限購令是一劑猛藥|上海限購令2018年取消
發(fā)布時間:2020-03-02 來源: 人生感悟 點擊:
關(guān)于房子的話題很多。今年春節(jié)以后,北京首先開始限購,繼而,不少城市跟進限購。這一政策的目的很明確,一定要把房價降下來,不惜采用行政手段,責任制、約談制等。但是,它能有效嗎?也許會有效,也就是說,房價也許真的會降,但是,這種下降意義不大,作用有限,反而可能積累更多的爆發(fā)力,在日后推高房價。因此,限購令是一個不理想的政策,經(jīng)濟學家李稻葵說,它是一劑退燒針,有副作用,但卻是必須的。這話挺有意思。退燒針也許能退燒,但病根治好了嗎?說不定哪天又燒了!氨仨毜摹保质鞘裁匆馑寄?
從市場經(jīng)濟的角度出發(fā),用行政手段抑制需求,是一個不好的辦法,因為,抑制需求并沒有消除需求,對房子的需求依然存在,只不過延后了,很可能在未來某個時候集中爆發(fā)。而且,戶籍制度正在深入改革之中,限購令以戶籍為劃分對象,似乎又在強化以往的戶籍制度,不利于人才流動,也不利于實現(xiàn)公民平等的社會價值觀。與此同時,限購令的出現(xiàn),使得房屋租金上漲,令缺錢買不起房子、只能租房子的人,生活壓力更大。從全局上看,嚴格的限購令實施后,房價如果下降,只對政府的政績好處更大,民眾享受到的實惠不多,最多只有本地戶口的少數(shù)人滿意,卻加劇了戶籍制度下的不平等。因此,如果在限購令下最終房價下降,相當一部分需要住房的人,即使面對房價下降的局面,也束手無策,只能望價興嘆。高價買不起,低價不能買,房價高低對于他們又有何意義?政府部門兌現(xiàn)了讓房價下降的承諾,卻是一個意義不大的結(jié)果。此外,已有住房的人,面對房價下降,造成資產(chǎn)縮水。如果下降幅度很大,說不定會造成一部分停止還貸。所以,從綜合效果上看,限購令如果產(chǎn)生效果,更像是政府部門的一個面子工程。
把以北京為首的限購令與重慶相比,也許能夠看出不同政策的不同預(yù)期結(jié)果。重慶首批公租房于3月2日搖號配租。據(jù)報道,房源有6萬多套,申請者有2萬多人,也就是說,只要符合申請公租房的條件,基本上都能得到。根據(jù)重慶的相關(guān)規(guī)定,郊縣、外地、農(nóng)村戶口,只要在重慶工作都能參加搖號,因此,重慶沒有像北京這樣以戶籍把人區(qū)分開,而是一視同仁。這一政策的根本效果是,讓相當大一部分中低收入者,能夠安心地獲得公租房,政府所收的租金,人們也能承擔。中低收入者對住房的要求基本得到滿足,而不像北京是通過限購令,把人們的需求推到未來。
此外,重慶已經(jīng)開始征收房產(chǎn)稅。有報道說,重慶房產(chǎn)稅征收一個月來,對于房價下降的影響不大。實際上,在此我們可以看到,不同政策側(cè)重不同的社會群體,它所預(yù)期的效果也不一樣。公租房針對中低收入者,效果可以預(yù)見,將會很明顯。房產(chǎn)稅主要針對高收入者,房價降不降意義不大,只是適當抑制一下。事實上,對于有錢人來說,房價不降可能是有好處的,至少,他們的資產(chǎn)沒有縮水,保值狀況良好。放貸的銀行也不至于拿到一堆縮水的房產(chǎn)。從另一個角度說,任志強很多年前說的話,在重慶得到了體現(xiàn)。任志強曾經(jīng)說:他是為有錢人蓋房子,窮人應(yīng)由政府提供保障。既然中低收入者已經(jīng)有了保障,有錢人的房子就讓它漲唄。當然,過于兩極分化也不好,所以,房產(chǎn)稅也用來壓一下高檔房。
為何能做到這一點?實際上就是政府觀念的一個改變。誰都知道,各地房價構(gòu)成中,地價是很大一塊。我在四年前就說過,為了給中低收入者提供住房,政府的地價應(yīng)該倒算,即,按照目標對象的平均收入,以及承擔房租或還貸的合適比例,倒推地價。而不應(yīng)該清一色地都是拍賣地塊,造成一個個的地王。地價高收入進了政府的口袋,再怎么要求房地產(chǎn)商擁有“道德的血液”,也沒用。而重慶的做法其實很簡單,政府用來蓋公租房的地,是免費的。也就是說,政府沒有從公租房的土地使用中賺大錢,政府自己先擁有“道德的血液”,如此,才能給社會做出榜樣。那么,公租房對于政府來說,是虧本的嗎?也未必。
我國現(xiàn)在的土地使用權(quán)一般是70年,拍賣土地是什么概念?就是把70年的使用費一次性耗盡。從政府來說,等于是把70年的土地使用費,在今天全部收進,并且用掉了。這種方式看起來經(jīng)濟增長很快,但是,它也是寅吃卯糧,還會承擔物價上漲的風險。而政府免費提供土地建設(shè)公租房的做法則是細水長流,每年收取租金,這就好比沒有把70年的土地使用費一次性收進,而是分攤到每個年頭,公租房的租金則成為政府每年的固定收入。它避免了一次性賣地的突擊性高收入,除非有更多的地,否則收入以后會進入低谷。因此,大規(guī)模的公租房建設(shè),雖然在建設(shè)之初,政府沒有多少收入,反而要投入,但是,長期來看,它把公租房變成了年年都能結(jié)果收獲的財源。老百姓省下的買房子的錢,還可以用于其他消費,以幫助實現(xiàn)擴大內(nèi)需。政府的收入則沒有大起大落,也減少了通脹的壓力。從這個角度說,我倒情愿看到農(nóng)產(chǎn)品漲點價,讓農(nóng)民的日子好過點,城里人把買房的錢省下來,多花點錢在農(nóng)副產(chǎn)品上,讓農(nóng)民的生活也能改善。
當然,公租房政策真正要看到效果,還需要一段時間。因此,我認為,北京等城市的限購令,仿佛是搶先獲得一個控制房價的比賽。用李稻葵的話說,這是退燒針,也許一針下去,燒真的退了。但是,病根未除,未來還有可能發(fā)作。而重慶的做法是表里兼治,既要實現(xiàn)退燒的目標,也要實現(xiàn)拔除病根的目標。所以,李稻葵說,限購令是有副作用的,但卻是必須的。這里所謂的必須,按我的理解,就是搶先擁有控制房價的效果,盡管這一效果意義可能不大,盡管這一效果很可能把房價上漲的壓力推向未來,但是,對于目前在位的領(lǐng)導(dǎo)來說,可以對自己的政績有一個交代。
編輯/任 涓 woshirenjuan@126.com
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