城市化進程已成為推動我國未來發(fā)展的必由之路，推進我國的城市化進程，金融業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)具有拉動作用，而綜合體的建設以其土地的集約利用、業(yè)態(tài)的綜合齊全和城市地標等特點在城市化的進程中起到了不可忽視的作用。本文通過對綜合體建設歷史和現(xiàn)狀分析，闡述其在城市發(fā)展過程中的重要價值和作用。
　　
　　截至2010年底，我國城鎮(zhèn)人口已近6.5億人，城鎮(zhèn)人口比重達47.7%，且正處于加速期，比照發(fā)達國家70%的城市化率及發(fā)展趨勢，我國的城市化進程還將有一個較長的發(fā)展歷程。
　　中國城市化、城市國際化已成為未來發(fā)展的必然趨勢，推進我國的城市化進程，房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)將成為具有拉動性的行業(yè)力量。隨著國家對住宅類房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費帶動投資的發(fā)動機，也將成為我國城市化的主力引擎和城市形象名片。
　　1.城市綜合體的概念
　　城市綜合體是集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會展中心和公寓等于一體的大型公共商業(yè)設施。
　　城市綜合體具備完整的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時城市綜合體通過街區(qū)的作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機結(jié)合、交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。
　　而在我國城市綜合體一般具備3個要素：:1）城市的中心和副中心地段；2）公共交通的樞紐；3）獨享和兼具城市的自然景觀或公共資源。
　　2.城市綜合體發(fā)展狀況
　　美國經(jīng)濟學家，諾貝爾獎獲得者斯蒂格利茨曾說，“21世紀初期影響世界的2件大事：1）新技術(shù)的革命；2）中國城市化。”我國的城市化率從改革開放的15.82%提高到2010年的47.7%，且在未來很長的一段時間將唱響主旋律。
　　城市綜合體是從美國傳來的，最早的成功案例是一直經(jīng)久不衰的美國曼哈頓都市綜合體，亞洲最經(jīng)典的就是號稱規(guī)劃建造了18年的東京六本木，我國目前最成熟的是位于北京市中心的中國國際貿(mào)易中心，歷經(jīng)20年，國貿(mào)三期已于2007年建成。
　　（1）紐約市中心的曼哈頓，是世界繁華之都。匯集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治街、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會藝術(shù)博物館、大都會歌劇院等。這里還是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)，僅華爾街而言，長1.54公里，面積不足1平方公里的范圍內(nèi)，就集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口。克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名都市綜合體建筑造就了曼哈頓“世界中心”的美名。
　�。�2）東京的六本木新城都市綜合體：該項目總建筑面積為76萬平方米，總投資達到2700億日元。其建筑要素中集住宅、辦公、酒店、商業(yè)設施、文化設施等功能于一體。同時由于其在規(guī)劃和開發(fā)過程中，考慮到工作、居住和生活的多重功能，在建設中融入了文化、生活以及休閑等建筑元素，因此六本木新城在一定程度上也是日本東京的一個具有文化品位的城中城，而事實上也正是其能夠在規(guī)劃建設中合理地考慮并加入了其他建筑功能和元素，使得該項目從2003年4月開業(yè)，不到2年的時間內(nèi)，成長為日本東京著名的購物中心和旅游中心。同時也成為目前日本新都市主義居住空間的范本，被稱為“城中城”、“立體城”、“藝術(shù)城”，無可爭議地成為東京新地標。
　�。�3）中國國際貿(mào)易中心：國貿(mào)大廈、國貿(mào)展覽中心、國貿(mào)商城、中國大飯店及國貿(mào)飯店、國貿(mào)公寓共同構(gòu)成總建筑面積達五十六萬平方米的中國國際貿(mào)易中心。以國貿(mào)大廈為核心，集辦公、酒店、會展、居住及文化娛樂為一體，現(xiàn)代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識、信息、資本密集，具有規(guī)模效應與集散效應優(yōu)勢，并實現(xiàn)了用地與區(qū)域的完美嫁接，極大限度的發(fā)揮了用地的價值潛力，也極大限度的促進了商務中心區(qū)域的發(fā)展。成為真正的中央商務區(qū)。
　　城市綜合體逐步成為了政府推動城市化進程的標志性的商業(yè)模型，也成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資的主流商業(yè)模式，同時也成為了消費者和投資者投資的一個主要產(chǎn)品的類型。
　　3.綜合體的多重價值
　　一個城市綜合體應該具備以下幾個方面的價值：1）通過銷售住宅、酒店式公寓、寫字樓、商鋪等所得的現(xiàn)金；2）酒店商業(yè)持續(xù)經(jīng)營和租金的回報；3）隨著城市化進程加快，交通的改善，消費力的提高。尤其人氣帶來的效益的增加，這些綜合要素組合對物業(yè)（資產(chǎn)）評估的價值的翻倍，抵押貸款或并購的價值；四是附加值，一個好的綜合體，不但使項目自身的地塊價值提高，會帶動整個周邊土地和建筑價值和價格的大幅提高，上海的新天地就是最經(jīng)典的案例。
　　如何將一個核心地塊的價值最大化并實現(xiàn)長短期的良性循環(huán)，將政府、開發(fā)商、商家、消費者等多重資源整合好，既創(chuàng)造一個微觀的有效商業(yè)模型，同時是一個宏觀的復雜城市發(fā)展工程中的重要環(huán)節(jié)。尤其是產(chǎn)品的組合比例、業(yè)態(tài)的優(yōu)化選擇，特別是投資回報的多重空間包括實際開發(fā)的節(jié)奏都與一個城市的發(fā)展思路、規(guī)劃方向、人口構(gòu)成和消費水平乃至風俗習慣等要素相關(guān)聯(lián)，更與投資商的資金實力、團隊能力、管理水平和資源程度密不可分。
　　4.綜合體的作用和意義
　　對于政府來說，綜合體是城市標志和名片，可以極大地提升城市的想象，滿足政績工程的需求；拉動區(qū)域經(jīng)濟和文化的發(fā)展。
　　對于開發(fā)商來說，綜合體不僅是一個集約的產(chǎn)品模型更是一個合理的投資模型，尤其在我國商業(yè)地產(chǎn)金融體系和金融產(chǎn)品缺失的情況下，可以通過銷售與持有類型產(chǎn)品的比例和組合、開發(fā)順序和周期的調(diào)整，完成資金的長短結(jié)合和良性循環(huán)，有效地解決變現(xiàn)和運營的的矛盾。
　　對于投資者和消費者來說，綜合體的多種屬性決定了它價值最大化的可能和空間。
　　城市綜合體一定是我國城市化建成的標志，開發(fā)商投資的最佳模型，也會成為城市居民生活提升的一個最好的引領(lǐng)性場所。
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