【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有舉足輕重的地位，近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完善，國(guó)家不斷出臺(tái)一些政策規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)走向正軌，但是它仍是新興行業(yè)，具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)。如何有效規(guī)避、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有舉足輕重的意義。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)目前現(xiàn)狀或問題，分析了存在問題的原因，提出了針對(duì)這些問題對(duì)策，包括多渠道融資，提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)成本管理，建立和完善內(nèi)審機(jī)制；從而我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)雖然面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，但通過各方面的努力還是可以防范的，未來的房地產(chǎn)業(yè)一定能夠穩(wěn)步快速的發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范策略
　　一、引言
　　房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)中占有不容忽視的地位，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)�？墒�2008年以來國(guó)家的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說并不樂觀。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有投資周期長(zhǎng)、投資額巨大、回收期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)。由于資金政策的不斷緊縮，有些國(guó)有銀行已取消開發(fā)貸款項(xiàng)目，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金缺口的風(fēng)險(xiǎn)這也從一方面凸顯房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的隱患。
　　房地產(chǎn)行業(yè)存在數(shù)量多，規(guī)模小的特點(diǎn)。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)已初具規(guī)模，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然處于發(fā)展不完善階段，都在摸索中前進(jìn)，不斷發(fā)現(xiàn)問題解決問題房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)要經(jīng)過購(gòu)置土地、前期籌劃、工程設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、配套設(shè)施建設(shè)、房屋銷售、產(chǎn)權(quán)辦理等過程，建設(shè)周期長(zhǎng)、資金鏈循環(huán)周期長(zhǎng)，隨時(shí)會(huì)受到市場(chǎng)變化的影響，導(dǎo)致資金鏈的管理難度及風(fēng)險(xiǎn)都相當(dāng)難以把握。
　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要問題分析
　　1.資產(chǎn)負(fù)債率偏高
　　調(diào)查顯示，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在80%以上，遠(yuǎn)超一般企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，雖然有可能獲得高收益，但前提是需要有大量的資金投入其中，很多房地產(chǎn)業(yè)一旦有機(jī)會(huì)面臨項(xiàng)目時(shí)，就會(huì)不惜高息借貸融資，無(wú)形中加大了融資成本，產(chǎn)生了資金鏈斷裂，債務(wù)越來越多的風(fēng)險(xiǎn)，許多的爛尾樓就是這樣出現(xiàn)的。
　　房地產(chǎn)行業(yè)在確認(rèn)收入方面也有其特殊性，在取得預(yù)收款到竣工備案之前的收入都是在“預(yù)收賬款”科目中反應(yīng)，并不記入“營(yíng)業(yè)收入”科目，因此資產(chǎn)負(fù)債率比重過高。
　　2.融資方式過于單一
　　大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金由股東投資款、銀行貸款和預(yù)售房款組成。股東投資款在購(gòu)置土地時(shí)已經(jīng)用去一大半或者基本用完，而預(yù)售房款要等到開發(fā)企業(yè)從政府部門取得《商品房預(yù)售許可證》后才能銷售房屋，才能取得預(yù)售房款，有的地區(qū)要求項(xiàng)目主體達(dá)到四層以上或者正負(fù)零以上，才能辦理預(yù)售證，這需要一段很長(zhǎng)的時(shí)間，所以在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，絕大多數(shù)都來自銀行貸款資金，對(duì)銀行信貸依賴相當(dāng)高，而股權(quán)投資和債權(quán)投資去占的比重很小。一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)壓力都在銀行，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)非常不利。
　　3.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)水平不一
　　由于房地產(chǎn)行業(yè)是新興行業(yè)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)人員并非具有很強(qiáng)的專業(yè)性，大多數(shù)財(cái)務(wù)人員來自各行各業(yè)，包括工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)、商業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)，所以專業(yè)知識(shí)都是套用其他行業(yè)的財(cái)務(wù)規(guī)定和制度。雖然具有相通性但仍有不完全相似的地方。由于房地產(chǎn)資金流較大，房地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)層多會(huì)選用自己的親屬擔(dān)任財(cái)務(wù)管理人員，而這些人員有些并不具備財(cái)務(wù)知識(shí)，只是會(huì)簡(jiǎn)單的記流水賬，這也是導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員素質(zhì)參差不齊的原因之一。
　　4.財(cái)務(wù)涉及面廣、管理難度較大
　　房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)涉及面比較廣，財(cái)務(wù)工作也比較復(fù)雜。從最初的購(gòu)置土地，然后市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、廣告宣傳、項(xiàng)目施工到小區(qū)配套設(shè)施的施工再到最后的工程驗(yàn)收，每一環(huán)節(jié)都需要財(cái)務(wù)核算。財(cái)務(wù)工作都參與進(jìn)行，都需要財(cái)務(wù)人員細(xì)致核算每一個(gè)環(huán)節(jié)。在每一個(gè)環(huán)節(jié)中都會(huì)涉及到現(xiàn)金流，預(yù)收款的回收管理，支付工程款，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要財(cái)務(wù)人員的大量工作，為了平衡現(xiàn)金的收支，確保公司正常運(yùn)營(yíng)，財(cái)務(wù)人員管理的難度和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是較大的。
　　5.缺乏日常的資金管理觀念
　　房地產(chǎn)企業(yè)受利率、通貨膨脹率的影響也是比較大的。2007年，股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)都異�；鸨�，但是2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使得房地產(chǎn)受到很大的市場(chǎng)抨擊，遭遇了致命的打擊。國(guó)家采取加息的政策，抑制通貨膨脹，致使加大了資金成本，使房地產(chǎn)的預(yù)期利益降低。另外，一些企業(yè)的管理層不重視日常的資金管理，時(shí)間價(jià)值的觀念淡薄，就會(huì)造成資金的閑置或不足，無(wú)法滿足正常的公司運(yùn)作。企業(yè)有錢時(shí)，不知合理規(guī)劃使用，企業(yè)沒錢時(shí)就發(fā)愁，沒有事先預(yù)算的資金管理意識(shí)，缺乏協(xié)調(diào)統(tǒng)一運(yùn)用資金的機(jī)制。尤其是在金融危機(jī)時(shí)，企業(yè)更要加強(qiáng)日常資金的管理，對(duì)未來的風(fēng)險(xiǎn)合理評(píng)估，防范可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。
　　三、關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
　　1.建立多渠道的融資環(huán)境
　　單一渠道的融資環(huán)境已無(wú)法滿足現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的資金需要量，為了保證充分的資金流，需要每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)寬思路，多渠道的融入資金。
　�。�1）加強(qiáng)預(yù)售房款的回收。政府要求開發(fā)商在建筑主體到四層以上方可取得《預(yù)售房許可證》，所以就要求開發(fā)商加快工程進(jìn)度，盡快達(dá)到政府要求。
　　（2）可以通過股權(quán)投資來擴(kuò)大自有資金。房地產(chǎn)企業(yè)在組建初期為了取得土地使用權(quán)證，要經(jīng)過招拍掛、付拆遷補(bǔ)償款、繳納稅金等許多手續(xù)，同時(shí)要支付大筆資金，所以在開發(fā)階段時(shí)有可能就出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，這時(shí)引入其他投資人注入資扶持開發(fā)企業(yè)不失為是上策。另外，建筑工程承包商墊付工程款。開發(fā)商在投入資金購(gòu)入土地后，就開始運(yùn)作各種融資，建筑商墊資是其中一種形式。建筑商先墊付預(yù)付款或部分進(jìn)度款，施工到一定階段后，再以形象進(jìn)度款的形式收回已墊付的全部或部分資金。
　　2.加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理
　�。�1）應(yīng)降低建筑安裝成本，這是房地產(chǎn)企業(yè)中的主要成本，也是一個(gè)比較難把握的成本。房地產(chǎn)企業(yè)在開始施工建設(shè)之前應(yīng)采取預(yù)算等方法估計(jì)建筑安裝成本，制定詳細(xì)的資金預(yù)算計(jì)劃，并在建筑施工同時(shí)監(jiān)控每一步施工的工程付款進(jìn)度，以免發(fā)生不必要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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