房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“果”,而不是“因”｡房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的短期好處對(duì)許多落后國(guó)家和地區(qū)充滿(mǎn)著誘惑,但卻是一個(gè)“大陷阱”｡ 　　
　　2006年,中國(guó)的宏觀(guān)調(diào)控在房地產(chǎn)方面幾乎沒(méi)有什么效果,房地產(chǎn)業(yè)甚至是逆向發(fā)展,主要表現(xiàn)為三個(gè)逆向增長(zhǎng):
　　一是住宅投資逆宏觀(guān)調(diào)控而加速增長(zhǎng)｡一季度住宅投資增長(zhǎng)23.1%,一至二季度上升到28.2%,一至三季度進(jìn)一步上升到29.5%｡
　　二是在全社會(huì)貸款放慢的同時(shí),房地產(chǎn)貸款繼續(xù)保持過(guò)高增長(zhǎng)｡在房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中,一季度國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)48.5%,一至二季度同比增長(zhǎng)56.4%,一至三季度則為49.4%｡
　　三是整體物價(jià)升幅回落而房?jī)r(jià)繼續(xù)保持高位增長(zhǎng)｡
　　
　　中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)被“套牢”
　　
　　投資熱主要是房地產(chǎn)熱,而房地產(chǎn)熱是一種資金推動(dòng)型過(guò)熱,主要是由于社會(huì)充足的資金(特別是大量增加的游資)與暴利的結(jié)合而引起的｡可以說(shuō),房地產(chǎn)已成為中國(guó)宏觀(guān)調(diào)控的最大難題,而且它正在“套牢”中國(guó)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)｡
　　控制投資熱不能不調(diào)控房地產(chǎn),而調(diào)控房地產(chǎn)的政策又只能軟不能硬,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行“上”或“下”都受房地產(chǎn)增長(zhǎng)的巨大影響,因而變成了宏觀(guān)調(diào)控的“兩難”問(wèn)題｡房地產(chǎn)不能下或房地產(chǎn)增幅不能出現(xiàn)明顯的回落已成為一種政策共識(shí)｡經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)使我國(guó)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策在制定和實(shí)施中均受到很大約束｡中國(guó)經(jīng)濟(jì)已陷入“投資過(guò)熱――適度抑制同時(shí)要繼續(xù)保持房地產(chǎn)繁榮(實(shí)際是持續(xù)過(guò)熱)――投資過(guò)熱反復(fù)”的怪圈之中｡
　　對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)主要存在三種機(jī)制:一是增長(zhǎng)機(jī)制｡地方政府受到GDP增長(zhǎng)業(yè)績(jī)的驅(qū)動(dòng),而刺激房地產(chǎn)增長(zhǎng)和加快引進(jìn)外資是各地在短期內(nèi)能創(chuàng)造GDP增長(zhǎng)神話(huà)的最有效方式｡二是公共投資融資機(jī)制｡房地產(chǎn)活躍特別是土地的增值在相當(dāng)程度上為地方政府的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資;土地的增值和房地產(chǎn)上漲大部分變成了政府的預(yù)算外收入,這種收入支持了地方政府,特別是城市政府饑渴性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求｡三是部分人快速致富的機(jī)制,即一些人借房?jī)r(jià)上漲而謀取暴利｡目前對(duì)這三種機(jī)制的依賴(lài)使得宏觀(guān)調(diào)控政策總是對(duì)房地產(chǎn)采取曖昧的態(tài)度,政策的針對(duì)性也欠佳｡
　　看宏觀(guān)調(diào)控效果主要是看房地產(chǎn)的調(diào)控效果｡中國(guó)經(jīng)濟(jì)真正不健康的因素是房地產(chǎn)的過(guò)度發(fā)展,如果房地產(chǎn)特別是住宅繼續(xù)高熱,那么投資熱將不會(huì)被真正抑制｡
　　
　　經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)嚴(yán)重受阻
　　
　　首先,過(guò)度透支房地產(chǎn)消費(fèi)需求,會(huì)帶來(lái)未來(lái)消費(fèi)需求增長(zhǎng)的不足或消費(fèi)增長(zhǎng)的嚴(yán)重不穩(wěn)定,而對(duì)我國(guó)重化工業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)將造成明顯的需求約束｡
　　一是我們?cè)谡�策上過(guò)度刺激住房消費(fèi)需求,把房地產(chǎn)確定為推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要增長(zhǎng)點(diǎn),造成了住房消費(fèi)的過(guò)度膨脹｡從國(guó)家來(lái)講,主要是采取長(zhǎng)期的低利率和低稅負(fù)政策予以刺激;而從地方來(lái)講,幾乎所有的地方政府都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè),采取各種鼓勵(lì)措施予以刺激｡盡管長(zhǎng)期看房地產(chǎn)發(fā)展有非常大的潛力,但近階段不應(yīng)該成為主流消費(fèi)熱點(diǎn),至少不應(yīng)該過(guò)度刺激其發(fā)展｡上世紀(jì)90年代,我國(guó)的消費(fèi)檔次為千元級(jí),而住宅消費(fèi)是幾十萬(wàn)元級(jí),超越了一個(gè)大數(shù)量級(jí),中間應(yīng)該有萬(wàn)元級(jí)(主要是汽車(chē)消費(fèi)),可以說(shuō),這個(gè)錯(cuò)誤與上世紀(jì)50年代開(kāi)始實(shí)施的重工業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略相似｡
　　二是與東亞發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)住宅消費(fèi)明顯超前｡韓國(guó)已經(jīng)進(jìn)入后工業(yè)化階段,目前人均住房面積僅24平方米,日本東京人均住房面積不到20平方米,而我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積2006年已達(dá)到26.1平方米,一些大都市人均住房面積超過(guò)了30平方米｡現(xiàn)階段,我國(guó)人均住宅面積在20平方米左右比較合適,如果按這一目標(biāo),2000年就已經(jīng)實(shí)現(xiàn),之后的新增量就是過(guò)度消費(fèi)的部分,這部分拉動(dòng)投資偏高估計(jì)有3個(gè)百分點(diǎn)左右｡
　　住宅的過(guò)度消費(fèi)和投資將對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)產(chǎn)生兩方面影響｡一方面會(huì)導(dǎo)致投資過(guò)熱的“持續(xù)化”,使投資與消費(fèi)的比例關(guān)系失衡等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題更加嚴(yán)重;另一方面,對(duì)住宅的過(guò)度消費(fèi),意味著對(duì)當(dāng)期其他消費(fèi)品消費(fèi)的抑制,近幾年經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)而CPI明顯偏低就是因?yàn)檫@種“擠出效應(yīng)”,不僅如此,居民過(guò)度的房地產(chǎn)支出將會(huì)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)產(chǎn)生中長(zhǎng)期的擠出效應(yīng),如果不采取有效措施,今后幾年將會(huì)出現(xiàn)更為明顯的消費(fèi)增長(zhǎng)不足問(wèn)題｡
　　其次,各發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)也表明,房地產(chǎn)的大發(fā)展都是在工業(yè)化和城市化基本完成以后｡在工業(yè)化和城市化過(guò)程中,過(guò)度強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的發(fā)展不僅容易發(fā)生房地產(chǎn)泡沫､投資過(guò)熱,而且會(huì)阻礙工業(yè)化和城市化的推進(jìn),而這兩者正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)的核心｡所有已經(jīng)工業(yè)化的國(guó)家(地區(qū)),工業(yè)化過(guò)程都不是依靠房地產(chǎn)推動(dòng)的,相反,房地產(chǎn)是工業(yè)化和城市化的結(jié)果｡在工業(yè)化的過(guò)程中過(guò)度強(qiáng)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn),把其作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī),肯定是錯(cuò)誤的,沒(méi)有一個(gè)已經(jīng)發(fā)達(dá)的國(guó)家(地區(qū))是這么做的｡日本房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)在工業(yè)化完成后的許多年,即起始于1986年,5年時(shí)間出現(xiàn)了一個(gè)大泡沫;我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫也出現(xiàn)在工業(yè)化之后,即上世紀(jì)80年代末期;美國(guó)也一樣,房地產(chǎn)大發(fā)展是在戰(zhàn)后｡相反,那些在工業(yè)化過(guò)程中過(guò)度發(fā)展(或過(guò)度依賴(lài))房地產(chǎn)的國(guó)家(如東南亞四小虎)卻遭遇了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī),而且明顯影響長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力提高｡這是因?yàn)?房地產(chǎn)的過(guò)度發(fā)展會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)過(guò)程(主要是阻礙工業(yè)化和城市化進(jìn)程):過(guò)多的資金和其他資源(包括十分短缺的優(yōu)秀企業(yè)家)過(guò)度追逐房地產(chǎn),將使制造業(yè)升級(jí)缺乏資金､技術(shù)和人力資源等方面的支持,從而使重化工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提高面臨巨大障礙｡而未來(lái)十年,中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要任務(wù)正是創(chuàng)造重化工業(yè)的國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力｡
　　對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)早過(guò)度依賴(lài),還意味著產(chǎn)業(yè)升級(jí)的技術(shù)推動(dòng)力不足和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的延緩｡房地產(chǎn)既是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè),又是一種技術(shù)層次較低､高耗能型產(chǎn)業(yè)｡以鋼鐵業(yè)為例,目前鋼材產(chǎn)量的60%是滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)的,而滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)的鋼材都是技術(shù)含量較低的長(zhǎng)材產(chǎn)品,這意味著鋼鐵行業(yè)升級(jí)動(dòng)力不足;同時(shí),高耗能問(wèn)題將難以轉(zhuǎn)變,由此必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的延緩｡過(guò)度發(fā)展房地產(chǎn)還會(huì)阻礙城市化的進(jìn)程｡最近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不是建立在城市化加速的基礎(chǔ)上,而是建立在過(guò)熱的房地產(chǎn)增長(zhǎng)和高房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上,城市化實(shí)際上是放慢了(相應(yīng)的城市建設(shè)是加快了,與房地產(chǎn)過(guò)熱高度相關(guān)),因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)及城市生活成本的大幅上升(包括城市教育､醫(yī)療等費(fèi)用的不斷上升)將會(huì)明顯地抑制人口城市化過(guò)程｡
　　再有,在經(jīng)濟(jì)仍處于原始積累階段時(shí),房地產(chǎn)的過(guò)度繁榮會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大已經(jīng)越來(lái)越拉大了的居民收入差距,這種收入分配結(jié)構(gòu)失衡的加劇將影響社會(huì)和諧與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性｡房地產(chǎn)的繁榮更多地體現(xiàn)一種分配機(jī)制,主要是分“蛋糕”而不是做“蛋糕”,這種分配機(jī)制與稅收體制有明顯不同,一般是進(jìn)一步加重了收入的不平等,特別是許多時(shí)候是通過(guò)市場(chǎng)炒作方式(或一種巧取豪奪的方式)來(lái)實(shí)現(xiàn)的,往往是把中低收入階層的錢(qián)挪進(jìn)較高收入階層的口袋,這樣做不僅對(duì)解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾無(wú)益,而且會(huì)加劇社會(huì)的不公平與不和諧｡
　　
　　選擇中性或中性偏緊政策
　　
　　對(duì)后發(fā)國(guó)家來(lái)講,最容易犯的政策錯(cuò)誤是把一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要結(jié)果當(dāng)成一種主要原因,本末倒置｡房地產(chǎn)大發(fā)展是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“果”,而不是“因”｡房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的短期好處對(duì)許多落后國(guó)家和地區(qū)充滿(mǎn)著誘惑,但卻是一個(gè)“大陷阱”｡韓國(guó)在避免陷阱方面做得較好:韓國(guó)于1975年搞重工業(yè)化時(shí),房地產(chǎn)的投機(jī)開(kāi)始露頭,但政府為實(shí)現(xiàn)重工業(yè)化目標(biāo),在整個(gè)過(guò)程中一直對(duì)房地產(chǎn)采取抑制性政策;僅僅是在應(yīng)對(duì)石油危機(jī)和亞洲金融危機(jī)過(guò)程中,對(duì)房地產(chǎn)采取了兩次刺激性政策｡
　　世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史也顯示,房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化中應(yīng)該是一個(gè)比較平靜的產(chǎn)業(yè),但在中國(guó)卻變成了一個(gè)熱鬧的產(chǎn)業(yè),而且是一個(gè)頭等支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用太大――主要是指GDP增長(zhǎng)､稅收增長(zhǎng)和暴利的增長(zhǎng)｡許多人都說(shuō)當(dāng)今的房地產(chǎn)不能出問(wèn)題,不能調(diào)整,不能打壓,如果房地產(chǎn)增長(zhǎng)明顯回落,房?jī)r(jià)下降,好像中國(guó)就完了,這是言過(guò)其實(shí)｡我倒是覺(jué)得,如果房地產(chǎn)持續(xù)過(guò)熱的現(xiàn)狀發(fā)展下去,中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能會(huì)真的出大問(wèn)題｡
　　為了保證加快工業(yè)化和城市化這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略任務(wù)的完成,必須對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)政策做一個(gè)大的調(diào)整,就是把對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度刺激政策調(diào)整為中性政策,甚至是中性偏緊的政策｡

相關(guān)熱詞搜索：套牢 中國(guó)經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)熱套牢中國(guó)經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn)中國(guó)經(jīng)濟(jì) 中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)