《新約•馬太福音》第二十五章說(shuō)道：“凡有的，還要加給他叫他多余；沒(méi)有的，連他所有的也要奪過(guò)來(lái)�！边@就是“強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱”的馬太效應(yīng)。 　　不斷加碼的宏觀調(diào)控，正使得房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化，行業(yè)洗牌力度加劇。一些大型企業(yè)日益壯大，地產(chǎn)行業(yè)集中度正在不斷上升，以萬(wàn)科、中海、恒大、保利為代表的中國(guó)房地產(chǎn)的航母時(shí)代正在來(lái)臨。
　　而另外一些企業(yè)，卻在即將到來(lái)的房地產(chǎn)寒冬里苦苦掙扎。知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商“很快就只剩褲衩了”。其意指，不少中小開(kāi)發(fā)商資金鏈岌岌可危。
　　時(shí)代周報(bào)聯(lián)合眾多專(zhuān)家評(píng)委共同推出的時(shí)代地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)評(píng)選，就是為了尋找與發(fā)現(xiàn)，在這輪宏觀調(diào)控里面，誰(shuí)能夠中流擊水，逆勢(shì)做大做強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)贏家通吃；誰(shuí)能夠在未來(lái)?yè)?dān)當(dāng)行業(yè)的領(lǐng)軍者，開(kāi)拓出新的道路，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出杰出貢獻(xiàn)。
　　行業(yè)集中度不斷上升
　　9月一過(guò)，指望著借助天時(shí)大撈一把的開(kāi)發(fā)商，希望的泡沫破滅了。
　　“金九”黯然褪色，十一黃金周，各地樓市依然門(mén)庭冷落。
　　“金九銀十”風(fēng)光不再，讓那些上半年經(jīng)營(yíng)慘淡的企業(yè)雪上加霜。
　　而房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷累積，截至9月28日，北京可售住宅總量為11.27萬(wàn)套；而有數(shù)據(jù)顯示，因成交慘淡，上海商品住宅庫(kù)存或?qū)��?chuàng)2007年以來(lái)新高。因?yàn)橄拶?gòu)，近期被市場(chǎng)質(zhì)疑信托融資風(fēng)險(xiǎn)凸顯的綠城，在其新房銷(xiāo)售率持續(xù)走低的情況下，甚至被傳要從港交所退市的消息�？梢哉f(shuō)，綠城中國(guó)是這一場(chǎng)調(diào)控之中，風(fēng)險(xiǎn)最先凸顯且“緋聞”不斷的房企巨頭。
　　綠城現(xiàn)象只是冰山露出一角。面臨調(diào)控步步緊逼，從今年上半年開(kāi)始，一些斷糧的小房企賣(mài)地賣(mài)項(xiàng)目，以求生存的案例屢見(jiàn)不鮮。
　　可以預(yù)見(jiàn)，在危機(jī)面前，負(fù)債率高、經(jīng)營(yíng)較差的開(kāi)發(fā)商資金鏈風(fēng)險(xiǎn)暴露無(wú)遺，誤判經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，還在觀望、等待的中小企業(yè)將加速死亡。
　　與此同時(shí)，2011年將成為行業(yè)的洗牌年，且與以往不同，今年的洗牌將更為徹底，一些中小企業(yè)將被“航母級(jí)”的大型房企從項(xiàng)目開(kāi)始逐漸蠶食，直至并購(gòu)，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的集中度將愈來(lái)愈高。年關(guān)尚有一段距離，但這樣的預(yù)期已經(jīng)被市場(chǎng)逐步證實(shí)。
　　各上市公司季報(bào)顯示，萬(wàn)科2010年中期市場(chǎng)占有率上升至1.86%，三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示這一數(shù)據(jù)再次跳增至2.24%；保利地產(chǎn)2010年中期上升至1.1%，三季度升至1.30%；中國(guó)海外發(fā)展由2010年中期的1.22%，微增至三季度的1.25%；恒大地產(chǎn)2010年中期上升至1.06%，三季報(bào)顯示這一數(shù)據(jù)再次上升至1.11%。
　　今年上半年，以萬(wàn)科、保利、中海、恒大為代表的大型房企的銷(xiāo)售再次惹眼。其中，萬(wàn)科上半年總銷(xiāo)售額為656.5億元，同比上升78.6%。銷(xiāo)售金額占全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。
　　一線(xiàn)房企依然在四處攻城略地。萬(wàn)科、保利，前者在一個(gè)月的時(shí)間里連續(xù)在北京拿下4幅地塊，在全國(guó)其他地方也屢有斬獲。保利地產(chǎn)則保持其一貫擴(kuò)張作風(fēng)，在全國(guó)各地“東征西討”之余，還把昔日央企中國(guó)兵器集團(tuán)旗下子公司世博宏業(yè)所有的薊門(mén)橋地王項(xiàng)目，以收購(gòu)的方式納入囊中。
　　在商業(yè)地產(chǎn)方面，SOHO中國(guó)行政總裁張欣認(rèn)為未來(lái)12個(gè)月內(nèi)銀根將持續(xù)縮緊，屆時(shí)資金的力量將顯示出來(lái)，可以獲得收購(gòu)、并購(gòu)的機(jī)會(huì)。
　　據(jù)悉，截至9月初，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生80起并購(gòu)案例，涉及交易金額228.7億元―無(wú)論是并購(gòu)數(shù)量還是所涉金額，都突破了歷史紀(jì)錄。其中，僅8月份房地產(chǎn)行業(yè)就發(fā)生了18宗并購(gòu)行為，包括6起央企剝離旗下公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并對(duì)外出讓的行為。
　　品質(zhì)地產(chǎn)沒(méi)有冬天
　　地產(chǎn)的寒冬之下，幾家歡喜幾家愁的根本原因在于各家企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)策略不同。
　　事實(shí)上，在此輪市場(chǎng)環(huán)境下，追求“快銷(xiāo)售、高周轉(zhuǎn)”這樣一個(gè)概念，是萬(wàn)科、碧桂園、恒大、龍湖等規(guī)模房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要原因。
　　以恒大為例，在調(diào)控之下，業(yè)績(jī)突飛猛進(jìn)的一個(gè)重要因素就是全國(guó)布局，不少項(xiàng)目位于二、三線(xiàn)甚至四線(xiàn)城市。日前，恒大集團(tuán)董事局主席許家印表示，恒大地產(chǎn)上半年所售項(xiàng)目中，只有一個(gè)位于一線(xiàn)城市，54個(gè)位于二線(xiàn)城市，33個(gè)位于三線(xiàn)城市。
　　同樣受益布局二、三線(xiàn)城市的碧桂園，上半年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約為人民幣215億元，合同銷(xiāo)售建筑面積約343萬(wàn)平方米，較上年同期分別增長(zhǎng)約64%及42%。
　　大型房企，之所以能夠逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的市場(chǎng)集中度和市場(chǎng)份額將繼續(xù)上升，主要緣自于大中型企業(yè)憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)，再加上高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)的模式、靈活多變的價(jià)格策略，逆市下將進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升。這恰如星河灣控股有限公司副總裁梁上燕的一句話(huà)：“品質(zhì)地產(chǎn)沒(méi)有冬天�！�
　　而對(duì)中小上市房企而言，在調(diào)控成為常態(tài)的當(dāng)下，其相對(duì)保守的策略越來(lái)越難以適應(yīng)市場(chǎng)情況。若不積極調(diào)整策略搶占市場(chǎng)份額，或者是轉(zhuǎn)化主營(yíng)業(yè)務(wù)方向，則會(huì)越來(lái)越迫切地面臨被“大魚(yú)”兼并的風(fēng)險(xiǎn)。
　　在住宅地產(chǎn)遭受調(diào)控，變得越來(lái)越慘淡之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻開(kāi)始風(fēng)生水起：包括萬(wàn)科、保利等在內(nèi)的傳統(tǒng)住宅房企巨頭，開(kāi)始紛紛對(duì)外宣布“轉(zhuǎn)型”：從專(zhuān)一的住宅供應(yīng)商，開(kāi)始向商業(yè)地產(chǎn)和度假地產(chǎn)投入大量資金和精力。以萬(wàn)科、保利為代表的A股房企，均表示商業(yè)地產(chǎn)等持有型物業(yè)將占比其整體投資的20%左右。
　　事實(shí)上，龍湖地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況已經(jīng)顯示出來(lái)商業(yè)以及度假地產(chǎn)對(duì)其業(yè)績(jī)的有力支持：公開(kāi)資料顯示，今年以來(lái)，龍湖地產(chǎn)重點(diǎn)推出了位于重慶、成都以及北京等地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)，其在煙臺(tái)推出的度假地產(chǎn)項(xiàng)目也一度售罄。分析人士指出，龍湖位于西部地區(qū)的項(xiàng)目以及商業(yè)地產(chǎn)和度假項(xiàng)目的推出，為其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)錾�不少�?
　　今年被認(rèn)為最為重要，也是對(duì)于行業(yè)整體影響最大的政策，就是保障房的建設(shè)。
　　保障房建設(shè)一度被視為雞肋，但是它卻是未來(lái)市場(chǎng)的主角。因而，萬(wàn)科、保利、招商地產(chǎn)、碧桂園等企業(yè)都積極參與到保障房的建設(shè)當(dāng)中。保利地產(chǎn)就拿下了廣州首個(gè)“限地價(jià)競(jìng)配建”的地塊。而首開(kāi)、首創(chuàng)等地產(chǎn)公司則因?yàn)榻ㄔO(shè)保障房而獲得了政府在資金方面的支持。
　　物競(jìng)天擇，適者生存。在調(diào)控常態(tài)化的市場(chǎng)環(huán)境下，只有勇于創(chuàng)新，不斷進(jìn)取，順應(yīng)時(shí)勢(shì)的地產(chǎn)公司才會(huì)成為未來(lái)市場(chǎng)的王者。

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