活環(huán)境、居住品質的提升，關系到城市健康有序發(fā)展，關系到社會發(fā)展公平的實現(xiàn)，關系到社會和諧穩(wěn)定，關系到市民對城市改革發(fā)展成果的獲得感。因此，對上述老舊小區(qū)微改造工作中出現(xiàn)的問題，不容忽視，亟待解決。

　二、兄弟城市老舊小區(qū)微改造工作情況和經(jīng)驗做法

　20**年 6、7 月份，調(diào)研組到北京、天津、杭州、合肥市等城市學習考察。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，四個城市都把老舊小區(qū)微改造(綜合整治)工作作為改善民計民生、完善城市功能的重要工作，針對老舊小區(qū)房屋年久失修、配套設施不完善或老化、外部環(huán)境臟亂、居住功能下降等問題，專門出臺政策，加強資金保障，利用數(shù)年時間，實現(xiàn)中心城區(qū)老舊小區(qū)微改造全覆蓋，從根本上改變了老舊小區(qū)居住環(huán)境，不斷增強市民百姓的獲得感。有關工作情況和經(jīng)驗做法如下：

　(一)加強調(diào)查摸底，明確改造范圍。

　一是在實施改造前對老舊小區(qū)進行了詳細的調(diào)查摸底。20**年底開始，天津市由市國土房管局牽頭開展了中心城區(qū)舊樓區(qū)現(xiàn)狀拉網(wǎng)式調(diào)查摸底，共涉及2186 個小區(qū)、6920 萬平方米、14707 幢樓、113 萬戶，綜合調(diào)查了所有房屋的產(chǎn)別、建筑年代、建筑規(guī)模、小區(qū)存在問題及其成因。北京市在開展老舊小區(qū)綜合整治工作前，充分掌握了1990年以前建成的住宅房屋底數(shù)(約6950萬平方米、128 萬套)。合肥市在實施老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作前，也提前進行了摸底工作。二是在充分摸底基礎上明確改造范圍。北京市明確將 1990 年前建成、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區(qū)(含單棟住宅樓)納入綜合整治范圍。天津市分步將中心城區(qū)舊樓區(qū)納入改造，20**至20**年推進 3 幢樓以上 1340 個成片舊樓區(qū)改造，20**年對剩余散片舊樓區(qū)進行改造。杭州市 2007 年針對不成套木(磚木)結構、簡易磚混結構房屋實施了危舊房改善工程;2009 至 20**年，針對老城區(qū) 1999 年前建成、尚未實施物業(yè)管理的老舊住宅區(qū)實施物業(yè)管理改善工程;20**年，重點針對 70、80 年代建造的標準住宅實施危舊住宅房屋治理改造。合肥市明確將 2000 年 9 月 1 日前全部建成交付使用、建筑面積達到 5000 平方米以上、土地性質為國有的、房屋標準成套的老舊小區(qū)列入改造范圍，20**至 2019 年將整治范圍擴大至建筑面積 5000 平方米以下的老舊小區(qū)。

　(二)強化資金投入，推動工作落實。

　各地在經(jīng)費保障方面給予了有力支持，推動改造工作有效落實。北京市在“十二五”時期，市、區(qū)兩級投入 340 億元，全面開展以抗震加固和節(jié)能改造為牽引的老舊小區(qū)綜合整治工作，至今已完成 1582 個小區(qū)、5850 萬平米的總體任務。天津市在 20**至 20**年間，完成了中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造工作，累計投資 51.7 億元(不含水電氣改造等專項資金)，改造 2186 個小區(qū)、6920 萬平方米，113 萬戶、340 萬居民直接受益。合肥市在 20**年至 20**年期間，共投資16.87億元，對324個、總建筑面積1176萬平方米的老舊小區(qū)進行環(huán)境綜合整治，惠及 15.7 萬戶，45.9 萬人，并計劃于 20**至 2019 年間投資 21.52 億元，進一步整治總建筑面積 1076 萬平方米的 607 個老舊小區(qū)。反觀廣州市，20**、20**兩

　年才一共安排財政資金 2.5 億元，推進 106 個微改造項目，資金投入力度相對薄弱。

　(三)明確工作標準，切實實施改造。

　一是建立工作機制，明確工作標準、程序和責任。北京市先后發(fā)布了《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》等文件，明確提出改造工作的目標范圍、整治內(nèi)容、職責分工、項目組織實施的步驟和程序以及相關保障措施。天津市編制了包含房屋綜合修繕、管道節(jié)能改造、外部環(huán)境整治、綜合配套維修四大類、46個子項的《舊樓區(qū)綜合提升改造工程導則》;制定了涉及施工管理、接管驗收、資金監(jiān)管、信訪服務等方面 20 余項管理制度。合肥市發(fā)布了《合肥市老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作實施意見》，明確了基礎設施、修繕改造房屋、提升環(huán)境質量、完善公建配套、改造技防設施、完善消防設施等六大項 23 個子項工作內(nèi)容，以及制定工作計劃、確定設計和監(jiān)理單位、編制項目初步設計及概算、審批初步設計及概算并辦理施工招標、資金撥付、施工管理、驗收接管等工作步驟和具體要求。二是在改造內(nèi)容中，既有規(guī)定動作，也有自選動作，針對不同年代房屋分別改造。以北京市為例：小區(qū)公共部分方面，進行水、電、熱、通信等線路、管網(wǎng)和設備改造，無障礙設施改造，消防設施改造，綠化、景觀、道路、照明設施改造，更新補建信報箱，根據(jù)實際情況，進行雨水收集系統(tǒng)應用、補建機動車和非機動車停車位、建設休閑娛樂設施、完善安防系統(tǒng)、補建警衛(wèi)室、修建圍墻等內(nèi)容的改造。房屋建筑本體方面，1990 年(含)以前建成的，進行節(jié)能改造、熱計量改造和平改坡，對樓梯進行清洗粉刷，根據(jù)實際情況增設電梯、空調(diào)規(guī)整、樓梯外線纜規(guī)整、屋頂綠化、太陽能應用、普通地下室治理等改造;對 1980 年(含)以前建成的，還進行抗震鑒定，對不達標的老舊房屋進行抗震加固改造，抗震加固改造過程中，條件允許的還可增加面積(加建陽臺)。

　(四)充分聽取意見，主動接受監(jiān)督。

　各地都堅持讓群眾知情，問群眾所需，請群眾參與全過程，為微改造順利實

　施創(chuàng)造良好條件。天津市加強開工前現(xiàn)場調(diào)研，充分聽取居民意見，試行“一小區(qū)一方案”。建立了舊樓區(qū)管委會、社區(qū)居委會、街鎮(zhèn)三級社會服務平臺，主動接受群眾監(jiān)督。四年累計聘請了 2744 名社會監(jiān)督員，對改造工程和接管服務落實情況實施全方位監(jiān)督。組織工程驗收引入了群眾評判機制，現(xiàn)場聽取群眾監(jiān)督員、居民代表、居委會意見，試行一票否決。杭州市危舊房改善堅持“以人為本”、落實“四問四權”，即“改不改問情于民、改什么問需于民、怎么改問計于民、改得好不好問績于民”，落實廣大老百姓的知情權、參與權、選擇權、監(jiān)督權，積極探索建立黨政、市民、媒體“三位一體”的“民主促民生”工作機制。合肥市在綜合整治和后期物業(yè)管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權、參與權、選擇權”，明確居民共同管理小區(qū)的義務與職責。對擬整治的小區(qū)專門就整治內(nèi)容開展問卷調(diào)查，經(jīng)充分征求居民意見(規(guī)定需覆蓋小區(qū) 80%居民)才列入下一年工作計劃，施工期間，接受社區(qū)志愿者和居民的監(jiān)督，工程竣工后，組織街道及居民代表參與驗收。下階段，北京市也將遵循自下而上、以需定項的原則，在充分征求居民意見基礎上，確定試點小區(qū)綜合整治方案，明確基礎類改造內(nèi)容必須完成，自選類改造內(nèi)容由居民共同決定。

　(五)堅持讓利于民，推進惠民政策。

　在實施改造的同時，各地還推出增加面積、增加廚廁、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造過程中，條件允許的可為居民加建陽臺，增加面積，從根本上改善居民居住條件。同時，通過補貼方式鼓勵老舊小區(qū)加建停車場、增設電梯，并在此基礎上，引入租賃式方式，由企業(yè)投資增設電梯，并擁有電梯產(chǎn)權，通過居民付費使用和后期其他經(jīng)營項目(如養(yǎng)老服務)收回投資成本。杭州市針對不成套、磚木結構、簡易磚混結構房屋，實施廚衛(wèi)設施進戶，其中“拼廚加衛(wèi)”增加面積的，僅按建安成本價收取費用，對于困難家庭還可減免。同時，該市還完善了直管公房出售政策，于 20**年出臺《杭州市人民政府辦公廳關于進一步加強直管公房管理的意見》，進一步擴大市區(qū)直管公有住房出售范圍，允許非成套木結構或磚木結構的直管公有住房，以及原規(guī)定暫緩出售的部分未實行“住改非”的臨街底層住宅、部分歷史建筑和歷史文化街區(qū)內(nèi)確定保護的建筑物出售。

　(六)引入物業(yè)管理，建立長效機制。

　各地都通過在老舊小區(qū)建立物業(yè)管理或準物業(yè)管理管理長效機制，來鞏固微改造工作成果，改善人民群眾的居住生活品質。北京市出臺《關于印發(fā)<關于開展老舊小區(qū)自我服務管理試點工作的意見>的通知》，開展以居民自治、共建共享等為核心的老舊小區(qū)自我服務管理試點建設工作，引導小區(qū)逐步引入物業(yè)公司參與社區(qū)治理和建設。天津市制定完善了《關于進一步加強我市舊樓區(qū)提升改造后長效管理的意見》和相關配套文件，建立政府補貼機制，市財政每年拿出 1.6 億元補貼舊樓區(qū)管理服務費，各小區(qū)可結合實際采取社會化服務管理公司管理、產(chǎn)權單位自行管理、居民自治管理三種管理模式。杭州市在整治完善老舊小區(qū)硬件配套設施的基礎上，提供社區(qū)化準物業(yè)管理和專業(yè)化物業(yè)管理兩種模式供小區(qū)居民投票選擇，選擇社區(qū)化準物業(yè)管理的，由社區(qū)公共服務站按照“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理”等“八個有”的管理目標開展工作，小區(qū)總建筑面積 5 萬平方米以下的配備 3 個物業(yè)專管員，每增加 3 萬平方米增配一名專管員，對居民收費標準為 0.15 元/平方米·月(可上浮 20%)。合肥市參照杭州市做法提供專業(yè)化物業(yè)管理和有償社區(qū)服務管理模式，有償社區(qū)服務管理由社居委組織，聘請保潔、秩序維護等工作人員或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務企業(yè)負責管理，向居民收取一定的服務成本費。小區(qū)內(nèi)公共停車、商業(yè)用房等經(jīng)營性收入作為小區(qū)物業(yè)管理資金，由社居委統(tǒng)一收取和使用。

　三、進一步加強我市老舊小區(qū)微改造工作的建議

　黨的十九大報告指出：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。”這個矛盾是以人民日益增長的美好生活需要為根本尺度的。同時，報告指出：“堅持在發(fā)展中保障和改善民生。增進民生福祉是發(fā)展的根本目的。必須多謀民生之利、多解民生之憂，在發(fā)展中補齊民生短板、促進社會公平正義……”。老舊小區(qū)微改造是貫徹十九大精神，解決城市發(fā)展過程中不平衡不充分問題的重要途徑，

　是有效改善人居環(huán)境、提升市民群眾獲得感和滿意度的重大民生工程，是助力解決新時代我國社會主要矛盾、實現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要舉措，必須穩(wěn)步推進和長期堅持。結合調(diào)研情況，針對上述我市老舊小區(qū)微改造遇到的問題，為進一步推動我市老舊小區(qū)微改造工作上新臺階，現(xiàn)提出如下建議。

　確立“權屬明晰、權責平衡、各負其責、多方共贏”的改造原則

　縱觀我市老舊小區(qū)房屋構成，主要是由房改房、承租公房等構成。伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，特別是公有住房出售，產(chǎn)權形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回遷房、商品房等，產(chǎn)權存在交叉和模糊地帶，但在住房制度改革之后相當一部分小區(qū)卻沒有實施配套的物業(yè)管理，因而給小區(qū)管理包括微改造工作帶來很多困難，這是老舊小區(qū)微改造工作面臨一系列問題的根源所在，也是難以形成長效管理機制的重要原因之一。為此，必須分析老舊小區(qū)的產(chǎn)權結構，確立“權屬明晰、權責平衡、各負自責、多方共贏”的改造原則，方能尋找老舊小區(qū)開展微改造和解決后續(xù)可能發(fā)生的爭議事項的有效路徑。

　首先，根據(jù)《物權法》，對房屋專有部分的所有權是業(yè)主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。但由于城鎮(zhèn)住房制度改革遺留問題，不享有專有權或者享有部分專有權的原售房單位卻就小區(qū)共用部分享有單獨所有權，形成了共用部分所有權脫離專有部分所有權的不正常狀態(tài)。因此，在確立小區(qū)管理組織時，除了老舊小區(qū)居民(即房改房所有人、商品房所有人、回遷房所有人、公房承租人等)之外，在原售房單位或產(chǎn)權單位仍存在的情況下，還應吸納原售房單位或者產(chǎn)權單位加入小區(qū)的管理組織，確立有權即應擔責的微改造工作先行性基礎，從而逐步消除因所有權不明晰的情況下無人擔責所形成的失管現(xiàn)象。

　其次，要對老舊小區(qū)中的原產(chǎn)權單位進行重新細致的梳理，摸查、核實、登記原產(chǎn)權單位是否還存在、是否還發(fā)揮作用、是否還占有小區(qū)共有資源等，從而對小區(qū)共有資源進行權屬和共有事務的責任劃分進行確認，重點是要對老舊小區(qū)

　共有部分物權的制度變遷進行確權，明確老舊小區(qū)共有或共用物業(yè)(特別是如物業(yè)管理用房、停車位置、地下空間等)的權屬，由此產(chǎn)生的義務、責任和衍生的收益，從而在明晰物權基礎上重構老舊小區(qū)的管理制度基礎。

　再次，按照微改造的內(nèi)容對改造責任進行分類�！段餀喾ā返谄呤�、七十二條和《物業(yè)管理條例》第五十二條對于小區(qū)管線設施的所有權問題上，社會各方有不同的理解，實踐中也產(chǎn)生了不同的操作方式。建議對于房屋本體的改造，由房屋產(chǎn)權人負責，具體是公房由政府負責，房改房、商品房等由產(chǎn)權人承擔。對于公共基礎設施的改造，對原有設施的改造，可以依據(jù)“表前表后”原則，如管線設施，表前的歸企業(yè)、表后的歸個人負責;新增的基礎設施，屬于公益性的如綠化、文體設施等由政府負責，屬于經(jīng)營性的如新建停車場等，由投資方負責并享有收益權。此外，小區(qū)管線設施(水、電、氣、通信)等的改造，可探索將部分設施產(chǎn)權予以明晰，將表前產(chǎn)權劃歸企業(yè)，給予改造企業(yè)合理的收益，激發(fā)其積極性。

　最后，明確微改造過程的主要主體及其職責邊界。微改造主要主體主要包括：政府職能部門、參與改造的企業(yè)(包括改造設計施工企業(yè)、管線設施相關企業(yè)等)、居民組織(如居委會、業(yè)委會、建管委等)以及老舊小區(qū)居民。政府相關職能部門責任應主要集中于制定規(guī)范、標準，從宏觀上統(tǒng)籌把握協(xié)調(diào)微改造的開展，當好裁判員，并給予必要的財政補貼以調(diào)動其他社會主體積極性。相關企業(yè)則應遵照政府規(guī)范、標準和合同進行相應的工作，保質保量完成微改造工作。居民組織需發(fā)揮最直接的協(xié)調(diào)居民關系、統(tǒng)一改造意見等作用;應當逐步引導廣大居民樹立權責統(tǒng)一、共建共享的觀念，充分合理表達訴求，積極參與微改造工作。

　(二)確立“摸家底—訂規(guī)劃—明主體—出指引—強監(jiān)管”的推進機制

　摸清詳細底數(shù)，合理評估分類。

　合理界定、摸清底數(shù)是穩(wěn)步推進老舊小區(qū)微改造的基礎性工作。

　一是合理界定。何為老舊小區(qū)，全國各地對此定義不一。綜合我市和全國各地的情況，老舊小區(qū)的特征可以大致歸納為建筑年代相對久遠、建筑結構比較單一、建筑性能已經(jīng)退化、基礎設施較為陳舊、基本公共服務不完善或缺失、環(huán)境質量不達標等，總體而言就是居住功能達不到宜居甚至是可居的標準。為此，我們應從上述大的方面繼續(xù)完善、細化出一套關鍵指標，確立我市老舊小區(qū)的界定標準。

　二是摸清底數(shù)。切實發(fā)揮市城市更新部門的統(tǒng)籌作用，協(xié)調(diào)有關部門，完善信息共享機制，建立數(shù)據(jù)信息平臺，完善動態(tài)更新、掌握老舊小區(qū)基數(shù)和改造內(nèi)容的工作機制，通過歷史資料查詢、部門信息共享互助共享、實地踏勘、問卷調(diào)查、分類訪談、委托第三方機構調(diào)查等方式，進一步充實我市老舊小區(qū)各方面的數(shù)據(jù)，包括街道、居委、居民等主體對微改造的意見和需求。同時，注重加強動態(tài)的房屋安全普查，對于老舊小區(qū)中的危破房進行重點標識和登記。特別是可以結合當前正在進行的“四標四實”工作，進一步摸清我市老舊小區(qū)底數(shù)，掌握產(chǎn)權來源、建筑年代、危破程度、基礎配套設施、基本公共服務條件等情況，做好老舊小區(qū)地塊標圖建庫工作，細致掌握各區(qū)老舊小區(qū)的大致類型及其所處區(qū)域。

　三是分類評估。在總體策略層面，要充分考慮微改造投入的可行性、可實現(xiàn)性和實效性，按照實際改造需求對老舊小區(qū)改造進行分類評估。對于公共基礎設施嚴重不足、危舊平房密集、廚衛(wèi)設施不全，破舊擁擠，環(huán)境衛(wèi)生臟亂差、沒有歷史保護價值，改造成本過高，甚至高于重建成本的的區(qū)域，如海珠區(qū)草芳圍社區(qū)等一類小區(qū)，建議采取差異化城市更新的策略，通過成片連片整體改造、國有舊廠房改造和土地整備等途徑，進行城市更新。對于適合開展微改造小區(qū)，要根據(jù)不同實際和需求進行分類施策。對于企業(yè)改制、破產(chǎn)造成失管的單位小區(qū)，建議由政府牽頭組織其基本公共服務設施的建設和改造工作，具體如海珠區(qū)南福南新街大院、荔灣區(qū)西村街廣啤雅苑、白云區(qū)大金鐘路 48 號大院、黃埔區(qū)文沖船廠生活區(qū)等;對于歷史悠久，房屋產(chǎn)權、年份、種類、租住人員構成等復雜，既有解放后樓房，又有歷史建筑，同時還存有違章建筑等的老舊小區(qū)，有關自選動作適宜實施“一樓一策”。在改善民生的基礎上，強化其文化元素，凸顯其歷史

　文脈和文化特質，具體如越秀區(qū)仰忠社區(qū)等。不容忽視的是，此類老社區(qū)普遍存在違章建筑，應在微改造過程中堅持零容忍予以打擊;對于確有改造必要，設施相對較為完善，也有自我更新實力的小區(qū)，不宜由市安排大量資金實施微改造，應鼓勵其自我開展環(huán)境整治，如天河區(qū)石牌村等。對于傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)，如荔灣區(qū)恩寧路、十三行街區(qū)等，要加強專項規(guī)劃的宏觀引領作用，規(guī)劃應以人為本，堅持使歷史文化街區(qū)在保障基礎民生的同時，加強保護歷史環(huán)境進行品質提升和功能補強，擦亮其歷史名片，發(fā)揮其獨有文化影響力，增強市民對于街道和社區(qū)的歸屬感。在具體操作層面，要形成“政府——居民”雙向而行、意見統(tǒng)一的評估立項機制。政府方面，要在摸底工作基礎上，按照改造迫切性尤其是基本公共服務缺失程度進行排序，完善、細化微改造內(nèi)容以及評估、申報指標，盡快建立老舊小區(qū)微改造的政府項目庫。在區(qū)級操作層面上，各區(qū)要把好項目申報前的評估關。要充分發(fā)揮區(qū)、街、鎮(zhèn)和居委的引導作用，要通過實地調(diào)研、走訪調(diào)查、成立老舊小區(qū)建管委或業(yè)委會自主開展等方式，擴大居民知悉面和參與面，引導居民自行申報，建立“引導居民提出申報項目——區(qū)、街比對政府項目庫——形成初步評估結果——公示征求居民意見——居民確認并正式立項”的工作流程，提高申報項目的公平性、合理性和公認度。其中，在政府項目庫內(nèi)、改造意愿強烈(達成改造共識人數(shù)比例越高)的，其立項申請可以優(yōu)先考慮。對具有改造必要性和可行性的小區(qū)，要進行改造前的基于小區(qū)全生命周期的第二層次的評估，發(fā)現(xiàn)存在的問題和隱患，為改造工程提供科學的評價標準和定量依據(jù)，確定改造方向、目標和具體程度，從而為后續(xù)資金投入明確投資方向和進行標準控制奠定基礎。

　2. 制定專項規(guī)劃，統(tǒng)一有序推進。

　老舊小區(qū)微改造具有緊迫性和長期性的特點，是未來政府一項重要的系統(tǒng)性工作。因此，應該堅持規(guī)劃先行的理念，通過科學合理的規(guī)劃，將上述摸底、評估后的老舊小區(qū)的分類和改造內(nèi)容在規(guī)劃中充分體現(xiàn)，有原則、有步驟、有方法地積極穩(wěn)妥推進。要根據(jù)新一輪城市總體規(guī)劃的編制工作，進一步明確各區(qū)功能布局，明晰各老舊小區(qū)所處片區(qū)的功能定位，著眼于片區(qū)改造、滾動改造，提前

　布局公共服務設施建設，科學制定以 2020 年(全面建成小康社會)、2035 年(基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化)等歷史任務節(jié)點為期限的微改造專項規(guī)劃，明確近遠期老舊小區(qū)改造的重點和內(nèi)容，到 2020 年實現(xiàn)基本公共服務全覆蓋、全到位，在此基礎上，到 2035 年實現(xiàn)小區(qū)綜合服務功能進一步完善、小區(qū)人居環(huán)境進一步優(yōu)化。各區(qū)要根據(jù)上述總體規(guī)劃制訂微改造詳細規(guī)劃，明確改造具體內(nèi)容和進度，以此在全市層面確立明晰的微改造的工作對象和區(qū)域范圍。同時，注意規(guī)劃編制的前瞻性，合理預留在一定時期內(nèi)老舊小區(qū)數(shù)據(jù)更新空間。與此同時，對文物和歷史建筑進行細致摸查，出臺專門針對歷史文化街區(qū)的微改造工作計劃，注重歷史文脈傳承、功能再造和活化利用，有計劃地引入合適產(chǎn)業(yè)類型，推動此類地區(qū)文化旅游業(yè)發(fā)展。

　3. 明晰責任主體，優(yōu)化工作流程。

　提高全市老舊小區(qū)微改造工作議事機構層級，并將老舊小區(qū)微改造建設標準中各個規(guī)定項目涉及的主管部門、業(yè)務部門(市自來水公司、市燃氣集團、中國電信、廣州市有線電視等)納入城市更新工作領導小組成員單位，在審核城市更新年度計劃時，將老舊小區(qū)微改造同步納入城市更新年度計劃和各單位、公共事業(yè)企業(yè)年度計劃。要進一步加強對城市更新工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，強化對區(qū)、街道工作特別是基層難以協(xié)調(diào)的問題的指導和支持力度。進一步理順市城市更新部門與其它部門在工作中的角色定位，明確規(guī)劃、建設、城管、環(huán)保、物價、廣電、消防等部門的職責分工，建立縱向從政府到社區(qū)、橫向涵蓋各有關職能部門的科學運行機制。找準現(xiàn)有微改造審批程序提速的主要障礙，在合法合理的基礎上，簡化審批流程，形成高效、規(guī)劃、科學的微改造建設管理模式。探索簡政放權，探索將審核審批權和具體事務下放各區(qū)，實施微改造備案制，建立老舊小區(qū)微改造便捷機制。建立對水、電、氣、有線電視等業(yè)務部門的監(jiān)管機制，將老舊小區(qū)微改造項目涉及的...

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