房地產(chǎn)巨頭任志強曾針對國務(wù)院為穩(wěn)定房價而出臺的“八條意見”，專門撰寫了一篇長達(dá)40多頁、題為《對形勢的判斷與對策》的文章，并以全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會報告的名義，遞交到了權(quán)威部門。他在文中稱：“低收入家庭的住房問題應(yīng)該由政府承擔(dān)，而中高收入家庭的住房問題則應(yīng)交給市場。這樣，市場中的調(diào)控問題就會簡單得多了。”

　　問題真的是這么簡單嗎？

　　筆者以為這種說法似是而非，它巧妙地回避了目前市場結(jié)構(gòu)下，暴利從何而來以及是否合理的問題。經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個利潤平均化規(guī)律，是說一個部門如果存在超額利潤，就能吸引更多的廠商進(jìn)入，增大供給量，降低價格，使利潤率趨向社會平均利潤率。然而這一規(guī)律在中國眼下的房地產(chǎn)市場并沒發(fā)生作用，說明房地產(chǎn)開發(fā)目前還是一個進(jìn)入門坎高，開發(fā)商處于壟斷地位的行業(yè)，他們牟取的是壟斷暴利。這樣的暴利使社會承擔(dān)了巨額成本，加劇了社會分配的不公，也擴大了政府住房保障支出的負(fù)擔(dān)——高價和暴利之下買不起房的家庭數(shù)量大大多于正常利潤率之下的數(shù)量，使住房保障支出超過了正常水平。開發(fā)商的“一家之言”，實則是為暴利辯護(hù)，是要脅政府為其暴利推波助瀾。

　　房地產(chǎn)業(yè)的利潤率究竟有多高？雖然現(xiàn)在還找不到權(quán)威數(shù)據(jù)，但有一點是業(yè)內(nèi)外都認(rèn)可的，那就是開發(fā)商賺取了超額利潤。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計：如果是在土地“招拍掛”實施前買的地，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率可達(dá)50—70%，高的能達(dá)到100%。這兩年通過土地市場買地的項目，利潤率均在30%左右。這里所說的利潤率是利潤與銷售成本之比，即成本利潤率。某銀行行長亦曾在媒體披露：北京朝陽區(qū)某樓盤商鋪綜合成本每平方米1.2萬元，售價卻高達(dá)3.8萬元，同樣按成本利潤率這個口徑計算，這處樓盤利潤率達(dá)到217%。如果把上述指標(biāo)換算成通用的凈資產(chǎn)利潤率（利潤與開發(fā)商投入的自有資本之比），就更容易比較出房地產(chǎn)業(yè)利潤超額到了什么程度。假定房地產(chǎn)項目平均開發(fā)周期為三年，平均資金占用率為銷售成本的一半（因為建設(shè)期間資金是逐步投入的，銷售期間資金又在逐步回收），開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率取較保守的指標(biāo)60%。則一處銷售成本為1000萬元的樓盤，開發(fā)商投入資金平均占用量500萬元，其中自有資金（凈資產(chǎn)投入）為200萬元。如果成本利潤率為30%，這個項目總利潤為300萬，開發(fā)周期內(nèi)每年獲利100萬，年凈資產(chǎn)利潤率為50%；
如果成本利潤率為50%—70%，則總利潤為500萬—700萬。開發(fā)周期內(nèi)，每年獲利167－233萬，年凈資產(chǎn)利潤率約為83%－116％。上述朝陽區(qū)的那處樓盤，開發(fā)商投入自有資金200萬，可得到的總利潤為2170萬，年獲利達(dá)723萬，年凈資產(chǎn)利潤率竟高達(dá)341%！對照一年期定期存款利率和社會平均利潤率，就不難看出房地產(chǎn)開發(fā)暴利達(dá)到了什么程度。正因如此，才會有開發(fā)商坦言：搞過房地產(chǎn)，再干什么行業(yè)都覺得沒意思了。

　　問題是他開發(fā)商有“意思”了，我們廣大消費者卻被敲骨吸髓如牛負(fù)重。開發(fā)商在暴利的盛宴中開懷暢飲樂不思蜀，社會為此付出的代價十分巨大。壟斷暴利帶來的壟斷高價迫使老百姓為居住消費付出太多，從而大大縮小了生活方式的選擇空間，在別的消費方面不得不勒緊褲帶，這實際上造成了民眾福利的重大損失。開發(fā)商攫取的暴利越多，就意味著買不起房的人越多，意味著更多人失去了基本的居住權(quán)利。從宏觀意義上看，消費者為住房付出過多，實際上就減少了對其它產(chǎn)業(yè)的需求。而其它產(chǎn)業(yè)需求不足，又造成國民經(jīng)濟(jì)的不平衡發(fā)展，最終對經(jīng)濟(jì)增長是不利的。而且暴利之下，必然會掩蓋經(jīng)濟(jì)資源的巨大浪費。利潤率如此之高，提高管理水平和降低成本的動力就不大。一些開發(fā)商拿地后往往不及時開發(fā)，銷售時也故意控制進(jìn)度，他們并不在乎因此增加的資金積壓成本和人力的浪費。因為房價越走越高，利潤越來越厚，這一點點浪費開發(fā)商足以承受。暴利也帶來了土地、資金等資源向低素質(zhì)開發(fā)商逆向配置，利潤如此之高，只要進(jìn)入這個行業(yè)，就有錢可賺，一些資質(zhì)不夠，經(jīng)營管理能力不高的商人，也拼命擠進(jìn)這個行業(yè)，導(dǎo)致資源低效率使用。

　　正因為有暴利支撐，下注博取更大的暴利就有了本錢。為了進(jìn)入這市場上分肥，不計尋租成本，利用不正常手段取得牌照、拿地、貸款；
為了操縱市場，房地產(chǎn)商們可以付出更大的費用，調(diào)動所謂的專家、學(xué)者和媒體為自己代言。近幾個月來，價格壓力增大，很多地方商品房銷售明顯放緩，但是房地產(chǎn)商們就是能硬撐著不降價促銷，房價不降反升。沒有暴利墊底，他們敢如此逆市場而動嗎？

　　因此，市場經(jīng)濟(jì)條件下，必須對壟斷者進(jìn)行有效的規(guī)制。調(diào)控壟斷高價，穩(wěn)定房價，向開發(fā)商暴利開刀是政府義不容辭的責(zé)任和不能回避的選擇。否則，愈演愈烈的房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，后果必將不堪設(shè)想。

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