房地產(chǎn)問(wèn)題不管是經(jīng)濟(jì)化、社會(huì)化,還是政治化,“關(guān)鍵都是保障房不足造成的”。但是,保障房的投資、建設(shè)、分配都讓人覺得難以得到保障 　　 　　“2010年,為了完成580萬(wàn)套保障性住房建設(shè)任務(wù),中央已經(jīng)下達(dá)600多億資金�！�7月17日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在“2010中國(guó)市長(zhǎng)論壇”上公開表示。他強(qiáng)調(diào),今年580萬(wàn)套的保障房建設(shè)任務(wù)一定要完成�！白〗ú繀f(xié)調(diào)小組已經(jīng)和各個(gè)省市簽訂了協(xié)議,大部分省市已經(jīng)與各地市縣簽訂了任務(wù)書�！�
　　然而,住建部一位不愿透露姓名的官員則算了一個(gè)簡(jiǎn)單的除法:“600億,580萬(wàn)套,一萬(wàn)元對(duì)于建一套房子來(lái)說(shuō)能夠干點(diǎn)啥?”據(jù)他估算,2010年保障房投資總額將達(dá)到約4300億元左右,600億與4300億相比,小巫見大巫。而且,2010年還轉(zhuǎn)接了2009年部分在建工程。
　　上述住建部人士稱,2010年中央決策層對(duì)住房保障體系的建設(shè),給予了前所未有的巨大推動(dòng)力�！坝绕涫枪�共租賃住房建設(shè)是住建部下一階段工作的重點(diǎn),住房保障毫無(wú)疑問(wèn)是2010年住房領(lǐng)域的首要任務(wù)。但大家真的還是覺得任重道遠(yuǎn),壓力很大�！�
　　而在采訪中,多數(shù)專家也表示,保障房建設(shè)能否及時(shí)“補(bǔ)位”,將在很大程度上決定今年房市新政的效果,也是對(duì)2010年政策效力的最終考驗(yàn)。同時(shí),也要防止保障房異化成房企的另一場(chǎng)“圈錢運(yùn)動(dòng)”。
　　
　　國(guó)企唱主角,“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”保障房
　　
　　“到2012年末,基本解決1540萬(wàn)戶家庭的住房問(wèn)題�！边@是2009年底住建部在“國(guó)四條”中提到的目標(biāo)。而在2009年5月,住建部等三部委曾發(fā)文明確指出,到2011年末,解決747萬(wàn)戶困難家庭的住房問(wèn)題。僅僅半年之后,這一指標(biāo)就做了大幅調(diào)整。時(shí)間僅多了一年,指標(biāo)卻翻了一倍。
　　2010年,中國(guó)住房保障注定要全面提速。與此同時(shí),不少地方政府已明確“今年保障房開工量不少于總量60%”的目標(biāo)。根據(jù)北京市公布的2010年土地供應(yīng)計(jì)劃,今年北京市土地供應(yīng)總量為6400公頃,住宅用地供應(yīng)總量為2500公頃,其中廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和定向安置房用地占到1250公頃。
　　建工?郭莊家園是目前離北京市中心最近的在建保障性住房項(xiàng)目。7月24日,記者來(lái)到位于豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)的郭莊子村,建工?郭莊家園的5棟雙限房住宅樓已經(jīng)封頂完成,外圍的腳手架、圍擋也都撤走。距離建工?郭莊家園不遠(yuǎn)是同一個(gè)開發(fā)商的商品房項(xiàng)目――建邦楓景,二者的開發(fā)商都是北京建工地產(chǎn)。
　　據(jù)工地的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,全部工程預(yù)計(jì)2011年下半年竣工,項(xiàng)目建成后,可提供限價(jià)房1224套,廉租房294套,普通商品房549套。按照2009年12月28日的開盤銷售情況,限價(jià)房7500元/平米,普通商品房均價(jià)18600元/平方米,目前已全部售罄。在這里,保障房和商品房很容易區(qū)分,“商品房樓層低,限價(jià)房樓層很高,商品房都是大窗戶,限價(jià)房都是小窗戶,像個(gè)鴿子籠�！痹撠�(fù)責(zé)人笑著對(duì)記者說(shuō)。幾米之遙,卻是兩個(gè)風(fēng)景。
　　該項(xiàng)目馬路對(duì)面是萬(wàn)科中糧?假日風(fēng)景(紫苑),大都是均價(jià)2萬(wàn)以上的商品房。紫苑旁邊又是一個(gè)保障性住房項(xiàng)目――首開集團(tuán)旗下北京首開晟馨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)的同馨家園,共1239戶,限價(jià)7300元/平方米。
　　兩個(gè)保障性住房項(xiàng)目的開發(fā)商北京建工地產(chǎn)和首開集團(tuán),都是國(guó)有大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受采訪時(shí)認(rèn)為,國(guó)有企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)建設(shè)保障房的責(zé)任,“要不然要國(guó)有企業(yè)干嗎?它的一個(gè)責(zé)任就是為公共產(chǎn)品做出貢獻(xiàn),政府可以下指令讓國(guó)有企業(yè)首先來(lái)參與�！�
　　的確,目前在樓市調(diào)控的壓力下,房?jī)r(jià)膠著,融資閘門緊閉,不少國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整,而進(jìn)軍保障房建設(shè)的步伐明顯加快。
　　6月,萬(wàn)科決定參與南京的保障房建設(shè),負(fù)責(zé)南京江寧區(qū)上坊北側(cè)地塊,預(yù)計(jì)建設(shè)規(guī)模將達(dá)400萬(wàn)平方米。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉?yàn)榇讼蛎襟w表示,萬(wàn)科已將保障房建設(shè)看作住宅產(chǎn)業(yè)化的切口之一。7月,綠地集團(tuán)與上海市嘉定區(qū)政府簽署合作協(xié)議,在當(dāng)?shù)卮蛟旒s50萬(wàn)平方米的保障房社區(qū)。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良公開表示:“保障房業(yè)務(wù)比例將會(huì)在整體集團(tuán)業(yè)務(wù)中的所占比例進(jìn)一步加大�！贝送�,中國(guó)建筑國(guó)際、龍湖、中海、保利、碧桂園等房企也都或多或少參與了保障房的建設(shè)。越來(lái)越多的房企“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”保障房為哪般?
　　一位知名房企銷售總監(jiān)告訴記者,這主要是被保障房資金周轉(zhuǎn)速度快所吸引,“成本很好控制,甚至是固定成本。保障房不需要定位、不需要宣傳、不需要?jiǎng)?chuàng)新。盡管利潤(rùn)較低,但在調(diào)控重壓下,不失為較為安全的經(jīng)營(yíng)模式�！�
　　銷售總監(jiān)還給記者舉了個(gè)例子。6月17日,農(nóng)行北京分行與北京萬(wàn)科簽署合作協(xié)議,農(nóng)行北京分行將向北京萬(wàn)科提供80億元的按揭額度,全力支持萬(wàn)科在北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。而這合作背后,是因?yàn)?010年北京萬(wàn)科的竣工面積里將有1/3是保障性住房。
　　按照規(guī)定,承建保障房項(xiàng)目,房企將獲得包括信貸支持、土地優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等多種優(yōu)惠條件。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專家謝逸楓分析認(rèn)為,在商品房成交大幅下降的背景下,保障房是政府扶持項(xiàng)目,亦是房企“親近”政府的一個(gè)公關(guān)手段,資金偏緊的開發(fā)商可以用保障房土地進(jìn)行融資圈錢。為此,謝逸楓強(qiáng)調(diào),開發(fā)商瞄準(zhǔn)保障房必須遵循法律監(jiān)督的程序軌道,擁有公權(quán)力的相關(guān)政府職能機(jī)構(gòu)也應(yīng)一同接受監(jiān)督,防止保障房異化成“圈錢運(yùn)動(dòng)”的可靠機(jī)制。
　　
　　偏愛兩限房
　　
　　記者所去的建工?郭莊家園和同馨家園均是限價(jià)房�！伴_發(fā)商們最愿意參與限價(jià)房建設(shè)�！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,開發(fā)商的開發(fā)選擇路徑首選是商品房,其次是屬于保障房的限價(jià)房,再次才是公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等其他保障住房�！斑@是利潤(rùn)率決定的。限價(jià)房是處于商品房和其他保障住房的中間產(chǎn)品,比商品房利潤(rùn)低,但控制得好的話,產(chǎn)品利潤(rùn)率也能達(dá)到10%-15%�！�
　　而土地財(cái)政,或?qū)⒋偈瓜迌r(jià)房成為保障性住房的主要組成部分,這是中國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組不久前得出的結(jié)論。
　　該設(shè)計(jì)研究組分析,自1994年以來(lái),地方政府財(cái)政赤字不斷擴(kuò)大,較1997年增長(zhǎng)了近10倍。除巨額財(cái)政赤字外,地方政府還面臨需要償還融資貸款的巨大壓力。2009年地方政府融資平臺(tái)貸款余額約為7.2萬(wàn)億元,2011年底達(dá)約10萬(wàn)億元。而地方政府的土地出讓收入和未來(lái)土地增值是日后還債的主要來(lái)源之一。
　　在此背景下,限價(jià)商品房具有一定的住房保障功能,同時(shí)可兼顧地方政府的土地出讓收益,限價(jià)房可能成為未來(lái)保障性住房的供應(yīng)主流。
　　但是,經(jīng)濟(jì)適用房的份額在一定程度上將受到擠壓。經(jīng)濟(jì)適用房之所以比普通商品房?jī)r(jià)廉,就是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)采取劃撥形式,政府不得收取土地出讓金。
　　中國(guó)社科院社會(huì)政策研究中心秘書長(zhǎng)唐鈞則認(rèn)為應(yīng)該多建經(jīng)濟(jì)適用房。他認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房還有一層意思,就是平價(jià)購(gòu)買后應(yīng)該在較短的時(shí)間內(nèi)成為居民的私有財(cái)產(chǎn),從理論上講,每一個(gè)公民在其一生中應(yīng)該有一次機(jī)會(huì)得到政府以成本價(jià)供應(yīng)的住宅�！安粏谓鉀Q老百姓有房子,還要使他有財(cái)產(chǎn),藏富于民最主要的是要老百姓有資產(chǎn),有自己的房產(chǎn)。”
　　
　　資金來(lái)源是問(wèn)題
　　
　　與商品房一樣,建造保障房所需的不外乎是土地和資金。
　　目前,建設(shè)保障房所需的地方配套資金主要來(lái)源,包括省市縣政府的財(cái)政補(bǔ)貼、住房公積金的全部增值收益,以及土地出讓金凈收益的不低于10%等。此外,今年中央代發(fā)的2000億元地方債也作為地方的配套資金,補(bǔ)充用于廉租房建設(shè)。但在實(shí)際操作中,這些資金往往難以到位。
　　首先,地方政府補(bǔ)貼這一塊很難保障。2010年兩會(huì)期間,廣東省人大代表曾指出:“政府補(bǔ)貼少得可憐!粵東、粵西、粵南的省財(cái)政補(bǔ)貼每年只有一兩億元,而省政府的土地出讓金卻有600億元之多�！敝袊�(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院近日發(fā)布的報(bào)告指出,房貸新政使得地方政府的房地產(chǎn)相關(guān)收入縮水,財(cái)政壓力加大,可能影響到保障性住房建設(shè)和土地供應(yīng)計(jì)劃的順利完成。
　　而在“2010中國(guó)市長(zhǎng)論壇”上,住建部部長(zhǎng)姜偉新除了透露中央下達(dá)600多億元資金支持保障房建設(shè)外,還透露了中央將利用公積金貸款支持保障性住房試點(diǎn),但他并未透露具體的城市,除了北京。
　　根據(jù)北京市住房公積金管理中心的數(shù)據(jù),今年北京市計(jì)劃發(fā)放公積金貸款420億元,其中一半用于支持保障性住房建設(shè)。
　　“利用公積金貸款建設(shè)保障房”這一政策從一開始出臺(tái)就存在不少爭(zhēng)議。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示,利用公積金這個(gè)方法可以推行�！艾F(xiàn)在有不少公積金是存在銀行不能動(dòng)的,如果拿出來(lái)以后有一定的回報(bào),不是比放在那里更好嗎?本身我們建立公積金的目的也是為了幫助相當(dāng)一部分低收入家庭�！�
　　但是唐鈞反對(duì)公積金建保障房�！肮�積金是個(gè)人賬戶,每筆錢都是有主人的,不能隨便動(dòng)用它來(lái)建房子�！彼麖�(qiáng)調(diào),如果非要用公積金建房,建房之前一定要取得該項(xiàng)資金個(gè)人持有者的同意。
　　而保障房建設(shè)用地的面積,也一直很難得到保障,盡管地方政府對(duì)于土地?fù)碛薪^對(duì)的控制權(quán)。這從開工量和竣工量的數(shù)據(jù)比較中,可見端倪。
　　2009年北京市計(jì)劃政策性住房新開工850萬(wàn)平方米,竣工200萬(wàn)平方米�？⒐ず烷_工相差650萬(wàn)平方米。仔細(xì)查找過(guò)去幾年的數(shù)據(jù),也會(huì)發(fā)現(xiàn),住房改革以來(lái),年年的竣工量都大大小于開工量。例如,2005年、2006年和2007年經(jīng)濟(jì)適用房的施、竣工面積分別為783.4萬(wàn)平方米和325.6萬(wàn)平方米;806.5萬(wàn)平方米和323萬(wàn)平方米;710.5萬(wàn)平方米和237.2萬(wàn)平方米。一半以上,或者絕大部分理應(yīng)竣工的保障性住房面積都消失了。
　　
　　誰(shuí)的保障房?
　　
　　住建部部長(zhǎng)姜偉新所承諾的580萬(wàn)套保障房對(duì)全國(guó)的剛性住房需求來(lái)說(shuō),也還只是蜻蜓點(diǎn)水。即便如此,人們還更擔(dān)心,保障房建成后,有多少能真正落實(shí)到需要保障的人身上。
　　不久前,據(jù)“人民網(wǎng)”報(bào)道,在北京海淀區(qū)四道口部委大院集中地帶,在原來(lái)十幾個(gè)部委家屬樓的基礎(chǔ)上,又新建了水利、電力、無(wú)線等單位的家屬樓,里面職工是以4500元/平方米左右的價(jià)格買的房子。而距離不遠(yuǎn)的商品房小區(qū)主語(yǔ)城的二手房?jī)r(jià)格是4萬(wàn)元/平方米。
　　以“言論大膽”出名的房產(chǎn)商任志強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)稱,在北京的政策性住房里,不公開、不透明、不面向社會(huì)的,大概要占到3/4,面向社會(huì)大概只有1/4。從2005年到2009年,北京共有7000多公頃的土地,面向開發(fā)商的只有2000多頃,有將近5000多公頃是用于政策性保障,實(shí)際上政策性保障的用地大于開發(fā)企業(yè)用地接近于三倍。任志強(qiáng)說(shuō):“所以保障性住房記者說(shuō)少,政府說(shuō)很多,但是老百姓說(shuō)不知道在哪兒�！�
　　“2009年一年很多東西都超過(guò)了計(jì)劃,有一項(xiàng)卻沒(méi)有實(shí)現(xiàn)計(jì)劃,就是保障性住房。但同時(shí)福利性的官員住房大大超標(biāo),公務(wù)員適用房、集資房出現(xiàn)了失控狀態(tài)。在東北,一些機(jī)關(guān)甚至已經(jīng)把集資房建在了海南島�！鼻迦A大學(xué)歷史系教授秦暉在2010經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)上戲謔。
　　保障房如果被權(quán)力利用,很容易進(jìn)入市場(chǎng),成為房?jī)r(jià)暴漲的催化劑,成為社會(huì)矛盾爆發(fā)的導(dǎo)火索。尹伯成在采訪時(shí)表示,保障房應(yīng)當(dāng),也必須建立起退出機(jī)制,才能讓保障房循環(huán)起來(lái),真正發(fā)揮保障人們住房的作用�！安唤鉀Q退出問(wèn)題,建多少保障房也不夠用,何況靠這點(diǎn)錢也建不了多少�！�
　　(《中國(guó)新聞周刊》2010年第28期,作者為該刊記者)

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