[摘 要]物業(yè)管理是我國新興的服務(wù)行業(yè)，盡管在2003年我國通過了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但是目前，相關(guān)法律管理制度仍不夠健全，許多方面仍存在漏洞。本研究就我國物業(yè)管理法律制度的基本概況，包括其出臺(tái)背景，重要意義及存在問題進(jìn)行討論，試對其完善提出一些建議。
　　[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；法律制度；完善措施
　　中圖分類號：S481 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號：1009-914X（2018）24-0128-01
　　前言
　　近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，不僅催生出物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)，并使其得到長足發(fā)展。為規(guī)范其發(fā)展，我國于2003年出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但在管理過程中，各種問題和矛盾不斷涌現(xiàn)。本研究分析我國物業(yè)管理法律制度的基本概況，并進(jìn)一步提出對物業(yè)管理法律制度的初步完善建議。
　　1.我國物業(yè)管理法律制度的基本概況
　　1.1 我國物業(yè)管理法律制度的出臺(tái)背景
　　近些年來，盡管我國物業(yè)管理取得重要發(fā)展，但在此過程中出現(xiàn)的各種問題和社會(huì)矛盾卻不容忽視，從而促進(jìn)了我國的物業(yè)管理相關(guān)的法律制度的產(chǎn)生。具體總結(jié)，有以下幾點(diǎn)：第一，物業(yè)管理相關(guān)主體的法律關(guān)系不明確，責(zé)權(quán)利界定不清晰。由于物業(yè)管理涉及各方關(guān)系復(fù)雜，在實(shí)際管理過程中，須兼顧各方利益，由于責(zé)任，資金等引起的糾紛事件數(shù)不勝數(shù)。第二，很大一部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏“標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”的意識(shí)，只是過度追求利益卻不能提供相應(yīng)的服務(wù)。有些物業(yè)管理員侵犯業(yè)主權(quán)益，甚至有毆打業(yè)主的惡性事件發(fā)生。第三，業(yè)主委員會(huì)有名無實(shí)、形同虛設(shè)。業(yè)主委員會(huì)機(jī)制不健全，不能代表絕大多數(shù)業(yè)主的利益，沒有“集體意識(shí)”。第四，業(yè)主自律機(jī)制不完善。在我國物業(yè)管理的實(shí)際過程中，缺乏業(yè)主共同遵守執(zhí)行的行為準(zhǔn)則，或者有行為準(zhǔn)則但內(nèi)容過于形式化，甚至政治化，使業(yè)主無法遵守執(zhí)行，這就不能很好的協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益。
　　為解決上述問題，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益。我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)即《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），終于在2003年6月正式頒布，并于同年9月1日開始施行。
　　1.2 《條例》出臺(tái)的意義
　　《條例》的頒布和實(shí)施，從根本上解決了物業(yè)管理法制建設(shè)滯后，相關(guān)主體之間的法律關(guān)系和法律責(zé)任不清的問題，對規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)和市場，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，起到了關(guān)鍵作用�！稐l例》的出臺(tái)，標(biāo)志著我國物業(yè)管理從此進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。《條例》的實(shí)施，不僅填補(bǔ)了我國物業(yè)管理行業(yè)法制建設(shè)的空白，而且為規(guī)范公平、公正的物業(yè)市場競爭，明確物業(yè)管理的各方法律主體，保護(hù)其相關(guān)主體，特別是業(yè)主的合法權(quán)益，有效解決物業(yè)管理糾紛等，提供了重要的法律依據(jù)。
　　1.3 目前我國物業(yè)管理法律制度存在的問題
　　在我國現(xiàn)有的物業(yè)管理法律制度體系下，仍然存在著不少問題。首先，由于各地的物業(yè)管理?xiàng)l例大多出臺(tái)在全國《條例》之前，再結(jié)合各地物業(yè)管理發(fā)展的實(shí)際情況，各地制定出來的法律條例在內(nèi)容上與新出臺(tái)的全國《條例》中的規(guī)定明顯不一致，從而在物業(yè)管理上沒有統(tǒng)一的立法標(biāo)準(zhǔn)。
　　其次，在新的《條例》中，也存在著許多缺陷。主要有以下幾點(diǎn)：第一，《條例》中的許多規(guī)定只是泛泛而談，實(shí)際操作性差。倡導(dǎo)性乃至偏重宣傳性的東西較多。第二，《條例》中只是簡單的列舉了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的各項(xiàng)權(quán)利，規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)重要職責(zé)，但對于業(yè)主如何行使這些權(quán)利，業(yè)主大會(huì)如何履行這些職責(zé)未作出具體規(guī)定。第三，《條例》的現(xiàn)實(shí)針對性不強(qiáng)，其功能不全，對目前物業(yè)服務(wù)中存在的維修基金的保管問題、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)費(fèi)用問題等均沒有規(guī)定具體的解決方法。
　　2.我國物業(yè)管理法律制度的完善措施
　　2.1 統(tǒng)一全國立法標(biāo)準(zhǔn)
　　在全國性法規(guī)《條例》已經(jīng)正式實(shí)施的情況下，各地應(yīng)該對自己的物業(yè)管理法律制度進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，最好能與全國《條例》保持內(nèi)容和形式的統(tǒng)一。統(tǒng)一條例的標(biāo)題。這樣不僅有利于與國家立法保持一致，也有利于地方法規(guī)對實(shí)行物業(yè)管理的各種物業(yè)形態(tài)保持普遍效力，還有利于法規(guī)的名稱與內(nèi)容相一致。其次是要明確統(tǒng)一基本法律概念。法規(guī)中的一些基本概念如業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、共同設(shè)施設(shè)備等要進(jìn)行統(tǒng)一，并與全國《條例》的相關(guān)規(guī)定保持一致。最后還要統(tǒng)一立法內(nèi)容。在地方立法中諸如此類與全國《條例》規(guī)定不一致的條款一律應(yīng)給予修改，保持全國立法和地方立法的一致性。
　　2.2 健全完善業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)機(jī)制
　　根據(jù)現(xiàn)有《條例》，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，無經(jīng)費(fèi)、無場所和無專職人員，在產(chǎn)生之后向相關(guān)的行政部門備案即可。但是在實(shí)際情況中，這樣的機(jī)構(gòu)無明確的法律地位，不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，從而不能從根本上維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。我們應(yīng)當(dāng)在法律上提供給業(yè)主一種完全自治管理的模式，突出業(yè)主在物業(yè)管理上的地位，在立法上要制定有利于業(yè)主維護(hù)權(quán)益、有便于業(yè)主履行職責(zé)的條文，體現(xiàn)在政府管理上對弱勢群體的傾斜政策。。
　　2.3 明確相關(guān)主體的法律關(guān)系，增加民事責(zé)任條款
　　物業(yè)管理服務(wù)的法律關(guān)系，主要體現(xiàn)在民事法律關(guān)系方面，即開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主（使用人以及業(yè)主委員會(huì)）等民事主體之間對于一定區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)，特別是公共部位、公共設(shè)施、公共場地等在使用、維護(hù)過程中所產(chǎn)生的各種法律關(guān)系。我國現(xiàn)有的《條例》在最后部分“法律責(zé)任”這一章規(guī)定的幾乎都是行政責(zé)任，體現(xiàn)政府在物業(yè)管理法律關(guān)系中“強(qiáng)行干涉”的主導(dǎo)角色，這顯然不利用業(yè)主等參與的積極性，立法的有效實(shí)施。因此，增強(qiáng)法律關(guān)系中當(dāng)事人各方的民事責(zé)任，使主體間維持平等、公平、公正的關(guān)系，可能是解決物業(yè)管理糾紛最有力的手段。
　　2.4 增強(qiáng)物業(yè)管理法律制度的可操作性
　　在不斷完善現(xiàn)有《條例》的基礎(chǔ)上，我們應(yīng)該盡快出臺(tái)和完善相關(guān)配套法律法規(guī)，同時(shí)結(jié)合各地區(qū)具體情況，頒布《條例》的實(shí)施細(xì)則。還要注意加強(qiáng)執(zhí)法，將《條例》細(xì)致化，使其真正落到實(shí)處。對于管理過程中的各項(xiàng)流程，都應(yīng)該有配套的法律法規(guī)或者規(guī)章制度來規(guī)范，如一些評定、管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)等，都應(yīng)該有法可依、有章可循。同時(shí)為了避免立法的空泛，應(yīng)該增加可執(zhí)行條款，在物業(yè)管理過程中發(fā)生的問題，都能在法律條文上找到解決辦法，有效的避免糾紛，有利于執(zhí)法。最后要加大執(zhí)法力度，對于嚴(yán)重違反相關(guān)法律規(guī)定的人員要堅(jiān)決取締，讓其承擔(dān)法律責(zé)任。
　　3.結(jié)語
　　《條例》的實(shí)施，為有效解決物業(yè)管理糾紛等，提供了重要的法律依據(jù)。相信通過對我國物業(yè)管理法律制度的不斷完善，我國的物業(yè)管理肯定能逐漸走上標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和法制化的道路，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展。
　　參考文獻(xiàn)
　　[1] 董磊.論我國物業(yè)管理制度存在的問題及完善對策[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，2006.
　　[2] 劉守杰.我國物業(yè)管理法律問題研究[D].中國海洋大學(xué)，2005.

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