對于上海房價瘋漲的原因，一直是眾說紛紜。最為主流的觀點是房地產(chǎn)需求過旺，供不應求，住房供應結(jié)構(gòu)不合理，住房建筑成本提供及房地產(chǎn)炒作等。因此，如何從土地供應量、住房供應結(jié)構(gòu)及遏制炒作入手來穩(wěn)定房價，將成為國內(nèi)房地產(chǎn)價格調(diào)控最為有效的手段。實際上，這只是一些方面，最為重要的是不少地方的房價完全是人為炒作之結(jié)果。

　　上海房價的飆升應該是在2003年SARS過后的事情。SARS之前，我去過一趟上海，看到上海人都在熱火朝天的談論購房之事，就如我1991年去上海時人們在談論股票一樣。我當時就想上海的房價也要被炒得熱火朝天了。事實上，上海房價在SARS之后就開始飆升了。有人統(tǒng)計過，在2001年上海只有4%的商品房每平方米售價高過8000元，而今天這一比例已達50%，而在上海內(nèi)環(huán)，根本找不到每平方米一萬元以下的房子。

　　近日，幾位上海某大學的教師向我提供了關(guān)于上海房價的資料。本來我在香港多年，看慣了香港的高房價，心理承受上肯定比他人要強，但資料中上海房價之高仍令我目瞪口呆�？梢哉f，上海的房價比美國、香港有過之而無不及了。比如新外灘花園一套280平方米的房子，售價是1380萬元；
一套163平方米的房子，售價568萬元，每平方米單價近5萬元，甚至有樓盤開出每平方米8萬元的房子。至于在虹口區(qū)的房子，售價在2萬以上的十分普遍，更不要說黃浦區(qū)、徐匯區(qū)了。

　　從已獲得的信息來看，上海的房價瘋漲完全是房地產(chǎn)炒作的結(jié)果，而且這種炒作隨著“外資”的進入，近一年來達到了瘋狂的地步。如果這些人用自己的錢來炒作房地產(chǎn)，應該說如何瘋狂也不用怕，輸贏都在他們自己。

　　正如有人所說，外資之所以預期上海的房價會漲，它是跟紐約、東京、臺北、香港這些地方比，從長遠看，它覺得投資上海的風險相對比較小。果真如此嗎?外資進來只是在投資上海房地產(chǎn)嗎?所謂的外資進來都是通過合法的途徑嗎?其實不是。從目前的所掌握的信息來看，多以外籍或港臺地區(qū)華人為主，特別是臺灣、香港、新加坡等地的華人，多數(shù)是通過不合法的途徑進入的，而且多數(shù)是套取國內(nèi)商業(yè)銀行的資金在炒作房地產(chǎn)。

　　2004年上海一些商業(yè)銀行個人住房按揭貸款成幾倍的增長。截至2005年2月末，上海全市中資金融機構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額3715億元，占全部貸款余額29．3%，其中個人住房貸款余額2599億元，同比增長43．5%；
2005年1-2月，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增214億元，占全部新增貸款高達87．7%，房地產(chǎn)貸款占新增貸款近90%。如果一個地方的銀行把全部的資金都投向房地產(chǎn)業(yè)，一旦房地產(chǎn)業(yè)有風吹草動，其風險難以想像!

　　房地產(chǎn)炒作首先是從房地產(chǎn)開發(fā)商開始，他們?yōu)榱送瓿梢粋�項目，先通過拉高利貸、私募完成前期自有資金籌資之后，1億元的項目就可能包裝成1．5億元甚至更高的項目，然后從銀行套取1．5億元以上的貸款。銀行貸款一到手，開發(fā)商就會用銀行低廉的貸款迅速償還前期融資中的高利貸，然后在項目操作中以流動資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款，或者挪用工程款、購房者前期付款等房地產(chǎn)項目運作。而這種銀行資金的大挪移，不在乎政府的宏觀調(diào)控，并成了房地產(chǎn)炒作最主要的源頭。

　　既然開發(fā)商可以對商業(yè)銀行的錢大挪移，那么其他人同樣可以用銀行的錢來炒房。可以說，目前上海的房價瘋狂飆升，完全是炒房者用銀行錢瘋狂炒作的結(jié)果。現(xiàn)有的炒房者有：房地產(chǎn)開發(fā)商、境內(nèi)炒房團、境外炒房團、炒房莊家、炒房散戶等。上海民眾根本就無法從一手市場購買到房子，除非你有特別背景，明眼人一看就知道怎么回事了。

　　在這些炒房人當中，先是個人散戶炒作，如2004年國家審計署對上海一銀行分支機構(gòu)抽樣審計，就審計出有一人貸款7800萬元，購買商品房128套。而這只是抽樣審計。最近上海的“天賜公寓”一共只有114套房子，而一個叫李欣的人買了49套，總價超過1億元人民幣，其購房款是哪里來的?目前，這種以散戶方式的炒房者已經(jīng)形成以親戚朋友為紐帶的大大小小的炒房團。當散戶炒房成功后，外地及上海的一個個炒房團開始出現(xiàn)了。這些炒房團到上海后，先在市場搜尋可炒作的樓盤，然后把一個團分成A、B兩組炒作C、D樓盤（也可以分成更多的組，看資金實力而論）。假定每一樓盤總共有住房400套，那么炒房團就會與房地產(chǎn)開發(fā)商合謀讓他們各自購買300套。假定每套住房的價格100萬，8成20年按揭，那么A、B組首期付款各為6000萬元，一組個人銀行貸款各2．4億元。當房子一到手后，炒房團的A、B開始提高價格賣房子，如果有他人接手，就賣給他人（但這樣的情況不多）。如果沒有他人接手，就把各自房價逐漸地提高賣給A、B對方。一般來說，這樣的對沖，平均房價都會提高到150%以上。如果平均房價上升150%（實際上可能比這更高），即每套房價上升到250萬元，首期付款雙方對沖，不收也不付，然后到銀行做8成20年按揭，一組個人銀行貸款6億元，歸還上一次貸款2．4億元，獲得利潤3．6億元，即使扣除交易中的費用也獲利至少3億元。

　　但是事情到此并沒有結(jié)束，如果炒房團覺得房價還有上升的機會，就會開始第二輪炒作對沖，上海的房價就是這樣瘋狂飆升了。如果覺得有問題或有風險，炒房團就得考慮如何脫手。也就是說，當炒房團A、B組把這房價炒高之后，如果有外來者接手，當然放盤賣出。當沒有外來者接手時，炒房團就會找到一些農(nóng)民或城市里沒有財產(chǎn)之人，把房價再次上升后讓他們來接最后一棒。炒房團先會從民工中或鄉(xiāng)下找一些農(nóng)民，告訴這些人，要送一個房子給他們住，然后用少許的錢給他們開一家公司，這樣就可以開出個人收入假證明（也可以通過其他方式來開出假收入證明），再把房價提高后向銀行貸款。當銀行貸款把高價房接下來，先是還了以前的貸款，然后就把剛成立的公司撤消。這樣，炒房團大獲其利全身而退了。特別是最近上海政府正在對房地產(chǎn)市場進行整頓時，這樣方式在加速進行。

　　一旦高價房轉(zhuǎn)到了鄉(xiāng)下的農(nóng)民手中，銀行要收回這筆貸款就難于上青天了，除非房價一直上漲而不掉下來。這就是上海房價如何炒作上去的最基本的手法。目前這種炒作房地產(chǎn)的方法不僅讓上海的炒房散戶及炒房團用得爐火純青，而且所謂的外來資金也看到其中妙處，紛紛仿效。更為嚴重的是這樣的炒房團方式開始向國內(nèi)其他地方迅速曼延，國內(nèi)政府與銀行如果沒有對此有足夠的警覺，其潛在風險可就大了。

　　從上面的分析來看，炒房團之所以得逞，最大的問題就在于炒房者利用銀行按揭審核的漏洞百出、房地產(chǎn)商的合謀及房地產(chǎn)評估市場無序而大量套取銀行貸款。很簡單，一個人用一張收入證明可以從銀行貸款購買幾十套房甚至幾百套房，這是世界上絕無僅有的事情。如果貸款人不與銀行內(nèi)部勾結(jié)要達到其目的是不可能的。目前市場上到處都是幫助人們辦理住房貸款的咨詢公司，何也?其中就已透露出銀行內(nèi)部人與外部人合謀騙取銀行貸款的端倪。

　　國內(nèi)銀行的貸款為什么會輕易地流出?為什么銀監(jiān)會出臺的規(guī)定與指引形同虛設?最根本的問題在于目前國內(nèi)一些商業(yè)銀行的負責人把國家的財產(chǎn)當兒戲，以個人短期業(yè)績?yōu)槟康�，如擴大貸款額降低不良貸款率和增加短期利潤，把銀行的貸款審核權(quán)交給了貸款中介機構(gòu)，而貸款中介機構(gòu)又通過個人的虛假證明、房地產(chǎn)評估虛假評估從而把銀行貸款套取出來。這樣，各方都能夠落袋為安，最后損失的是銀行及整個社會。

　　因此，就目前的情況來看，要遏制上海房價的瘋漲，就得從銀行個人住房信貸入手。首先必然對以往的個人住房信貸全部進行審計與檢查。不僅要全力追回銀行可能造成的損失，而且要全力追究直接責任人及領(lǐng)導人的責任，并嚴厲處罰之，決不可放過任何一個有責任者；
其次則要整頓房地產(chǎn)市場貸款咨詢公司及房地產(chǎn)評估公司，檢查這些公司是如何與貸款人合謀套取銀行貸款的；
三是對房地產(chǎn)開發(fā)商進行全面的整頓與檢查。上海房地產(chǎn)一手市場沒房可賣，不可思議的是，為什么政府不對這些操縱市場的行為進行嚴厲打擊? (中國經(jīng)濟時報)

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