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我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動影響因素分析及對策

發(fā)布時間:2019-08-21 來源: 日記大全 點擊:


  摘 要:隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展,社會飛快進步,各個行業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展前景,房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展中重要組成部分,具有十分重要的地位。房地產(chǎn)行業(yè)由于自身特性,在快速發(fā)展的同時對其他行業(yè)產(chǎn)生了不同程度的影響,如何能夠有效分析出房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展同其他行業(yè)之間的影響關(guān)系,就其波動影響因素進行分析,保持房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展有助于穩(wěn)定社會發(fā)展,國民經(jīng)濟持續(xù)增長。由此,本文主要就房地產(chǎn)經(jīng)濟波動影響因素進行分析,結(jié)合實際情況,尋求合理的應對策略,以求更好的保持房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長.
  關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);經(jīng)濟波動;影響因素;對策
  房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟持續(xù)增長中不可或缺的組成部分,其發(fā)展水平好壞直接影響到我國其他行業(yè)的發(fā)展,保持房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長對于社會長治久安有著十分深遠的影響。通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動影響因素的分析,政府和企業(yè)能夠進一步了解到房地產(chǎn)市場發(fā)展情況,從而有針對性的提出應對措施,維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,在適當?shù)那闆r下政府直接進行干預。如果房價上漲過快,無論是投資者還是住房者對于房價的波動是難以正確掌握的,只有正確把握房地產(chǎn)經(jīng)濟波動規(guī)律,才能有針對性的處理好投資需求,引領(lǐng)市場穩(wěn)定發(fā)展。故此,抑制房價過快增長,防止大幅度波動,對于房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展具有十分深遠的影響。
  一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動影響因素
 。ㄒ唬┩恋匾蛩
  房地產(chǎn)經(jīng)濟波動,其中最典型的影響因素就是土地因素,一般情況一級市場為地產(chǎn)市場,主要是由于國家土地部門供給,房地產(chǎn)商是需求方,所以雙方交易的是土地使用權(quán);二級市場供給方是房地產(chǎn)開發(fā)商,而消費者是需求方,雙方交易的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。故此,房地產(chǎn)經(jīng)濟波動主要受到土地開發(fā)面積、出讓收入以及房屋竣工面積等多項指標影響[1]。
 。ǘ┵Y金因素
  房地產(chǎn)開發(fā)離不開大量資金的支持,國家制定的金融政策直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟市場穩(wěn)定與否,最直接的手段就是房地產(chǎn)開發(fā)商向商業(yè)銀行借貸來籌集地產(chǎn)開發(fā)資金,受到貸款規(guī)模、利率水平等因素影響。所以說,房地產(chǎn)開發(fā)除了受到地產(chǎn)規(guī)模、速度以及總面積,還會受到資金來源影響,這部分資金不可能完全依靠地產(chǎn)開放商自行籌集得來,其他資金更多是依靠金融市場投資得來,影響地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和成本。所以,不同的金融政策會對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生深遠的影響[2]。
  (三)市場因素
  市場因素同樣是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要因素之一,在當前價格機制決定背景下,房地產(chǎn)開發(fā)需求會影響到房地產(chǎn)價格水平,房地產(chǎn)開發(fā)獲得經(jīng)濟效益會在不同程度上進行收縮和擴張。從商品房的銷售情況能夠看出當前房地產(chǎn)市場情況,住房者的購房需求好壞,最主要的影響表現(xiàn)在對未來房地產(chǎn)價格預期走向。如果未來房地產(chǎn)預期價格走向持續(xù)下跌,甚至出現(xiàn)較大的下跌情況,相應的說明房地產(chǎn)市場消費需求減少,反之如果房地產(chǎn)價格持續(xù)上升,說明房地產(chǎn)市場消費需求持續(xù)增加,呈現(xiàn)良好的發(fā)展前景[3]。
 。ㄋ模﹥(nèi)因素
  除此之外,除了上述影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素,還包括一些內(nèi)因素,具體表現(xiàn)在以下幾個方面:1、房地產(chǎn)市場供需之間矛盾。房地產(chǎn)市場供需矛盾是當前影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)在因素之一,在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中,供需關(guān)系變化十分頻繁,房地產(chǎn)開發(fā)加快,相應的需要消費者消費需求跟進,以此來支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展,否則很容易造成房地產(chǎn)經(jīng)濟下跌,受到我國勞動力、技術(shù)以及資金管理等幾方面條件影響,房地產(chǎn)時常出現(xiàn)收縮或者進一步擴張的態(tài)勢。所以說,我國房地產(chǎn)供給需要根據(jù)市場消費需求,有意識的開發(fā),當前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系平衡只是一種暫時的現(xiàn)象,在市場發(fā)展中會經(jīng)常性的出現(xiàn)不平衡現(xiàn)象,需要進一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場開發(fā)策略,促進房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)增長。2、房地產(chǎn)價格不斷波動。房地產(chǎn)價格波動是一種常態(tài),同時也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的關(guān)鍵內(nèi)在因素,在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面如果存在盲目性,很容易導致房地產(chǎn)價格沒有規(guī)律的上漲,這種上漲會導致投資回報率不斷攀升,刺激大量房地產(chǎn)開發(fā)商加入其中,盲目擴大房地產(chǎn)市場,在一定程度上促進房地產(chǎn)交易量增加。但是這種只是一種表面現(xiàn)象,房地產(chǎn)市場這種供求關(guān)系十分不健康,處在一種畸形態(tài)勢,尤其是在房地產(chǎn)經(jīng)濟增長中,會出現(xiàn)很多虛假經(jīng)濟,也就是泡沫成分。盡管短期內(nèi)能夠獲得可觀的經(jīng)濟收益,但主要是以透支未來房地產(chǎn)經(jīng)濟效益獲得的,為房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長埋下了風險隱患。3、房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資同樣是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)在因素之一,房地產(chǎn)投資數(shù)額增加,將導致房地產(chǎn)規(guī)模持續(xù)擴大,推動房地產(chǎn)市場快速繁榮;反之,如果房地產(chǎn)投資額度降低,房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)蕭條景象,難以滿足消費者購房需求。從中不難看出,房地產(chǎn)經(jīng)濟周期和投資周期兩者之間存在密切的聯(lián)系,房地產(chǎn)投資活動較為活躍。此外,房地產(chǎn)開發(fā)商如果不斷提高預期收益,那么房地產(chǎn)開放商開發(fā)規(guī)模將持續(xù)擴大,反之開放商則會非常謹慎投資。
  二、保持我國房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定的對策
 。ㄒ唬┩晟品康禺a(chǎn)投資政策
  房地產(chǎn)政策出臺對于房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生的影響十分深遠,需要房地產(chǎn)實際發(fā)展情況有針對性的制定房地產(chǎn)政策,需要主要房地產(chǎn)投資主體結(jié)構(gòu)是否出現(xiàn)變化,主要是由于國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清,職責不清的現(xiàn)象十分突出,在遇到市場風險的時候難以有效制定風險防范機制予以規(guī)避解決。應高度關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模變化情況,主要是因為房地產(chǎn)投資規(guī)模直接彰顯著房地產(chǎn)市場消費需求,是否能夠同宏觀經(jīng)濟規(guī)模相契合,只有獲得宏觀經(jīng)濟的支持才能保持房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定,盡可能的防止房地產(chǎn)投資規(guī)模出現(xiàn)過大或者過小的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)投資首先應做好市場調(diào)查,明晰房地產(chǎn)開發(fā)的市場定位,將房地產(chǎn)投資牢牢把握在市場實際需求上,同市場需求變化不斷調(diào)整,滿足市場需求,推動經(jīng)濟發(fā)展。政府應注重房地產(chǎn)戰(zhàn)略布局的調(diào)整,明晰社會住房消費需要,著重建設(shè)安居工程為主要的住宅[4]。
 。ǘ┮(guī)范土地市場
  房地產(chǎn)市場經(jīng)濟波動同土地市場發(fā)展存在密切的聯(lián)系,規(guī)范土地市場是十分有必要的,注重政府土地批租管理,具體表下在以下幾個方面。其一,總量控制,已經(jīng)注重房地產(chǎn)土地開發(fā)的審批工作,在整合土地管理權(quán)基礎(chǔ)上,制定合理的土地出讓計劃,進一步規(guī)范政府土地劃撥。其二,操作規(guī)范,主要是指土地在拍賣的時候,已經(jīng)采用市場化的招投標方式,減少一些非市場化土地出讓方式的出現(xiàn)。其三,轉(zhuǎn)變以往政府壟斷城市土地出讓局面,逐漸強化政府土地供給能力,大力推行土地轉(zhuǎn)讓市場,從而有效參與到城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中,實現(xiàn)對城市土地的優(yōu)化配置。其四,確立市場化土地供應機制,將以往由政府出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌型稑朔绞健?br> 。ㄈ┩晟品康禺a(chǎn)市場開發(fā)金融制度
  結(jié)合實際情況,進一步完善我國房地產(chǎn)市場開發(fā)金融制度,對于維護房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的作用。當前我國房地產(chǎn)開發(fā)主要是采用商業(yè)銀行借貸的方式籌集資金,還有其他的資本市場直接融資以及房地產(chǎn)信托等等。完善我國房地產(chǎn)消費多元化體系,以往我國住房消費主要采用商業(yè)按揭貸款、住房合作基金以及住房儲蓄等,進一步開放二級市場,促使住房金融二級市場逐漸成為住房抵押貸款證券化,這種手段是國外發(fā)達國家較為常見的一種金融手段,在實際應用中具有十分突出的作用,能夠有效解決資金流動性差的問題,更加合理有效的規(guī)避其中存在的市場風險隱患,保證資金安全。
  三、結(jié)論
  綜上所述,房地產(chǎn)經(jīng)濟波動對于其他行業(yè)發(fā)展具有十分深遠的影響,為了能夠確保房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展,深化對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動影響因素的分析,有助于更加全面的了解到房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律,結(jié)合實際情況,選擇合理的解決策略,規(guī)避市場風險的發(fā)生,抑制房價過快上漲和下跌,促使我國房地產(chǎn)能夠健康持續(xù)發(fā)展。
  參考文獻:
  [1]鄭淑琴.房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素分析及對策研究[J].學術(shù)論壇,2014,37(10):74-78.
  [2]滕曉莉.關(guān)于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素分析及對策[J].城市建設(shè)理論研究(電子版),2013(16).
  [3]胡春秀.關(guān)于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素分析及對策[J].城市建設(shè)理論研究(電子版),2012(21).
  [4]張金艷.房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素分析及對策[J].中外企業(yè)家,2016(3):25.

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