經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家們用周期性來解釋經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況，但如果一個(gè)國家并沒有實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)時(shí)，會(huì)任由看不見的手來調(diào)節(jié)市場(chǎng)并形成經(jīng)濟(jì)性的周期嗎?答案是肯定的。那么非市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)體制下也就根本不可能形成真正由市場(chǎng)而引發(fā)的經(jīng)濟(jì)周期了。

　　中國是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡的體制，改革在逐步的消除非市場(chǎng)化的管制，但目前這種非充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)化條件下，大多數(shù)資源與價(jià)格仍處于強(qiáng)制性的計(jì)劃管理之下，許多領(lǐng)域與行業(yè)尚屬于嚴(yán)格的申報(bào)、審批約束之下，并且有許多限制性的領(lǐng)域尚未打破自由進(jìn)出的門檻，強(qiáng)大的政府干預(yù)的力量讓經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行并不服從于經(jīng)濟(jì)必然規(guī)律本身，而是服從于政治決策的周期性。

　　房地產(chǎn)行業(yè)形成的周期恰恰反映出來的是這種政治的周期性。

　　1983年在農(nóng)村土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的改革之后，吹響了城鎮(zhèn)改革的號(hào)角。外資與民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目的上馬在價(jià)格闖關(guān)的推動(dòng)之下迅速推動(dòng)了物價(jià)的高漲和投資的高漲。于是1988年有了用“嚴(yán)縮弄堂館所建設(shè)”的強(qiáng)制手段來給投資降溫，隨后出現(xiàn)了1989年之后的經(jīng)濟(jì)下滑，房地產(chǎn)和整體經(jīng)濟(jì)都同期落入了改革三十年中的最低點(diǎn)。

　　鄧小平的南巡講話給中國的改革添了一把火，讓中國的經(jīng)濟(jì)從低谷在一年多的時(shí)間內(nèi)迅速反彈，并且在投資的高速增長(zhǎng)中推動(dòng)了中國改革三十年中最高的通脹率。于是1993年6月的“釜底抽薪”再一次用信貸管理手段來控制了投資規(guī)模的增長(zhǎng)，在物價(jià)下降中出現(xiàn)了1996—1997年的通縮并且巧遇了亞洲金融[2.53 0.00%]危機(jī)。1996—1997年中國經(jīng)濟(jì)下滑的同時(shí)，全國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了全行業(yè)連續(xù)兩年的虧損。

　　1998年的住房制度改革和個(gè)人消費(fèi)貸款的支持，用住房私有化和工資中的貨幣化分配再一次靠房地產(chǎn)投資帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)從低谷走向了高潮。在市場(chǎng)化的替代作用下，房地產(chǎn)保持著平穩(wěn)的增長(zhǎng)。1998—2003年期間，不論是投資還是房?jī)r(jià)都保持著合理的增長(zhǎng)速度，而社會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)增長(zhǎng)過快的爭(zhēng)論其實(shí)是忽略了1998年之前的非市場(chǎng)化建設(shè)的房地產(chǎn)投資在市場(chǎng)化之后的快速下滑而被市場(chǎng)化的投資所替代了。

　　2003年中央又用關(guān)緊兩個(gè)閘門、收緊地根與銀根的一系列強(qiáng)制性干預(yù)手段下發(fā)了“土地招拍掛制度”“嚴(yán)守十八億畝紅線”“121號(hào)文件”等。2004—2007年又連續(xù)數(shù)年打出了無數(shù)套組合拳，先是抑制投資、后是抑制需求，不但加稅限制二手房交易，也提高利率與信貸門檻，直到讓中國的經(jīng)濟(jì)掉頭向下，才不得不于2008年又重新改變經(jīng)濟(jì)政策，從打壓轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)，再一次希望用房地產(chǎn)投資挽救中國和世界經(jīng)濟(jì)。

　　從我國已經(jīng)形成的幾個(gè)政策周期看，影響我國市場(chǎng)發(fā)展的主要因素大約有以下幾點(diǎn)：

　　一、固定資產(chǎn)投資增速：

　　我國是一個(gè)以投資拉動(dòng)為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，源于建國最初三十年的建設(shè)落后，近三十年以來改革開放之后的經(jīng)濟(jì)主要靠投資來填補(bǔ)歷史的欠賬。尤其是嚴(yán)重的供給不足的矛盾讓中國在票證供給制度的“隱型通脹”中長(zhǎng)期生存，在總供給與總需求之間的平衡主要靠加大供給來解決矛盾。因此歷史拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的先鋒總是固定資產(chǎn)投資，同時(shí)每次為防止過熱和通脹也總是從壓縮固定資產(chǎn)投資開始的。

　　自1949年起中國的經(jīng)濟(jì)政策中從來都將住房問題放在國防、工業(yè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)的最后面，也才有了“先生產(chǎn)、后生活”的革命口號(hào)。改革開放之后這一方針政策略有改變，但仍堅(jiān)持從壓縮基本建設(shè)中非生產(chǎn)型的建設(shè)為重的導(dǎo)向并未動(dòng)搖過。

　　1988年的“停緩建”是建國之后第八次的從壓縮非生產(chǎn)型基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)模為重的調(diào)控政策。1993年和2003年的壓縮也同樣是由此而產(chǎn)生的。因此固定資產(chǎn)投資規(guī)模的增長(zhǎng)必然帶來房地產(chǎn)的高速發(fā)展，而固定資產(chǎn)投資規(guī)模的壓縮也每一次都首先從房地產(chǎn)開刀，首當(dāng)其沖的受到限制與損失。

　　改革以來投資增長(zhǎng)倍數(shù)最高的就是房地產(chǎn)從1984年的300億元總規(guī)模變成了3萬多億元的盤子，遠(yuǎn)高于其他任何投資的增長(zhǎng)倍數(shù)，其在固定資產(chǎn)投資中的比重還在不斷上升，近幾年保持在18—21%的水平浮動(dòng)。重要的是房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)率與固定資產(chǎn)的投資增長(zhǎng)率基本平衡，有時(shí)略低于有時(shí)是略高于。大約在壓縮中低于，在拉動(dòng)增長(zhǎng)時(shí)高于。正相關(guān)的反映出政策導(dǎo)向決定而非由經(jīng)濟(jì)運(yùn)行本身的供求關(guān)系所決定的周期性。

　　政策對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的限制與鼓勵(lì)直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的命運(yùn)。

　　二、收入分配變化

　　宏觀經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)致的國民收入分配中的變化直接影響著居民的消費(fèi)欲望、消費(fèi)水平與消費(fèi)能力。當(dāng)改革的政策導(dǎo)向更偏重于國民收入時(shí)，推動(dòng)消費(fèi)的上升和增長(zhǎng)，特別是大宗商品和耐用消費(fèi)品的傾斜，當(dāng)然也包括對(duì)住房需求的增長(zhǎng)和與拉動(dòng)。

　　1983年的城鎮(zhèn)改革的推進(jìn)開始有了“萬元戶”的說法，小平南巡講話再一次加大收入傾斜，1998年的房改政策開始有了工資中的住房含量。2008—2009的交易稅費(fèi)減免和房貸利率的下降都屬于收入分配中的改革和變化，而每一次改革上重大的收入分配變化都會(huì)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生重大影響。而專門針對(duì)于住房而產(chǎn)生的收入分配變化對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)與促進(jìn)作用更為重大。

　　工資收入中是否有住房的含量包括補(bǔ)貼和住房公積金制度是一項(xiàng)根本性的收入分配改革，也是住房私有化與市場(chǎng)化的基礎(chǔ)。這遠(yuǎn)比日常收入隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的提高重要，是性質(zhì)上的差別，也是個(gè)人消費(fèi)信貸之所以能建立的基礎(chǔ)平臺(tái)，否則豈不成了空中樓閣。恰恰是這種收入分配制度上的改革，才讓市場(chǎng)化改善成為了可能。

　　而交易稅費(fèi)的減免則是個(gè)人的住房財(cái)產(chǎn)能否升值并獲得額外收益的條件。如果人們不能通過資產(chǎn)的持有與交易獲取增值收益，那么就不會(huì)有流動(dòng)、不會(huì)有交易、不會(huì)有梯次升級(jí)的消費(fèi)，也就不會(huì)有市場(chǎng)了。

　　三、信貸政策的支持

　　中國人歷史上沒錢，少量的結(jié)余放在銀行中儲(chǔ)蓄。美國人歷史上也沒錢，但有銀行的信貸，因此有了投資能力和消費(fèi)能力，逐漸的富起來了。中國人現(xiàn)在有錢了，但仍然是大量的存放在銀行中，錢不能生錢，原因也在于中國缺少市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所需要的金融工具和借貸手段。

　　改革開放的初期為解決投資問題，中國首先實(shí)行了對(duì)外開放，以優(yōu)惠政策吸引外資投資。打破了既無外債又無內(nèi)債的僵化，也在開放生產(chǎn)性投資的信貸支持之后逐步實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)的信貸。

　　為什么每次壓縮固定資產(chǎn)投資的調(diào)控首先從緊縮銀根開始，正因?yàn)槿魏瓮顿Y都無法全部靠資本金時(shí)限，要通過信貸的杠桿作用才能實(shí)現(xiàn)投資規(guī)模的最大化、供給的最大化和利潤(rùn)的最大化。

　　因此信貸政策成為了調(diào)控固定資產(chǎn)投資規(guī)模的工具，也是最有效的工具之一。利率則同時(shí)在信貸的規(guī)模之外成為調(diào)節(jié)投資收益和能力的工具。

　　不但投資是如此、消費(fèi)也是如此，大宗耐用或固定資產(chǎn)類商品的消費(fèi)也要靠消費(fèi)信貸的支持才能將未來的收入流變成今天的消費(fèi)能力。

　　美國之所以能實(shí)現(xiàn)有房有車的消費(fèi)夢(mèng)，重要的在于消費(fèi)信貸政策的支持，美國的住房信貸約13萬億美元，幾乎相當(dāng)于當(dāng)年GDP的100%，非住房與汽車的個(gè)人消費(fèi)信貸是中國的幾十倍，而中國的住房信貸僅有3萬多億人民幣，僅相當(dāng)于當(dāng)年GDP的8—12%之間，可見消費(fèi)信貸政策對(duì)消費(fèi)的影響。

　　而中國的房地產(chǎn)周期恰恰與中國政策對(duì)信貸的控制正相關(guān)。每當(dāng)信貸支持投資時(shí)，生產(chǎn)與供給就上去，反之則下來。而1998年和2008年的啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)的關(guān)鍵則在于住房個(gè)人消費(fèi)信貸的支持。1998年先是降低購房首付的比例，后是下調(diào)個(gè)貸的利率，再是延長(zhǎng)信貸的期限……而2009年的市場(chǎng)反彈不能不歸功于0.7倍信貸利率的下調(diào)。

　　消費(fèi)信貸是個(gè)人購房能力提高的有力支持。一是，決定著融資的成本，0.7倍的利率等于降低了房?jī)r(jià)約30%，也等于提高了可支付能力30%，更重要的則是將未來越來越高的預(yù)期收益可以提前集中消費(fèi)，并可以用每一年的平均負(fù)擔(dān)攤薄當(dāng)年因收入低而產(chǎn)生的生活與消費(fèi)的壓力，改變工資低時(shí)的消費(fèi)條件，可以用未來的高收益彌補(bǔ)當(dāng)期消費(fèi)能力的不足。

　　而2003年的緊縮銀根，2007年的緊縮第二套住房信貸政策，一方面在抑制投資的增長(zhǎng)，另一方面在限制消費(fèi)的需求，也才讓中國的經(jīng)濟(jì)在2008與世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)相遇造成了內(nèi)外焦圈的重疊效應(yīng)，讓中國應(yīng)應(yīng)付和抵抗危機(jī)的能力大大削弱了，也才造成不得不用過渡的信貸政策和4萬億的投資來拉動(dòng)，不得不再次放寬消費(fèi)信貸以支持?jǐn)U大內(nèi)需和激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　今天危機(jī)尚未結(jié)束，但政策又舉起了緊縮信貸的大旗，于是從股市到樓市再一次彌漫著看跌的情緒。也許信貸政策的調(diào)整會(huì)讓 的中國經(jīng)濟(jì)再一次下滑走出多個(gè)W型的波動(dòng)。

　　實(shí)踐已證明，政策的周期性在指揮和扭曲著經(jīng)濟(jì)的周期性，不是供給與需求正常的調(diào)節(jié)中出了問題，而是政策在讓供給與需求的矛盾加劇，并永遠(yuǎn)無法用看不到的手而形成可預(yù)見的結(jié)構(gòu)性調(diào)整的周期。政策市的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)的周期性作用，“結(jié)果”與“原因”被顛倒了。

　　四、城鄉(xiāng)差別的限制

　　中國自50年代末期實(shí)行了嚴(yán)格的戶籍制度管理之后，將城市與農(nóng)村嚴(yán)格的切成了兩種完全不同待遇與制度管理的“世界”。隨后的“人民公社”化又將城鄉(xiāng)的土地分成了兩種遺傳至今的土地所有權(quán)。而城市土地、房屋私有制度的保護(hù)本來源于農(nóng)村的土地承包制，但城市住房私有化之后，農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)制度保護(hù)反而未能以權(quán)證制實(shí)現(xiàn)“自由”，至今仍無法流轉(zhuǎn)與交易。保障制度按戶籍而劃分，又在遷徙制度本就無自由之外，又增加了一道人為的屏障，讓二元化問題至今找不到解決的辦法。

　　中國名義上的城市化率無法迅速的擴(kuò)大，同時(shí)增加了土地資源與祝福建設(shè)需求之間的矛盾。

　　一方面，城市化率和工業(yè)化需求使用大量的土地;另一方面農(nóng)村土地的無法轉(zhuǎn)換造成了資源矛盾的惡化。中國城鎮(zhèn)的建成區(qū)僅為3.48萬平方公里，但農(nóng)村的宅基地反而倒有16.7萬平方米公里，是城市建成區(qū)的4倍多，而居住的人口卻是6：7的關(guān)系�？梢娡恋刭Y源的浪費(fèi)不是城市的問題，而是農(nóng)村的問題，而這個(gè)土地資源的轉(zhuǎn)換又涉及到土地制度的一系列問題。

　　重要的是約有3億的農(nóng)村人口在占用著雙重的土地資源。從農(nóng)村進(jìn)城的約幾千萬農(nóng)民如大學(xué)生等已變成了城市戶籍，但減人不減地、增人不增地的政策并不因這些人口進(jìn)城而放棄了土地的承包地和宅基地，從而形成了土地資源的雙重占用。

　　另有2.4億的進(jìn)程打工、經(jīng)商的農(nóng)村人口，農(nóng)村的土地和宅基地是他們的社會(huì)保障中的重要部分，他們無法也不可能放棄。但進(jìn)城期間他們至少要有個(gè)安居之處，必然也要占用大量的土地資源。而城市的建設(shè)用地卻是并不計(jì)算這些暫住人口，而嚴(yán)格的按城市規(guī)劃的人口計(jì)劃，按年分期審批的。這一里一外的剪刀差就形成了土地資源的矛盾和雙重疊加的浪費(fèi)。于是土地資源就與價(jià)格、供給、消費(fèi)產(chǎn)生了一系列的矛盾，而城市化的浪潮卻不因這些矛盾而減退，反而會(huì)更加劇烈。

　　一方面城市化率的提高對(duì)供給提出了長(zhǎng)期的加速要求;一方面土地資源又制約著供給的擴(kuò)大。于是城鄉(xiāng)政策就決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的快慢，而不能僅從人口向城市集中，一、二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口向三產(chǎn)業(yè)加速轉(zhuǎn)移的正常經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期來判斷，只能服從于政策或說政治導(dǎo)向的周期性了。

　　這幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，每當(dāng)城市化率加速時(shí)，市場(chǎng)中的供求關(guān)系就會(huì)趨緊，反之則可能供過于求。我國統(tǒng)計(jì)中高峰時(shí)的進(jìn)城人口高達(dá)2800萬人，而低峰時(shí)約為1400萬人，兩者相差近一倍，自然會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生非經(jīng)濟(jì)可測(cè)性的政策周期波動(dòng)。

　　而人口結(jié)構(gòu)中的特征又從另一個(gè)側(cè)面反映出這種供求矛盾，進(jìn)城的大多為年輕人，有著成家立業(yè)、組成家庭的特殊需求。這與城市本身的年齡結(jié)構(gòu)重合，隨上一期人口高峰出生率相關(guān)，加重著剛性需求的矛盾。

　　可見中國的經(jīng)濟(jì)在從計(jì)劃向市場(chǎng)的改革中，政治導(dǎo)向或說改革的步伐在決定著周期性的變化特征。而并非是完全市場(chǎng)化或成熟市場(chǎng)化中主要由經(jīng)濟(jì)內(nèi)在因素決定的，更非是經(jīng)濟(jì)規(guī)律可以解釋的。

　　大多數(shù)外國經(jīng)濟(jì)學(xué)家看不懂中國的經(jīng)濟(jì)，正在于他們習(xí)慣于用發(fā)達(dá)的市場(chǎng)條件下的變量來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)與判斷，但改革中的中國經(jīng)濟(jì)除內(nèi)生變量之外，更多的是依賴于行政的、非經(jīng)濟(jì)因素的政策在左右。雖然市場(chǎng)化程度不斷提高中，政策的指揮棒常常會(huì)失靈，但強(qiáng)制性的手段與壟斷性的控制讓非市場(chǎng)化的因素不斷加大對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響力，從而會(huì)變成經(jīng)濟(jì)周期的變化的主導(dǎo)力量，最終決定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的走勢(shì)。

　　中國尚未最終解決由市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的體制問題，非市場(chǎng)化的因素會(huì)產(chǎn)生人為無法控制的作用。2009年可以最明顯的看出的正是人們開始更多的關(guān)心上層的政策動(dòng)向，且股東、樓市都隨這種政策變化而漂浮。人們已不再從供求關(guān)系與投資效益上去判斷市場(chǎng)，而將注意力轉(zhuǎn)移到調(diào)控政策的動(dòng)向上了。這恰恰說明中國的經(jīng)濟(jì)是由政治的周期所決定的。

　　但愿這種政治的周期性能盡快的轉(zhuǎn)化成真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

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