易憲容先生關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的很多觀點(diǎn)，在我看來(lái)都是不正確的，缺乏事實(shí)根據(jù)、缺乏邏輯。特寫此文，以和易先生商榷。

　　一，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否總體過熱、是泡沫經(jīng)濟(jì)？

　　易先生對(duì)此的回答是肯定的，他說：“面對(duì)著中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫，為什么總是有人出來(lái)希望維持這種泡沫呢？”“當(dāng)中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫越吹越大時(shí)，總有一天是要破滅的。”“明明是房地產(chǎn)泡沫吹得大大的，但就是有人或有單位在大聲嚷著：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)有什么泡沫�！薄耙恍┤嘶騿挝辉诿撾x市場(chǎng)理性、市場(chǎng)常識(shí)混淆視聽，面對(duì)著吹得越來(lái)越大的泡沫，讓廣大的民眾來(lái)接最后房地產(chǎn)高價(jià)的一棒”。（05年1月18日《房易網(wǎng)》）“目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求基本上是建立在一種虛假繁榮之上的”（見《搜房網(wǎng)》“易憲容博客”，以下引文若非單獨(dú)注明，均引自該博客。）。

　　那么，做出這樣肯定的宏大判斷，依據(jù)何在呢？在《搜房網(wǎng)》“易憲容博客”中，查遍其四十幾篇文章，找不到這樣的統(tǒng)計(jì)依據(jù)，那他怎么就敢于做這樣的立論呢？在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》對(duì)他的一篇訪談中，有這樣的文字：“在圍繞房產(chǎn)泡沫問題展開的爭(zhēng)論中，因?yàn)闆]有就房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行學(xué)術(shù)性調(diào)研，他時(shí)常遭遇批評(píng)。易憲容并不把這些批評(píng)放在心上，他很明顯不重視調(diào)研。當(dāng)記者問他，如果就中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)問題發(fā)言前先進(jìn)行調(diào)研會(huì)不會(huì)更好呢？他的回答卻是調(diào)研存在著哪些局限，‘讓我調(diào)查，我怎么能調(diào)查清楚？’再接下來(lái)，他會(huì)說，他的時(shí)間和精力都很有限，而且‘有些思想性的東西是調(diào)研不出來(lái)的�！�顯然，他不覺得沒做調(diào)研有何遺憾�！保�05年6月14日《新浪廣州站》）學(xué)者不作調(diào)研也可以，可以引用其它機(jī)構(gòu)、學(xué)者做的統(tǒng)計(jì)成果。但他又認(rèn)為國(guó)內(nèi)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并不科學(xué)，他說：“由于國(guó)內(nèi)編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的非科學(xué)性及不合理性，所公布出來(lái)的相關(guān)房地產(chǎn)指數(shù)或信息，無(wú)法真正地反映國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展真實(shí)情況，如果決策者根據(jù)這樣的數(shù)據(jù)或信息來(lái)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)進(jìn)行判斷或決策，肯定會(huì)出現(xiàn)誤導(dǎo)�！边@樣說來(lái)，他既不引用他人的數(shù)據(jù)，因?yàn)槟切┒疾豢茖W(xué)不真實(shí)；
自己也不做調(diào)研，因?yàn)椤白屛艺{(diào)查，我怎么能調(diào)查清楚？”；
這就難怪在他的文章中，怎么也找不到這方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)�？墒�，沒有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，怎么就敢做驚人之論呢？這是一個(gè)學(xué)者應(yīng)有的科學(xué)態(tài)度嗎？

　　我這里倒有兩組數(shù)據(jù)。據(jù)05年3月24日《房易網(wǎng)》，摩根士丹利根據(jù)平均國(guó)內(nèi)每套住宅的價(jià)格，以及政府公布的城鎮(zhèn)家庭平均年收入，計(jì)算出兩者比值為7:1；
但又指出，每套住宅的價(jià)格數(shù)據(jù)較為可靠，而家庭年收入則因?yàn)榇罅俊盎疑�收入”的存在而較有可能被低估，它估計(jì)這類收入相當(dāng)于公布的家庭年收入的40％。因此，它的判斷是：中國(guó)住宅市場(chǎng)的承受力是良好的。而05年2月28日《房易網(wǎng)》轉(zhuǎn)載《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》瑞士銀行安德森的文章，根據(jù)他的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅均價(jià)2400元，平均面積70平米，則每套均價(jià)16.8萬(wàn)元；
而城鎮(zhèn)家庭年收入平均為3.5萬(wàn)元；
兩者比值為4.8:1。因此，他的判斷是：中國(guó)總體的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不能說是一種“泡沫”。另外，據(jù)上述摩根士丹利的報(bào)告，98年以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格年平均上升9.2％，而按中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌先生認(rèn)為的數(shù)據(jù)是13.5％（05年3月31日《房易網(wǎng)》），但自92年以來(lái)城鎮(zhèn)家庭平均年收入增長(zhǎng)14％，家庭存款平均年增長(zhǎng)18％，所以摩根士丹利認(rèn)為：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由收入的迅速增長(zhǎng)以及市民對(duì)提高住宅條件的蓬勃需求帶來(lái)的。

　　從以上數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從整體看、從長(zhǎng)期看，應(yīng)該說是基本健康的、是良性發(fā)展的。當(dāng)然，整體上健康，不等于每個(gè)局部都健康；
從長(zhǎng)期看發(fā)展良好，不等于在每個(gè)具體時(shí)段都發(fā)展良好。那么，什么時(shí)段（比如04年）、什么地點(diǎn)（比如上海）出現(xiàn)了問題，就應(yīng)該有針對(duì)性地對(duì)該時(shí)段、該地點(diǎn)進(jìn)行調(diào)控，但這不應(yīng)影響我們整體上、長(zhǎng)期上的判斷。

　　易先生在這方面的另一個(gè)錯(cuò)誤是，以局部代整體。說起泡沫就是全國(guó)的，舉起例子則是上海加北京。當(dāng)然，對(duì)于他這樣自己不做全面統(tǒng)計(jì)，也不引用他人統(tǒng)計(jì)的學(xué)者來(lái)說，能依據(jù)的就只有自己有限的感性經(jīng)驗(yàn)了，然后就以點(diǎn)代替面。按他的思想方式，要是見到了三個(gè)愛斯基摩人恰好都是右腿跛，他就會(huì)逢人就說“愛斯基摩人都是跛子，而且都是右跛子”。我也同意上海以及更早些的杭州樓市是泡沫、是炒作、是虛高，必須采取措施進(jìn)行降溫；
但北京樓市是否是泡沫炒作虛高我則不敢下判斷。董藩先生（北師大教授）對(duì)此有詳盡分析（05年4月18日《房易網(wǎng)》），他認(rèn)為“上海、杭州有很明顯的泡沫成分，但北京不同，是真實(shí)、巨大的需求導(dǎo)致了較高的房?jī)r(jià)水平�！�，論據(jù)是，因?yàn)楸本┯腥珖?guó)最大的公務(wù)員隊(duì)伍、涉外機(jī)構(gòu)、白領(lǐng)階層、科教隊(duì)伍、文化藝術(shù)從業(yè)人員。退一步說，即使北京也是泡沫，也不能就說廣州、蘭州、長(zhǎng)沙、石家莊、宜昌、蕪湖等地的房地產(chǎn)都是泡沫。目前我國(guó)住宅投資占固定資產(chǎn)總投資的12％，怎么可能有資金量把這樣巨大的盤子炒作起來(lái)？在樓市上，炒作上海、杭州，以及更早時(shí)候的北海、海南，是完全可能的；
但要炒作全國(guó)范圍的樓市，則是完全不可能的。如果易先生明確具體地說就是上海等地出現(xiàn)了泡沫，我完全同意；
可是他偏偏就要對(duì)全國(guó)樓市下判斷。希望語(yǔ)不驚人死不休，此乃人之常情；
可也不能大嘴一張，胸脯一挺，什么話都敢說呀。易先生是不是在發(fā)揚(yáng)超女精神，“想唱就唱，要唱得響亮”？

　　二，用加息的方法，能提高市民的住房條件嗎？

　　所謂不是泡沫，就是說除了幾個(gè)城市之外，目前全國(guó)商品房的總體價(jià)格水平，是由供求雙方的博弈形成的，這里的需求大部分是真實(shí)需求。05年6月24日《搜狐財(cái)經(jīng)》吳向宏先生有一篇文章，文章認(rèn)為：“說中國(guó)房?jī)r(jià)虛高是投機(jī)或者炒作造成的，我認(rèn)為這并不成立。原因很簡(jiǎn)單，在房地產(chǎn)需求已經(jīng)基本市場(chǎng)化的情況下，單純的炒作不會(huì)使中國(guó)房?jī)r(jià)發(fā)生目前這種全局性的虛高。我個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)本質(zhì)上是過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下、住宅產(chǎn)品長(zhǎng)期供應(yīng)不足的后果。人均住房越來(lái)越緊張，城市里長(zhǎng)期存在諸如四口之家擠在20平米小棚屋等景象。一旦住房商品化，價(jià)格不飛漲才怪。這個(gè)道理，就像前蘇聯(lián)長(zhǎng)期實(shí)行食品供給制，一旦放開，食品價(jià)格便會(huì)瘋漲，是完全一樣的。這并不是食品供應(yīng)商‘囤積居奇’的結(jié)果，而是需求市場(chǎng)化后，供給一方不能隨之調(diào)整，造成一個(gè)時(shí)期內(nèi)供給嚴(yán)重不足的局面�！�

　　我同意吳先生的上述觀點(diǎn)，如前所述，98年以來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)平均每年上漲9.2％或是13.5％，04年是15.2％，雖然不至于說是飛漲，但完全可以說是上漲很快。雖然是在市民的承受范圍之內(nèi)，但無(wú)疑是沉重的負(fù)擔(dān)，市民們期望房?jī)r(jià)能降下來(lái)；
而05年5月11日七部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》，目的就是要改善提高廣大市民的居住條件，其政策包括抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作、在規(guī)劃中規(guī)定以中低價(jià)住房和中小面積住房為主、加快建設(shè)住房保障體系、完善住房信息披露機(jī)制等。當(dāng)然，政府不能代替市場(chǎng)，不能改變基本的供求態(tài)勢(shì)；
但是，政府完全可以在自己力所能及的范圍內(nèi)，采取有效措施，令炒作的市場(chǎng)冷靜下來(lái)，令快漲的房?jī)r(jià)放緩下來(lái)，令市民們的購(gòu)房負(fù)擔(dān)有所減輕；
而七部委上述通知中的種種舉措，正是對(duì)癥之藥。

　　易先生當(dāng)然是力促房?jī)r(jià)下降，以使廣大市民的住房條件得到更好的提高，他說：“市場(chǎng)體制下民眾所需要的住房基本上還是需要通過市場(chǎng)的方式來(lái)解決。因此，房?jī)r(jià)的高低也就成為決定生活條件改善的關(guān)鍵，也是我們的社會(huì)經(jīng)濟(jì)能否真正為民眾發(fā)展（而服務(wù)）之關(guān)鍵。”為此，他自然也提出了對(duì)高房?jī)r(jià)成因的診斷及對(duì)策。從他的觀點(diǎn)出發(fā)，他評(píng)論上述“通知”說：“這些政策所謂的新意的地方還有不少，但是大多沒有切中近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資過熱及房?jī)r(jià)飚升的要害。”而他的觀點(diǎn)就是“從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，近幾年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱、房?jī)r(jià)飚升，最為重要的原因是銀行信貸的低成本及銀行信貸的易獲得性�！�

　　讓我們分析一下易先生的這一觀點(diǎn)。他認(rèn)為“房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集性產(chǎn)業(yè)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠在短期內(nèi)迅速地發(fā)展，最主要的原因就是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。從國(guó)內(nèi)民間市場(chǎng)來(lái)看，其利率都在12%以上(如溫州)，而銀行管制下的利率則只有2.25%，正因?yàn)閲?guó)內(nèi)的利率過低，只要從銀行借到錢就是有利可圖的事情，都能夠輕易獲利�！币虼耍�“無(wú)論是個(gè)人住房消費(fèi)的虛假繁榮，還是房地產(chǎn)商瘋狂炒作，都是國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行推波助瀾的結(jié)果。如果沒有國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的推波助瀾，沒有國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行放松對(duì)住房信貸者的信用、收入等方面的嚴(yán)格審查，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲是不可能的�！薄坝捎阢y行的超低利率及銀行資金易獲得性，使得國(guó)內(nèi)民眾住房需求出現(xiàn)了虛假繁榮，大量沒有支付能力的民眾紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才發(fā)展幾年就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人家發(fā)展幾百年的市場(chǎng)。”也就是說，因?yàn)橘?gòu)房市民從銀行獲得的房貸按揭的利率過低，使得很多并沒有購(gòu)房能力的市民也去超前消費(fèi)，按揭買了房；
結(jié)果造成需求的虛假繁榮，把房?jī)r(jià)也哄抬了上去；
抬上去以后呢，大家反而又買不起房了。

　　可是試問易先生，你憑什么說貸款買房的市民“只要從銀行借到錢就是有利可圖的事情”？住房按揭對(duì)于80％以上的購(gòu)房市民都是一筆長(zhǎng)達(dá)一、二十年的支出負(fù)擔(dān)，怎么能說只要貸到房款就是有利可圖？你又憑什么說在按揭買房的市民中有很多并沒有購(gòu)房能力而是在超前消費(fèi)？難道市民們不會(huì)自己對(duì)自己負(fù)責(zé)，仔細(xì)權(quán)衡自己的收入情況和住房需求，而是雖然沒有支付能力卻紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)？所以，我認(rèn)為易先生對(duì)房?jī)r(jià)高的成因的診斷是錯(cuò)誤的；
市民們廣泛地采取按揭方式買房，是他們仔細(xì)權(quán)衡了自己的收入情況和住房需求后做出的消費(fèi)決策，從這個(gè)角度來(lái)說，由此形成的房?jī)r(jià)是建立在真實(shí)的供求關(guān)系之上的。

　　診斷錯(cuò)誤，對(duì)降低房?jī)r(jià)開出的藥方就更是荒謬。因?yàn)橐紫壬�認(rèn)為低利率導(dǎo)致很多市民雖然沒有支付能力就紛紛購(gòu)買房產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格虛高、泡沫越來(lái)越大；
所以就應(yīng)該提高利率。他的觀點(diǎn)是：現(xiàn)在，購(gòu)買同樣的住房，按揭利率提高了，所有購(gòu)房者的支出都增加了，這樣就消除了很多虛假需求，房?jī)r(jià)就降下來(lái)了，大家就都能買得起房了�？墒牵瑢�(duì)于購(gòu)房者來(lái)說，提高按揭利率不也就相當(dāng)于提價(jià)嗎？房?jī)r(jià)現(xiàn)在是否能降下來(lái)還不可知，但按揭利率已經(jīng)上升了，這對(duì)于市民住房條件的改善究竟是正面作用還是負(fù)面作用？究竟是真幫忙還是在幫倒忙？按易先生這一思路，如果大家都覺得中檔汽車十萬(wàn)元的價(jià)格偏高，怎么能往下降一些呢？他的點(diǎn)子就是提高買車者的車貸利率，用進(jìn)一步增加購(gòu)買者支出的方法來(lái)改善購(gòu)買者的生活。這不是自相矛盾、前言不搭后語(yǔ)嗎？04年10月28日央行上調(diào)基本金利率0.27％，易先生對(duì)記者表示他非常激動(dòng)。央行加息自有其一系列考慮，尤其是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，可是易先生卻要把它解讀成有助于降低房?jī)r(jià)：“利息的變化，對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)房的人影響很大。如果真的要買房，一定要考慮利息風(fēng)險(xiǎn)，理性消費(fèi)投資，切不可成為買房的奴隸，那么自己的生活將不知在何方�！边@段話更清楚地表明，易先生主張的改善市民住房條件的辦法，實(shí)際上就是要抑制市民的住房消費(fèi)。

　　不僅是提高按揭利率，他還主張進(jìn)一步嚴(yán)格審查按揭貸款者的收入情況，他指責(zé)道：“國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行為了多做其認(rèn)為的銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為了降低不良貸款，完全放松了對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)信貸的審查。”可是，商業(yè)銀行為了自身的貸款安全，一定會(huì)嚴(yán)格審查購(gòu)房者的收入情況；
目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)銀行的房貸壞賬大都控制在0.1%～0.2%之間，從短期來(lái)看，這幾乎可以說是當(dāng)前商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質(zhì)量最高的貸款種類之一。對(duì)此，央行在其《2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告》中也認(rèn)為目前個(gè)人住房按揭不良率低，認(rèn)為居民按揭貸款是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)。可是易先生就是要主張收緊對(duì)市民的按揭貸款，他說：“對(duì)于《報(bào)告》以目前個(gè)人住房按揭不良率低而斷言居民按揭貸款是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)，本人不敢茍同。因?yàn)�，目前個(gè)人住房按揭貸款啟動(dòng)只有幾年，而這種個(gè)人房地產(chǎn)消費(fèi)信貸貸款時(shí)間一般都在10年、20年、甚至30年以上，其不良率及風(fēng)險(xiǎn)短期內(nèi)根本無(wú)法反映出來(lái)，特別是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)剛剛起步，根本就沒有走出過一個(gè)像樣的周期。如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的變化，不僅內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)出現(xiàn)周期性變化，而且民眾就業(yè)、民眾的可支配收入都可能出現(xiàn)周期性的變化。

如果這種情況出現(xiàn)，個(gè)人住房消費(fèi)貸款供款情況如何，銀行的不良貸款率如何，才見分曉�！钡拇_，未來(lái)什么都可能發(fā)生，可能會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的周期性變化，也可能不良貸款率會(huì)上升。(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁(yè))

　　明天易先生一出門，可能會(huì)看見街上跑過一只貓，也可能跑過一只老虎。一切皆有可能。問題在于，這種可能性有多大呢？易先生卻沒有給我們?nèi)魏翁崾�。那易先生憑什么斷言居民按揭貸款就不是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)呢？光是“如果”“如果”的就可以立論了嗎？我認(rèn)為，銀行應(yīng)該對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)保持隨時(shí)的監(jiān)控，但也不至于疑神疑鬼、草木皆兵，明明現(xiàn)在居民房貸是質(zhì)量最高的貸款種類之一，明明現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭良好，卻縮手縮腳，試圖收緊對(duì)市民的住房按揭。

　　另外，易先生還主張?zhí)岣叻康禺a(chǎn)方面的稅收水平，他說：“房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的嚴(yán)重投機(jī)炒作、造成房?jī)r(jià)快速上漲、泡沫四起，這與房地產(chǎn)稅費(fèi)的偏低有關(guān)�！彼�認(rèn)為：“房地產(chǎn)稅比重偏低。與房地產(chǎn)有關(guān)的稅僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財(cái)政收入的比重也僅為8.12%�！币虼�，“開征房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵”。他指出：“在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體制下，房地產(chǎn)稅應(yīng)該是財(cái)產(chǎn)稅中的一種，同其他財(cái)產(chǎn)稅一樣，與消費(fèi)稅、所得稅構(gòu)成了一個(gè)國(guó)家賦稅結(jié)構(gòu)中的三大支柱。”問題是，現(xiàn)在中國(guó)國(guó)民的稅負(fù)已經(jīng)很高了，近日《福布斯》發(fā)表《全球05稅務(wù)負(fù)擔(dān)指數(shù)》，認(rèn)為中國(guó)稅負(fù)排在世界第二。當(dāng)然，我們對(duì)它的計(jì)算方式及排名結(jié)果可以提出種種質(zhì)疑，但我國(guó)的稅負(fù)較重應(yīng)該是個(gè)事實(shí)。可是易先生仍嫌與房地產(chǎn)有關(guān)的稅占全部稅收收入的比重偏低，主張開征房地產(chǎn)稅；
這不是要進(jìn)一步加重購(gòu)房者負(fù)擔(dān)？當(dāng)然，既然他已經(jīng)抱定了“一定要用增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的辦法來(lái)改善購(gòu)房者的住房條件”這一令人哭笑不得的荒唐邏輯，也就一定會(huì)一條道走到黑，只要能增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，什么招兒都敢支，什么建議都敢提。

　　當(dāng)然，說到后來(lái)，他自己也覺出自己的觀點(diǎn)前后打架。一開始的時(shí)候，他是要主張通過降低房?jī)r(jià)來(lái)改善和提高市民的住房條件；
可是不知怎么說到后來(lái)全是要抑制市民住房條件的改善和提高。他覺得需要自圓其說了。怎么自圓其說呢？他的辦法就是主張：從一開始，市民們就應(yīng)該自覺抑制自己的住房需求。

　　他指責(zé)“民眾的個(gè)人住房消費(fèi)盲目擴(kuò)張�！彼�認(rèn)為年輕人基本上就不應(yīng)該買房，甚至市民們就不應(yīng)該都買房，就是買房也不應(yīng)該買大房：“目前國(guó)內(nèi)購(gòu)房者最主要對(duì)象是25-35歲的人，但是歐美國(guó)家這個(gè)年齡段很少自己購(gòu)房的，基本上是租房住；
還有我國(guó)城市居民住房持有率嚴(yán)重偏高，在香港20世紀(jì)80年代民眾住房持有率不到30%，但是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的每個(gè)人都恨不得能有一套房子；
還有就是每套住房面積的夸張性擴(kuò)張，香港20世紀(jì)90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%，但是目前北京開發(fā)的住房，面積動(dòng)輒100平方米以上，大的200多平方米，即所謂‘買房一步到位�！�而住房消費(fèi)過度擴(kuò)張，不僅使得不少購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，生活質(zhì)量嚴(yán)重下降，而且也容易引發(fā)家庭生活矛盾與沖突�！� 他認(rèn)為，要是按照他提出的種種建議去實(shí)行，那么“目前個(gè)人住房消費(fèi)需求旺盛的假象會(huì)減少。目前個(gè)人購(gòu)買的主力是25-35歲的年輕人，他們?cè)S多之所以加入購(gòu)買大軍就在于不是自己財(cái)富，甚至也不是家庭的財(cái)富，而是通過各種方式借來(lái)的財(cái)富，這樣使得房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮成了一種虛假繁榮�！保�難道年輕購(gòu)房者們就這么輕率，拿自己一、二十年的生活當(dāng)兒戲？他們難道不知道借來(lái)的錢是要還的，還不上的話就要把房子抵給銀行？） 他主張“按照國(guó)內(nèi)目前的收入水平、家庭人口結(jié)構(gòu)、土地稀缺性，就應(yīng)該規(guī)劃以70平方米以下住房為主體。強(qiáng)制性要求開發(fā)商按照所規(guī)定的類型及建筑來(lái)造房�！保ㄎ乙舱J(rèn)為有很多市民的購(gòu)房目標(biāo)是70平米以下，可也有很多市民的目標(biāo)是在70平米以上，具體的數(shù)量比例應(yīng)根據(jù)各時(shí)各地的不同情況來(lái)建設(shè)，怎么能強(qiáng)制性地做一個(gè)70平米的統(tǒng)一劃定呢？）他希望看到的景象是：“如果利息進(jìn)入了上升的通道，這對(duì)民眾住房的要求來(lái)講，影響特別大。過去買大房子的人現(xiàn)在買小房子，如果買小房子的人，去租房子去。每一個(gè)人根據(jù)自己的條件和環(huán)境，會(huì)有一個(gè)很大的改變�！�

　　如果易先生是滑雪專家，要是幾個(gè)滑雪愛好者向他請(qǐng)教如何滑得更快更好，他就會(huì)建議他們以后滑雪時(shí)每只腿上都綁上一個(gè)沙袋；
愛好者就納悶了：這不更難滑了嗎？此時(shí)易先生正色道：你們就是要抑制自己滑雪愛好的過度擴(kuò)張；
原來(lái)滑得快的現(xiàn)在要滑得慢，原來(lái)滑得慢的以后就不要再滑了。

　　看到媒體上以及網(wǎng)上很多想購(gòu)房的市民為易先生叫好，我覺得像是看一幕荒誕劇。有句成語(yǔ)說：張三被李四賣了，卻還認(rèn)為李四對(duì)自己好，還幫李四數(shù)錢。這句成語(yǔ)就是這幕荒誕劇的主題。

　　如果要通過抑制需求的辦法來(lái)滿足需求，只能是抑制投機(jī)需求來(lái)滿足自住性需求。前段時(shí)間在上海等地出現(xiàn)了嚴(yán)重的炒樓現(xiàn)象，樓價(jià)飆高而很多市民則望樓興嘆，這時(shí)就應(yīng)出臺(tái)政策來(lái)專門抑制投機(jī)行為，比如在買樓后一兩年內(nèi)又轉(zhuǎn)手出售者必須交重稅；
可對(duì)于廣大市民則不僅不應(yīng)增加他們的融資負(fù)擔(dān)，而且還應(yīng)予以減輕。我在另一篇文章《如何認(rèn)識(shí)當(dāng)今中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)》中對(duì)此有更具體的分析。

　　三，關(guān)鍵是采取增加住房供應(yīng)量的方法來(lái)改善提高市民的住房條件。

　　目前的房?jī)r(jià)水平是由供求雙方的各自情勢(shì)交匯而成，要使需求能更好地得到滿足，就要設(shè)法減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。據(jù)全國(guó)人大副委員長(zhǎng)盛華仁提供的數(shù)據(jù)（見《中國(guó)改革論壇網(wǎng)》之巴曙松文“政府介入房地產(chǎn)的三條邊界”），從2001年到2003年，地方政府的土地出讓收入為9100億元。同時(shí)，在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)、交易過程中，政府稅、費(fèi)收入占到房地產(chǎn)價(jià)格的30%到40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20%到40%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%到80%。在歐美國(guó)家，地價(jià)、稅費(fèi)相加大約只占住房?jī)r(jià)格的20%左右。因此，如果能在這方面有所減輕，則對(duì)市民購(gòu)房有積極的促進(jìn)作用。前面說過，我國(guó)的稅負(fù)是比較重的；
而開發(fā)商上交政府的土地出讓金則是包含在房屋成本里，最后由購(gòu)房者承擔(dān)；
因此也可以把土地出讓金理解成購(gòu)房市民上交政府的一種稅負(fù)。香港政府就是把土地出讓金作為政府收入的主要來(lái)源，從而造成香港房?jī)r(jià)高企；
但它的稅負(fù)則屬世界最低之列。而我國(guó)的市民既要交納較重的稅負(fù)，又要承受土地出讓金，的確負(fù)擔(dān)很重，政府應(yīng)該考慮減收。

　　當(dāng)然，政府從民生考慮，要改善市民的居住條件，關(guān)鍵更在于設(shè)法增加商品房的供應(yīng)量。第一點(diǎn)，切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)供應(yīng)。目前在這方面有很多不足之處。投資少，03、04年它的投資只占房地產(chǎn)總投資的5％；
標(biāo)準(zhǔn)高，動(dòng)輒上百平米，看起來(lái)很美，給人感覺像是在做政績(jī)工程，卻使得單元更少；
甄選資格的工作粗糙，只好用排長(zhǎng)隊(duì)和搖號(hào)的方式來(lái)分配。而要真正讓經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)揮作用，就必須加大投資、降低單元標(biāo)準(zhǔn)和仔細(xì)甄選購(gòu)買者的資格。租售均可，但必須廉價(jià)，而且只供應(yīng)給真正的低收入市民。第二點(diǎn)，更多地供應(yīng)城鎮(zhèn)居民的住宅用地。雖然這受到保障糧食安全和保障農(nóng)民生活的制約，但仍然有發(fā)揮的空間，比如收回閑置的土地，提高城鎮(zhèn)用地的強(qiáng)度密度等。而且按照茅于軾等學(xué)者的看法，我們的糧食安全問題也許并非嚴(yán)重，可以通過對(duì)耕地變化及糧食市場(chǎng)供求動(dòng)態(tài)的密切監(jiān)控，把握耕地和城市用地之間更有效率的組合，從而適當(dāng)增加城鎮(zhèn)居民的住宅用地。第三點(diǎn)，降低進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)門檻，使得更多的企業(yè)能進(jìn)行商品房建設(shè)，從而增加房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)程度，以使房?jī)r(jià)下降。

　　讓我們分析一下這第三點(diǎn)。廣州市政協(xié)主辦的《共鳴》雜志02、03、04年連續(xù)發(fā)布《暴利行業(yè)排行榜》，而房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)三年排名第一；
胡潤(rùn)版《福布斯》中國(guó)百富中，房地產(chǎn)商在這三年中的數(shù)目分別為25、35和45。說房地產(chǎn)業(yè)是目前國(guó)內(nèi)利潤(rùn)率最高的行業(yè)之一，應(yīng)該是符合事實(shí)的。要出現(xiàn)利潤(rùn)率很高的情況，一般要同時(shí)具備兩個(gè)條件：需求普遍而旺盛，供應(yīng)商卻數(shù)量少競(jìng)爭(zhēng)不激烈；
如此，該供應(yīng)商即可獲得高利潤(rùn)（也稱“暴利”）。這樣的供應(yīng)商可能是因?yàn)槠浼夹g(shù)獨(dú)一無(wú)二，比如微軟和偉哥；
也可能是因?yàn)樾姓�性壟斷地位，比如中�?guó)石化和中國(guó)電信。可是，中國(guó)房地產(chǎn)商的高利潤(rùn)來(lái)自何方呢？他們既沒有獨(dú)特的技術(shù)，也沒有行政性壟斷，為何也是“數(shù)量少競(jìng)爭(zhēng)不激烈”呢？（不要以為全國(guó)有四萬(wàn)房地產(chǎn)公司，就競(jìng)爭(zhēng)充分了。一是其中真正有實(shí)力者只是一部分，二是房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)有很強(qiáng)的地域性，大部分房地產(chǎn)公司只在本地區(qū)經(jīng)營(yíng)，要是跑到別人的地盤上發(fā)展，會(huì)遇到種種阻力。）

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以競(jìng)爭(zhēng)不激烈，是因?yàn)檫M(jìn)入該行業(yè)的門檻很高。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面很廣的工作，銀行、土地、城市規(guī)劃、工商、衛(wèi)生、環(huán)保、安全、水電，等等；
只有把這種種元素都籌集到、安排好、協(xié)調(diào)齊，才可能把樓盤蓋起來(lái)。而目前國(guó)有商業(yè)銀行貸款的市場(chǎng)化還不是很強(qiáng)，土地出讓方面還存在不少弊端，法制法規(guī)的建設(shè)還很不完善，法制法規(guī)的透明度以及依法辦事的程度還很欠缺，政府部門的服務(wù)和辦事效率還不理想，這些都給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了很高的社會(huì)運(yùn)作成本。這樣，一般的人是根本玩不轉(zhuǎn)這樣復(fù)雜的工作的；
大概只有兩種人可以勝任，一是有很強(qiáng)社會(huì)關(guān)系資本的人，比如當(dāng)?shù)馗吖俚闹毕涤H屬；
二是在社會(huì)上特別活躍、特別善于結(jié)交各方朋友各方關(guān)系、有很強(qiáng)運(yùn)籌能力的人。而這兩種人的數(shù)量總是非常少的。因此，要降低進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的門檻，就要加強(qiáng)國(guó)有銀行貸款方面的市場(chǎng)化和一視同仁化，去除土地出讓方面的現(xiàn)存弊端，不斷加強(qiáng)我們的法制法規(guī)的建設(shè)，提高辦事的透明度和依法辦事的程度，提高政府部門的服務(wù)和辦事效率，從而把房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上很高的社會(huì)運(yùn)作成本降下來(lái)，使得更多的企業(yè)家乃至購(gòu)房者本身能進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。房地產(chǎn)公司數(shù)量多了，競(jìng)爭(zhēng)激烈了，價(jià)格勢(shì)必下降。

　　因此，我非常希望市民自己集資建房的“吃螃蟹”行為能夠成功。雖然理智告訴我，近期他們成功的希望很小，因?yàn)樯w樓的社會(huì)運(yùn)作成本目前實(shí)在很大，而且還要加上相互間的合作成本；
但我仍然非常希望他們成功。一旦成功，對(duì)于降低房?jī)r(jià)能起到很大作用，而目前房地產(chǎn)商的高利潤(rùn)也將好景不再。我認(rèn)為政府應(yīng)該大力鼓勵(lì)和支持市民自己集資建房的行為，這對(duì)于提高市民的生活水平，建立和諧社會(huì)，都有著很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。這就要求我們的銀行土地城市規(guī)劃工商衛(wèi)生環(huán)保安全水電等各方機(jī)構(gòu)部門，大力發(fā)揚(yáng)“執(zhí)政為民”的理念，為集資建房的市民們提供方便。

　　四，應(yīng)該仔細(xì)分清房地產(chǎn)商行為的正負(fù)兩面性。

　　房地產(chǎn)業(yè)雖然競(jìng)爭(zhēng)有限，但畢竟是市場(chǎng)行為；
房地產(chǎn)商雖然利潤(rùn)豐厚，但商品房的總體價(jià)格水平并未超出市民收入的承受能力（04年全國(guó)商品房銷售額增長(zhǎng)30%，05年1—2月份則保持了37.3%的增長(zhǎng)，這都是例證）這不是說房地產(chǎn)商們多么有自覺的公益意識(shí)，而是因?yàn)�，既然只有把商品房在市�?chǎng)上銷售出去才能實(shí)現(xiàn)銷售收入和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，那么，如果把價(jià)格定得過高，市民們就會(huì)買不起，房地產(chǎn)商也就賺不到錢。更何況有限競(jìng)爭(zhēng)也是競(jìng)爭(zhēng)，一競(jìng)爭(zhēng)起來(lái)對(duì)各個(gè)房地產(chǎn)商都會(huì)在價(jià)格上起到約束作用。

　　無(wú)疑，目前的價(jià)格水平已經(jīng)足以使很多房地產(chǎn)商獲得高額利潤(rùn)；
但是我們也應(yīng)看到事情的另一面。1978年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積僅為3.5平米，而到了2002年底，該數(shù)值已提高到21.5平米。這一建設(shè)成就是我們的國(guó)民、政府共同努力取得的，在其中也不應(yīng)忽略房地產(chǎn)商們的功勞。他們固然是為利而來(lái)，而且其中很多人賺取了很高的利潤(rùn)；
但在客觀上也是為住房建設(shè)出了力的。我們需要用降低行業(yè)門檻、增加競(jìng)爭(zhēng)性的辦法來(lái)迫使房地產(chǎn)商們降低價(jià)格、降低利潤(rùn)率，需要對(duì)他們不時(shí)出現(xiàn)的苛扣工人工資、不按時(shí)還清銀行貸款、房屋質(zhì)量名不副實(shí)、廣告宣傳言過其實(shí)等等行為堅(jiān)決處罰，但也需要尊重和承認(rèn)他們?cè)诮M合運(yùn)作種種要素進(jìn)行住房建設(shè)方面的正面努力。

　　因此，由于房地產(chǎn)商行為的多元性，我們?cè)趯?duì)他們進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，就應(yīng)仔細(xì)厘清其正負(fù)的兩面性。在這方面，易先生的態(tài)度在我看來(lái)就有失偏頗，一些看法并不符合事實(shí)。

　　他認(rèn)為，“商品房的價(jià)格基本上是由房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)主導(dǎo)與合謀之結(jié)果，購(gòu)買者對(duì)房?jī)r(jià)影響很小�！蔽彝�意開發(fā)商們會(huì)有價(jià)格合謀（起碼是默契）行為，但如果說這種行為就基本決定了房?jī)r(jià)高低，則言過其實(shí)了。房地產(chǎn)商們之間有競(jìng)爭(zhēng)，而且要考慮到市民的消費(fèi)能力。

　　他說：“中國(guó)的房地產(chǎn)商為什么在短期內(nèi)涌現(xiàn)出一大批所謂的富豪，••••••是憑正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、是憑他們個(gè)人的市場(chǎng)能力與市場(chǎng)智慧嗎？不是。他們靠的是利用政府權(quán)力對(duì)城市弱勢(shì)民眾及農(nóng)民土地資源的掠奪�？纯丛鐜啄甑某鞘胁疬w，有多少民眾被追趕得無(wú)處可逃。所披露的湖南嘉禾、四川廣源等事件盡管僅是整個(gè)中國(guó)城市拆遷事件中的一個(gè)縮影，但哪一個(gè)都是借助政府之權(quán)力、甚至于使用國(guó)家專政工具迫使民眾就范。而正是在這種強(qiáng)迫過程中，大多數(shù)民眾的財(cái)富輕易地被人掠奪了。再看政府對(duì)農(nóng)民土地的征用，往往會(huì)以土地為國(guó)家所有為由，基本上低價(jià)甚至無(wú)償?shù)貜霓r(nóng)民手中征用土地，然后以一定的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，然后建筑商品房子以高價(jià)賣給消費(fèi)者�！蔽曳浅ＵJ(rèn)同易先生的激憤之情，我也認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)方面最大的不公正就發(fā)生在對(duì)農(nóng)民和市民進(jìn)行的征地和拆遷上；
但我認(rèn)為其主要責(zé)任應(yīng)由進(jìn)行這種行為的地方政府承擔(dān)，這些行為是某些地方政府憑借手中的權(quán)力做出的，而房地產(chǎn)商仍要通過招標(biāo)、拍賣的方式獲得被征來(lái)的土地。

　　他指責(zé)房地產(chǎn)商“利用他們所掌握的經(jīng)濟(jì)資源來(lái)掠奪整個(gè)社會(huì)大多數(shù)人的利益。通過剝奪他人的利益來(lái)實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。” 理由是：“目前的房地產(chǎn)商之所以能夠獲得暴利，就在于商品房銷售的市場(chǎng)化，即房地產(chǎn)市場(chǎng)收益的市場(chǎng)化，而房地產(chǎn)生產(chǎn)要素的非市場(chǎng)化，如土地(或僅是市場(chǎng)化開始)、資金(利率為政府嚴(yán)格管制下)、勞動(dòng)力(部分非市場(chǎng)化，如農(nóng)民工流動(dòng)及待遇都沒有得到保障)。”我同意目前很多房地產(chǎn)商獲得了暴利，但認(rèn)為這是由該行業(yè)進(jìn)入門檻高、競(jìng)爭(zhēng)不足造成的，而不能同意易先生在這里給出的的理由�，F(xiàn)在已經(jīng)普遍實(shí)行了土地出讓的招標(biāo)拍賣方式；
而如果資金利率低造成了房地產(chǎn)暴利，那為何其它很多從銀行以相同利率貸款的行業(yè)沒有出現(xiàn)暴利？同樣，大量行業(yè)都在使用農(nóng)民工，為何也沒有出現(xiàn)暴利？

　　通觀易先生關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的種種觀點(diǎn)和言論，它們強(qiáng)烈表達(dá)了對(duì)當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格高企的不滿和激憤，這種情感和廣大購(gòu)房市民的情感是一致的，抒發(fā)了他們的心聲，這正是易先生這些觀點(diǎn)的正面價(jià)值所在，我對(duì)此十分認(rèn)同。但是，易先生對(duì)房?jī)r(jià)高企成因的分析以及開出的藥方，我則十分不能認(rèn)同，故寫此文進(jìn)行討論，以求越辯真理越明。

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