諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者克魯格曼教授上月在交大演講時，稱房產(chǎn)泡沫是“邪惡泡沫”，深惡痛絕之意溢于言表。

　　借助信貸門檻的降低和天量信貸資金傾注的庇護，中國房地產(chǎn)再次迎來上漲行情。上漲似乎已經(jīng)成為趨勢。

　　但另一方面，全國深圳、北京等許多城市的房租卻在下跌。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：北京市2009年4月房屋租金與去年同期相比大幅下滑了8.46%，城八區(qū)的的房租與去年全年的價格相比降低了347元/月·套，跌幅為12.84%。2009年5月，北京市租金均價比去年同期下降了7.77%。這兩個月的房租環(huán)比也都在下降。與此同時，房屋租賃交易量也在下降。2009年4月，北京的房屋租賃市場成交量環(huán)比3月下降了近8.03%。5月環(huán)比4月繼續(xù)呈下降趨勢。

　　房租價格比被操縱的房價，更能反映市場的真實價格和真實的供求關(guān)系。透過房價與房租的巨大差距，人們更容易發(fā)現(xiàn)泡沫的嚴(yán)重性。

　　不妨看看克魯格曼與張維迎的一段對話（感覺克魯格曼像在給小學(xué)生上課，沒有什么奇怪的，國內(nèi)的經(jīng)濟學(xué)家許多都是不懂經(jīng)濟學(xué)常識的，或者是不知道經(jīng)濟學(xué)常識是如何在實踐中運用的，只能常年靠幾個非經(jīng)濟學(xué)專業(yè)人士感覺生疏的詞匯或概念混混日子）：

　　張維迎：您幾次都很不幸的預(yù)測到經(jīng)濟的惡化或者危機，您是以什么樣的指標(biāo)來衡量經(jīng)濟有泡沫了？比如格林斯潘認(rèn)為在2000年經(jīng)濟沒有泡沫，你認(rèn)為經(jīng)濟有泡沫，依賴于什么？跟他的不一樣在什么地方？我想我們的觀眾不僅想聽到你的判斷，更重要的是想聽你為什么得出這樣的判斷？

　　保羅·克魯格曼：我有兩個主要指標(biāo)，一個是看一些簡單的指標(biāo)，比如說股價與交易量的關(guān)系，我在意房價的話就看房價和租賃的比例，如果這個比例超過歷史平均水平太遠的話，這就意味著這個當(dāng)中會有問題。這樣差異偏離太大的話就意味著有泡沫。還有，如果是那種對于金融新聞的熱情高漲的話，也意味著可能會有泡沫。在90年代末的時候，我開始意識到會有經(jīng)濟危機，是因為我可以看到我進酒吧的時候以前放的是體育比賽，現(xiàn)在放的是經(jīng)濟新聞，所以我覺得股市有問題了。當(dāng)你看到電視劇里面也開始講住宅、房價的事情，有很多人通過買房掙了很多錢，這個時候就會覺得當(dāng)中有問題了。所以，從大眾文化當(dāng)中都體現(xiàn)出了金融熱情的話，或者是過分的熱情就意味著有問題了。

　　問題在于，帶著泡沫的房價，上漲趨勢能否延續(xù)呢？由此帶來的泡沫累積的隱患，將如何來收場？當(dāng)民眾為泡沫承受巨大的痛苦和代價，制約內(nèi)需發(fā)展的最大一個羈絆又該給這個民族帶來怎樣的后果？

　　世界發(fā)達國家都是聽任房價下跌，自我擠壓泡沫，當(dāng)房價下跌到與民眾購買力相對接的時候，可視為泡沫擠壓到正常水平，房地產(chǎn)市場又會在民眾實際購買力的支持下激活成交量，消化掉庫存，重新步入健康發(fā)展軌道。

　　而在我國，由于各級地方政府與房地產(chǎn)利益聯(lián)系很深，一些地方政府通過財政購房、減免稅費、延長土地出讓金繳納時間等方式，有的甚至是違法、違規(guī)的方式，力托房價，意在高價位時消化存量住房。在權(quán)力與市場力量進行角逐的關(guān)鍵時刻，天量信貸資金的投放，改變了原有的平衡，房價止跌回升。

　　中國的房價，成為這次次貸危機中，唯一未經(jīng)過充分泡沫擠壓就重新步入上漲軌道的特例。然而，因為這個特例，也埋下了無窮的隱患。

　　首先是金融安全隱患。在信貸門檻降低和信貸投放量加大的背景下，一些開發(fā)商通過假按揭套現(xiàn)，把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。事實上，即使沒有假按揭，高房價中所包含的巨大泡沫因素本身，也是不可忽視的金融安全隱患。

　　也因此，世界各發(fā)達國家，都對房價自我擠壓泡沫的過程表示出超然的態(tài)度，這當(dāng)然也是市場經(jīng)濟國家的本能反應(yīng)。次貸危機的形成原因雖然錯綜復(fù)雜，但導(dǎo)火索就是高房價中所含泡沫的破滅。

　　泡沫破滅所帶來的破壞性，使得發(fā)達國家都努力在房價過高的情況下，割裂與金融系統(tǒng)的過于緊密的聯(lián)系，以防止形成危機惡性擴散的被動局面。中國幾乎是唯一一個在房價高位時，促使金融系統(tǒng)與房價更緊密糅合在一起的國家。

　　其次，制約內(nèi)需。改革開放以來，困擾中國的最大問題是內(nèi)需的不足。民眾為什么缺乏購買力？關(guān)鍵原因有三點：一是我國的國民收入分配機制，當(dāng)人均GDP在2003年突破1000美元以后，仍在大幅度向政府傾斜，而未像發(fā)達國家那樣，向居民和企業(yè)傾斜。二是教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共產(chǎn)品投入不足所留下的巨大缺口，基本都由民眾自己解決，蠶食了民眾的購買力。第三就是高房價因素。高房價對民眾購買力的蠶食作用是極其明顯的。我在《中國怎么辦——當(dāng)次貸危機改變世界》一書中指出：“在許多城市，購買一套房，相當(dāng)于消耗掉一個中等收入家庭一輩子的收入。至于那些按揭買房者，在長達10年、20年、30年甚至更長的時間內(nèi)，背負(fù)著沉重的還貸壓力，高房價透支了他們未來幾十年的消費能力。當(dāng)開發(fā)商等少數(shù)既得利益集團瘋狂攫取巨額財富的時候，犧牲掉的是民生和推動中國經(jīng)濟發(fā)展的一大動力——內(nèi)需的啟動�！�

　　第三，是加劇通貨膨脹。雖然，在我國的CPI權(quán)重中，未把房價納入其中，并且，住房類所占比例，較之西方國家有超過60％的差距，使得CPI數(shù)據(jù)經(jīng)常失真，但是，房價在上漲過程中對通貨膨脹的推動作用卻是不容忽視的。

　　比如，經(jīng)濟學(xué)中有一個比價復(fù)歸原理，在房價持續(xù)上漲與糧價之間距離拉大的情況下，房價與生產(chǎn)資料之間首先要實現(xiàn)比價復(fù)歸，即在房價大漲數(shù)年后，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格持續(xù)大幅上漲。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料與糧價之間、房價與糧價之間的比價復(fù)歸，最終引發(fā)了2007年糧食價格的井噴效應(yīng)。2007年的通貨膨脹如火如荼，與房價的過快上漲有著直接的聯(lián)系。

　　高房價中包含的巨大泡沫，能夠維持嗎？

　　今年，報名參加高考的人數(shù)急劇下降，許多人在盯著工作機會下降對考生吸引力下降等因素時，卻忽略了一個最根本的因素：中國的人口結(jié)構(gòu)的變化正日漸清晰地表現(xiàn)出來。計劃生育后人口結(jié)構(gòu)驟變和人口下降才是真正的原因！我在《開發(fā)商最怕三重門》一文中曾對這一問題做過詳細的分析。

　　現(xiàn)在，唯一能夠支撐房價的因素，就是通貨膨脹預(yù)期，問題是，在高房價本身是通貨膨脹最重要推手的情況下，僅僅依托通脹預(yù)期支撐下房地產(chǎn)市場的浮萍般的繁榮，能夠走多遠？

　　力托房價，已經(jīng)埋下了一個“邪惡”的種子，我不知道它會長出什么，但我知道，結(jié)局一定是民眾無奈承受更多的痛苦。

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