摘 要：
　　從不動產(chǎn)登記制度與物權(quán)法的關(guān)系、登記機(jī)制的發(fā)展情況以及實(shí)踐對登記的需求來看，可登記的財產(chǎn)權(quán)是多元化的，不動產(chǎn)物權(quán)是其主干而非全部�？傻怯涁敭a(chǎn)權(quán)的標(biāo)的物須載入不動產(chǎn)登記簿，權(quán)利本身有相應(yīng)的規(guī)范依據(jù)，并于登記后能產(chǎn)生積極效用，據(jù)此，除了不動產(chǎn)物權(quán)，與不動產(chǎn)物權(quán)有法律關(guān)聯(lián)的債權(quán)或其他財產(chǎn)權(quán)均可登記。為了登記這些多元化的財產(chǎn)權(quán)，不動產(chǎn)登記制度要進(jìn)行適度調(diào)整，主要表現(xiàn)為調(diào)整登記簿的編制方式、欄目等，并通過擴(kuò)張預(yù)告登記的適用對象來調(diào)整登記類型。上述調(diào)整也影響到物權(quán)法的相關(guān)制度，會改變物權(quán)客體特定的標(biāo)準(zhǔn)，并擴(kuò)張不動產(chǎn)的形態(tài)，會導(dǎo)致物權(quán)之外的財產(chǎn)權(quán)在登記后對抗第三人，還會改變法定原則的對象和標(biāo)準(zhǔn)。
　　關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；財產(chǎn)權(quán)；登記能力；多元化；制度建設(shè)
　　中圖分類號：
　　DF521
　　文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A DOI：10.3969/j.issn.1001-2397.2016.06.05
　　一、引言
　　推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，制定和完善相關(guān)法律制度，是我國正在著力推行的一項重要舉措，為此需深入研討的問題不少，哪些財產(chǎn)權(quán)可記入不動產(chǎn)登記簿，就是其中之一。套用德國民法術(shù)語，這個問題實(shí)際指向如何確定有登記能力
　　登記能力源自德語詞Eintragungsfaehigkeit，是指權(quán)利或其他關(guān)系有記載于登記簿的資格。Grundbuchfaehigkeit是與此相關(guān)但不同的另一德語詞，它是指自然人、法人等能在不動產(chǎn)登記簿中作為權(quán)利主體或關(guān)系主體加以記載的資格。（參見：Baur/Stuerner. Sacheecht [M]. 18. Aufl. Muenchen： C. H. Beck， 2009： 178-180.）的權(quán)利。在統(tǒng)一登記的大框架中，確定可登記財產(chǎn)權(quán)的范圍和形態(tài)，是不動產(chǎn)登記制度建設(shè)面臨的首要問題，因?yàn)槟茌d入登記簿的對象不同，在登記簿的哪個部分記載、如何記載、記載后有什么效果等就會隨之有異，這不僅事關(guān)登記簿的構(gòu)造、登記類型及相應(yīng)程序的設(shè)置等程序要素，還影響到登記效力等實(shí)體要素�？梢哉f，合理確定可登記財產(chǎn)權(quán)的范圍和形態(tài)，是不動產(chǎn)登記制度建設(shè)和完備的基礎(chǔ)工作。
　　綜合《物權(quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》（下稱“《條例》”）、國土資源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（下稱“《細(xì)則》”）等規(guī)范性法律文件的相關(guān)規(guī)定，以及我國不動產(chǎn)登記的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，下列事項有登記能力：（1）不動產(chǎn)物權(quán)，它們是不動產(chǎn)登記簿的主要記載對象；（2）作為不動產(chǎn)物權(quán)變動原因行為的買賣合同、抵押合同，它們是預(yù)告登記的對象；（3）對登記簿記載的不動產(chǎn)物權(quán)真實(shí)性的異議，這是異議登記的對象；（4）法院等其他公權(quán)力機(jī)構(gòu)對登記簿記載的不動產(chǎn)物權(quán)的查封，這是查封登記的對象。在這些事項中，可登記的異議和查封不是權(quán)利，也沒有爭議，本文擱置不論。
　　就可登記的財產(chǎn)權(quán)而言，《條例》第5條前9項規(guī)定了各類不動產(chǎn)物權(quán)，第10項兜底表述為“法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利”，“其他不動產(chǎn)權(quán)利”的范圍有多大，在理解上存在爭議。如果不考慮能被預(yù)告登記的債權(quán)請求權(quán)，從是否應(yīng)予公示的角度出發(fā)，或從物權(quán)法定的角度來看，“其他不動產(chǎn)權(quán)利”原則上限定為不動產(chǎn)物權(quán)，只要法律無特殊規(guī)定，其他財產(chǎn)權(quán)就沒有登記的可能[1] [2]，這可謂登記能力的“一元說”。與此不同，著眼于權(quán)利屬性以及現(xiàn)實(shí)實(shí)踐，不動產(chǎn)物權(quán)就不是唯一的可登記財產(chǎn)權(quán)，不動產(chǎn)租賃等其他財產(chǎn)權(quán)也應(yīng)有登記能力[3] [4]，這可謂“多元說”。面對這種差異，應(yīng)如何辨析和選擇，是個問題。
　　本文認(rèn)為，可登記財產(chǎn)權(quán)的范圍、形態(tài)與不動產(chǎn)登記自身的特點(diǎn)、規(guī)律密切相關(guān)，從不動產(chǎn)登記制度與物權(quán)法的關(guān)系、登記功能和技術(shù)的發(fā)展、實(shí)踐對登記的需求等角度來看，可登記財產(chǎn)權(quán)不應(yīng)局限于不動產(chǎn)物權(quán)（第二部分）。完成這一步，說明可登記財產(chǎn)權(quán)具有多元性，但如何確定它們的范圍及形態(tài)，是個未知數(shù)，還需更有建設(shè)性的細(xì)致工作（第三部分）。論述至此只是闡述了可登記財產(chǎn)權(quán)自身的規(guī)律，在體系化的法律框架內(nèi)，其多元化會帶來怎樣的體系效應(yīng)，會促成哪些制度發(fā)生改變，還需進(jìn)一步探討。后續(xù)的探討表明，包括登記簿、登記類型在內(nèi)的不動產(chǎn)登記制度主要圍繞不動產(chǎn)物權(quán)來建構(gòu)，可登記財產(chǎn)權(quán)的多元化給這些制度要素帶來不小的沖擊，它們要有因應(yīng)和調(diào)適（第四部分）。與這些制度改變呼應(yīng)，物權(quán)客體、登記效力、法定原則等物權(quán)法制度也要有相應(yīng)的調(diào)整（第五部分）。
　　二、可登記財產(chǎn)權(quán)多元化的動因
　　綜合考慮不動產(chǎn)登記制度與物權(quán)法的關(guān)系、登記機(jī)制的發(fā)展情況以及實(shí)踐對登記的需求，可登記的財產(chǎn)權(quán)不應(yīng)限于不動產(chǎn)物權(quán)，而是有多元化的形態(tài)。
　�。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)登記制度與物權(quán)法的關(guān)系
　　依法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動是重要的法律事實(shí)，是物權(quán)法不可或缺的規(guī)范事項，不動產(chǎn)登記在此有重要作用。正如我們所熟知的，在德國、瑞士和我國臺灣地區(qū)，登記決定了不動產(chǎn)物權(quán)能否變動（《德國民法典》第873條第1款、《瑞士民法典》第656條第1款、我國“臺灣民法典”第758條）；在日本，登記決定了不動產(chǎn)物權(quán)變動能否對抗第三人（《日本民法典》第177條）；登記的這兩種作用在祖國大陸兼而有之（《物權(quán)法》第14條、第129條、158條）。不過，作為實(shí)體法的物權(quán)法仍可能涉及某些程序事項，如《瑞士民法典》第942-970a條涉及登記簿、登記管轄、申請、登記方法等，《物權(quán)法》第10-12條涉及登記管轄、申請、審查等，但其畢竟重在調(diào)整不動產(chǎn)物權(quán)變動，不可能對登記，特別是對登記申請、審核等程序展開面面俱到的調(diào)整，于是，系統(tǒng)規(guī)定不動產(chǎn)登記的專項制度就有了獨(dú)立存續(xù)的空間，域外的《瑞士土地登記條例》、我國的《條例》等就是適例。
　　從法律文件的存在格局來看，不動產(chǎn)登記制度雖然獨(dú)立于物權(quán)法，但它終究服務(wù)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的實(shí)體規(guī)范，以確�；蜉o助不動產(chǎn)物權(quán)交易的實(shí)現(xiàn)，故而，沒有物權(quán)法的實(shí)體規(guī)范，以程序規(guī)范為主的登記制度無異于空穴來風(fēng)，登記制度因此可以說是物權(quán)法的配套規(guī)范。在祖國大陸，登記制度貫徹和落實(shí)物權(quán)法的意圖相當(dāng)明顯，正如《條例》第1條所顯示的，《物權(quán)法》是制定登記規(guī)范性法律文件的依據(jù)。既然如此，不動產(chǎn)物權(quán)有登記能力，可被登記，自然是題中之義。

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