貸款難度加大、空城現(xiàn)象、房?jī)r(jià)“腰斬”……種種跡象表明，2014年樓市將是非常艱難的一年。同時(shí)，房產(chǎn)投資的成本在不斷提高，比如交易稅費(fèi)以及持有過(guò)程中的房產(chǎn)稅等，將使投資難度加大。在這種市場(chǎng)環(huán)境下，投資房產(chǎn)無(wú)疑難以獲得理想的回報(bào)。
　　市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)變化
　　杭州、常州等地接連出現(xiàn)樓盤降價(jià)銷售現(xiàn)象，使得馬年樓市開(kāi)局顯得步履蹣跚。
　　杭州北海公園項(xiàng)目在春節(jié)后率先打出“直降2000元”的口號(hào)，附近天鴻香榭里項(xiàng)目第一時(shí)間跟風(fēng)。此外，常州雅居樂(lè)星河灣項(xiàng)目也遙相呼應(yīng)，宣稱降價(jià)幅度高達(dá)5000元/平方米。雖然這僅僅只是二、三線城市個(gè)別項(xiàng)目的促銷行為，但卻引起了整個(gè)市場(chǎng)的高度關(guān)注。由此引發(fā)關(guān)于房?jī)r(jià)“崩盤”爭(zhēng)論，包括任志強(qiáng)、王健林等地產(chǎn)大佬也參與了進(jìn)來(lái)。
　　一次在弱市中再正常不過(guò)的降價(jià)促銷行為，緣何會(huì)鬧出這么大的動(dòng)靜？專家分析指出，這是市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)變化引發(fā)的反應(yīng)。有業(yè)內(nèi)人士表示，如果市場(chǎng)本身很火熱的話，這樣一個(gè)消息根本無(wú)法產(chǎn)生如此巨大的反響。而目前市場(chǎng)之所以如此，這說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)的參與者預(yù)期都在發(fā)生變化，購(gòu)房者的預(yù)期在變化，開(kāi)發(fā)商的預(yù)期在變化，金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期在變化。
　　冰凍三尺，非一日之寒。目前樓市處于這樣一種環(huán)境中，其實(shí)是之前的一系列變化所產(chǎn)生的結(jié)果。2013年四季度，受“錢荒”收緊影響，銀行信貸政策開(kāi)始收緊，不少購(gòu)房者不得不面對(duì)貸不到款，或者審批時(shí)間被延長(zhǎng)的窘境。而就在此時(shí)，包括北京、上海等十多個(gè)城市，迫于房?jī)r(jià)上漲無(wú)法完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，加大了調(diào)控力度，比如提高二套房貸首付比例及上浮貸款利率水平，以及提高外地人購(gòu)房門檻，將一部分需求暫時(shí)排除出去。此外，美國(guó)也在此時(shí)宣布逐步退出0E，資金的回流會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步“缺血”，從而加深了對(duì)資金短缺的恐慌程度。
　　此外，多地接連出現(xiàn)“空城”現(xiàn)象，也讓市場(chǎng)神經(jīng)進(jìn)一步緊繃。除了鄂爾多斯等地出現(xiàn)“空城”現(xiàn)象之外，還有報(bào)道稱，包括江蘇、河南、湖北、遼寧、云南等地城市均榜上有名。有資料顯示，僅去年，國(guó)內(nèi)就出現(xiàn)了12座新“鬼城”，在這些城區(qū)內(nèi)，多數(shù)樓房空置率極高，很少有人居住。
　　面對(duì)這樣的變化，很難讓人對(duì)樓市持樂(lè)觀態(tài)度。
　　房?jī)r(jià)沖高接近頂部
　　經(jīng)歷過(guò)去“黃金十年”的樓市，房?jī)r(jià)已經(jīng)接近階段性頂部。
　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，2013年北京同比上漲28.33%，廣州、深圳分別上漲27.59%和24.73%，上海漲幅為15 63%。
　　縱觀近十年的變化情況，不難發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)一直處于上升通道中。以北京為例，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)表明，2013年全市均價(jià)為20658元/平方米，為歷史最高點(diǎn)。雖然在2010年至2011年間，房?jī)r(jià)出現(xiàn)些微震蕩，但幅度極小。此外，包括上海、深圳、重慶、南京、杭州等城市，房?jī)r(jià)均是如此（具體可見(jiàn)表1）。
　　鑒于市場(chǎng)預(yù)期的改變，有業(yè)內(nèi)人士指出，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)接近階段性頂部，再次上漲的動(dòng)力已經(jīng)不足。其實(shí)，部分供需失衡的城市，已經(jīng)走出沖高回落行情，價(jià)格與高點(diǎn)時(shí)期相比出現(xiàn)回落。最為明顯的是溫州，不少溫州市中，b--手房?jī)r(jià)格與最高點(diǎn)相比，已經(jīng)腰斬。數(shù)據(jù)也表明，溫州2013年均價(jià)為16430元/平方米，相比18403元/平方米的高位，下滑了10.72%，走出了與國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市不一樣的走勢(shì)。此外，大連房?jī)r(jià)也在火爆的2013年出現(xiàn)陰跌跡象，全年11151元/平方米的均價(jià)，同比上一年度幾乎持平，而與201 1年的均價(jià)水平相比，明顯回落，跌幅達(dá)11.5%。
　　就目前而言，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)否整體沖高回落，目前尚不得而知。不過(guò)市場(chǎng)大多數(shù)看法是，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)即使保持上漲態(tài)勢(shì)，但漲幅相比201 3年會(huì)大幅下滑；而市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇，尤其部分供大于求的三、四線城市，將會(huì)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。當(dāng)然，也有悲觀一些的專家認(rèn)為，2014年房?jī)r(jià)走勢(shì)比較微妙。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在接受本刊采訪時(shí)甚至表示，房?jī)r(jià)下跌是大概率事件。
　　專家預(yù)計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)最先爆發(fā)出來(lái)的是部分供求矛盾尖銳的城市，尤其是一些高庫(kù)存城市。除了房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下降的溫州、鄂爾多斯等城市，寧波和東莞兩個(gè)城市也比較危險(xiǎn)。根據(jù)現(xiàn)有的去化速度估算，這兩個(gè)城市的庫(kù)存去化周期分別為74個(gè)月和46個(gè)月。另外，青島的去化周期為24個(gè)月，也面臨著不小的去庫(kù)存壓力。
　　持有房產(chǎn)面臨兩難
　　一方面是房?jī)r(jià)上漲難度不小，租金收益率處于最低谷，另一方面卻又不得不面對(duì)高額的轉(zhuǎn)讓成本，以及有可能增加的持有成本，讓投資房產(chǎn)變成了一件相當(dāng)尷尬的事。
　　各地租金收益率普遍偏低，這已成既定事實(shí)。中原地產(chǎn)（集團(tuán)）研究中心提供的數(shù)據(jù)表明，目前包括“北上廣深”的一線城市，以及天津、成都等重點(diǎn)城市，其租金回報(bào)率均在2%左右的低位（如圖所示）。
　　租金收益率偏低現(xiàn)象，其實(shí)已經(jīng)維持了很長(zhǎng)一段時(shí)間。以上海為例，數(shù)據(jù)表明，在2008年就已經(jīng)跌破3%，隨后便一直在2.1%的低位水平徘徊。此外，北京、廣州、天津等地，也都是如此。雖然其間曾有回升的現(xiàn)象出現(xiàn)，但也僅僅只是“曇花一現(xiàn)”。
　　另一方面，隨著各項(xiàng)稅費(fèi)從嚴(yán)征收，投資房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，需要承擔(dān)較高的稅負(fù)。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，目前轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，主要負(fù)擔(dān)房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅以及中介傭金，三項(xiàng)相加可達(dá)8%左右（具體可見(jiàn)表2）。如果再考慮到購(gòu)入時(shí)支付的契稅等，稅負(fù)還會(huì)進(jìn)一步加重，所形成的成本會(huì)超過(guò)售價(jià)的10%。這也意味著，按照目前的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，投資一套房，必須要等到房?jī)r(jià)上漲10%之后才能做到不虧損。
　　此外，隨著房產(chǎn)稅擴(kuò)圍呼聲逐漸變大，持有環(huán)節(jié)的成本還有可能會(huì)上升。目前上海已經(jīng)征收房產(chǎn)稅，其征收范圍為本市非家庭首套房超面積的超出部分（非家庭首套可享受人均60平方米優(yōu)惠），以及外省市人員新購(gòu)房屋，其計(jì)算公式為：超出部分面積×單價(jià)×70%×0.4%（或0.6%）。假定持有一套面積為120平方米、總價(jià)500萬(wàn)元的市中心非普通住宅，就目前而言需要承擔(dān)的房產(chǎn)稅就達(dá)到21 000元/年。在未來(lái)，房產(chǎn)稅有望擴(kuò)圍的城市包括北京、杭州等，因此這些城市的房產(chǎn)持有者，可能會(huì)面臨持有成本上升的情形。
　　選擇“炒房”風(fēng)險(xiǎn)在哪
　　當(dāng)行情出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，繼續(xù)持有房產(chǎn)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，除了收益萎縮之外，另外一點(diǎn)就是變現(xiàn)能力的降低有可能會(huì)帶來(lái)不小的麻煩。
　　現(xiàn)階段選擇“炒房”，很有可能會(huì)面臨房?jī)r(jià)不漲或者微漲兩種情形。房?jī)r(jià)不漲，僅靠每年2%左右的租金回報(bào)，“囤房”會(huì)面臨回報(bào)過(guò)低的尷尬情形。如果房?jī)r(jià)保持微漲態(tài)勢(shì)，比如5%，那么加上每年2%左右的租金收益率，持有房產(chǎn)還能實(shí)現(xiàn)7%左右的收益，這也僅僅只是與投資銀行理財(cái)產(chǎn)品相當(dāng)。
　　就目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)說(shuō)，除非是房?jī)r(jià)有望大幅上漲，否則都沒(méi)有必要選擇繼續(xù)增持房產(chǎn)。這是因?yàn)樽≌瑢儆诓粍?dòng)產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格處于上漲時(shí)期，而且市場(chǎng)處于供不應(yīng)求過(guò)程中時(shí)，成交會(huì)顯得異�；钴S，房產(chǎn)變得“搶手”。而當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，尤其是當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)情況已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的前提下，市場(chǎng)觀望氣氛變濃，出售房產(chǎn)會(huì)變成一件相當(dāng)困難的事情，此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)加大。
　　交易活躍程度降低，已經(jīng)持續(xù)數(shù)月。根據(jù)2014年2月份房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況來(lái)看，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，有超過(guò)8成城市成交量環(huán)比下跌。其中南昌跌幅最大，達(dá)78.70%。一線城市中，北京、上海等地成交量也出現(xiàn)大幅萎縮情形。如北京2月住宅成交量環(huán)比下跌66.16%，上海跌幅為36.95%。此前曾傳出降價(jià)消息的杭州，成交量跌幅則達(dá)到57.21%。當(dāng)然，此次成交量下滑，在一定程度上與春節(jié)長(zhǎng)假有著不小的關(guān)系。而就目前的情形來(lái)看，3月份的交易情況能否出現(xiàn)明顯的改善，目前還很難下結(jié)論。而3月份的市場(chǎng)走勢(shì)，則很有可能會(huì)為2014年定下基調(diào)。
　　有調(diào)查顯示，投資者對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心已經(jīng)下降。DTZ戴德梁行近日發(fā)布的《中國(guó)投資市場(chǎng)信心調(diào)查》顯示，投資者對(duì)近期政府一系列樓市降溫措施非常關(guān)注，他們還對(duì)一些供需狀況惡化的非核心城市的前景產(chǎn)生憂慮。

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