“建筑物區(qū)分所有權(quán)”事關(guān)廣大群眾切身利益,為了妥善處理糾紛,最高人民法院出臺了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》,對專有部分與共有部分的區(qū)分、業(yè)主管理權(quán)的行使等內(nèi)容針對物權(quán)法作了很多具體化的規(guī)定。本文從審判實踐中發(fā)生的糾紛入手進(jìn)行深入解讀,以期對大家明晰自己的權(quán)利有所裨益
　　
　　10月1日,最高法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》)將開始施行。這一司法解釋直接關(guān)系到大家生活中最重要的財產(chǎn)――房子。如何才能更好地運(yùn)用法律規(guī)定保護(hù)自己的“房子”權(quán)利不受損害?以下事項應(yīng)該引起大家的高度重視。
　　
　　開發(fā)商與業(yè)主約定
　　“商品房所在樓宇的外墻面
　　屬于出賣人”是無效條款
　　
　　在審判實踐中,經(jīng)�？梢园l(fā)現(xiàn)開發(fā)商與業(yè)主在《商品房買賣(預(yù)售)合同》中特別約定:商品房所在樓宇的外墻面(或者外墻面使用權(quán))屬于出賣人。開發(fā)商往往利用該特別規(guī)定對外墻面進(jìn)行利用,比如以張貼巨幅廣告等方式獲取收益。業(yè)主對此心存不滿,導(dǎo)致糾紛。此時,該特別約定是否有效即成為焦點問題。
　　根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第三條規(guī)定:建筑物的外墻屬于基本結(jié)構(gòu)部分,屬于共有部分。因此,從建筑物區(qū)分所有權(quán)的角度分析,外墻面屬于該棟建筑物的全體業(yè)主共有,開發(fā)商無權(quán)通過《商品房買賣(預(yù)售)合同》的約定,保留外墻面的所有權(quán)。
　　那么,開發(fā)商能否通過特殊約定使自己享有對外墻面的使用權(quán)呢?答案也是否定的。首先,外墻面屬于該棟建筑物的全體業(yè)主共有,開發(fā)商在未經(jīng)全體業(yè)主同意的情況下,擅自對外墻面的使用權(quán)進(jìn)行處分,屬于無權(quán)處分,必須經(jīng)過該棟建筑物全體業(yè)主的追認(rèn)或者取得處分權(quán)方能有效。尤其需要強(qiáng)調(diào)的是,在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有與一般意義上的共同共有有所不同,依據(jù)《物權(quán)法》以及《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》的規(guī)定,外墻面使用權(quán)的行使方式,應(yīng)當(dāng)由各業(yè)主共同決定,具體表現(xiàn)方式就是通過業(yè)主大會的形式,由該棟建筑物中專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,如果未經(jīng)前述業(yè)主同意,該條款就是無效的,對全體業(yè)主不發(fā)生效力。
　　因此,即使開發(fā)商與各個業(yè)主單獨(dú)簽訂保留外墻面使用權(quán)的約定,全部集合起來也不能被視為是“經(jīng)過了各個區(qū)分所有權(quán)人的一致同意”。其次,從合同條款的形式及內(nèi)容來分析,這類條款屬于合同法上的格式條款,排除了業(yè)主對共有的外墻面進(jìn)行使用和收益的權(quán)利,侵害了業(yè)主的合法利益,根據(jù)《合同法》的規(guī)定,此類格式條款屬于無效條款。因此,開發(fā)商在購房過程中以格式條款方式作出保留外墻面的所有權(quán)或者使用權(quán)的約定,屬于無效條款。
　　在此情況下,根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第十四條的規(guī)定,建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動,權(quán)利人有權(quán)請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)無權(quán)處分行為無效或者賠償損失。
　　
　　商品房買賣合同中
　　“贈送綠地”的承諾要警惕
　　
　　在開發(fā)商銷售房屋時,售樓人員經(jīng)常承諾“買一樓房屋送綠地(花園)”,開發(fā)商在《商品房買賣(預(yù)售)合同》也經(jīng)常作出類似承諾。在交房時則將一塊圈起來的綠地交給業(yè)主使用。那么,這綠地真的屬于業(yè)主所有嗎?業(yè)主對綠地的使用是否均不受限制呢?在司法實踐中,經(jīng)常發(fā)生部分業(yè)主改建綠地,物業(yè)公司起訴要求業(yè)主恢復(fù)原狀的案例,此時應(yīng)當(dāng)如何處理?
　　對于綠地的權(quán)利歸屬,《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。雖然,開發(fā)商與業(yè)主簽訂《商品房買賣(預(yù)售)合同》中有“贈送綠地(花園)”的約定,并且開發(fā)商在交房時將建有合圍設(shè)施的綠地交付業(yè)主,但要使綠地屬于業(yè)主使用,需要滿足以下條件:第一,綠地在規(guī)劃上專屬于特定房屋。第二,該綠地在業(yè)主購買時已經(jīng)“明示”,如該綠地已經(jīng)有合圍設(shè)施,只能從特定房屋才能進(jìn)入該綠地。
　　如果不具備上述條件,即便開發(fā)商在交房時將建有合圍設(shè)施的綠地交付業(yè)主,該綠地仍屬于小區(qū)綠地的組成部分,業(yè)主根本無權(quán)改建綠地。即便明示屬于個人的綠地,業(yè)主僅有專有使用權(quán),在使用該綠地時仍應(yīng)遵守業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定關(guān)于小區(qū)綠地的管理規(guī)定,不得擅自破壞綠地,任意改建。物業(yè)公司有權(quán)對于違反業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定的行為加以糾正,以維護(hù)小區(qū)正常的管理秩序。
　　
　　在《物權(quán)法》實施前建設(shè)
　　的物業(yè)服務(wù)用房并非
　　均歸業(yè)主共有
　　
　　《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。那么,是否意味著所有小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房是否均歸業(yè)主共有呢?在司法實踐中,經(jīng)常發(fā)生開發(fā)商將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓給他人,業(yè)主以侵害共有權(quán)為由起訴要求確認(rèn)買賣合同無效的案例。對于此種情況如何處理,不應(yīng)一概而論,而應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)用房是否計入業(yè)主公攤面積分別確定是否屬于業(yè)主共有,從而確定合同效力。
　　對于物業(yè)服務(wù)用房的問題,2003年9月1日起生效的《物業(yè)管理條例》中規(guī)定,業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分;物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。而在此之前,并無法律規(guī)制物業(yè)用房等公用設(shè)施的權(quán)屬問題。雖然,《物業(yè)管理條例》作了上述規(guī)定,但在《物權(quán)法》實施前,在實際操作中仍然存在諸多不規(guī)范的地方。
　　從小區(qū)建設(shè)的實際情況來看,在《物權(quán)法》生效前,開發(fā)商對于小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房采用了不同方式進(jìn)行處理。以北京為例,開發(fā)商一般采用兩種方式,一是將其計入公攤面積,由全體或部分業(yè)主承擔(dān)物業(yè)管理用房的建設(shè)成本。在此情況下,業(yè)主享有對物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán),開發(fā)商并無此部分房屋的權(quán)屬證書,自然無權(quán)將其轉(zhuǎn)讓或用作他途。另一種情況是,開發(fā)商未將物業(yè)服務(wù)用房計入公攤面積,業(yè)主的房屋權(quán)屬證書(俗稱“小產(chǎn)權(quán)證”)中并無該部分面積,開發(fā)商的房屋權(quán)屬證書(俗稱“大產(chǎn)權(quán)證”)中則包含該部分面積。因此,開發(fā)商對此類房屋享有所有權(quán),依法應(yīng)當(dāng)可以行使收益和處分的權(quán)利。
　　應(yīng)當(dāng)特別指出的是,如果房屋已經(jīng)行政規(guī)劃審批作為物業(yè)服務(wù)用房的,不因房屋所有權(quán)人的變更而變更其規(guī)劃用途,房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求將房屋交由小區(qū)物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)用房使用。
　　
　　業(yè)主私自“住改商”屬于
　　違法行使建筑物區(qū)分所有權(quán)
　　
　　在各個住宅小區(qū)內(nèi),經(jīng)常有一層住戶將外墻窗戶拆除改成進(jìn)出戶門,從事經(jīng)營活動;或者出租給他人從事經(jīng)營活動,收取比普通住宅高得多的租金。對于此種情況,大家俗稱為“住改商”現(xiàn)象。對于“住改商”現(xiàn)象,一些物業(yè)公司或者其他業(yè)主往往基于建筑物安全考慮,訴至法院,要求住戶或承租戶恢復(fù)原狀。
　　對于此種情況如何解決,《物權(quán)法》頒布前屢有爭議,有主張一律禁止的,有主張增加安全審批手續(xù)的。最終《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定:業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。但是如何確定“有利害關(guān)系”的業(yè)主范圍、“同意”是指一致同意還是多數(shù)同意又發(fā)生了爭議。
　　針對這些疑難問題,《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第十條明確規(guī)定:將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的,人民法院不予支持。也就是說,“同意”是指一致同意。根據(jù)該司法解釋第十一條的規(guī)定:本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主,是“有利害關(guān)系的業(yè)主”,建筑區(qū)劃內(nèi),本棟建筑物之外的業(yè)主,主張與自己有利害關(guān)系的,應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。
　　因此,業(yè)主私自拆改房屋外墻從事經(jīng)營活動,實際上是對小區(qū)公共秩序的侵犯,不符合物權(quán)法的規(guī)定。
　　業(yè)主拆改外墻是否屬于正當(dāng)行使建筑物區(qū)分所有權(quán)呢?要明確該問題,必須明確劃清專有部分和共有部分的界限。《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》規(guī)定了專有部分的三個特征:構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。同時規(guī)定,規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃特定房屋買賣合同中的露臺等,也是專有部分。同時,對共有部分作了規(guī)定:建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。因此,外墻并非業(yè)主自己的專有部分,屬于共有部分,不能任意使用。根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》的規(guī)定,業(yè)主只有基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的,才不認(rèn)定為侵權(quán)。而且,還不能違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約,也不能損害他人合法權(quán)益。
　　至于業(yè)主拆改外墻等共有部分的行為,明顯并不屬于為“合理需要”利用共有部分,這種行為已經(jīng)侵犯了其他業(yè)主對共有部分的共有權(quán)利。因此,即便所有“有利害關(guān)系的業(yè)主”一致同意業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,也并不意味著業(yè)主可以任意拆改外墻。
　　
　　居民小區(qū)內(nèi)人防工程
　　權(quán)利歸屬尚需立法明確
　　
　　在城市商品房開發(fā)過程中,為了國防利益和國家安全,要求開發(fā)商修建一定的地下防空工事。對于這些人防工程的權(quán)利歸屬,在《物權(quán)法》實施前后一直存在爭議,而在司法實踐中,由于人防工程引發(fā)的訴訟也不在少數(shù)。
　　有觀點認(rèn)為,居住小區(qū)內(nèi)人防工程由社會力量投資建設(shè),但其中國家不僅減讓土地出讓金、減免有關(guān)稅費(fèi),還給予各種優(yōu)惠,因此,國家也有間接投資。況且人防工程是國家的重要戰(zhàn)備設(shè)施,具有特殊屬性。因此居住小區(qū)內(nèi)人防工程所有權(quán)屬于國家,使用管理權(quán)歸人民防空主管部門。
　　有觀點則認(rèn)為,居住小區(qū)內(nèi)的人防工程一般不由國家直接投資,也并非直接用于國防目的,因此不屬于物權(quán)法規(guī)定的國防資產(chǎn)范疇。對于居住小區(qū)內(nèi)人防工程歸屬的判斷,宜從出資角度加以考慮。國家投資建設(shè)的人防工程產(chǎn)權(quán)歸國家所有;對于建設(shè)單位投資興建的人防工程,應(yīng)認(rèn)定歸建設(shè)單位所有;建設(shè)單位在銷售房屋時,將人防工程面積計入公攤面積,該人防工程應(yīng)認(rèn)定由建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主共有。
　　從《物權(quán)法》之前的規(guī)定來看,曾有相關(guān)規(guī)定明確規(guī)定人防工程屬于國家所有。而作為物權(quán)的基本法律,《物權(quán)法》對此并未作出規(guī)定。《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》對此亦未涉及。因此,對于人防工程的所有權(quán)歸屬,仍需通過立法予以明確。在司法實踐中,解決各類爭議的基點只能為:人防工程由投資者使用管理,享有收益。
　　另外,需要注意的是,對于人防工程變更用途使用的,不能根據(jù)變更后的用途來確定權(quán)屬。例如,人防工程作為地下車庫使用的,不能根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定,按照“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定;占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有”的規(guī)則來確定權(quán)屬。
　　(9月28日《工人日報》,作者單位:北京市朝陽區(qū)法院)

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