自從網(wǎng)友提出要談?wù)劜疬w，我沒(méi)空但是卻記住了。我知道最近幾年國(guó)內(nèi)拆遷造成的風(fēng)波和冤屈很多，但是我對(duì)國(guó)內(nèi)情況了解不透，不好貿(mào)然評(píng)論的。而美國(guó)的情況，實(shí)在是相差很大。有人為我擔(dān)心，怕我掉到什么政治圈套里面去，實(shí)在是沒(méi)必要。政治這個(gè)詞，美國(guó)人和我們中國(guó)人用法相差很大。美國(guó)人只有在黨派活動(dòng)，競(jìng)選，立法議會(huì)辯論這一類(lèi)的場(chǎng)合，稱(chēng)之為政治。政府的運(yùn)作，行政歸行政，司法歸司法，都不叫政治。至于老百姓的看法，和黨派觀(guān)點(diǎn)無(wú)關(guān)就不叫政治。所以，“發(fā)動(dòng)一場(chǎng)政治運(yùn)動(dòng)”，在美國(guó)根本就是一種負(fù)面的話(huà)語(yǔ)。那位為我擔(dān)心的朋友，實(shí)在是對(duì)美國(guó)的個(gè)人自由太沒(méi)有概念了。

　　再說(shuō)，我記住了普林西普的要求，卻不知從何說(shuō)起，怎么辦？前幾天在小鎮(zhèn)上買(mǎi)吃的，出門(mén)的時(shí)候花兩毛五分錢(qián)買(mǎi)了一份我們這個(gè)縣的報(bào)紙。我們這個(gè)縣，這個(gè)小鎮(zhèn)，人口到不了我們國(guó)內(nèi)的一個(gè)鄉(xiāng)，卻也有兩份獨(dú)立的報(bào)紙，周刊。買(mǎi)報(bào)紙的原因是，頭版頭條新聞，縣區(qū)劃委員會(huì)否決了某開(kāi)發(fā)商的小區(qū)計(jì)劃。

　　咱們就從這區(qū)劃委員會(huì)ZONING BOARD說(shuō)起好了。

　　我們這個(gè)縣，大概和美國(guó)所有的縣一樣，有一個(gè)區(qū)劃委員會(huì)。說(shuō)“大概”，是因?yàn)槊绹?guó)的聯(lián)邦制和地方自治原則，理論上說(shuō)，各個(gè)縣可以自行其事，不是上面統(tǒng)一規(guī)定，我沒(méi)有經(jīng)過(guò)研究核實(shí)，永遠(yuǎn)不敢丟開(kāi)這個(gè)“大概”。區(qū)劃委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)本縣實(shí)行區(qū)域規(guī)劃的立法，這樣的地方法規(guī)叫ordinance，它和國(guó)會(huì)或州議會(huì)通過(guò)的成文法案（叫bill 或act ，或者統(tǒng)稱(chēng)為成文法statute）不同，是很具體的本地的規(guī)定，具體到每一塊地的用法。

　　區(qū)劃委員會(huì)的成員是六人，全部普選產(chǎn)生，定期改選。這六人在我們這個(gè)縣，全部是兼職的，都有自己賴(lài)以謀生的職業(yè)。當(dāng)區(qū)劃委員，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，是為公眾服務(wù)。不過(guò)，他們有時(shí)候其實(shí)也很忙。為什么呢？

　　有關(guān)土地用法的ordinance，規(guī)定得非常詳細(xì)。美國(guó)人喜歡規(guī)范化，土地的用法都編成代碼，分門(mén)別類(lèi)。比如我們這個(gè)窮鄉(xiāng)僻壤，土地分成農(nóng)業(yè)區(qū)，居住區(qū)，商業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)，其中又分成高密度，中密度，低密度，等等。各類(lèi)土地的建筑，用途，包括建筑面積，最高高度等等，都預(yù)先分類(lèi)編碼。然后，全縣每一寸土地，不管所有權(quán)是誰(shuí)的，都有一個(gè)區(qū)域規(guī)劃的代碼。法律要求你，服從這一代碼的規(guī)定。

　　那么，為什么區(qū)劃委員會(huì)有時(shí)候還是很忙呢？不是有ordinance規(guī)定好了嗎？

　　因?yàn)樗麄円苍诓粩嘟ㄔO(shè)，情況在不斷變化。

　　要講清這個(gè)過(guò)程，沒(méi)有比我們自己的親身經(jīng)歷更簡(jiǎn)單的了�？赡苡行┡笥岩呀�(jīng)知道，我們兩人曾經(jīng)窮人的事情窮辦法，自己動(dòng)手給自己蓋了一棟房子，這就有了一點(diǎn)故事。

　　我們到美國(guó)一年后，買(mǎi)了一塊地，地上有一棟已經(jīng)一百多年的農(nóng)舍，還有歪斜的谷倉(cāng)。一百多年前，門(mén)口大概是偶然有馬車(chē)經(jīng)過(guò)的農(nóng)家小道，現(xiàn)在卻是98號(hào)州級(jí)公路，日夜有呼嘯的大卡車(chē)飛駛而過(guò)，排山倒海。冬天，寒風(fēng)透屋，可以看到自己的褲腿隨風(fēng)擺動(dòng)，很冷。我們?cè)谶@農(nóng)舍里一住十年。偶然有幾次客人來(lái)的時(shí)候，我們非常抱歉，因?yàn)榫幼∩�活的條件實(shí)在是不怎么樣。

　　妻子是學(xué)建筑的。我們兩都在建筑工地上工作過(guò)。到美國(guó)以后，也涉及過(guò)建筑相關(guān)行當(dāng)，經(jīng)常跑建筑材料商店。美國(guó)的建筑工具，材料配件，多，好，價(jià)格也合理，叫人愛(ài)不釋手。我們給別人蓋過(guò)那么多房子，現(xiàn)在，自然想，為什么不給自己蓋一棟？自己動(dòng)手，豐衣足食嘛！

　　當(dāng)我們一分一分地?cái)�錢(qián)，差不多的時(shí)候，就打算在遠(yuǎn)離公路的樹(shù)林深處，蓋一棟房子。自己動(dòng)手。

　　蓋房子的第一件事，到附近小鎮(zhèn)上，縣的建筑管理部門(mén)，申請(qǐng)?jiān)S可證。這個(gè)部門(mén)的女士，第一件事，查一下我們這塊地的區(qū)劃代碼，是不是符合縣里 ordinance的要求。這一查，問(wèn)題來(lái)了。根據(jù)已有地規(guī)劃，不可以。

　　我妻子到小鎮(zhèn)去申請(qǐng)?jiān)S可。

　　縣上辦事的女士一查ordinance，說(shuō)我們的這塊地，屬于低密度農(nóng)業(yè)性質(zhì)。這么大面積的地上，只能有一棟居住建筑。有了百年老屋，就不能蓋新房子了。

　　那怎么辦？

　　辦公女士態(tài)度非常和藹，說(shuō)你們有幾個(gè)choices：

　　一是把百年老屋拆了。那我們住哪兒去？?jī)蓚�(gè)人動(dòng)手蓋房子，可不是一天兩天能蓋得起來(lái)的。后來(lái)事實(shí)是，我們用了整整一年才完成。這女士倒很理解，她說(shuō)有很多人自己蓋房子。你可以繼續(xù)住老房子，但是必須保證，在搬進(jìn)新房子以前，把老屋拆除。

　　拆老屋談何容易，再說(shuō)，好好的百年老屋，為什么要拆掉。我們有很多零雜東西，書(shū)籍圖畫(huà)，是打算以后放在老屋里的。我們不愿拆。

　　那么，女士說(shuō)，第二個(gè)選擇是，向縣區(qū)劃委員會(huì)提出申請(qǐng)，改變我們這塊地的代碼。這叫rezoning，重新規(guī)劃。

　　這就要兜回來(lái)說(shuō)到，為什么區(qū)劃委員會(huì)有時(shí)候很忙，為什么我要買(mǎi)當(dāng)?shù)貓?bào)紙做個(gè)實(shí)例了。

　　如果諸位有耐心讀我上面給出的聯(lián)邦最高法院的判例，就會(huì)讀到，聯(lián)邦最高法院很久以前就指出，各地區(qū)域規(guī)劃的ordinance，涉及土地的價(jià)值，一個(gè)ordinance下來(lái)，就可能讓某人的土地大大增值，也可能讓某人的土地大大貶值，所以，所有這些ordinance，都必須是debatable，“可以爭(zhēng)論的”。所以，能夠有法律效果的區(qū)劃ordinance，都必須舉行公開(kāi)的聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)取公眾的意見(jiàn)，并且由區(qū)劃委員會(huì)公開(kāi)表決。

　　這就是我買(mǎi)的當(dāng)?shù)貓?bào)紙上的頭條新聞之背景。同一期報(bào)紙上，還有一系列十幾個(gè)公開(kāi)聽(tīng)證會(huì)的通知。比如，有一個(gè)老人，申請(qǐng)將自己的土地分成兩塊，以便送一塊給自己的女兒，讓女兒女婿蓋一棟房子。

　　辦公女士給我妻子的第二個(gè)主意就是，申請(qǐng)rezoning，這必須啟動(dòng)申請(qǐng)/聽(tīng)證/表決的程序。這個(gè)申請(qǐng)倒花不了多少錢(qián)，但是要等聽(tīng)證會(huì)安排，要出席聽(tīng)證會(huì)，向與會(huì)的區(qū)劃委員和愿意來(lái)開(kāi)會(huì)的鄰居們闡述我們的理由，然后等待委員會(huì)表決。這里面內(nèi)在的道理是：你的土地上增加了建筑物，會(huì)影響相鄰?fù)恋氐木坝^(guān)和價(jià)值。所以，這樣的改變必須是debatable的。

　　這個(gè)方案的最大問(wèn)題是，聽(tīng)證會(huì)以后，區(qū)劃委員會(huì)的表決仍然可能否決我們的申請(qǐng)。

　　妻子沒(méi)辦法了，只好繼續(xù)向辦公女士討教，這原有的ordinance到底是怎么回事，其中的合理邏輯是什么？辦公女士很有耐心，解釋說(shuō)，因?yàn)檫@是低密度農(nóng)業(yè)區(qū)，這是為了保障農(nóng)業(yè)區(qū)里的合理居住密度。妻子連忙說(shuō)，我們沒(méi)有改變居住密度，我們還是住兩個(gè)人，原來(lái)的百年老屋用來(lái)做儲(chǔ)藏了。辦公女士說(shuō)，根據(jù)ordinance，農(nóng)業(yè)區(qū)的生產(chǎn)性質(zhì)的儲(chǔ)藏建筑，只能是谷倉(cāng)，或者是活動(dòng)房屋trailer，不能是真正的房子。這一點(diǎn)馬上讓我妻子抓住，問(wèn)為什么？真正的房子，盡管是百年老屋，看起來(lái)也比谷倉(cāng)或者trailer 象模像樣，為什么谷倉(cāng)可以，百年老屋就不可以？

　　辦公女士承認(rèn)，這ordinance聽(tīng)起來(lái)確實(shí)沒(méi)有道理，可是她皺眉頭說(shuō)，ordinance是這樣說(shuō)的，她也沒(méi)有辦法。她不能給我們?cè)S可證。

　　這時(shí)候，我妻子說(shuō)了一句很美國(guó)化的話(huà)：

　　I will see you in the court.“我將在法庭上見(jiàn)你”。

　　我們一向聽(tīng)說(shuō)，美國(guó)人喜歡打官司。其實(shí)，打官司花錢(qián)費(fèi)力還可能打輸，誰(shuí)也不愿意沒(méi)事打官司的。從某種意義上來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)美國(guó)人是最怕打官司的。但是，我妻子可以心平氣和地向辦公女士說(shuō)出那句話(huà)，卻很典型地表現(xiàn)出了美國(guó)人在同樣走投無(wú)路的情況下，比別人多一條路，那就是，法庭的門(mén)是開(kāi)著的，你覺(jué)得你有理，你覺(jué)得你受了傷害，你就上法庭去，走司法程序。你永遠(yuǎn)知道，法庭是中立的，是獨(dú)立的，是和你現(xiàn)在陷在其中走投無(wú)路的陷阱沒(méi)有利害糾葛的。你最后還有一個(gè)講理的地方，你可以把官司打到最高法院，窮盡司法程序。

　　可是，很多時(shí)候，如果你確實(shí)有理的話(huà)，別人也看得出來(lái)，“法庭上見(jiàn)”就成了一種表態(tài)。

　　辦公女士聽(tīng)了以后，回答很有意思。她說(shuō)，我們最好不要法庭上見(jiàn)。她說(shuō)，我會(huì)向區(qū)劃委員會(huì)匯報(bào)，會(huì)向縣政府的法律顧問(wèn)匯報(bào)，先自我檢討ordinance，評(píng)估縣政府在法庭上的形勢(shì)，爭(zhēng)取縣政府先找出解決辦法。請(qǐng)過(guò)幾天再來(lái)。

　　幾天以后，妻子再去找辦公女士。辦公女士笑嘻嘻的，滿(mǎn)懷喜悅地告訴妻子，縣政府的法律顧問(wèn)研讀了以前的相關(guān)ordinance以后，對(duì)區(qū)劃委員會(huì)說(shuō)，根據(jù)州法庭這幾年的類(lèi)似案件的判決結(jié)果，如果此案上法庭的話(huà)， 縣政府幾乎沒(méi)有勝訴的機(jī)會(huì)。區(qū)劃委員會(huì)決定，廢除這一條只有谷倉(cāng)和trailer才可以做儲(chǔ)藏建筑的ordinance。妻子順利地拿到了蓋房子的許可。

　　我想簡(jiǎn)單闡述我自己得出的我們可以從美國(guó)制度中借鑒的三條原則：

　　第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)法律和方案，要成為多數(shù)人都心悅誠(chéng)服的共同游戲規(guī)則，則必須在一定程度上是公開(kāi)的，開(kāi)放的，debatable的。

　　房地產(chǎn)的方案，比如舊城改造，在我國(guó)這樣人口密集的地方，常常涉及千家萬(wàn)戶(hù)子子孫孫的利益，你要讓大家服，就得讓大家知，讓大家從一開(kāi)始就有表達(dá)的機(jī)會(huì)。你不能官商合作策劃于密室，令建筑師畫(huà)出藍(lán)圖，官商對(duì)藍(lán)圖和操作方案都滿(mǎn)意了，然后對(duì)住在那里的民眾說(shuō)：上級(jí)有關(guān)部門(mén)決定，我們這塊地方要改建了，諸位得搬家，原有的房子給您作價(jià)，新家已經(jīng)給您在郊區(qū)蓋好了，保證比您現(xiàn)在住的房子好。這聽(tīng)起來(lái)似乎不錯(cuò)啊，實(shí)際上是不公平的。

　　我上面說(shuō)過(guò)，美國(guó)的房地產(chǎn)方案要經(jīng)過(guò)區(qū)劃委員會(huì)，區(qū)劃委員會(huì)是民選的，它的決定都要走一定的程序，主要是向公眾開(kāi)放的公開(kāi)聽(tīng)證會(huì)。如果我附近的小鎮(zhèn)要改造舊鎮(zhèn)區(qū)，那從一開(kāi)始產(chǎn)生這個(gè)主意，就得開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，出主意的人得出來(lái)說(shuō)說(shuō)為什么，花好桃好都好在什么地方，老百姓也可以出來(lái)提提疑問(wèn)。利益和觀(guān)點(diǎn)沖突太大，還可以組織起來(lái)，表達(dá)自己，搞點(diǎn)示威，在門(mén)口插上“No Rezoning!\"的標(biāo)語(yǔ)牌。這就叫DEBATABLE。

　　這樣讓被涉及的民眾有機(jī)會(huì)知道，有機(jī)會(huì)表達(dá)，有機(jī)會(huì)參與的制度，是不是會(huì)搞得事情做不成呢？是不是會(huì)亂？美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，不會(huì)的。因?yàn)槿耸且环N理性的動(dòng)物，人是知道好歹的。人都能理解，世界上的事情不可能照你一人的心思，少數(shù)服從多數(shù)是這個(gè)社會(huì)有秩序維持下去所必需的。經(jīng)過(guò) DEBATABLE的程序以后，區(qū)劃委員會(huì)表決的結(jié)果，往往是能夠得到尊重和實(shí)現(xiàn)的。區(qū)劃委員利用權(quán)力腐敗的話(huà)，民眾也看在眼里，下次改選就會(huì)表現(xiàn)出來(lái)。

　　所以，我認(rèn)為，要致力于建立官商和民眾都能接受的共同游戲規(guī)則，那么，程序的開(kāi)放， DEBATABLE，是我們可以從美國(guó)制度中借鑒的。

　　第二，民眾面對(duì)的官商，開(kāi)發(fā)方案，拆遷命令，地方上的ordinance，都必須是challengeble的，是可以在司法上挑戰(zhàn)的。

　　房地產(chǎn)的變動(dòng)，涉及各家各戶(hù)子子孫孫的利益，你必須作出這樣的假設(shè)：看起來(lái)很美好的方案，仍然可能不公平地傷害了無(wú)辜者的利益，受傷害的人，必須有一個(gè)地方去評(píng)理，這就是獨(dú)立的法庭。

　　我很早以前在茶館閑聊中說(shuō)過(guò)，美國(guó)人的原則：有了沖突，要找中立的第三者來(lái)評(píng)判。有利益糾葛的雙方自己爭(zhēng)，是很難爭(zhēng)出名堂來(lái)的。而在制度上，這樣的第三者就是法庭。

　　我們國(guó)內(nèi)報(bào)道的拆遷風(fēng)波，說(shuō)給美國(guó)人聽(tīng)他們是一點(diǎn)聽(tīng)不懂。他們會(huì)大惑不解：這些人干嗎不上法庭？

　　有朋友會(huì)說(shuō)了，要是法庭判下來(lái)說(shuō)得拆，那還不是一樣要拆。這言下之意司法挑戰(zhàn)是多此一舉。事實(shí)上，不是這樣的。既然上法庭，就可能輸也可能贏，不然就不叫法庭了。不管輸還是贏，有沒(méi)有法庭，有沒(méi)有司法挑戰(zhàn)的途徑永遠(yuǎn)available，是完全不一樣的。法庭，獨(dú)立司法的存在，將本質(zhì)上改變社會(huì)的權(quán)力平衡，改變民眾的無(wú)助地位。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有一個(gè)獨(dú)立公正的司法，社會(huì)就難有公平，就不會(huì)有穩(wěn)定。

　　司法挑戰(zhàn)，讓我想起著名的紐約中央車(chē)站拆建風(fēng)波。

　　說(shuō)到中立的獨(dú)立的司法，朋友們一定搖頭，說(shuō)我們中國(guó)不行，法官和當(dāng)官的是一家，中立沒(méi)門(mén)。我知道。但是，諸位，正因?yàn)槿绱�，我們得不停地說(shuō)。一直說(shuō)到遙遠(yuǎn)的將來(lái)獨(dú)立司法漸漸形成的一天。因?yàn)�，除此之外，我們沒(méi)有別的選擇。

　　美國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)司法挑戰(zhàn)的案例，當(dāng)然很多。這里面發(fā)生的情況，和我們中國(guó)缺乏可比性。有一個(gè)從世界日?qǐng)?bào)上讀來(lái)的故事很有名。

　　到過(guò)紐約的人，大多知道紐約有一個(gè)中央車(chē)站。那是一棟有點(diǎn)年頭的相當(dāng)壯觀(guān)的房子，但是還不到文物保護(hù)禁止拆除的地步�？上н@房子所處的地方，太黃金地段了，留那么一個(gè)幾層的車(chē)站建筑，簡(jiǎn)直是浪費(fèi)黃金。車(chē)站建筑的所有者是一家公司，(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁(yè))

　　決定拆了原有的建筑，建高層。

　　紐約的很多市民覺(jué)得，這是一棟歷史性的建筑，是紐約的文化遺產(chǎn)，文化價(jià)值是屬于紐約全體市民的�？墒牵�按照法律，業(yè)主可以拆。紐約的一些文化界人士聯(lián)合起來(lái)，想要阻擋業(yè)主拆除這棟歷史建筑。這些人中，包括已故肯尼迪總統(tǒng)的夫人，著名的杰姬肯尼迪。

　　已故總統(tǒng)夫人倒并沒(méi)有出什么大力，她也出不了什么力。她去走走上層，從上面施加壓力，這樣的做法，即使奏效，美國(guó)人看來(lái)也很丟人。那么，這些人怎么辦呢？房子又不是你們的，人家按照法律有權(quán)拆，你怎么辦？

　　這些人研究司法挑戰(zhàn)的途徑，發(fā)現(xiàn)了一條小路：按照紐約的法律，如果對(duì)房產(chǎn)有爭(zhēng)議，法庭就要按照一定程序厘清爭(zhēng)議，在此期間，法庭發(fā)出禁制令，不得對(duì)有爭(zhēng)議的房產(chǎn)作出任何變動(dòng)。

　　這些人中的一個(gè)，就向法庭提出訴訟，說(shuō)這中央車(chē)站的所有權(quán)里有他一份。法庭發(fā)出禁拆的禁制令，然后開(kāi)庭厘清，結(jié)果自然判定說(shuō)沒(méi)你的份。問(wèn)題是，這個(gè)程序，有一定的paperworks要做，有一定的步驟，快是快不起來(lái)的。就在法庭判定以前，這些人中第二個(gè)，早已準(zhǔn)備好，也向法庭提出訴訟，說(shuō)這中央車(chē)站建筑有他一份。同樣的過(guò)程又開(kāi)始了。

　　法庭的法官，大概明知這是攪局來(lái)的，可是按照紐約的法律，原告這樣做是合法的，法庭必須用一定的程序把它打回去。而這些人就打算輪流上陣，估計(jì)維持個(gè)一百年也不成問(wèn)題。

　　最后，業(yè)主知道，這樣下去他是勞民傷財(cái)，得罪眾人，永遠(yuǎn)陪下去。他聲明：被紐約市民保護(hù)歷史遺產(chǎn)的誠(chéng)心所感動(dòng)，他決定不拆了，他要為紐約保護(hù)好這棟歷史建筑。至于黃金地段損失的黃金，他沒(méi)提。相信他也不會(huì)因此而貧窮潦倒的。

　　這就是法庭大門(mén)開(kāi)著，司法挑戰(zhàn)available的結(jié)果。

　　現(xiàn)在聊我體會(huì)的第三點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要拆遷的時(shí)候，公平的補(bǔ)償是一條不可忽視的原則。

　　拆還是不拆，不應(yīng)該是一邊說(shuō)了算。

拆還是不拆，應(yīng)該有大家都能接受的法律來(lái)衡量。這方面，我一開(kāi)始就說(shuō)過(guò)，美國(guó)人比我們有利，他們的財(cái)產(chǎn)權(quán)制度，幾百年來(lái)沒(méi)有大的變動(dòng)。

而我們?cè)谪?cái)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題上，只有廢墟和殘片。

　　財(cái)產(chǎn)權(quán)的概念，大家知道，美國(guó)政治制度至少把它上溯到大衛(wèi)休謨。在休謨那里，生命權(quán)，自由權(quán)，財(cái)產(chǎn)權(quán)，是一個(gè)人最基本最重要的權(quán)利。

　　但是，托馬斯杰弗遜在寫(xiě)下獨(dú)立宣言開(kāi)場(chǎng)白的時(shí)候，卻寫(xiě)了人人都有生命，自由和追求幸福的權(quán)利。財(cái)產(chǎn)權(quán)在這兒變成了更廣泛的追求幸福的權(quán)利。

杰弗遜顯然認(rèn)為，生命，自由和追求幸福的權(quán)利，是人人平等的。而財(cái)產(chǎn)權(quán)，平等的意義卻大可商榷。這留下了一個(gè)思想遺產(chǎn)：美國(guó)人在講平等的時(shí)候，通常避免講貧富，講財(cái)產(chǎn)的平等，但是都強(qiáng)調(diào)追求幸福的權(quán)利是平等的，而追求幸福的權(quán)利之平等，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是機(jī)會(huì)平等。

　　通常，人們認(rèn)為，在休謨那里，財(cái)產(chǎn)權(quán)和生命及自由一樣，是一種天生的自然權(quán)利，而到杰弗遜那里，財(cái)產(chǎn)權(quán)不再是自然權(quán)利，它是一種民事權(quán)利，是社會(huì)的一種契約性權(quán)利。當(dāng)你生下來(lái)的時(shí)候就擁有一塊土地，不是上帝賦予你的，而是你從家庭繼承來(lái)的，是社會(huì)用法律承認(rèn)，你有繼承這塊土地所有權(quán)的權(quán)利。

　　這樣，用我們簡(jiǎn)單的話(huà)來(lái)說(shuō)，就是，財(cái)產(chǎn)權(quán)不是絕對(duì)的。它的檔次沒(méi)有生命和自由那么高。

　　在費(fèi)城那個(gè)小客棧里，兩百多年前，杰弗遜寫(xiě)下獨(dú)立宣言的時(shí)候，把休謨的三權(quán)里的財(cái)產(chǎn)權(quán)代換成追求幸福的權(quán)利，他是怎么想的，我們無(wú)從得知。但是，當(dāng)他代表自由的北美出使巴黎的時(shí)候，已經(jīng)明確了這個(gè)思想。

　　財(cái)產(chǎn)權(quán)不是絕對(duì)的。但是，財(cái)產(chǎn)權(quán)是非常重要的，美國(guó)社會(huì)的基本秩序，建立在財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上。拆還是不拆，不是一邊說(shuō)了算。

　　關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)，有憲法第五修正案規(guī)定了必須有合理的補(bǔ)償，沒(méi)有合理的補(bǔ)償，政府就不能征用私產(chǎn)。請(qǐng)注意，憲法前十條修正案，被稱(chēng)為權(quán)利法案，是針對(duì)政府的限權(quán)令，是為了保障公民個(gè)人權(quán)利而在制憲會(huì)議以后的第一屆聯(lián)邦議會(huì)上通過(guò)的。第五修正案的要旨是保障公民，限制政府。所以，第五修正案讓美國(guó)人來(lái)讀的正確讀法是：政府不作出合理補(bǔ)償就征用私產(chǎn)的話(huà)，是非法的，是違憲的。

　　在美國(guó)聯(lián)邦最高法院關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)的判詞中經(jīng)常提到的是，憲法第十四修正案，公民有受到法律”正當(dāng)程序“Due Process和”平等保護(hù)“Equal Protection的權(quán)利。

　　當(dāng)公眾利益，比如州公路局規(guī)劃一條公路，經(jīng)過(guò)某私人土地，而私人土地所有者不愿拆遷，和私人財(cái)產(chǎn)權(quán)發(fā)生沖突的時(shí)候，拆還是不拆，不是一邊說(shuō)了算，而是要求按照憲法第五修正案，必須給出合理的補(bǔ)償；
另外，按照憲法第十四修正案的要求，公民可以尋求法律正當(dāng)程序，他是有權(quán)和政府抗衡的。比如，他可以說(shuō)，政府的補(bǔ)償不合理，政府的程序不公正。

　　認(rèn)為私人財(cái)產(chǎn)權(quán)在公眾利益前面就一定要讓步，這是對(duì)美國(guó)立國(guó)理念和制度無(wú)知而產(chǎn)生的誤讀，或者急于用美國(guó)的例子為中國(guó)的房地產(chǎn)商辯護(hù)而故意的誤導(dǎo)。

　　我可以給你舉一個(gè)例子。這個(gè)例子就在離我兩分鐘車(chē)程的地方。

　　我現(xiàn)在工作的城市，是我們州里輪到第三 的城市，有本州最老最大的大學(xué)。在市中心邊緣，有一片老住宅區(qū)，剛好是一個(gè)小山包。街道還是石塊鋪的，環(huán)境極其幽靜。其中一條街，叫Flynt Street。這條街來(lái)回雙車(chē)道，在經(jīng)過(guò)小山包頂，和另一條街相交的地方，有一棵參天大樹(shù)，一棵老橡樹(shù)，長(zhǎng)在路邊。圍著樹(shù)干有一圈欄桿，占掉了這條街的一個(gè)車(chē)道。來(lái)往車(chē)輛到此就得看對(duì)面是不是有車(chē)，停下等對(duì)面沒(méi)車(chē)的時(shí)候才通過(guò)。

　　這是一種你在其他 地方看不到的突�，F(xiàn)象，一棵樹(shù)占掉了一邊的車(chē)道，迫使所有車(chē)輛讓步。這也恐怕是世界上獨(dú)一無(wú)二的樹(shù)，因?yàn)樗�是本城著名的“擁有自己的�?shù)”（The tree that owns itself）。

　　這來(lái)自于近二百年前本城某居民的遺囑。

　　近兩百年前，本城一居民后院有一棵老橡樹(shù)，這棵樹(shù)給了他很大樂(lè)趣。他老的時(shí)候，想想死后不知道別人會(huì)怎么對(duì)待這棵樹(shù)呢，就在遺囑里把這棵樹(shù)的所有權(quán)，連同樹(shù)下八英尺半徑的土地， 贈(zèng)給了這棵樹(shù)。此遺囑在本城政府登記有效。這就是“擁有自己的樹(shù)”。

　　后來(lái)，城區(qū)發(fā)展，這后院就變成了街道，樹(shù)就擋在路當(dāng)中了。當(dāng)然，阻礙交通是無(wú)疑的，公眾利益是受到了影響。但是，附近社區(qū)的歷代居民認(rèn)為，這條街的交通所受影響的公眾利益，在質(zhì)和量上并沒(méi)有壓倒這棵樹(shù)的財(cái)產(chǎn)權(quán)。公眾停一下車(chē)，等一下再過(guò)，受點(diǎn)委屈，并不為過(guò)。

　　上世紀(jì)初，一場(chǎng)暴風(fēng) 刮倒了老橡樹(shù)。本城一個(gè)婦女園藝組織立即用老橡樹(shù)的籽培育了一棵樹(shù)苗，栽種在原來(lái)的地方。哈，老橡樹(shù)的合法繼承樹(shù)竟然得到了承認(rèn)。如今，那兒又是一棵參天老橡樹(shù)了。

　　當(dāng)然，擁有自己的樹(shù)是一種很特殊的情況，我只不過(guò)是想說(shuō)明，私人財(cái)產(chǎn)權(quán)和公眾利益孰重孰輕，是要個(gè)案考察的，所謂case by case，否則，一說(shuō)公眾利益，私人財(cái)產(chǎn)權(quán)就輕如鴻毛，就理所當(dāng)然要讓步的話(huà)，那么，土地開(kāi)發(fā)還要debatable 干什么？還要留出司法挑戰(zhàn)的途徑干什么？如果一說(shuō)公眾利益就壓倒一切，自然就會(huì)出現(xiàn)，官商結(jié)合利用政治權(quán)力把自己說(shuō)成公眾利益的代表。小民百姓除了服從就沒(méi)有別的路可走了。

　　所以，要害不是誰(shuí)說(shuō)的是公眾利益，誰(shuí)就是私人利益，私人利益和公眾利益沒(méi)有道德上的高下之分；
要害是公正。要害是公眾利益在要求民眾作出讓步的時(shí)候，必須有合理的補(bǔ)償。沒(méi)有合理的補(bǔ)償，所謂的公眾利益的征地，是非法的。

　　現(xiàn)在，說(shuō)到核心問(wèn)題，什么是“公平”的合理的補(bǔ)償？公平合理怎么定的。價(jià)碼怎么定的？

　　在美國(guó)的體制下，這個(gè)問(wèn)題并不困難。

　　美國(guó)人在補(bǔ)償價(jià)碼方面，很簡(jiǎn)單，也很明確，叫“公平市場(chǎng)價(jià)格” FAIR MARKET PRICE。只所以他們只要有這個(gè)大家公認(rèn)的價(jià)碼標(biāo)準(zhǔn)就可以使大部分問(wèn)題和爭(zhēng)議得到解決，因?yàn)樗麄兊闹贫认�，市�?chǎng)制度是穩(wěn)定的，那是他們的自由概念的一部分，體現(xiàn)了人格的自由，意志的自由，在這樣有歷史的市場(chǎng)下， 土地和房產(chǎn)都有一個(gè)公平的市場(chǎng)價(jià)格，這是大家都能接受的概念。政府一般不是這個(gè)市場(chǎng)的player， 而是中立的公證人。所以，到了有具體爭(zhēng)議的時(shí)候，爭(zhēng)議往往就是，怎么找出這個(gè)公平市場(chǎng)價(jià)格，使得雙方都接受。

　　怎么確定公平市場(chǎng)價(jià)格？在美國(guó)制度下，價(jià)格是通過(guò)市場(chǎng)交易來(lái)確定的。這一點(diǎn)和馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)差別很大。馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)里，價(jià)格的來(lái)源是價(jià)值，價(jià)值的來(lái)源是勞動(dòng)，是核算成本。

　　問(wèn)題恰恰在于，在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)上，價(jià)格往往和勞動(dòng)，和成本相差非常大。這就是我們今日很多爭(zhēng)議的來(lái)源。

　　在房地產(chǎn)制度上，第一是被各方面接受的共同的游戲規(guī)則要公開(kāi)，開(kāi)放，debatable；
第二是有獨(dú)立的司法，留有司法挑戰(zhàn)的途徑；
第三，公平的補(bǔ)償要有法律的保障。

　　那么，什么是公平的補(bǔ)償呢？公平補(bǔ)償?shù)膬r(jià)碼怎么確定？公平補(bǔ)償價(jià)碼的基本概念是Fair Maket Price，即公平的市場(chǎng)價(jià)格。那么，這個(gè)Fair Maket Price又是怎么確定的呢？在穩(wěn)定而成熟的市場(chǎng)體制下，這個(gè)問(wèn)題很簡(jiǎn)單，F(xiàn)air Maket Price是通過(guò)市場(chǎng)交易來(lái)確定的。我順便回答前面一位朋友的問(wèn)題：法官只依法主持司法程序，從來(lái)不來(lái)代替市場(chǎng)，確定Fair Maket Price。

　　上面這句話(huà)有點(diǎn)空，我來(lái)說(shuō)一個(gè)我的親身經(jīng)歷吧。

　　好幾年前，我開(kāi)車(chē)回家的路上，經(jīng)過(guò)一個(gè)丁字路口，前面有一輛車(chē)左轉(zhuǎn)，停下來(lái)等對(duì)方車(chē)子過(guò)完。我停在后面等。就在我即將可以走的時(shí)候，后面快速來(lái)了一個(gè)冒失小青年的車(chē)，剎車(chē)不及，咣當(dāng)一下，撞在我的車(chē)后部。后保險(xiǎn)杠給撞了一個(gè)大彎，慘不忍睹。

　　處理這類(lèi)事情，很煩。警察來(lái)了，第二天到警察局拿police report，將其fax 給對(duì)方保險(xiǎn)公司。對(duì)方保險(xiǎn)公司的女士立即來(lái)電話(huà)，說(shuō)你去修車(chē)行估一個(gè)修車(chē)價(jià)。我去估了，修車(chē)估價(jià)1800美元。將估價(jià)單也fax過(guò)去。

　　我開(kāi)的是一輛很老的二手車(chē)。車(chē)很老了，但是車(chē)況非常好。我們開(kāi)著它走了半個(gè)美國(guó)，我天天開(kāi)它干活，從來(lái)沒(méi)有毛病。這車(chē)以后期質(zhì)量好出名。保險(xiǎn)公司的女士來(lái)電話(huà)了，說(shuō)根據(jù)你的車(chē)的年齡和里程，你的車(chē)值1700元。所以是totaled（汽車(chē)保險(xiǎn)業(yè)的行話(huà)，即total damaged），失去了修的價(jià)值。我們將賠償你全部車(chē)價(jià)1700元，并把殘車(chē)拖走。

　　這是我最擔(dān)心的事情。老車(chē)我開(kāi)得好好的，但是算價(jià)錢(qián)，它確實(shí)很可能不值什么大錢(qián)了。我對(duì)那位女士說(shuō)，你賠給我的1700元，我卻沒(méi)地方去買(mǎi)同樣開(kāi)得好好的老車(chē)，這對(duì)我不公平。This is not fair to me 。

　　這女士立即說(shuō)，請(qǐng)您提供一個(gè)依據(jù)，隨便什么依據(jù)都可以。

　　我怎么辦呢？這真是煩人的事。好在那時(shí)有網(wǎng)了。我在網(wǎng)上查，只用了十分鐘，查到離這兒三小時(shí)車(chē)程的地方，一個(gè)車(chē)商賣(mài)二手車(chē)，同樣年齡的同樣型號(hào)的車(chē)，標(biāo)價(jià)2300美元。

　　我將此網(wǎng)頁(yè)fax過(guò)去。半個(gè)小時(shí)后，女士來(lái)電話(huà)，第一句話(huà)就是，我們將賠償2300美元，您是否接受？

　　為什么對(duì)我提出的2300美元賠償，保險(xiǎn)公司沒(méi)有二話(huà)呢？因?yàn)槲姨峁┑男畔⒆C明，這是這車(chē)在市場(chǎng)上的交易價(jià)格。這就是Fair Maket Price。

　　現(xiàn)在說(shuō)美國(guó)的拆遷補(bǔ)償中的Fair Maket Price。

　　相信諸位一定聽(tīng)說(shuō)過(guò)自己的親朋好友在美國(guó)一旦穩(wěn)定下來(lái)，就買(mǎi)了房子了。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是開(kāi)放的，只要有錢(qián)，更多的是能貸款了， 就誰(shuí)都能買(mǎi)。沒(méi)有身份限制。諸位要是想買(mǎi)，也可以買(mǎi)的，房地產(chǎn)商決不敢另眼相看。

　　買(mǎi)房子的價(jià)格，基本上就是你這房子的Fair Maket Price�？硟r(jià)的本事和耐心大一點(diǎn)，運(yùn)氣好一點(diǎn)，可能有10%的上下，但是你對(duì)自己房產(chǎn)的Fair Maket Price是心里有數(shù)的。比如說(shuō)，你買(mǎi)了十萬(wàn)元的房子。

　　一年一度，縣稅務(wù)官會(huì)寄給你一張房地產(chǎn)稅單，里面有一條，就是估計(jì)你的房產(chǎn)的 Maket Price。你繳納的房地產(chǎn)稅是根據(jù)你的房產(chǎn)的 Maket Price來(lái)的。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，縣稅務(wù)官的估計(jì)基本上和你買(mǎi)價(jià)差不大離。

　　過(guò)兩年，你發(fā)現(xiàn)鄰居和你一模一樣的房子賣(mài)了。你悄悄問(wèn)新搬來(lái)的鄰居，多少錢(qián)買(mǎi)的，答曰12萬(wàn)。你心里暗暗一喜：你的房產(chǎn)在漲價(jià)！

　　房產(chǎn)漲價(jià)是 你從在美親朋好友中經(jīng)常聽(tīng)到的好消息。

可是，房子為什么會(huì)漲價(jià)呢？除了通貨膨脹的因素以外，是什么使得房子的價(jià)格漲得特別快，(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁(yè))

　　是什么使得他們有快有慢？

　　我不說(shuō)大家也知道：Location, Location, Location.

　　房產(chǎn)的價(jià)格，特別是房產(chǎn)在以后年頭里的漲落，往往不是單純根據(jù)你的房子的制造成本，不是那些磚頭木頭的價(jià)值，而是它的空間位子。這個(gè)Location具有不可替代性，在很多地方是稀缺的。稀缺使得市場(chǎng)上這一Location求大于供，房產(chǎn)價(jià)格就上去了。

　　在美國(guó)的很多地方，房產(chǎn)價(jià)格上升很快。置產(chǎn)不僅保值，而且是一種首選的投資方式。有些地方，比如硅谷，舊金山灣區(qū)，洛杉磯好萊塢，說(shuō)寸土寸金是一點(diǎn)不為過(guò)。

　　在房地產(chǎn)價(jià)格尚低的時(shí)候置了產(chǎn)，以后節(jié)節(jié)高地漲價(jià)，這是房主非常高興的事情，這相當(dāng)于股票漲了。但是，漲得非常高的房子，這個(gè)發(fā)財(cái)好處只有在你把房子賣(mài)了的時(shí)候，重新?lián)Q成錢(qián)， 才體現(xiàn)出來(lái)。如果你永遠(yuǎn)不打算賣(mài)，永遠(yuǎn)是自己住的，那么漲價(jià)只有壞處：每年的房地產(chǎn)稅也漲了。

　　很貴的房子，房地產(chǎn)稅有時(shí)候是很高的。房地產(chǎn)稅是地方稅收的主要部分，地方公共建設(shè)主要靠房地產(chǎn)稅。多年不交房地產(chǎn)稅，房子可能被依法沒(méi)收的。

　　所以，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，價(jià)格很高， 很值錢(qián)的房子，也在市場(chǎng)上買(mǎi)來(lái)賣(mài)去。

　　而大家都公認(rèn)，這樣在市場(chǎng)上形成交易的價(jià)格，就是Fair Market Price 。

　　現(xiàn)在，可以說(shuō)美國(guó)的拆遷賠償了。

　　正因?yàn)槊绹?guó)的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)穩(wěn)定的開(kāi)放的自由市場(chǎng)制度，房地產(chǎn)有一個(gè)Fair Market Price，所以，合理的補(bǔ)償就沒(méi)有那么多的困惑。你得補(bǔ)到相當(dāng)于原來(lái)的房地產(chǎn)主自愿地出售其房地產(chǎn)的程度。

　　這里，我必須提到一個(gè)重要的區(qū)別了。那就是一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和政府主持下的公共交通等公共建設(shè)的開(kāi)發(fā)。

　　美國(guó)人對(duì)于政府進(jìn)入自由市場(chǎng)扮演player的事情，一向十分忌諱。政府應(yīng)該是市場(chǎng)外的主持公正者，是裁判，是警察，而不能自己進(jìn)來(lái)當(dāng)商人，當(dāng)運(yùn)動(dòng)員。為什么美國(guó)人對(duì)此如此忌諱，這說(shuō)來(lái)話(huà)長(zhǎng)，我們此地不說(shuō)。但是毫無(wú)疑問(wèn)，一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，造房子賣(mài)房子，那是民間業(yè)界和顧客的事情，政府是站在旁邊維持秩序的。

　　那么，美國(guó)的開(kāi)發(fā)商，比如說(shuō)， 打算開(kāi)發(fā)一片高檔居住小區(qū)，他怎么做呢？怎么搞拆遷？ 我手里的實(shí)例就是我上次買(mǎi)的本地報(bào)紙的頭版頭條新聞，縣區(qū)劃委員會(huì)否決了某開(kāi)發(fā)商的rezoning申請(qǐng)。

　　這個(gè)開(kāi)發(fā)商是有眼光的。他看到臨近一個(gè)城市在發(fā)展，城市里的就業(yè)者要買(mǎi)房子，他就計(jì)劃在我們這個(gè)縣范圍內(nèi)，最靠近這個(gè)城市的地方，搞一個(gè)中高檔居住小區(qū)。這塊地皮，是一山林坡地，原來(lái)是屬于農(nóng)業(yè)區(qū)，現(xiàn)在申請(qǐng)改為居住區(qū)。他已經(jīng)預(yù)先陸續(xù)地收購(gòu)了這塊土地，擁有了這塊地和上面的房子。

　　但是，在區(qū)劃委員會(huì)的公開(kāi)聽(tīng)證會(huì)上，周?chē)�居民提出了反�?duì)理由。經(jīng)過(guò)公開(kāi)的聽(tīng)證辯論以后，區(qū)劃委員會(huì)投票，以4比2否決了他的申請(qǐng)。

　　他以后怎么處理這塊地，就沒(méi)人關(guān)心了。如果他打算保持這塊地，一直等待機(jī)會(huì)再開(kāi)發(fā)，那么他每年得為這塊荒地繳納房地產(chǎn)稅。如果他打算出手賣(mài)了，這次他大概是要虧了。因?yàn)�，�?dāng)他陸續(xù)地買(mǎi)進(jìn)這塊地上的房子的時(shí)候，試想原來(lái)住那兒的人看到有地產(chǎn)商主動(dòng)買(mǎi)他們的房地產(chǎn)，會(huì)怎么樣？會(huì)漲價(jià)。

他必定得用比縣稅務(wù)官的估價(jià)稍高的價(jià)格才能買(mǎi)進(jìn)。而再賣(mài)出，就得不到原來(lái)的價(jià)錢(qián)了。

　　如果區(qū)劃委員會(huì)批準(zhǔn)，那么拆遷根本不是問(wèn)題，因?yàn)�，通常情況下，房地產(chǎn)商已經(jīng)擁有了那塊地。

　　這很典型地說(shuō)明，房地產(chǎn)這個(gè)高利行當(dāng)，必定是高風(fēng)險(xiǎn)行當(dāng)。房地產(chǎn)商沒(méi)有資格說(shuō)，我的開(kāi)發(fā)計(jì)劃符合公眾利益，所以要政府站在我一邊。這是不可能的。美國(guó)的地方政府是普選產(chǎn)生的民主政府，它的作業(yè)是公開(kāi)的。所以，即使是當(dāng)年曾經(jīng)年紀(jì)輕輕就當(dāng)了阿肯色州司法部長(zhǎng)，后來(lái)有選為州長(zhǎng)的克林頓，那樣的權(quán)勢(shì)之下，克林頓夫人參與的白水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也和我們縣的那位一樣，慘敗賠錢(qián)了事。而里面有沒(méi)有政府參與的貓膩，成為克林頓當(dāng)總統(tǒng)以后的白水案，引出了獨(dú)立檢察官的調(diào)查，引出了克林頓的性丑聞，導(dǎo)致克林頓的偽證指控，差點(diǎn)被彈劾。我們所知道的克林頓丑聞，美國(guó)聯(lián)邦政府國(guó)會(huì)的正式名稱(chēng)是白水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案調(diào)查。

　　那么，我們縣的那位開(kāi)發(fā)商，如果不先去買(mǎi)下那塊地，先申請(qǐng)，批下來(lái)以后再去拆遷，給賠償，不是就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)了嗎？

　　諸位，如果你是住在那塊地上的居民，現(xiàn)在聽(tīng)說(shuō)縣上已經(jīng)批準(zhǔn)，讓某開(kāi)發(fā)商在你的地上建中高檔居住區(qū)了。你會(huì)怎么辦？

　　你說(shuō)說(shuō)看，你會(huì)怎么辦？你會(huì)不會(huì)說(shuō)，經(jīng)過(guò)政府的研究聽(tīng)證，這個(gè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃是好計(jì)劃，符合公眾利益，我應(yīng)該配合開(kāi)發(fā)商？

　　如果你有那樣的覺(jué)悟，配合開(kāi)發(fā)商，這是高尚的，理應(yīng)尊重。但是也不必太頌揚(yáng)，因?yàn)槟闩浜喜慌浜系慕Y(jié)果，就是這個(gè)房地產(chǎn)商賺錢(qián)順溜不順溜。而一般人沒(méi)那個(gè)覺(jué)悟，直接反應(yīng)是，這人要開(kāi)發(fā)的是什么小區(qū)？高檔到什么程度？賣(mài)什么價(jià)位？因?yàn)檫@些信息聯(lián)系著我現(xiàn)在擁有的房地產(chǎn)的潛在價(jià)值。然后，我是要爭(zhēng)取在里面分一杯羹的。

　　你會(huì)漲價(jià)。你的漲價(jià)會(huì)讓地產(chǎn)商頭疼，但是，最終結(jié)果是你和地產(chǎn)商就價(jià)格談妥，這個(gè)交易價(jià)格，就是fair market price，他付錢(qián)，你搬遷。這就叫公平的補(bǔ)償。

　　政府這個(gè)時(shí)候幫誰(shuí)？沒(méi)它的事，它誰(shuí)也不幫。別忘了它是民眾選舉產(chǎn)生的，事實(shí)上它的官員就是那些居民中的人。自由市場(chǎng)體制和民主政治制度一體而生的。

　　設(shè)想，你原來(lái)的房地產(chǎn)，你知道fair market price是10萬(wàn)，房地產(chǎn)商因?yàn)橄壬暾?qǐng)批準(zhǔn)再主動(dòng)要你搬遷，出價(jià)11萬(wàn)，你不干，出價(jià)12萬(wàn)，你還不干。出價(jià)14萬(wàn)，你要是還不干，很可能以后后悔。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商的利潤(rùn)也是有限的，他拿不下來(lái)，最后只好放棄這個(gè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃（就像克林頓夫人的白水計(jì)劃一樣），那么，沒(méi)人要買(mǎi)你的房子，你的房地產(chǎn)的fair market price，又回落到10萬(wàn)。你錯(cuò)過(guò)了一個(gè)發(fā)小財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)。

　　大多數(shù)的美國(guó)人，就是這樣拆遷的。如果他們?cè)谶@個(gè)過(guò)程中，受了欺詐，受了傷害，那么，法庭的大門(mén)開(kāi)著。

　　現(xiàn)在我該說(shuō)到政府參與的開(kāi)發(fā)。政府參與的開(kāi)發(fā)，主要是公路鐵路，水渠水庫(kù)，港口，高壓電網(wǎng)之類(lèi)的公用事業(yè)。美國(guó)各類(lèi)政府通常不做房地產(chǎn)業(yè)的商人。聯(lián)邦政府的城市發(fā)展和住宅部，是為低收入者解決住宅問(wèn)題，采用的是補(bǔ)貼低水準(zhǔn)住宅的辦法。

　　舉例說(shuō)，修公路怎么拆遷？

　　第一，政府交通部在規(guī)劃公路的時(shí)候，會(huì)盡量走拆遷量小的地方，多利用聯(lián)邦政府和州政府的土地，多利用荒地。

　　第二，它相當(dāng)于上述開(kāi)發(fā)商先申請(qǐng)批準(zhǔn)后買(mǎi)地的情況。

　　我現(xiàn)在工作的城市，和州府之間有一條316號(hào)公路。州里決定將這條公路從原來(lái)的普通小公路打?qū)捝��?jí)為高速公路。這一決定的提議，辯論，聽(tīng)證和決議過(guò)程，都是公開(kāi)的。當(dāng)提議開(kāi)始的時(shí)候，公路沿線(xiàn)的房地產(chǎn)就開(kāi)始漲價(jià)，交易也變得活躍。等到?jīng)Q定一宣布，只看到沿線(xiàn)原來(lái)上市待售的房地產(chǎn)，全部悄悄地撤下來(lái)，不賣(mài)了。為什么？因?yàn)榇蠹叶贾�道，沿線(xiàn)房地產(chǎn)將漲價(jià)。

　　最終，該征的地都征了，該拆遷的拆遷了，而必須作出的根據(jù)fair market price作出的補(bǔ)償也補(bǔ)償了。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)是受人歡迎的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)會(huì)帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)的升值，等于大家發(fā)財(cái)。

　　問(wèn)題就在于，你要人自愿搬遷，你就得發(fā)財(cái)大家有份。

　　那么關(guān)于低密度老城區(qū)改造成高密度住宅區(qū)，在美國(guó)是怎么做的。

　　情況有所不同。美國(guó)空間比較大，城市比較年輕，在都市發(fā)展差不多的時(shí)候，又幾乎是全民地形成了出門(mén)靠汽車(chē)的狀態(tài)。所以美國(guó)這幾年城市發(fā)展是蔓延式的向外擴(kuò)大，在原來(lái)的空地荒地山地林地上發(fā)展小區(qū)，而較少改造老城區(qū)。我對(duì)這種蔓延式地城市發(fā)展取強(qiáng)烈的批判觀(guān)點(diǎn)，此話(huà)和本帖無(wú)關(guān)，先不說(shuō)。

　　城區(qū)改造也不是沒(méi)有。六十年代以后，有些大城市的市中心居住區(qū)變得很不安全，很不舒服，導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格災(zāi)難式地下跌，下跌到了貸款買(mǎi)房的還款余額之下。比如10萬(wàn)元買(mǎi)的房子，分期付款還有8萬(wàn)要還，鄰居同樣的房子卻在以6萬(wàn)出售了。這時(shí)候，你已經(jīng)不值得繼續(xù)住那兒了。這樣就有很多人放棄了這種房子，聽(tīng)?wèi){銀行收回。而銀行收回很多這樣的房子，拍賣(mài)更賣(mài)不出價(jià)。這樣，就造成大片這種衰落的住宅區(qū)。

　　這種住宅區(qū)的改造，沒(méi)有我們城區(qū)改造的拆遷問(wèn)題。往往是大的開(kāi)發(fā)商，和銀行聯(lián)合作業(yè)，買(mǎi)下大批這種房屋，推平從來(lái)。這種開(kāi)發(fā)，必須大批量地搞，才能提升整個(gè)區(qū)域的環(huán)境，才可能成功。

　　現(xiàn)在，我想談?wù)勂招峙龅降膯?wèn)題。出國(guó)多年，我對(duì)國(guó)內(nèi)的現(xiàn)狀很不了解，有可能說(shuō)錯(cuò)了。我只就我自以為知道的情況，談我自己的看法。

　　大家可能感覺(jué)得到，我是比較注重制度的，原因很簡(jiǎn)單，就是制度問(wèn)題比較具體，比較能夠說(shuō)得上話(huà)。

　　國(guó)內(nèi)的舊城區(qū)改造拆遷，或者征農(nóng)地拆遷，大家都公認(rèn)，應(yīng)該合理補(bǔ)償，問(wèn)題是什么是公平合理的補(bǔ)償？因?yàn)橐郧斑@些房地產(chǎn)和農(nóng)地都沒(méi)有自由市場(chǎng)機(jī)制，沒(méi)有上市自由買(mǎi)賣(mài)流通，所以就沒(méi)有一個(gè)現(xiàn)成的可以抓得住的fair market price。fair market price的形成，必須有暢通的市場(chǎng)交易，有多個(gè)買(mǎi)者，有多個(gè)賣(mài)者，愿買(mǎi)愿賣(mài)，這樣形成的協(xié)議價(jià)格才是大家都會(huì)承認(rèn)公正的fair market price。可是我國(guó)沒(méi)有這樣的條件。

　　我國(guó)拆遷中，我認(rèn)為最不好的是，有錢(qián)的和有權(quán)的，沒(méi)有誠(chéng)心地從制度上去找辦法，去追求公正。這些人沒(méi)有把公平放在心上。

　　最不好的是，開(kāi)發(fā)商和市政府都看到，一個(gè)貧窮的老城區(qū)，如果改造成高檔住宅區(qū)，那可真是值錢(qián)，是城市皇冠上的鉆石。而現(xiàn)在這老城區(qū)又破又臟。

然后就在小圈子里決定了一個(gè)改造計(jì)劃。畫(huà)好圖紙，定好工期，找老居民商量搬遷了。而補(bǔ)償?shù)膬r(jià)碼是以核算你的財(cái)產(chǎn)值多少錢(qián)為基準(zhǔn)的。在征用農(nóng)地的時(shí)候，則以若干年的農(nóng)地產(chǎn)出作為基準(zhǔn)。

　　你那幾十平米的老平房，你那上百年的四合院，照這樣來(lái)核算，越算得細(xì)，越不值錢(qián)。

　　等到這地上，蓋起了以某某花園某某度假村為名的高檔住宅區(qū)，在香港海外臺(tái)灣出售給購(gòu)買(mǎi)者的時(shí)候，他們說(shuō)了，我們現(xiàn)在中國(guó)改革了，房地產(chǎn)市場(chǎng)化了，價(jià)格是愿買(mǎi)愿賣(mài)的fair market price。由于這種地方都是他們老早看好的黃金地段，這些高檔住宅區(qū)賣(mài)出了天價(jià)。

　　也就是說(shuō)，前面拆遷的時(shí)候，它不跟你講愿買(mǎi)愿賣(mài)的fair market price，它跟你核算你的房子一磚一木，（可能附帶教育你一下，公眾利益永遠(yuǎn)是高于你的私人利益的，連美國(guó)都一樣，用槍指著老百姓拆遷）。而等到黃金地段到他手里，他蓋了房子，賣(mài)價(jià)就不是核算鋼筋水泥了，而是只要有人要買(mǎi)就成立的市場(chǎng)價(jià)格。

　　周正毅們就這樣發(fā)了。

　　除了中國(guó)， 世界上沒(méi)有一個(gè)地方可以這樣補(bǔ)償就搞拆遷的，這不是自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，這不是根據(jù)fair market price的公平補(bǔ)償，這是官商勾結(jié)，利用封建權(quán)力的搶劫。這是犯罪。

　　我知道，我聊天聊到這個(gè)地方，一點(diǎn)沒(méi)有給你帶來(lái)希望。非常遺憾，我們除了說(shuō)，什么也做不了。但是，我毫無(wú)疑問(wèn)地相信，拆遷補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候核算房子價(jià)值，蓋了新房子卻市場(chǎng)化出售，這是不公平的。我不認(rèn)為國(guó)內(nèi)說(shuō)什么也不愿拆遷的老太太是偏執(zhí)，是執(zhí)迷不悟，是古怪。我認(rèn)為，根本的原因是補(bǔ)償不公平，老太太只是說(shuō)不出，不公平在什么地方。應(yīng)該在制度上追求公平，確實(shí)做出公平的補(bǔ)償，就像我們也有一個(gè)憲法修正案在保障公民權(quán)益一樣，還要在制度上給老太太留下抗?fàn)幍目臻g。

　　那么，怎么辦？我們的原有房地產(chǎn)不是沒(méi)有市場(chǎng)流通，不是沒(méi)法確定fair market price嗎，那么怎么辦呢？

　　我不適合來(lái)給國(guó)內(nèi)的情況開(kāi)藥方。

但是，我相信，公平是存在的，只要上下誠(chéng)心尋找。

　　比如說(shuō)，可以采用和改造后的房地產(chǎn)總價(jià)值掛鉤的房地產(chǎn)核算辦法，在制度上建立中立的獨(dú)立的核算機(jī)構(gòu)，來(lái)核算拆遷者搬離那些黃金地段，應(yīng)該得到的補(bǔ)償。

　　再比如，可以讓原來(lái)居民的location折換成房地產(chǎn)公司的股票，原有的居民搬離此地以后，成為房地產(chǎn)公司的股票持有者。新的黃金住宅區(qū)的含金量，也有這塊土地原有主人的一份。

　　如此等等。

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