史文勝:中國房地產(chǎn)問題的癥結(jié)在地權(quán)
發(fā)布時(shí)間:2020-05-27 來源: 美文摘抄 點(diǎn)擊:
探討社會(huì)問題的癥結(jié),是知識分子的天然使命。可是,那些被稱為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的人們,盲目相信一個(gè)教條:與其他商品一樣,住房價(jià)格也應(yīng)該聽任市場按照供給曲線和需求曲線的交叉點(diǎn)來決定,而無視房產(chǎn)的基本屬性——生活必需品。
作為一個(gè)普通家庭此生所購買的最大宗的商品,房產(chǎn)的價(jià)格不能通過地區(qū)之間的套利或者進(jìn)口來平抑。房價(jià)的大幅上漲,將大大降低普通家庭的生活質(zhì)量。其實(shí),生活必需品的需求和供給,應(yīng)該而且必須加以調(diào)控。
由于人們盲目相信市場經(jīng)濟(jì)中的交易是自由的,所以,山西的煤老板可以在北京大量購房,溫州炒房團(tuán)可以自由地哄抬其他城市的房價(jià),富人可以購買多套住房。學(xué)者只是論及炒房行為破壞了房地產(chǎn)市場的正常秩序,對于炒房這種赤裸裸地轉(zhuǎn)移別人財(cái)富的行為,很少有人質(zhì)疑其合法性。
《憲法》上的邏輯錯(cuò)誤
去年上半年,中國政府施展了一系列調(diào)控房價(jià)的“組合拳”,可是,房價(jià)依然我行我素地飆升。以金融手段為主要內(nèi)容的房價(jià)調(diào)控政策,為何被消弭于無形而不見成效?問題的癥結(jié)到底出在哪個(gè)環(huán)節(jié)呢?答曰:地權(quán)!
房產(chǎn)是附著在土地之上的,所以,法律制度對于地權(quán)的界定,直接決定了一國的房地產(chǎn)政策。中國法律對于地權(quán)的界定有別于其他國家,因此,中國必須采取與其地權(quán)的法律界定相一致的房地產(chǎn)政策,使法律體系自洽,而不能照搬其他國家的房地產(chǎn)政策。毋庸諱言,中國《憲法》第十條存在著一個(gè)不該出現(xiàn)的邏輯錯(cuò)誤。該條款規(guī)定:城市的土地屬于國家所有;
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有。問題是,何謂“國家所有”?
從法理上講,“國家所有”只能是全國人民終極的、平均所有。幸好,中國《憲法》第二條規(guī)定“中華人民共和國的一切權(quán)力屬于人民”;
《憲法》第三十三條規(guī)定:“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”,從《憲法》的角度保障了全國人民對于全部國土之終極的、平均所有。當(dāng)然,“終極”、“平均”到何種地步,還要受到學(xué)術(shù)理性、人文理性的制約。
根據(jù)中國憲法,作為農(nóng)村集體的一員,農(nóng)村居民享有一份集體土地的長期使用權(quán);
同時(shí),作為全體國民當(dāng)中的一員,又享有城市土地的13億分之一的長期使用權(quán)。城市居民只享有城市土地(一個(gè)寬泛概念)的13億分之一的長期使用權(quán)。也就是說,一個(gè)城市居民只享有一份地權(quán),而農(nóng)村居民享有雙重地權(quán)。這種不對稱的、歧視性的地權(quán)安排,顯然有悖憲法第三十三條之精神,導(dǎo)致憲法條文之間不能自洽。
應(yīng)在法理上界定平均地權(quán)
因?yàn)橹袊鴳椃▽τ诘貦?quán)的界定存在嚴(yán)重的邏輯錯(cuò)誤,筆者認(rèn)為應(yīng)盡快擬定《憲法修正案》,在法理上明確界定:農(nóng)村土地歸全體村民平均所有,而非終極所有;
各城市的土地歸該市全體市民平均所有,而非終極所有。另外,還應(yīng)盡快制定《平均地權(quán)法案》,規(guī)定平均地權(quán)的實(shí)施辦法;
并規(guī)定市政當(dāng)局有義務(wù)按照成本價(jià)為市民提供基本居住用地。在目前階段,如果城市居民人均擁有建筑面積為25平方米的住房是合理的,如果標(biāo)準(zhǔn)容積率為5,則每一個(gè)城市居民只需要占用5平方米的容身之地!
從法理上明晰了平均地權(quán)之后,可以很明顯地看到,政府拍賣住房用地屬違憲行為。政府把本來就屬于人民的土地再以高價(jià)出售給人民,這無異于保姆掠奪了主人的財(cái)產(chǎn),再把本來就屬于主人的財(cái)產(chǎn)高價(jià)售給主人!有了平均地權(quán)這一把利器,如果開發(fā)商哄抬房價(jià),若干居民就可以聯(lián)合起來,向政府申請屬于自己的地塊,自己建房,這就徹底打破了開發(fā)商壟斷商品房供給的局面,房價(jià)就會(huì)被鉗制在成本加合理利潤的水平。
有了平均地權(quán)的法律武器,可以推演出:每一個(gè)家庭只能有一套住房,因?yàn)槊恳粋(gè)居民只享有一份地權(quán);
當(dāng)住房占地超標(biāo)時(shí),必須支付懲罰性的地價(jià);
山西的煤老板沒有資格在北京買房,因?yàn)樗麄兯碛械哪且环莸貦?quán),在山西境內(nèi)已經(jīng)得到落實(shí);
炒房團(tuán)炒作房價(jià)是違法行為,因?yàn)槌捶勘旧砭鸵馕吨捶空咔终剂藙e人的地權(quán)!
對于暫沒有住房的人士來說,勢必要租房。建議只能由房屋租賃公司以法人的名義購買住房,然后出租。
地權(quán)是房地產(chǎn)問題的主要矛盾。不懂得地權(quán)的歸屬,就不可能理解房地產(chǎn),也不可能制定理性的、可持續(xù)的房地產(chǎn)政策;
在調(diào)控房價(jià)的過程中,必然會(huì)進(jìn)退失據(jù)。抓住了地權(quán)這把利刃,中國的房地產(chǎn)問題就可迎刃而解。
•作者為中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所博士研究生
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