摘　要：近幾年，隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)過熱、過快發(fā)展，房價居高不下，舉國關(guān)注。本文運用投入產(chǎn)出模型，基于我國2007年投入產(chǎn)出表，利用影響力系數(shù)、感應(yīng)度系數(shù)、投入結(jié)構(gòu)等指標，定量測度我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，從而明確房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位。
　　關(guān)鍵詞：投入產(chǎn)出；影響力系數(shù)；感應(yīng)度系數(shù)；消耗系數(shù)
　　中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2012.04.07 文章編號：1672-3309（2012）04-14-03
　　改革開放以來，我國人民的居住狀況不斷得到改善，然而近幾年房價過高問題卻備受百姓關(guān)注。金融危機發(fā)生后，房價有所回落，2009年第二季度之后，房價大幅度攀升，當年全國住房平均價格上漲25.1%，同期城鎮(zhèn)居民實際收入增長10.5%，高房價讓普通家庭無力承擔(dān)。2011年，政府大力調(diào)控樓市，制定了史上嚴厲的調(diào)控政策，市場成交量大幅下滑，70個大中城市的房價不同程度的有所下降。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，在推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，滿足居民住房需求方面發(fā)揮著重要的作用，然而近幾年該行業(yè)的畸形、失衡發(fā)展最終也將影響著國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。因此，如何正確定位房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的位置、如何保證房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展成為棘手的難題。一個行業(yè)在國民經(jīng)濟體系中的地位和作用可以通過產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)和關(guān)聯(lián)效應(yīng)來體現(xiàn)。本文基于2007年的數(shù)據(jù)，通過對房地產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)和關(guān)聯(lián)效應(yīng)做實證分析，從而定位房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，提出相關(guān)對策，以期促進房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
　　一、我國房地產(chǎn)業(yè)的波及效應(yīng)分析
　　國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系中, 產(chǎn)業(yè)部門的變化會按照不同的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)方式引起與其直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門的變化, 然后導(dǎo)致與后者直接和間接相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)部門的變化,依次傳遞,乃至影響力逐漸消減,這一過程即為產(chǎn)業(yè)波及。產(chǎn)業(yè)波及對國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的影響,就是產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)。產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)主要通過感應(yīng)度系數(shù)、 影響力和影響力系數(shù)等指標定量分析。
　　1、我國房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)分析
　　影響力反映某一產(chǎn)業(yè)最終產(chǎn)品的變動對整個國民經(jīng)濟總產(chǎn)出變動的影響能力,表現(xiàn)為該產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展的推動能力。影響力的相對水平用影響力系數(shù)表示，即某產(chǎn)業(yè)的影響力與國民經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)影響力的平均水平之比。一個產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)越高，該產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展的推動力就越大。影響力系數(shù)的計算公式如下：
　　Fj=■（i,j=1,2…n）,上式中■■表示里昂惕夫逆矩陣中第j行之和，■■■表示里昂惕夫逆矩陣中各列之和的平均值。Fj>1表明該行業(yè)對國民經(jīng)濟的影響力高于社會平均水平。
　�。ǜ鶕�(jù)我國2007年投入產(chǎn)出表計算）
　　由表1可知，在2007年度，影響力系數(shù)位居前列的是衛(wèi)生、社會保障和社會福利事業(yè)，其次是通信設(shè)備計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)，位居前幾位的基本是制造業(yè)，表明這些行業(yè)的發(fā)展能夠有力的拉動國民經(jīng)濟的增長，需要予以大力發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)為0.58519，即房地產(chǎn)業(yè)每新增100億元的最終產(chǎn)品對國民經(jīng)濟的拉動是58.52億元，影響力位居第40位，表明房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的推動作用不強。
　　2、我國房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)分析
　　感應(yīng)度系數(shù)表示國民經(jīng)濟中一個綜合的最終需求對部門生產(chǎn)的拉動作用，是衡量國民經(jīng)濟對該行業(yè)拉動影響的指標。感應(yīng)度系數(shù)越高的產(chǎn)業(yè)， 國民經(jīng)濟發(fā)展對該產(chǎn)業(yè)的拉動作用就越大。感應(yīng)度系數(shù)的計算公式如下:
　　Gi=■（i,j=1,2…n）,上式中■■為里昂惕夫逆矩陣的第i行之和， ■■■表示里昂惕夫逆矩陣中各行之和的平均值。Gi>1表示該行業(yè)受國民經(jīng)濟的拉動作用大于社會平均水平。
　　由表2可知，2007年對國民經(jīng)濟最終使用的增加最為敏感的行業(yè)為化學(xué)工業(yè)，其次是金屬制品業(yè)與通信設(shè)備、計算機制造業(yè)，說明隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展會有力帶動以上行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)為0.6251，即國民經(jīng)濟各部門支出都增加100億元，房地產(chǎn)的產(chǎn)出增加62.51億元，表明該行業(yè)受國民經(jīng)濟的拉動作用較弱。
　　二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析
　　產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析主要是分析某一行業(yè)與其他行業(yè)在產(chǎn)品供求等方面的技術(shù)經(jīng)濟聯(lián)系。本文主要通過直接消耗系數(shù)與完全消耗系數(shù)對房地產(chǎn)行業(yè)進行產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析，同時消耗系數(shù)也能間接反映房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)的拉動作用。
　　1、房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)的直接消耗系數(shù)
　　直接消耗系數(shù)反映某部門在單位產(chǎn)品生產(chǎn)過程中對各部門產(chǎn)品的直接消耗量。用投入產(chǎn)出表上各種產(chǎn)品的年總產(chǎn)量去除它對某種相應(yīng)產(chǎn)品的消耗量， 便可得出單位產(chǎn)品的消耗量，即直接消耗系數(shù)。
　　其公式為aij =■ (i，j=1,2,…n) ，上式中xij表示i部門對j部門的中間投入，Xj表示j部門的總產(chǎn)出。
　　由表3可知，與我國房地產(chǎn)業(yè)存在直接消耗的部門有38個，與4個部門不存在直接消耗關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)直接消耗最大的幾個部門是：金融業(yè)，租賃與商業(yè)服務(wù)業(yè)，建筑業(yè)，住宿與餐飲業(yè)，化學(xué)工業(yè)，其中金融業(yè)，租賃與商業(yè)服務(wù)業(yè)的直接消耗系數(shù)都超過0.02，即房地產(chǎn)業(yè)每生產(chǎn)1萬元的產(chǎn)品，對以上部門的直接消耗均在200元以上；建筑業(yè)，住宿與餐飲業(yè)，化學(xué)工業(yè)的直接消耗系數(shù)都超過了0.01，說明房地產(chǎn)業(yè)與這些行業(yè)也存在著密切的技術(shù)經(jīng)濟聯(lián)系，對這些部門的要素投入的直接依賴性較大，同時對以上行業(yè)的生產(chǎn)也有較大的輻射作用。
　　2、房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)的完全消耗系數(shù)
　　完全消耗是指某行業(yè)在生產(chǎn)單位商品的過程中對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的直接消耗與全部間接消耗之和。其用矩陣形式表示為B = ( I- A )- 1- I，式中：B為完全消耗系數(shù)矩陣，( I - A )- 1為列昂惕夫逆矩陣，I為單位矩陣
　　由表3可知，房地產(chǎn)業(yè)對18個部門的完全消耗系數(shù)超過0.01。最主要的6大部門是：化學(xué)工業(yè)、金融、租賃與商業(yè)服務(wù)業(yè)、金屬冶煉與壓延加工業(yè)、通信設(shè)備制造業(yè)、石油加工與煉焦工業(yè)。針對房地產(chǎn)業(yè)而言，對化學(xué)工業(yè)，金融業(yè)，租賃與商業(yè)服務(wù)業(yè)的直接消耗系數(shù)與完全消耗系數(shù)都比較大，說明該行業(yè)與上述3行業(yè)存在著最為密切的經(jīng)濟技術(shù)聯(lián)系。同時，雖然有些行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的直接拉動作用不大，但間接拉動作用不可忽視，如石油與天然氣開采、交通運輸與倉儲業(yè)的直接消耗系數(shù)都比較小，分別是0、0.0037335，但它們的完全消耗系數(shù)是0.011750209、0.013780012，其生產(chǎn)也部分受房地產(chǎn)業(yè)的影響。
　　三、結(jié)論與啟示
　　1、產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)分析發(fā)現(xiàn)該產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響力在42個部門中排名不高，說明其對國民經(jīng)濟缺乏很強的影響力與直接拉動作用，但是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其先行產(chǎn)業(yè)（化工，金融，金屬冶煉、通信設(shè)備制造業(yè)等）將起到積極的拉動作用，而這些先行產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)能間接帶動整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。
　　2、我國房地產(chǎn)業(yè)從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)上看，與金融業(yè)、租賃與商業(yè)服務(wù)業(yè)、化學(xué)工業(yè)，金屬冶煉、通信設(shè)備制造業(yè)存在著密切的技術(shù)經(jīng)濟聯(lián)系，對這些行業(yè)具有比較大的拉動與輻射作用。
　　3、房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)高于其影響力系數(shù)，表明國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)的拉動作用強于房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的帶動作用，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，對住房需求的提高也將有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此政府應(yīng)盡力滿足居民正常的住房需求。嚴厲的樓市調(diào)控遏制了投機，但也一定程度地傷害了剛性需求，政府制定政策應(yīng)考慮調(diào)控政策的彈性，滿足剛性需求。
　　4、繼續(xù)大規(guī)模實施保障與廉租房建設(shè)，切實保障低收入者的居住權(quán)利。其次是強化市場約束，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序，加速房企的優(yōu)化重組，通過稅收等手段遏制投機性購房，減少市場波動。最后進一步完善資本市場的建設(shè)，提高金融產(chǎn)品多樣性，為熱錢提供更多高回報的投資渠道，減少對樓市的沖擊�？傮w而言，為了保證我們經(jīng)濟的健康、快速發(fā)展，我國需要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，同時應(yīng)保證房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
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