隨著美國(guó)房市泡沫的破滅,很多人都在問(wèn)一個(gè)問(wèn)題:中國(guó)房市的泡沫何日會(huì)破?在他們眼里,中國(guó)房市的泡沫要比美國(guó)房市的泡沫巨大得多。 　　可是令人驚奇的是,中國(guó)的房?jī)r(jià)不跌還漲,讓人大跌眼鏡,對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)持高不下大惑不解,甚至產(chǎn)生各種幻覺。
　　有必要對(duì)中美房市的根本格局和異同展開對(duì)比分析,才能作出清醒的結(jié)論。
　　先來(lái)看看美國(guó)的房市。首先它是一個(gè)成熟的市場(chǎng),在最近這次因?yàn)榇钨J而引爆的金融風(fēng)暴之前,其實(shí)一直處于相當(dāng)成熟的階段,甚至在融資貸款方面也比其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家更為周密。
　　隨著市場(chǎng)規(guī)律的運(yùn)作,它的基本情形可以用一串簡(jiǎn)單數(shù)字來(lái)模擬形容為下列格局:譬如有100戶家庭,60多戶擁有自己的住房,30余戶租用房屋。每年大致又新增添一戶家庭,于是又新建一所住房。新房上市后,因?yàn)闂l件好,售價(jià)比一般舊房要貴,所以只有某位經(jīng)濟(jì)條件好的家庭能夠買得起,同時(shí)賣出自己的原有房。由此而引發(fā)了一系列的二手房交易,一般會(huì)有四五戶家庭通過(guò)買賣二手房而改善居住條件。房產(chǎn)市場(chǎng)熱的時(shí)候甚至?xí)�有六戶家庭參與,市場(chǎng)冷的時(shí)候也有三戶家庭參與。
　　除極少數(shù)家庭以外,絕大多數(shù)買房的家庭都要靠向銀行借貸來(lái)交付購(gòu)買住房的費(fèi)用。日后若是不能按期還款,銀行則沒收其住房,并通過(guò)市場(chǎng)迅速將抵押房產(chǎn)拍賣來(lái)回收貸款本金和利息。隨著經(jīng)年累月這樣市場(chǎng)化的運(yùn)轉(zhuǎn),三分之二擁有住房的家庭仍然還都沒有還完貸款。由于這樣成熟的市場(chǎng)化程度、新房與二手房比例以及銀行及時(shí)回收抵押房、拍賣收回部分現(xiàn)金彌補(bǔ)貸款損失,才使得所謂房市泡沫的壓力如此巨大。一旦房?jī)r(jià)回落,牽連千家萬(wàn)戶,不說(shuō)人人自危至少是涉及所有貸款戶,每家都得重新掂量還款計(jì)劃與手中房產(chǎn)是否物有所值。
　　再來(lái)看看中國(guó)房市的基本格局。從1980年代以來(lái),住房改革基本導(dǎo)向?yàn)樗接谢�和市�?chǎng)化,尤其是1998年7月3日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》后,原屬政府和國(guó)有企事業(yè)單位所有的公房迅速通過(guò)廉價(jià)銷售轉(zhuǎn)化為私有住房。根據(jù)2005年全國(guó)1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù),中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房的各類比例大約是:自建房40%,購(gòu)商品房為18%,購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房6%,購(gòu)原公房19%,租原公房和租商品房18%,其他4%。
　　自建房主要是在大城市郊區(qū)和中小城鎮(zhèn),一般在城區(qū)所占比例很小,隨著土地制度和住房改革對(duì)自建房增加了限制,所占比例可以基本忽略不計(jì),這樣重新調(diào)整后實(shí)際上就是全國(guó)城市約三分之一家庭租房和三分之二家庭自有住房,與美國(guó)的比例基本差不多,甚至略高�；蛘哒f(shuō)是大約三成租房,三成購(gòu)買原公房,一成購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房,三成購(gòu)買商品房。而且由于當(dāng)初通過(guò)私有化廉價(jià)購(gòu)買了公房的人基本沒有貸款,目前有房戶中仍然處于還款階段的比例遠(yuǎn)比美國(guó)三分之二這樣的一個(gè)比例要小得多。
　　其次,二手房市場(chǎng)起步很晚、規(guī)模有限,每年市場(chǎng)銷售面積中新房與二手房的比例和美國(guó)完全是相反的,高達(dá)3∶1、2∶1而不是1∶3、1∶6。
　　以北京為例,2005年,北京住房買賣成交35萬(wàn)套和4079.2萬(wàn)平方米,其中存量房交易僅僅為7萬(wàn)套(其中含3.9萬(wàn)套二手商品住房和3.1萬(wàn)套已購(gòu)房改公房)和712.5萬(wàn)平方米,存量住房交易僅占全部住房交易的約20%。而美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明:2005年美國(guó)住房存量約為12437.7萬(wàn)套,2005年新竣工住房為193.2萬(wàn)套,增量?jī)H僅相當(dāng)于存量部分的1.55%。從市場(chǎng)交易規(guī)模來(lái)看,2005年美國(guó)新建獨(dú)立住房全年交易量為128.3萬(wàn)套,而存量部分二手房交易為618萬(wàn)套,前者相當(dāng)于后者的20.7%,幾乎與北京市的數(shù)據(jù)成反比。
　　這意味著中國(guó)住房貸款規(guī)模仍然不大,負(fù)有住房貸款家庭比例不高。例如中大恒基2007年北京存量住房市場(chǎng)分析表明,全款購(gòu)房客戶占總體比重達(dá)43%。而在新房市場(chǎng)全款購(gòu)房也存在一定比例。而且貸款買房者多為中高收入階層,并且很多得到了父母和岳父母等幫助支付首付和償還貸款,違約風(fēng)險(xiǎn)較低。
　　這樣,中國(guó)的住房市場(chǎng)格局與美國(guó)房市迥異,即使看似相同程度的市場(chǎng)泡沫壓力,其實(shí)際社會(huì)壓力卻要小得多,所以不能與美國(guó)攀比,以為中國(guó)房市泡沫破滅在即。
　　何況中國(guó)房市貸款機(jī)制與美國(guó)也大相徑庭,除去放款相對(duì)保守以外,中國(guó)國(guó)有銀行與美國(guó)私營(yíng)銀行的行為方式準(zhǔn)則也不完全相同,在信貸規(guī)模、利率和準(zhǔn)入門檻方面受到了政府的極大管制。除非中央政府看到形勢(shì)嚴(yán)峻,勒令銀行收回貸款,導(dǎo)致房屋低價(jià)拍賣,房?jī)r(jià)急劇下降,壓力才會(huì)傳遞到銀行和房主身上,否則銀行和房主則會(huì)拖到事情有轉(zhuǎn)機(jī)之時(shí),因而房市泡沫亦可以暫緩破滅。
　　這樣說(shuō),并不意味著我們認(rèn)為中國(guó)房市泡沫可以永不破滅。
　　事實(shí)上中國(guó)的局部地區(qū)如海南、深圳等地也曾經(jīng)歷過(guò)房市泡沫破滅,但那里的具體情況恰恰從反面證明了我們的上述分析的合理性。與中國(guó)城市的普遍情況甚至以及美國(guó)的情況不同,那些全新的開發(fā)地區(qū),恰恰是購(gòu)買新房者人人背負(fù)房債的基本格局,也就是說(shuō)要比美國(guó)房市的基本格局更加超前的市場(chǎng)化運(yùn)作,人人化作“房奴”深陷其中,這樣的住房市場(chǎng)對(duì)于房市泡沫壓力的承受能力比美國(guó)還要低,所以遠(yuǎn)在美國(guó)房市泡沫破滅之前就老早破滅了。何況當(dāng)時(shí)中央政府對(duì)銀行貸款的態(tài)度亦有所不同,由于是局部地區(qū),時(shí)間較早,沒有及時(shí)承擔(dān)對(duì)銀行的壓力,卻反而是督促銀行清理債務(wù),也就更加使當(dāng)?shù)胤渴械呐菽�迅速破滅�?
　　總而言之,通過(guò)上述中美房市基本格局的對(duì)比,我們不僅可以看清中國(guó)房市泡沫何以遲遲不破的原因,更可以看到它潛在的、未來(lái)的危害。
　　中國(guó)房市基本格局的現(xiàn)狀實(shí)際上讓我們看出,中國(guó)住房改革從理論到實(shí)踐雖然經(jīng)歷了大約三十個(gè)年頭,其市場(chǎng)化程度其實(shí)尚淺,千萬(wàn)不要被數(shù)十年前公房迅速私有化的表象所迷惑,天真地相信市場(chǎng)已在一夜中形成。當(dāng)時(shí)大家都有了房不等于年青一代長(zhǎng)成后也可以到市場(chǎng)上去購(gòu)房。實(shí)際上,隨著房市泡沫的迅猛增長(zhǎng),年青一代去市場(chǎng)購(gòu)房的希望日趨渺茫。
　　于是我們面臨這樣的兩難境地:一方面,房市泡沫遲遲不破的根本原因在于市場(chǎng)的尚未形成和不成熟,而另一方面,我們又不停地正走在通往成熟市場(chǎng)的道路上。例如,近年來(lái)北京的新房二手房銷售比例已經(jīng)從近乎4∶1減少到幾乎1∶1。隨著我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展成熟,住房交易量和結(jié)構(gòu)正在發(fā)生迅速的改變,特別是上海、廣州、深圳等部分城市存量住房交易量正在接近甚至逐漸超過(guò)新建商品房交易量。既然房市泡沫不破的原因在于市場(chǎng)尚未成熟,這樣與日俱增的泡沫豈不是猶如一顆定時(shí)炸彈,一俟市場(chǎng)成熟之日即是泡沫破滅之時(shí)。
　　說(shuō)到底,通過(guò)私有化而一夜形成的所謂市場(chǎng),其實(shí)本質(zhì)上更接近于賭場(chǎng)而非市場(chǎng)。通往賭場(chǎng)的大客車往往在收費(fèi)十塊錢的同時(shí)贈(zèng)送十塊錢的餐券和價(jià)值十塊錢的賭籌,但這賭籌必須掏出十塊錢現(xiàn)金方能生效。中國(guó)房市里通過(guò)私有化擁有住房的人眼見手里的房子以幾何級(jí)數(shù)迅猛增值,雖然感覺良好,但除非另有所居卻不能將手中的房屋套現(xiàn),其情形與前往賭場(chǎng)的人頗為相近。即使手中被贈(zèng)與的賭籌從十塊漲至百塊千塊,仍然套不了現(xiàn),又有何干。
　　這種虛幻的增值假象除了增加心理刺激之外一無(wú)用處。如果說(shuō)有過(guò)任何實(shí)際效用,那恐怕就是在過(guò)去的幾年里因?yàn)樗�謂財(cái)富增值效應(yīng)而刺激了消費(fèi),對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有過(guò)一定程度的積極作用。如果是那樣的話,在抑制房市泡沫時(shí)就不能不投鼠忌器,唯恐有損整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)�？墒钱吘故蠛κ且獮榛嫉�,不能坐視不顧。
　　近日來(lái),我們聽說(shuō),有人預(yù)測(cè),說(shuō)是2010年中國(guó)房市再漲20%根本不成問(wèn)題。這其實(shí)恰恰正是問(wèn)題之所在。盡管由于上述所分析的原因中國(guó)房市泡沫至今不破,但我們切不可熟視無(wú)睹或者推波助瀾,可是又不宜過(guò)度強(qiáng)行壓抑并導(dǎo)致泡沫的瞬間破滅。
　　唯一的希望是在保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的同時(shí)等待市場(chǎng)的成熟,例如通過(guò)擴(kuò)大二手房市場(chǎng)繼續(xù)降低新房二手房銷售面積的比例,逐步調(diào)整到類似美國(guó)的1∶4、1∶5的程度。對(duì)宏觀調(diào)控政策的最大挑戰(zhàn)也正在于如何才能抑制房?jī)r(jià)的暴漲而又不引發(fā)它的暴跌。
　　這需要群策群力,認(rèn)真研究,小心規(guī)劃,逐步實(shí)行。借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn),我們認(rèn)為逐步出臺(tái)征收物業(yè)稅應(yīng)該是可行的積極措施――既可抑制投機(jī)購(gòu)買,防止市場(chǎng)過(guò)熱,又利于社會(huì)公正,減少貧富不均。更可以局部先行,逐步推開,并隨機(jī)調(diào)整稅額,促使房?jī)r(jià)穩(wěn)定,避免大起大落。
　　總之,應(yīng)該以穩(wěn)定為目標(biāo),而不是一味地樂(lè)見其漲。無(wú)論是民眾還是政府決策部門,尤其是所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家,都必須小心翼翼、如履薄冰,切不可妄言漲跌――除非你是一個(gè)投機(jī)者,企圖在價(jià)格波動(dòng)的巨瀾中謀取暴利。(作者朱小棣為美國(guó)哈佛大學(xué)住房研究所高級(jí)研究員,易成棟為中國(guó)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授,標(biāo)題有改動(dòng))
　　(摘自1月21日《南方周末》)

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