經(jīng)歷很簡單,過程很艱難 　　 　　幸運之神似乎對許家印總能眷顧,每每在他陷入低潮之時,總會有奇跡助他度過難關(guān),后來的恒大上市波折、資金困難之時,也屢次出現(xiàn)。
　　
　　11月5日,港交所,意氣風(fēng)發(fā)的許家印敲響了上市銅鑼。他一手創(chuàng)立的恒大地產(chǎn)歷盡幾次波折,終于正式登陸H股市場。
　　這一天也是2009年福布斯中國富豪榜發(fā)布的日子。在這個榜單上,比亞迪的王傳福以396億元的身家排名第一。然而幾個小時后,許家印就以422億元的紙面資產(chǎn),成了中國內(nèi)地的新首富。
　　幫許家印登上寶座的是上市首日猛漲的恒大股價。按照上市首日收盤價計算,恒大總市值達到705億港元,超過碧桂園,成為在香港上市的最大內(nèi)地民營地產(chǎn)企業(yè),掌握恒大68.01%股權(quán)的許家印自然也水漲船高。
　　
　　從車間主任到業(yè)務(wù)員
　　
　　許家印說,他“個人經(jīng)歷很簡單,但過程很艱難”。作為恢復(fù)高考后第二屆大學(xué)生,許家印走了一條大多數(shù)知識分子當(dāng)年所走的路:畢業(yè)分配,滿懷抱負地在一線工作崗位埋頭苦干N年,此后適逢改革開發(fā)潮涌,終于按耐不住一顆驛動的心,放棄原有的鐵飯碗,從內(nèi)陸的河南直奔深圳,開始了商海浮沉。
　　在恢復(fù)高考的第二年,年輕的許家印“非常開心地”考上了武漢鋼鐵學(xué)院,學(xué)習(xí)四年鋼鐵專業(yè),然后被分配到河南省的舞陽鋼鐵公司,在這里一呆就是10年。
　　“舞鋼是大型國企,我一去就主動申請到了第一線――熱處理車間,當(dāng)時學(xué)鋼鐵的大學(xué)生比較少,所以受到重視,幫忙協(xié)助車間主任,一年后升為車間副主任,再后來做了車間主任。”許家印說自己當(dāng)時是工作狂人,在做車間主任的7年里,他沒有休息過一天,年三十都會跑去車間。
　　這種工作習(xí)氣許家印后來也帶到了恒大。廣州的地產(chǎn)圈都知道,恒大永遠有開不完的會,碰到年末,集團會議經(jīng)常從白天開到深夜,再從深夜開到天亮。當(dāng)然,這是后話。
　　1992年初,許家印破例休假了,他南下深圳找工作去了。他沒料到是23天過去,投出的簡歷都撞了白板。后來經(jīng)別人提醒才知道原來是簡歷做的太厚了,50頁,根本不會有人去看。于是許就把簡歷改短,從50頁改到了10頁還是沒用,再改,三、四次易稿后,只剩了2頁,這時效果也立竿見影――有了5個候選單位。
　　精挑細選之后,許家印選擇了一家剛成立不過一年、只有幾個連鎖店的規(guī)模的小企業(yè),許選擇它的原因很簡單――是覺得這個企業(yè)有前景,最主要的是它有一個好老板。
　　他的新職業(yè)是業(yè)務(wù)員。曾做過車間主任、管理300多號人的他開始一切重新來過。那時許家印就連見到公司里20歲的小女生,都會喊“師傅”。三個月后,許家印做成第一個單子,為公司帶來10萬元的業(yè)務(wù)額,這讓老板對他另眼相看,他也從此不用再東奔西跑,當(dāng)上了辦公室的負責(zé)人。
　　1993年,這個企業(yè)又注冊了一個貿(mào)易公司,要和舞鋼合作,許家印于是很自然地兼任了這個新公司的老總,不過這個“老總”只是個虛職,公司注冊完以后老板再沒投進去一分錢,無奈之下,許家印只能東挪西湊借了10萬元,開始了第一次創(chuàng)業(yè)。不過這次折騰一年,也無起色。
　　
　　珠島花園 許家印第一次飛躍
　　
　　1994年,老板本要派許家印去長春分公司做老總,但許家印卻選擇了去廣州――這個當(dāng)時還是公司市場空白地打天下。這年的國慶節(jié),許家印帶著一個司機,一個出納,還有兩個員工,總共5個人,從深圳來到廣州,開始了他人生中的第二次創(chuàng)業(yè)。
　　就像眾多剛來廣州打拼的異鄉(xiāng)人一樣,許家印在廣州的第一個落腳點是價廉物美的城中村。城中村里的這間不見陽光的房子,白天是辦公室,晚上就是5人的住處。人生地不熟,再加上辦公環(huán)境實在難登大雅之堂,這家位于城中村的微型小公司,生意自然好不到哪里。
　　不過,幸運之神似乎對許家印總能眷顧,每每在他陷入低潮之時,總會有奇跡助他度過難關(guān),后來的恒大上市波折、資金困難之時,也屢次出現(xiàn)。
　　當(dāng)時,許家印的5人團隊,通過相關(guān)渠道收購了一家公司,取得了一個名為珠島花園的地產(chǎn)項目,這個對許家印乃至恒大開發(fā)、營銷風(fēng)格影響深遠的項目,可謂許家印創(chuàng)業(yè)路上的第一次飛躍。
　　當(dāng)時廣州樓市盛行的是大戶型之風(fēng),一棟樓都是三房,只有拐角的地方才會做小面積。許家印卻反其道而行之,1995年珠島花園第一期的幾百套房子全做小戶型,效果出奇的好,房子全部熱銷,在廣州樓市轟動一時。
　　不過,當(dāng)1997年5月珠島花園二期銷售了一半的時候,許家印選擇了離開。
　　臨走時,許家印向老板提出了自己的觀點:一個人的價值,應(yīng)該體現(xiàn)出他的能力水平與貢獻。許家印離開深圳老板的時候,項目通過審計,價值2個多億,也就是說許家印花了2年半的時間,從零開始,為公司創(chuàng)造了2個多億的現(xiàn)金流,而在當(dāng)時,許的工資是每月3000多元。
　　許的個性和價值觀,在他人生第一次跳槽中已經(jīng)略有體現(xiàn):“我這個人要強,該我做的事我會做好,沒做好是一回事,但做好了就要有體現(xiàn)。舞鋼十年當(dāng)了七年車間主任,總是不提拔,我肯定要走。”許家印說,他的出走與現(xiàn)在70后、80后的頻繁跳槽不同,“他們跳得太多,已經(jīng)沒有了意義”。
　　
　　第一槍要打響
　　
　　1996年,許家印在廣州注冊了恒大地產(chǎn),開始了第三次創(chuàng)業(yè)。許家印認為“用最少的錢拿更多的地,發(fā)展的時間持續(xù)更長”,所以他把恒大的第一個項目鎖定在海珠區(qū)廣州工業(yè)大道的原廣州農(nóng)藥廠地塊上。
　　現(xiàn)在的工業(yè)大道板塊已是小區(qū)云集,房價過萬,而在當(dāng)時這里還是工廠林立、污染嚴重、市政配套都滯后的遠郊區(qū)。不過,即便這個地塊,首期也需500萬元的地價款,恒大最多只能從銀行貸到300萬,而且一窮二白的恒大還未必拿得到。
　　為了獲得這個項目,許家印又再一次發(fā)揮了他的商務(wù)談判技能,既描繪了個恒大的宏偉藍圖,也詳細描述怎么付款方便。憑著三寸不爛之舌,300萬終于到手,于是許家印立即開發(fā),并復(fù)制珠島花園的模式――小戶型,薄利多銷,快速回籠資金。
　　1996年6月8日,金碧花園破土動工,8月8日正式公開發(fā)售,開盤價定為2800元/平方米,這個價位對于屬于廣州老城區(qū)的海珠樓盤而言,十分具有誘惑力。當(dāng)天上午首期的323套住宅就全部賣完,一共回款8000多萬元。第二期開發(fā)的時候,有了現(xiàn)金流的恒大開始注重環(huán)境和配套,環(huán)境好了,售價自然也就高了,于是第二期的售價漲到了3500元/平方米。
　　作為新公司恒大的首個樓盤,金碧花園創(chuàng)造了廣州乃至中國地產(chǎn)史上一個奇跡:當(dāng)年征地、當(dāng)年報建、當(dāng)年動工、當(dāng)年竣工、當(dāng)年售罄、當(dāng)年轟動、當(dāng)年入住、當(dāng)年受益。兩年前,還在給別人打工的許家印操作的第一個樓盤,珠島花園就創(chuàng)造過當(dāng)年蓋完108枚公章、辦齊所有報建手續(xù)等“六個當(dāng)年”記錄。珠島花園是今日許家印和恒大地產(chǎn)的起點和老師,并不為過,事實上,金碧花園之后的諸多樓盤,至今仍有著當(dāng)日珠島花園的營銷、設(shè)計痕跡。
　　1998年6月23日,在廣州市首次的國有土地使用權(quán)拍賣會上,恒大集團以1.34億元的價格一舉投得位于原農(nóng)藥廠周邊的5.3萬平方米的土地使用權(quán),在此之前還進行過幾次征地。至此,5次擴地,實現(xiàn)了金碧花園占地52萬平方米的發(fā)展目標。
　　金碧花園首期銷售額8000多萬,一下子就徹底解決了恒大現(xiàn)金流的問題。金碧花園的成功是恒大發(fā)展關(guān)鍵的一步。
　　多年后,許家印話當(dāng)年,說金碧花園的實踐讓他明白:無論何時,企業(yè)運作最重要的問題都是現(xiàn)金流,尤其是剛起步階段。或許這個信念,是許家印在恒大此后的幾次資金危機中得以脫身的根基。例如,大刀闊斧降價、敢于引進戰(zhàn)略合作者;2006年A股高潮伊始出讓綠景地產(chǎn),而后又籌劃香港上市,均是此哲學(xué)的繼續(xù)。
　　許家印只想一點:機會不抓住,過去了就過去了。
　　
　　意識的轉(zhuǎn)變
　　
　　接下來恒大的運轉(zhuǎn)就自然而然轉(zhuǎn)入了高速奔跑階段。當(dāng)時廣州有1600多家房地產(chǎn)公司。而恒大成立的時候,絕大部分公司都是在1990年代初成立,比恒大要早5、6年。恒大采取的是在廣州快馬圈地的策略。到了1999年,僅僅用3年時間,恒大就進入了30強的第7位,到了2004年,恒大進入中國百強房企前10,并于2004、2005、2006年,連續(xù)三年時間蟬聯(lián)前十強。
　　了解恒大的人都知道,2004年對恒大而言是個分水嶺:在此之前,恒大是以規(guī)模取勝,之后度過資本原始積累的初創(chuàng)階段后,恒大開始走“規(guī)模+品牌”路線。
　　2004年后,恒大逐漸開始從產(chǎn)品上進行改革:金碧花園四期設(shè)計完后,他把全體員工拉到現(xiàn)場開會,許家印高呼“從今以后,公司都要宣傳打造精品,創(chuàng)立品牌的口號”。
　　許家印首先動刀的是樣板房,裝修標準從最初金碧花園的每平方米400元一直提高到今天的2000元、3000元。
　　許稱之為“意識的轉(zhuǎn)變”,不管是中端還是高端產(chǎn)品,只要樓盤素質(zhì)好,投入產(chǎn)出比就會高。于是再后來就有了如今媒體圈熟知的恒大精品戰(zhàn)略:恒大在全國中高端產(chǎn)品有恒大城、恒大綠洲,高端產(chǎn)品有恒大華府,旅游地產(chǎn)則有恒大金碧天下。目前,在恒大5000多萬平方米的土地儲備中,中端產(chǎn)品占到60%,中高端占25%左右,高端占10%左右。
　　
　　危機之下應(yīng)變術(shù)
　　
　　當(dāng)然,恒大也無法逃避2008年金融危機的第一個寒冬。
　　當(dāng)時恒大全國有32個樓盤、906萬平方米在建,加上大規(guī)模拿地,100多億的缺口對企業(yè)而言影響非常大。
　　地產(chǎn)圈有時是充滿戲劇性的。每一個潮流過去,有人說最艱難的時候已經(jīng)過去了;有人說最艱難的時候才剛剛開始。許家印卻說“我的理念就是要員工艱苦創(chuàng)業(yè),當(dāng)然這個條件也不艱苦。我的面子不值錢,別人說你好又怎么樣,不好又怎么樣?別人說恒大都沒有自己的寫字樓,沒有就沒有吧�！弊非髮嵒菔窃S家印的生存之道。
　　在07、08年最難熬的那段時間內(nèi),許家印一方面重拾薄利多銷的發(fā)家之本,全國幾十個樓盤搞聯(lián)動促銷,快速回籠了海量資金,一方面與國際投行、香港富豪秘簽融資協(xié)議,盡管條件苛刻甚至兇險,但畢竟幫助恒大熬過一個最艱難的地產(chǎn)寒冬。
　　“市場永遠是正確的,行情不好,你想賣高,人家也不買,蕭條的時候,只能便宜賣,我們?nèi)ツ曩u的房,到現(xiàn)在我都心痛。不過沒辦法,賣房要根據(jù)當(dāng)時的市場情況�！�
　　而回顧近幾年的發(fā)展史,我們又不難發(fā)現(xiàn)一個新的規(guī)律:從2007年開始,恒大對外的合作伙伴必然是名牌企業(yè)與行業(yè)龍頭企業(yè),而高速發(fā)展的規(guī)模不變之下,恒大的資金流產(chǎn)生了很微妙的變化,可以說是裂變:2006-2007年,恒大引進淡馬錫基金、德意志銀行和美林銀行作為戰(zhàn)略股東,同時引進4億美元,并在當(dāng)年美國的次貸危機半個月后還發(fā)了5億美元債券�？梢哉f,恒大的發(fā)展關(guān)鍵時期一個是借助于這兩年的資本運作,一個是恒大全國規(guī)劃戰(zhàn)略,按部就班地實施,并在2007年顯現(xiàn)效果。也難怪許家印說,目前恒大的優(yōu)勢不在于嚴格的管理體系,不在于獨裁,而在于資源整合。
　　當(dāng)下恒大已經(jīng)走到第四個發(fā)展目標:走向國際,跨越發(fā)展。這個公司從2006年開始用一年半的時間,從一個廣州走向了全國23個城市,而萬科用了10年時間擴展了29個城市。
　　
　　多年后,許家印話當(dāng)年,說金碧花園的實踐讓他明白無論何時企業(yè)最重要的問題都是現(xiàn)金流。這個信念,也是許家印在恒大此后的幾次資金危機中得以脫身的根基。

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