2010年版的房地產(chǎn)新政狠而準(zhǔn)，如果執(zhí)行力夠強(qiáng)，房地產(chǎn)炒房時(shí)代將宣告終結(jié)。 　　 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)混亂的象征。從痼疾叢生的房地產(chǎn)市場(chǎng)生發(fā)出去，有公共財(cái)政體制的不健全，有稅費(fèi)體制的不合理，有收入分配與尋租現(xiàn)象的泛濫。既然中央政府下定決心革除房地產(chǎn)宿弊，勢(shì)必將纏繞在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的血管剝離，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)必然進(jìn)入調(diào)整、松動(dòng)、反彈、再調(diào)整的惡性循環(huán)。
　　
　　工具性調(diào)控難逃惡性循環(huán)
　　
　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大致經(jīng)歷五次大調(diào)整，但結(jié)局異曲同工，越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲，唯一的區(qū)別是上漲周期的長(zhǎng)短。
　　2003年8月12日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)[2003]18號(hào))，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”被改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”；“住房供應(yīng)主體”被商品房所替代。絕大部分城市居民成為商品房的潛在購(gòu)買(mǎi)對(duì)象。
　　2004年，由于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，房地產(chǎn)遭到緊縮性調(diào)控。2005年，被市場(chǎng)稱(chēng)為“老國(guó)八條”與“新國(guó)八條”的調(diào)控政策出臺(tái)，各個(gè)城市反應(yīng)不同，即使是房?jī)r(jià)略有下降的城市如上海，也在2006、2007年經(jīng)歷了房地產(chǎn)價(jià)格的報(bào)復(fù)性上漲。
　　2006年國(guó)六條出臺(tái)，結(jié)果是給房地產(chǎn)市場(chǎng)加了一把柴；2007年出臺(tái)的24號(hào)文，則收到了房?jī)r(jià)下降的效果，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)遍地哀鴻。但隨著金融危機(jī)在2008年下半年蔓延到全球，救市成為主旋律。在寬松信貸與鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)政策的刺激下，2009年房地產(chǎn)價(jià)格上升到歷史新高位；近在眼前的調(diào)整，是2009年年末開(kāi)始、2010年火燒連營(yíng)的2010年版房地產(chǎn)調(diào)控新政。
　　
　　背水一戰(zhàn)的2010版房產(chǎn)政策
　　
　　2010年版的房地產(chǎn)調(diào)控政策很有可能獲得成功。
　　首先，此次調(diào)控與以往歷次調(diào)控不同，在理念上有所改進(jìn)。以往的調(diào)控治標(biāo)不治本，調(diào)控房地產(chǎn)只是作為抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的輔助手段，而正在進(jìn)行的調(diào)整是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型至關(guān)重要的一環(huán)。
　　面臨外部貨幣升值與貿(mào)易磨擦壓力，內(nèi)部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型壓力，中國(guó)今年的改革幾乎在全方位推進(jìn)，我們將再次進(jìn)入改革陣痛期，所有的人只有迎頭而上。
　　就宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)而言，通脹壓力進(jìn)一步上升，資源價(jià)格上漲已成定勢(shì)。今年征收資源稅如箭在弦上，這也將進(jìn)一步推動(dòng)資源價(jià)格上漲。勞動(dòng)力成本也將進(jìn)一步上升。4月10日，為起草收入分配改革方案，國(guó)家發(fā)改委就業(yè)和收入分配司司長(zhǎng)張東生組織相關(guān)人士召開(kāi)閉門(mén)會(huì)。張東生表示：“不管怎么樣，今年必須拿出東西來(lái)，收入分配不能總是空談�！睋�(jù)已披露的消息，壟斷行業(yè)的工資改革、央企股權(quán)收益進(jìn)一步劃歸社保等成為重點(diǎn)議題。
　　稅費(fèi)改革前兩年拉開(kāi)序幕，今年進(jìn)一步深化。房地產(chǎn)的消費(fèi)稅與保有稅如箭在弦，可能在重慶或者上海先行試射�？梢灶A(yù)見(jiàn)。未來(lái)房產(chǎn)、證券資本利得稅將嚴(yán)格征管，研究加強(qiáng)對(duì)高額財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的稅收調(diào)節(jié)，適時(shí)開(kāi)征遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅，以彌補(bǔ)工薪收入階層個(gè)稅收入下行的缺口。
　　其次，此次調(diào)控的力度與專(zhuān)業(yè)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)以往歷次調(diào)控，如果說(shuō)以往是雷聲大雨點(diǎn)小，而此次是雷聲大雨點(diǎn)也大。
　　保障房用地得到保障。中國(guó)國(guó)土資源部4月15日公布2010年度全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，擬供應(yīng)住房用地總量18萬(wàn)公頃，是去年實(shí)際供應(yīng)量的約2.35倍，其中保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型商品房占比達(dá)77％。僅中小套型商品房計(jì)劃供地總量就超過(guò)去年全年全國(guó)實(shí)際住房用地總量。政府正試圖逐漸回歸到公共產(chǎn)品提供人的正常角色，而以往只以大地主的面目示人。
　　在收緊銀根方面，央行與銀監(jiān)會(huì)要求銀行縮短房地產(chǎn)金融杠桿，增加融資成本，相當(dāng)于單獨(dú)給房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅加息。
　　購(gòu)房貸款比例是有史以來(lái)最嚴(yán)厲的：購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；購(gòu)買(mǎi)二套房的家庭，必須準(zhǔn)備好一半的房款，資金杠桿率只有一倍。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，甚至有可能達(dá)到百分百的首付比例，杠桿率為零。而以往20％的首付款意味著杠桿比例達(dá)到五倍，許多人通過(guò)貸款購(gòu)買(mǎi)兩套住房的辦法，以投資收益空手套白狼。杠桿比例急劇縮小，政府迫切希望銀行從高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)泡沫中抽身。
　　融資成本大幅提高。二套房貸不得低于基準(zhǔn)比例的1.1倍是舊政策，但三套房利率將大幅上浮。那些希望通過(guò)低息貸款獲得投資收益者，已無(wú)巨大的操作空間。
　　新政對(duì)于投資者的打擊史無(wú)前例。政策允許地方政府采取臨時(shí)性調(diào)控政策，強(qiáng)力抑制房?jī)r(jià)。具有殺傷力的是，4月17日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(俗稱(chēng)國(guó)十條)中，明確提出，“對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款”，該政策出臺(tái)，對(duì)于溫州炒房團(tuán)、對(duì)于山西炒房團(tuán)，對(duì)于海南房產(chǎn)泡沫，將起到釜底抽薪的效果。
　　如果縮短金融杠桿的政策不能收到明顯效果，將倒逼政府加快推出住房持有稅，直到最終房地產(chǎn)的交易、持有成本對(duì)于投資者毫無(wú)吸引力。一旦推出住房保有稅或者物業(yè)稅，將對(duì)房地產(chǎn)投資品構(gòu)成嚴(yán)重打擊。目前豪宅持有者不必繳納保有稅，而炒房者不必從幾個(gè)月就翻番的投資收益中繳納資本利得稅，是對(duì)稅收公平政策的最大嘲諷。物業(yè)稅空轉(zhuǎn)六七年，最新消息稱(chēng)，財(cái)稅部門(mén)擬將第三套房及三套以上住房定性為經(jīng)營(yíng)性住房，開(kāi)征房產(chǎn)稅。根據(jù)1986年出臺(tái)的《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％－30％后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2％，沒(méi)有房產(chǎn)原值作依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12％。開(kāi)征物業(yè)稅不僅能夠扼制房地產(chǎn)投資，還能使地方政府獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入，把喝醉酒的地方財(cái)政嘴巴上的土地酒瓶拿開(kāi)，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康的第一步。
　　新政出爐，市場(chǎng)已有產(chǎn)生下行預(yù)期。杭州一手房簽約量9天降30％，二手房交易量一周降50％；北京近日的二手房源增加40％，且房屋退購(gòu)率上升。截至4月23日的一周，上海局部地區(qū)二手房已出現(xiàn)15％左右的跌幅，新房出售也出現(xiàn)10％左右的折扣。
　　
　　堅(jiān)持才有未來(lái)
　　
　　毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)調(diào)控是背水一戰(zhàn)，調(diào)控成功，中國(guó)內(nèi)需經(jīng)濟(jì)拓展出廣闊空間；調(diào)控失敗，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將在泡沫泥潭中沉淪。只要房地產(chǎn)新政持之以恒，輔以貨幣與實(shí)體經(jīng)濟(jì)調(diào)整，成功可能性極大。
　　房地產(chǎn)調(diào)控失敗的可能原因是，在巨大的壓力下半途而廢。為了GDP、為了銀行生計(jì)、為了地方政府的財(cái)政壓力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)重開(kāi)方便之門(mén)，政府哪怕做出半句話(huà)的暗示，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、泡沫風(fēng)險(xiǎn)將比調(diào)控之前更加惡化。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)與資產(chǎn)品泡沫說(shuō)明了一切。
　　另一個(gè)被人忽視的重要原因是，房地產(chǎn)調(diào)控操之過(guò)急，使得銀行與實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺乏消化周期，無(wú)法培育出新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，不得不回到老路上去，以房地產(chǎn)贏(yíng)利麻痹中國(guó)經(jīng)濟(jì)的神經(jīng)。

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