要說“綁架”,也只存在政府“綁架”房地產(chǎn)的可能,而絕無房地產(chǎn)“綁架”政府的可能。說房地產(chǎn)“綁架”政府,無非是為政府在某些方面的缺位和某些方面的越位尋找一個借口,找個替罪羊罷了。
　　
　　學(xué)者,中國(海南)改革發(fā)展研究院經(jīng)濟(jì)研究所所長。 生于改革元年;長于改革時代;吃改革飯;想改革事。
　　要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展,重要的是能客觀獨(dú)立分析房地產(chǎn)行業(yè)問題的根源,尤其是打破社會上一些傳播甚廣卻似是而非的判斷。比如其中的一個說法:房地產(chǎn)已經(jīng)“綁架”了中國經(jīng)濟(jì),“綁架”了政府。在這個說辭之下,房地產(chǎn)行業(yè)的一些從業(yè)者,從開發(fā)商到中介,似乎都有“挾天子以令諸侯”的能力;在房價、房租不斷上漲的背景下,都成了歷史的罪人。
　　果然如此嗎?值得懷疑。至少以下幾個問題值得深思。
　　首先,房地產(chǎn)沒有能力“綁架”政府。
　　綁架,邏輯上一定是資源優(yōu)勢方對資源劣勢方的行為。一個沒有槍的人,是不可能綁架持槍者的。在房地產(chǎn)行業(yè),開發(fā)商與中介,相對消費(fèi)者來說是強(qiáng)勢一方;但相對政府來說,卻未必。不少學(xué)者都同意,我國經(jīng)濟(jì)增長實(shí)質(zhì)是政府主導(dǎo)下的增長。政府在多方面控制著土地、資金等重要要素的配置。
　　作為國民經(jīng)濟(jì)的一個支柱行業(yè),房地產(chǎn)發(fā)展豈能離開土地、資金等資源要素而做無米之炊?在政府主導(dǎo)模式下,房地產(chǎn)發(fā)展又豈能離開政府的政策支持?因此,相對強(qiáng)勢的政府來說,房地產(chǎn)是一個弱勢行業(yè),和其他行業(yè)沒有本質(zhì)區(qū)別。要說“綁架”,也只存在政府“綁架”房地產(chǎn)的可能,而絕無房地產(chǎn)“綁架”政府的可能。說房地產(chǎn)“綁架”政府,無非是為政府在某些方面的缺位和某些方面的越位尋找一個借口,找個替罪羊罷了。
　　其次,“恐怖平衡”是政府與房地產(chǎn)關(guān)系的典型刻畫。
　　說房地產(chǎn)“綁架”不了政府,并不是說房地產(chǎn)對政府沒有影響力。事實(shí)上,房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到各級地方政府的財政收入,土地出讓、交易稅費(fèi)等,是支撐地方政府財力的重要基礎(chǔ)。例如,2009年土地出讓金達(dá)到1.59萬億。因此,無論是公開報道還是實(shí)地調(diào)研都可以發(fā)現(xiàn),幾乎沒有哪個地方政府愿意承認(rèn)自己轄區(qū)內(nèi)房價過高,都認(rèn)為自己的發(fā)展空間可以允許更高的房價。從這個角度看,社會認(rèn)為房地產(chǎn)“綁架”了政府,倒不是完全沒有道理。但邏輯上“被綁架者”以“綁架者”的角色出現(xiàn),恰恰反映了政府與房地產(chǎn)關(guān)系呈現(xiàn)出“恐怖平衡”的特征:地方政府離不開房地產(chǎn);房地產(chǎn)也離不開政府。房價在兩者相互依賴中呈現(xiàn)螺旋上升的態(tài)勢。
　　而實(shí)際上,房地產(chǎn)正處在“民生導(dǎo)向”與“GDP導(dǎo)向”的十字路口。細(xì)究下去,各級政府把房地產(chǎn)作為發(fā)展的重點(diǎn),根源仍然在于政府主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長,一些地方政府仍然把做大經(jīng)濟(jì)總量作為實(shí)際的工作導(dǎo)向,怎么做大投資怎么來。因此,投資乘數(shù)大的房地產(chǎn)行業(yè)自然就成了各級政府做大GDP總量的法寶。發(fā)展房地產(chǎn),成為做大經(jīng)濟(jì)總量的捷徑。
　　但房地產(chǎn)的本質(zhì),卻不是作來做大經(jīng)濟(jì)總量的,它是用來滿足社會住房需求的。無論是保障性需求還是改善需求,甚至包括投資性需求,都是社會合理合法的需求。政府的導(dǎo)向應(yīng)該是考慮如何滿足不同層次的需求。政府過于強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)在GDP增長中的作用,很容易帶來兩方面的問題。一是保障性住房供給不足,低收入者的不滿日增。二是由于政府控制著土地資源,市場化的商品住房供給也將不足,房價不斷攀升,中等收入者的不滿也日增。
　　因此,當(dāng)前的房產(chǎn)地發(fā)展正處于十字路口。這不在于房地產(chǎn)如何發(fā)展,而在于政府戴什么眼鏡來看這個行業(yè)。帶上民生的眼鏡有一種發(fā)展思路;戴上GDP的眼鏡又有一種發(fā)展思路。何去何從,社會呼聲已有反映。
　　最后,必須警惕“損有房者以利無房者”的思路。城市化的快速推進(jìn),將讓房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮越來越重要的作用。如果未來5年的城市化率年均增長1個百分點(diǎn),每年新增城市居民將達(dá)到1300萬人左右。保障性住房短缺以及商品房價格不斷上漲,無疑會對城市化帶來負(fù)面影響。因此,適應(yīng)城市化趨勢,讓“居者有其屋”,還得大力發(fā)展房地產(chǎn)。
　　但是,從當(dāng)前社會爭論房地產(chǎn)的某些情緒和言論看,必須防止以損害有房者利益來保障無房者基本住房權(quán)利的思路。盡管在道義上難以接受,但有房者沒有義務(wù)來保障無房者權(quán)利。這個義務(wù)天然屬于各級政府。通過加大有房者持有成本來加大市場供給的做法,最終只會讓這些成本轉(zhuǎn)嫁到租房者或二手房購房者身上。房地產(chǎn)的發(fā)展,根本上還是要走“帕累托改進(jìn)”的道路,有人受益而無人受損。而要走這條路,在政府自身改革沒有實(shí)質(zhì)性突破之前,只怕會荊棘重重。

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